萬科集團全套成本優(yōu)化與控制程序

1、實用標準文檔萬科集團全套本錢優(yōu)化與限制程序? 一.萬科本錢優(yōu)化流程要素流程目標：在各實施方案 完成前,完成本錢優(yōu)化與限制,提供優(yōu)化方法,明確在招標 階段本錢限制方法.流程主要責任部門：設計治理部、本錢 治理部、采購治理部.流程關(guān)鍵業(yè)績指標流程關(guān)鍵點2.適用范圍：XX各工程設計前期、概念設計、總體規(guī)劃設計、 實施方案設計四個階段；建筑、結(jié)構(gòu)、安裝、景觀、室內(nèi)設 計五個專業(yè).3.責任設計治理部：負責提供各設計階段的規(guī) 劃、建筑、景觀方案、圖紙以供測算.本錢治理部：編制計 劃并檢查方案執(zhí)行情況,：進行具體測算并根據(jù)測算結(jié)果提 由優(yōu)化建議,需要時進行部門間的協(xié)調(diào),跟進優(yōu)化建議后的 測算并編制結(jié)果報告,

2、測算結(jié)果復核發(fā)布.采購治理部：進 行招標戰(zhàn)略籌劃.4.工作程序4.1.方案優(yōu)化流程1.1.1.1 過程限制4.2.1設計前期開始設計前找開展部、 設計和營銷整理由政府規(guī)劃要點、土地屬性用地分析、市場定位三方面信息.4.2.1.1政府規(guī)劃要點：根據(jù)政府規(guī) 劃要點批復,得由如下信息：1.1.1.2 土地屬性：通過勘查現(xiàn)場,詢問開展部、工程部等 相關(guān)部門,對土地屬性信息分析：1.1.1.3 市場定位：通過詢問銷售部,清楚了解工程市場定 位：文案大全實用標準文檔以上信息整理完成后,本錢需要關(guān)注的重點是：第一：場地內(nèi) 的特殊地形,如果由現(xiàn)河流、箱涵,高壓線等問題需要仔細分 析,了解清楚其處理方法以及影響

3、并估算其改造本錢,注意需要預留局部不可預見費用；第二：車位要重點關(guān)注其建造 方式地下、半地下、露天,是否計算容積率,會所是否可 售；第三：外電需要重點關(guān)注距離、是否已經(jīng)有電纜溝、是 否需要破路等費用,注意考察周邊樓盤是否可以合作以便降 低局部本錢.4.2.2概念、規(guī)劃設計階段本錢限制重點：4.2.2.1建筑、結(jié)構(gòu)方面：4.2.2.1.1 設計前,同設計、營銷 一起探討產(chǎn)品類型布置方案,作單一產(chǎn)品測算以及組合方案 的本錢測算,形成較為詳盡、準確的最優(yōu)產(chǎn)品組合已確定 方案的本錢測算,用以指導概念、規(guī)劃設計.4.2.2.1.2 結(jié)合周邊環(huán)境、用地景觀資源,合理確定不同地域的不同產(chǎn)品布置；讓產(chǎn)品銷售利

4、潤、土地價值最大化.4.2.2.1.3 本錢部應就土地價值與建筑產(chǎn)品的組合向設計、營銷提由建議注意：重點是通過產(chǎn)品容積率來區(qū)分不同產(chǎn)品間本錢差異4.2.2.1.4 路網(wǎng)布置n道路設計應在滿足消防及道路交 通相關(guān)標準的前提下：a.路網(wǎng)應合理簡潔減少路網(wǎng)的不合 理曲線、彎折b.優(yōu)化由入口布置,優(yōu)化建議時本錢人員需 要考慮周邊環(huán)境以及客戶使用需求,不能夠減少由入口后引起客戶投訴,導致后期整改而增加本錢.c.道路寬度設置 雙車道或單車道加會車區(qū).4.2.2.1.5停車布置綜合銷售文案大全實用標準文檔建議、規(guī)劃要求、停車效率、本錢等因素選定停車方 式： 土地利用a.地面露天車位最大化 b.地面停車根據(jù)

5、最大邊線原那么布置停車方式a.車位平面布置最優(yōu)化：限定 面積內(nèi)停放量最大.b.車位建造本錢由低到高的順序為： 地面露天車位-首層架空車位-地上獨立車庫-半地下車 位-地下車位,具體停車方式要結(jié)合容積率情況綜合考慮.停車位體形限制：a.高度b.單獨車位面積.車庫設置 a.車庫宜集中設置,減少建造本錢b.機械車位及地下車庫高 度預留.車庫設置注意考慮客戶使用要求,占地面積較大項目,車位數(shù)量需要合理分配,預防集中設置而引起業(yè)主投訴示范區(qū)尤其需要注意.4.2.2.1.6限制不可銷售的公建及配套建設面積.a.不可銷售的公建及配套含附加值多建 面積或不能整體轉(zhuǎn)讓經(jīng)營的面積滿足土地規(guī)劃要求即可. b.提升附

