房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

1、房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)習(xí)報(bào)告班 級(jí):學(xué) 號(hào):姓 名指導(dǎo)老師:2007年6月22日 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告項(xiàng) 目 名 稱:益陽(yáng)市康富北路喜盈門婚紗攝影房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估委 托 方:估 價(jià) 方:益陽(yáng)市華湘房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估有限公司估 價(jià) 人 員估價(jià)作業(yè)時(shí)間:估價(jià)報(bào)告編號(hào):20075419 目 錄報(bào)告摘要1致委托