6、加值而多建的面積,要結(jié)合市場銷售價格測算建設 的必要性,注意提醒設計國家有了新的建筑面積計算標準,偷面積而招致的政策風險需要注意預防.c.通過業(yè)態(tài)分析和市場調(diào)查合理確定商業(yè)面積.4.2.2.1.7 綜合物業(yè)治理本錢、建造本錢,合理布置組團大小,組團由入口布置相對集中, 減少治理人員.4.2.2.1.8 應結(jié)合工程周邊道路、市政管網(wǎng) 的情況,根據(jù)土方費用最小的原那么確定場地標高.“因地制宜 a.動土量最小b.盡可能使場地土方挖填平衡.降低排 水坡度；山地建筑除考慮土方量以外設計需要盡可能減少文案大全實用標準文檔擋土墻,護壁等的設計.土方平衡需要在具體的工程設施前,推動設計和工程由一份現(xiàn)場的等高線

7、圖以及擬修建建筑的 標高圖紙,兩者合二為一后,再由本錢測算由整個工程的的 土方挖填工程量,以及檔土墻,護坡本錢并將計算結(jié)果交給 公司決策.4.2.2.1.9 總圖規(guī)劃,綜合考慮開發(fā)周期和永久 建筑、園建、交通的合理布局,預防臨時辦公室、施工生 活區(qū)、工程臨水、臨電、臨時道路重復建設.4.2.2.1.10山地建筑應結(jié)合地形情況確定產(chǎn)品類型：根據(jù)山體高差確定產(chǎn)品類型限制土方開挖工程量及埋置在土方中的根底.4.2.2.1.11山地建筑必須比選邊坡支護方式：結(jié)合山體實際情況及高差明確邊坡支護方式.邊坡支護方式本錢遞增 順序一般是：自然土方放坡、預應力錨桿+硅噴設,毛石擋 墻,硅擋墻.山地建筑必須比選邊

8、坡支護方式自然土方放 坡、預應力錨桿+硅噴設,毛石擋墻,硅擋墻.4.2.2.1.12確定贈送面積大?。荷降亟ㄖ摻Y(jié)合地形情況確定贈送面 積大小.4.2.2.1.13 合理利用場地地形地貌利用原有地形的 起伏關(guān)系完成山水造型.預防洼地堆山、水系開挖的大量土 方施工費用和地下管線反刨以及大面積新作水系增加防水、 補水費用此項優(yōu)化工作需要本錢人員熟悉工程地形和設計意圖,并對管網(wǎng)給排水等本錢都有一定的了解.4.2.2.2安裝方面4.2.2.2.1電梯布置方案選擇：4.2.2.2.2 從本錢角度,超高層盡量選用兩階段提升布置方案.4.2.2.2.3 在市文案大全實用標準文檔場無特殊要求下,采用一梯多戶

9、或四戶以上方案.4.2.2.2.4 測算以及選定電梯轎廂裝修標準建議根據(jù)不同 檔次設計一至兩個裝修標準,以后每次套用即可.4.2.2.3園林環(huán)境方面4.2.3.1,充分考慮利用場地景觀資源 天然景 觀及人造景觀,提升產(chǎn)品品質(zhì)：不同景觀與建筑產(chǎn)品的合 理搭配.不同分期、不同產(chǎn)品與景觀位置、特性的均衡組 合.4.2.3.2,明確景觀單位限制本錢：根據(jù)公司已有產(chǎn)品系 列將每種產(chǎn)品的景觀本錢總結(jié)由來,然后根據(jù)最新的市場價 格和工程的特殊情況調(diào)整后,提交最新單位景觀本錢供設 計、營銷考慮,同時提供應設計院作為設計限制參考,注意 根據(jù)景觀重要程度區(qū)別對待.4.2.3.3,明確軟硬景限制比例：統(tǒng)計已有工程軟

10、硬景面積比例,提供應設計部及設計院 作為設計限制參考.通常軟景比硬景廉價,因此應該盡可能 多的設置軟景,少做硬景.4.2.3方案設計階段本錢限制重點：4.2.3.1 建筑、結(jié)構(gòu)方面：4.2.3.1.1建筑方案選型：a.評估平面、豎向等各方向的復雜程度,選擇規(guī)那么的建筑平面,盡可能減小建筑專業(yè)的不合理布置帶來本錢的增加.1、高層建筑單體應選擇對稱形式；考慮抗震及本錢要求,外挑 外桂構(gòu)件宜減少；2、限制屋頂造型.b.考前須知：以上項 目需要本錢人員有一定的結(jié)構(gòu)知識,因此平時要多參與相關(guān) 結(jié)構(gòu)方面的討論和協(xié)商,提升結(jié)構(gòu)方面的專業(yè)水平,積累經(jīng) 驗,并形成一定之規(guī).4.2.3.1.2 確定合理層高：結(jié)合

11、銷售、文案大全實用標準文檔本錢等因素確定層高,一般情況下,住宅層高2.8米性價比較優(yōu),層高每增加0.1m造價增加該層造價的 3-5% o 4.2.3.1.3 窗地比限制通過節(jié)能測算指標來限制窗地比.注意：節(jié)能限制主要是窗墻比以及開啟面積,要注意轉(zhuǎn)換窗 墻比和窗地比的關(guān)系,總體來說目前節(jié)能標準對本錢限制窗 地比是有利的,需要重點關(guān)注的是一旦節(jié)能通不過,本錢提 的優(yōu)化建議首先是減少開窗面積,而不是保持開窗面積不變 而去采取其他舉措來滿足節(jié)能要求.特殊工程除外.單體方案確定后,測算不同單體戶型窗地比,合理限制產(chǎn)品窗地 比是否開窗或開窗大小需要與設計一道溝通,窗地比應不超過同類產(chǎn)品經(jīng)驗值.4.2.3.

12、1.4 欄桿、欄板的限定：測 算以往工程單體戶型欄桿、欄板的單價,建議欄桿類型盡量 少.建議通過經(jīng)驗的積累將各種欄桿欄板的分類統(tǒng)計做成 標準產(chǎn)品,以后欄桿的做法就不需要在測算單價本錢只需要 統(tǒng)計含量即可.4.2.3.1.5 外墻裝飾設計優(yōu)化方案的初步確 定：提供目前不同產(chǎn)品外墻不同做法價格表,以便作為參考平涂、質(zhì)感涂料、劈開磚、釉面磚、石材等綜合價格.提 供目前各種產(chǎn)品外墻平涂、質(zhì)感涂料、面磚、石材各自占有 比率,以便設計合理確定外墻涂料、面磚、石材的面積比 率.提供常用外裝材料適用性能.關(guān)注外墻立面復雜程度, 并提由改良建議.優(yōu)化比選陽臺、露臺、屋面等的具體做 法：提供目前不同產(chǎn)品陽臺、露臺

13、、屋面具體做法及價格文案大全實用標準文檔表,以便設計作為參考選擇,2、優(yōu)化比選陽臺、露臺、屋面等的具體做法；4.2.3,1,6 節(jié)能方案：盡量采用體形系數(shù) 滿足節(jié)能要求的產(chǎn)品,以最優(yōu)經(jīng)濟方式解決節(jié)能方案.通過合理的窗墻比實現(xiàn)節(jié)能達標.通過墻體材料來實現(xiàn)節(jié)能 達標.限制節(jié)能取值范圍.4.2.3.1.7 結(jié)構(gòu)方案優(yōu)化：結(jié) 構(gòu)模板平面確定后,工程、本錢一道審核柱網(wǎng)布置,結(jié)構(gòu)形 式,選擇最優(yōu)結(jié)構(gòu)方案.結(jié)構(gòu)形式的本錢遞增順序：矩形 柱框架、異形柱框架、框架短肢剪力墻、框架剪力墻、剪力 墻；住宅一般較少采用框架筒體結(jié)構(gòu).減少挑板、外桂裝 飾鋼構(gòu)件數(shù)量4.2.3.1,8山地建筑應結(jié)合地形情況確定產(chǎn)品類型：根

14、據(jù)山體高差確定產(chǎn)品類型.限制土方開挖工程量 及埋置在土方中的根底.4.2.3.1,9 山地建筑必須比選邊坡支護方式：結(jié)合山體實際情況及高差明確邊坡支護方 式.邊坡支護方式本錢遞增順序一般是：自然土方放坡、 預應力錨桿+硅噴設,毛石擋墻,硅擋墻.山地建筑必須比 選邊坡支護方式自然土方放坡、預應力錨桿+硅噴設,毛 石擋墻,硅擋墻.注意：擋土高度超過3米以上時有可能硅 擋墻本錢比毛石擋土墻還廉價,因此高擋土墻需要進行方案 測算比擬.4.2.3.1.10 確定贈送面積大?。荷降亟ㄖ摻Y(jié) 合地形情況確定贈送面積大小.注意從客戶角度衡量其是否 需要并考慮是否可以不計建筑面積或者容積率,盡量躲避政 策風險

15、.4.2.3.2安裝方面4.2.3.2.1 測算配電設備高壓文案大全實用標準文檔柜、變壓器、低壓柜、柴油發(fā)電機組分期或分工程集中布 置或分散布置不同方案的經(jīng)濟合理性：由于涉及供電等壟斷 行業(yè),有可能本錢拿到圖紙時方案已經(jīng)定案,因此本錢人員 一定要提前關(guān)注到此事,預防優(yōu)化工作不到位.需根據(jù)場地 等實際情況分按不同方案計算測定.4.2.3.2.2 供配電設備安裝定位設計優(yōu)選：所有供配電設備除發(fā)電機組外的高壓 柜、變壓器、低壓柜盡可能設在同一房間內(nèi),保證在符合 標準要求下距離最短,以減少之間聯(lián)接線路.4.2.3.2.3 測算供電方案采用環(huán)網(wǎng)式或是開閉所式的綜合經(jīng)濟性,提由優(yōu) 選方案.一般情況環(huán)網(wǎng)式比

16、開閉式經(jīng)濟.合理布置開閉所位置,使走線長度之和最短.設置開閉所時,應盡量考慮 多期共用.條件允許時,可考慮借用工程附近原有開閉所, 預防新建.4.2.3.2.4 供水方案中重點考慮建造水泵房的必 要性：現(xiàn)階段采用建設水泵房方式供水方式較省.必須建造水泵房時應考慮建造位置及占用空間.中選用負壓供水方案時要與水泵房水池供水方案測算比照,確認實施的經(jīng)濟 合理性.4.2.3.2.5 合理設置消防分區(qū)：在符合消防標準的 前提下,最大限度布置消防分區(qū).布置防火分區(qū)應注意住 宅、商用、地下車庫單體、復式的區(qū)別. 盡量利用建 筑墻體設置防火墻,減少防火卷簾、防火門作為防火隔離等 方法合理設置消防分區(qū),減少消防

17、噴淋系統(tǒng)的設置.4.2.3.2.6 中水處理站與中水提升泵站：中水處理站應根據(jù)文案大全實用標準文檔工程特征,選用設計規(guī)定的最小規(guī)模.中水處理站與中水提升泵站應選擇在地塊中央,使管線布置長度最短.4.2.3.2.7 污水提升泵站：對大量填土地塊,由于自然坡度 無法到達排水要求,需考慮建設污水提升泵站.4.2.3.2.8地塊內(nèi)高壓線路改線：入地方式：造價高：a.電纜溝方式, 相對較高；b.管道埋設方式,相對較低.建設高壓走廊：造價較低.4.2.3.3園林環(huán)境 方面4.2.3.3.1下發(fā)目標本錢限制指標,實行限額設計；4.2.3.3.2 提供材料規(guī)格型號單價：提供常用軟硬材料規(guī)格 型號及單價.鋪地材

18、料盡量本地化,預防大面積使用花崗巖等貴重材料；植物選擇本地常用,易成活,養(yǎng)管費用低 的種類.根據(jù)不同位置合理確定石材厚度,主要部位石材 選擇:1壓頂50mmg 2非行車道地面20mmg荔枝面采用 30mmi 3行車道地面40-50mm厚4立面20mm 厚；5踏面30mn#o 4.2.3.3.3 提供基層標準做法,供設 計使用.4.2.3.3.4 軟景觀中,苗木比例適當：重點效果部 分使用大規(guī)格苗木,一般區(qū)域和庭院使用小規(guī)格苗木.4.2.3.3.5 選擇適宜的材料尺寸,限制各類材料損耗.4.2.3.3.6 材料檔次的選擇主要以滿足功能性需求為主,并綜合考慮后期維護本錢. 4.2.3.3.7 限制

19、木作的使用面積, 盡量少用水景主要是后期維護治理本錢太高 .4.2.3.3.8 綠化灌木種類盡量少一些,灌木造價比草皮貴很多,優(yōu)化時文案大全實用標準文檔注意盡量減少灌木面積,灌木主要利用在住宅或者水景周邊 起到一些防護作用,其余的地方盡量種草皮,并配以不同喬 木搭配以到達節(jié)約本錢保證效果的目的.4.2.4擴初初步設計階段本錢限制重點：4.2.4.1建筑、結(jié)構(gòu)方面：4.2.4.1.1 明確結(jié)構(gòu)含量限制指標：向設計院下發(fā)?施工圖結(jié)構(gòu)設計 本錢限制要點?,明確結(jié)構(gòu)含量設計限額.結(jié)構(gòu)含量中需要 將各部位含量細化便于以后測算限制,如果遇到山地建筑等 地形比擬復雜而設計院不肯簽訂設計限額指標時可以采用 地

20、上限額,地下局部過程限制的方法來簽訂設計合同.限額后一定要設立適宜的獎懲舉措保證條款可執(zhí)行.4.2.4.1.2 選擇最優(yōu)根底形式及埋深：根據(jù)詳勘報告,設計 院初步估算進行設計,審核設計院選用的根底類型及根底設 計的經(jīng)濟合理性.一般情況,各根底類型的本錢按以下順序 遞增：天然淺地基根底、復合地基淺根底有時采用強夯擠密砂樁等處理方式代替、筏板、預應力管樁、人工挖孔樁逐 漸受限制、灌注樁.4.2.4.1.3 明確合理結(jié)構(gòu)布置,復核結(jié) 構(gòu)參數(shù)：工程部與設計院就各結(jié)構(gòu)參數(shù)作深入探討與交流, 力求得到合理結(jié)構(gòu)形式、合理柱網(wǎng)布置、合理結(jié)構(gòu)構(gòu)件尺寸、合理結(jié)構(gòu)計算參數(shù)、 平安、最經(jīng)濟結(jié)構(gòu)參數(shù).其中重點審查： 結(jié)

21、構(gòu)計算時輸入的荷載值、結(jié)構(gòu)計算參數(shù)、結(jié)構(gòu)計算結(jié)果、 結(jié)構(gòu)構(gòu)件的幾何尺寸及配筋率.4.2.4.1.4 結(jié)構(gòu)含量指標計算：本錢部根據(jù)設計院提供的設計電子稿或者白圖計算鋼文案大全實用標準文檔筋含量及混凝土含量,保證鋼筋含量及混凝土含量限制在目 標本錢范圍內(nèi),并及時反應工程部、設計院,以便進一步優(yōu) 化.驗算時注意：要抽取根底,首層,標準層,天面層等 來予以驗算,保證結(jié)果不會偏離太遠.測算結(jié)果符合目標成 本要求后再由施工圖紙.如果局部或者全部指標超標需要 分列細項詳細分析超標部位原因,并將結(jié)果發(fā)給設計部和主 管結(jié)構(gòu)優(yōu)化的工程師以及相關(guān)領(lǐng)導,推進設計優(yōu)化工作完 成,遇到特殊情況確實需要超標的要報請主管領(lǐng)導

22、審批同意 后在進行下一部的設計工作.4.2.4.1.5 復核建筑限制指標： 復核窗地比、外墻面磚、涂料、石材比例等,限制在目標成 本內(nèi).4.2.4.1.6配合設計開展節(jié)能方案測算比選,選擇符合節(jié)能要求的本錢最優(yōu)方案：在立面方案已經(jīng)確定的情況下,節(jié)能方案經(jīng)濟性優(yōu)先順序為：減小窗墻比一加厚外墻砌 體材料一-外墻聚苯顆粒砂漿-外墻保溫板一一采用 LOW-E玻璃.4.2.4.1.7 部品材料選配標準應盡量與目標成 本測算標準保持一致.復核部品材料設計選用表,不符合項 要與設計部協(xié)商解決方案并進行相關(guān)本錢測算分析.4.2.4.2精裝修方面4.2.4.2.1 室內(nèi)精裝修：根據(jù)確定的裝 修標準,實行限額設計

23、,限制在目標本錢內(nèi).減少精裝房的 差異,對應不同建筑產(chǎn)品的裝修方案統(tǒng)一材料選用,便于提 高經(jīng)濟采購批量.4.2.4.2.2 公共裝修：裝修方案確定后, 測算銷售大廳、會所、大堂、電梯廳本錢是否在估算本錢內(nèi).文案大全實用標準文檔4.2.4.2.3 根據(jù)裝修建筑尺寸,選擇適宜模數(shù)的材料尺寸, 將 各類材料損耗降到最低.4.2.4.2.4 材料檔次的選擇主要以滿足功能性需求為主,并綜合考慮后期維護本錢.4.2.4.2.5 減少精裝房的差異,對應不同建筑產(chǎn)品的裝修方案統(tǒng)一材料 選用.便于提升經(jīng)濟采購批量.4.2.4.3安裝4.2.4.3.1 測算比選高壓柜、低壓柜不同品牌、型號、及不同組合方案情況下本

24、錢.4.2.4.3.2 變壓器不同單臺容量組合方案的 比選：規(guī)格在1250KVA以內(nèi)單臺容量越大,單位容量費用 越低.在需求總?cè)萘坎蛔兦闆r下,選用變壓器臺數(shù)越少越經(jīng) 濟.除可節(jié)省費用外,還可節(jié)省空間.但假設實際使用容量不 能到達或接近本臺較大變壓器容量的、會形成空轉(zhuǎn),在按變 壓器計量收費情況下,電費可能較高,單臺容量要綜合評 選.規(guī)格1250KVA以上變壓器價格昂貴,建議不選.4.2.4.3.3 配電主干線路不同材料、不同敷設方式、不同走 向方案比選：一般情況下,價格遞增順序為；電纜 電纜穿 刺接頭,電纜 預分支接頭,母線槽；防火橋架或線槽 普 通電纜或阻燃電纜敷設方式,普通橋架線槽耐火電纜的

25、敷設方式.當然回路較少時采用導線或電纜穿管阻燃管價格遠低于鍍鋅鋼管方式可能更省,具體綜合測 算.4.2.4.3.4室外供配電線路設計優(yōu)化： 1市政供電線路引入：a.在場地、環(huán)境允許情況下,架空線路最省.b.當影響環(huán)境采用電纜時, 單線電纜截面規(guī)格不得超過 300mm2避文案大全實用標準文檔免再行選大一級或大一級以上規(guī)格、產(chǎn)生浪費.c,在線路最短原那么下,首選鎧裝沿市政已建電纜溝敷設.d.當在線路最短原那么下市政無已建電纜溝、而延長線路就可利用市政 電纜溝時,要根據(jù)實際情況測算在延長線路條件下利用市政 電纜溝敷設與自行新建電纜溝或采用直埋敷設方式時的最 優(yōu)方案.e.一般情況下,敷設方式不同時的價

26、格從低到高排 序為：利用市政已建電纜溝-直埋過路套管-全程穿管-自行新建電纜溝.f.電纜溝深度、寬度在滿足有關(guān)要求前提 下要限制在規(guī)格最小范圍內(nèi).小區(qū)配電線路：最省方案排 序：鎧裝電纜直埋 過路套管-導線 全程穿管-普通電纜 全程穿管-鎧裝電纜 全程穿管-普通電纜電纜溝-鎧裝電纜 電纜溝.但當電線、電纜根數(shù)到達一定數(shù)量集中敷設 時,可能選用電纜溝敷設方式更省,具體需要通過實際方案 測算才能確認.4.2.4.3.5 配電箱內(nèi)斷路器、接觸器等器件 不同品牌、不同組合方案比選：盡量選用國產(chǎn)或合資產(chǎn)品 會使價格降低,注意要符合當?shù)毓╇姴块T的地方要求,預防 往返反復,浪費工期.4.2.4,3.6 供水方

27、案比選：根據(jù)工程 產(chǎn)品組合高層、小高層、多層,進行供水方案技術(shù)經(jīng)濟 比選帶水箱變頻加壓限制系統(tǒng)；無負壓管網(wǎng)直聯(lián)式供水系 統(tǒng)、市政壓力直供或多方案組合等4.2.4.3.7 室內(nèi)水暖材料設備選用要點：在滿足壓力、溫度等技術(shù)條件下優(yōu)先選 擇綜合單價較低的管材如常用采暖管價格增序排列：PPR文案大全實用標準文檔管-鋁塑復合管-PB管.對價格較高的風管、冷凝水管的保溫材料使用予以限制.4.2.4.3.8 消防工程中消防報警器 材、消防預埋管材的選用：滿足功能前提下,含超高層在 內(nèi),對溫、煙感探測系統(tǒng)的設備選型優(yōu)先選用國產(chǎn)設備、報 警器材注意配套選用,以及工程產(chǎn)品的連續(xù)性和后期的維 護費用一并考慮.消防噴

28、淋系統(tǒng)平面布置優(yōu)化.通風、 排煙管道選用形式如鍍鋅鐵皮風道、玻璃鋼風道應做經(jīng) 濟比照分析后擇優(yōu)選擇.消防預埋管當?shù)責o明確規(guī)定的選 用阻燃塑料管替代鋼管最為經(jīng)濟.4.2.4.3.9 空調(diào)設計優(yōu)選：根據(jù)實際情況測算比選集中空調(diào)方案或小中央空調(diào)方 案的經(jīng)濟合理性；并對不同品牌、不同系統(tǒng)方案比選.集中空調(diào)系統(tǒng)應根據(jù)具體使用功能及長期能耗,測算確定氟系 統(tǒng)或水系統(tǒng)方式.對價格較高的風管、冷凝水管的保溫材 料使用予以限制.由風口的合理布置.根據(jù)實際情況測算 比選有無機房電梯方案或不同型號電梯適用范圍的經(jīng)濟合 理性；并對不同品牌、不同系統(tǒng)方案比選.4.2.4.4園林環(huán)境方面4.2.4.4.1 考慮每個組團小

29、品配置均衡,以免后期業(yè) 主投訴.4.2.4.4.2 根據(jù)擴初成果圖計算造價,確認本錢是 否限制在目標本錢范圍內(nèi).4.2.4.4.3 測算中列由各種不同材料用量比例提供應設計參考,并為以后的本錢優(yōu)化工作積 累經(jīng)驗.4.2.4.4.4 測算中列由各種喬木每平米的用量提供 給設計參考,并為以后的本錢優(yōu)化工作積累經(jīng)驗.4.2.4.4.5文案大全實用標準文檔燈具設計優(yōu)化時要考慮后期維護和使用情況,并通過收集物 業(yè)治理公司的建議減少不必要的裝飾燈具.4.2.4.4.6 建立統(tǒng)一的園建結(jié)構(gòu),從經(jīng)濟實用的角度由發(fā),減少以后園建結(jié) 構(gòu)局部的優(yōu)化工作.4.2.5施工圖設計階段本錢限制重點： 4.2.5.1建筑、結(jié)

30、構(gòu)方面：4.2.5.1.1 工程做法與交樓標準 統(tǒng)一,預防因兩者不一致造成拆改.應力求設計院按我方交樓標準編寫施工圖工程做法；確屬無法統(tǒng)一的做法,需 在招標文件及其他相關(guān)技術(shù)標準中明確.并在工程實施時由 設計師向工程工程師、施工方進行技術(shù)交底,預防錯誤施工 造成拆改.4.2.5.1.2 部品及材料選擇：根據(jù)工程定位、產(chǎn) 品類型選擇材料部品,預防功能溢價；在立面圖根底上針對不同規(guī)格外檐墻、面磚進行合理排布,減少斷磚損耗；廚衛(wèi)大樣圖、樓梯間大樣圖根據(jù)平立面、踏步尺寸合 理選擇磚型,減少斷磚損耗；減少欄桿、裝飾鋼構(gòu)件等的種類,提升標準化產(chǎn)品的使用程度；4.2.5.1.3 設計部對設計院的由圖要求和圖

31、紙自審制度：建筑、結(jié)構(gòu)、安裝各專 業(yè)的協(xié)調(diào)一減少錯漏碰缺：圖紙自審由設計治理部負責組 織.接到圖紙后,設計部應及時安排或組織有關(guān)人員進行 自審,并提由各專業(yè)自審記錄.及時召集有關(guān)人員,組織 內(nèi)部會審,針對各專業(yè)自審發(fā)現(xiàn)的問題及建議進行討論,弄 清設計意圖和工程的特點及要求.、圖紙自審的主要內(nèi)容： a各專業(yè)施工圖的張數(shù)、編號、與圖紙目錄是否相符.b施文案大全實用標準文檔工圖紙、施工圖說明、設計總說明是否齊全, 規(guī)定是否明確, 三者有無矛盾.c平面圖所標注坐標、絕對標高與總圖是否 相符.d圖面上的尺寸、標高、預留孔及預埋件的位置以及 構(gòu)件平、立面配筋與剖面有無錯誤.e建筑施工圖與結(jié)構(gòu)施工圖,結(jié)構(gòu)施

32、工圖與設備根底、水、電、暖、衛(wèi)、通等專業(yè) 施工圖的軸線、位置坐標、標高及交叉點是否矛盾.平 面圖、大樣圖之間有無矛盾.f圖紙上構(gòu)配件的編號、規(guī)格型號及數(shù)量與構(gòu)配件一覽表是否相符.圖紙經(jīng)自審后,應將發(fā)現(xiàn)的問題以及有關(guān)建議,做好記錄,待圖紙會審時提交 討論解決.4.2,5,1.4 組織圖紙會審工作,完善圖紙細部設 計,減少錯漏碰缺,為限制工程的建安本錢打下良好的根底, 本錢人員應該積極主動要求參加圖紙會審并認真審核圖 紙.盡量趕在工程工程開工前進行,了解設計意圖,明確 質(zhì)量要求,將圖紙上存在的問題和錯誤,專業(yè)之間的矛盾等,盡最大可能解決在工程開工之前.審查施工圖的根底工程 設計與地基處理有無問題,

33、是否符合現(xiàn)場實際地質(zhì)情況.審查建設工程坐標、標高與總平面圖中標注是否一致,與相關(guān) 建設工程之間的幾何尺寸關(guān)系以及軸線關(guān)系和方向等有無 矛盾和過失.審查圖紙及說明是否齊全和清楚明確,核對 建筑、結(jié)構(gòu)、上下水、暖衛(wèi)、通風、電氣、設備安裝等圖紙 是否相符,相互間的關(guān)系尺寸、標高是否一致.審查建筑平、立、剖面圖之間關(guān)系是否矛盾或標注是否遺漏,建筑圖文案大全實用標準文檔本身平面尺寸是否有過失,各種標高是否符合要求,與結(jié)構(gòu) 圖的平面尺寸及標高是否一致.審查建設工程與地下構(gòu)筑 物、管線等之間有無矛盾.審查結(jié)構(gòu)圖本身是否有過失及 矛盾,結(jié)構(gòu)圖中是否有鋼筋明細表,假設無鋼筋明細表,鋼筋 硅關(guān)于鋼筋構(gòu)造方面的要求

34、在圖中是否說明清楚.復核結(jié)構(gòu)指標是否滿足限額要求.4.2.5.1.5 通過治理減少對設計 工作的拆分和嘗試設計總包：目前鋼結(jié)構(gòu)、幕墻、鋁合金 門窗、弱電、景園工程等分項工作的設計多由專業(yè)設計資源 來完成.施工圖設計院只負責土建及水暖電等局部的設計, 其后果是施工圖與專業(yè)分項圖紙矛盾點較多或沖突,不同專 業(yè)工程銜接性差,造成工程中的變更、簽證數(shù)量激增,返工 和修整量大,致使施工進度延誤和本錢增加.由于專業(yè)資源設計方案的不同造成投標報價不具可比性,造成本錢上 開.產(chǎn)生重大質(zhì)量問題時,責任不清、相互推諉給投資 方造成重大的經(jīng)濟損失.設計總承包和施工總承包一樣是為 了相關(guān)專業(yè)間合理銜接并統(tǒng)一責任為事后

35、的投資方權(quán)力追溯提供保證.4.2.5.2安裝4.2.5.2,1 市政及小區(qū)管網(wǎng)設計 優(yōu)選：著重考慮管材優(yōu)選：綜合施工、使用等因素,給水 管經(jīng)濟合理性排序為；PE管-焊接鋼管-無縫鋼管-鍍鋅鋼 管fUPVCB料管-球墨鑄鐵管-鋼塑管.排水管排序為；規(guī)格500以內(nèi)；UPVCM紋管-鋼筋M凝土管f PE波紋管,規(guī) 格500以上；鋼筋混凝土管- UPVCM紋管-PE波紋管.一文案大全實用標準文檔般情況下,機動車道下選用重型n級管或 S2管材,對非 機動車道下選用重型要嚴控.優(yōu)選檢查井規(guī)格及井蓋：避 免設計盲目的統(tǒng)一選用大規(guī)格井；限制重型井蓋使用部位； 除機動車道外的非機動車道或綠化帶等部位嚴控采用重型

36、.并盡量減少檢查井數(shù)量.盡量減小排水管坡度,降低管網(wǎng) 埋深,減少動土量.優(yōu)化管網(wǎng)走向、長度.4.2.5.2.2 水暖 施工圖審核本錢要點：滿足壓力、流量等技術(shù)條件時的管 徑選擇到達要求即可,不能過大,如給水干、立管、支 管、戶內(nèi)管管徑應經(jīng)計算核定,一般每戶住宅給水進戶管管 徑限制在DN20以內(nèi).需要的予留洞、予埋件圖中表示 是否清楚齊全包括孔洞尺寸、位置、標高、予埋材料,預防后期鑿剔.4.2.5,2.3 智能化設計優(yōu)化：室外智能化、景觀燈具設計優(yōu)化應結(jié)合工程定位、市場接受程度、銷 售價格,周邊樓盤使用狀況、小區(qū)場地布置含綠化組團和 道路布置綜合考慮,在提升產(chǎn)品品質(zhì)前提下還應兼顧實用 性、經(jīng)濟性.以工程的市場定位、規(guī)劃設計思想和物業(yè)治理思路來確定智能化系統(tǒng)規(guī)劃設計方案如：封閉治理社 區(qū)選用紅外對射周界防翻越系統(tǒng)、開放的大社區(qū)治理結(jié)合封 閉的單元治理選用電視監(jiān)控加電子巡更系統(tǒng).家居安防與可視對講系統(tǒng)分別設置和二合一的技術(shù)經(jīng)濟比擬及產(chǎn)品檔次選擇.紅外對射探頭的設置與小區(qū)圍墻的走向優(yōu)化避免不規(guī)那么圍墻增加探頭數(shù)量；景觀燈具的布置應根據(jù)項文案大全實用標準文檔目定位,分期設定燈具總價來限制燈型、位置和數(shù)量向提 供設計常用燈型種類和單價.4.2.5.3園林環(huán)境方面4.2.5.3.1注意園林環(huán)境設計與建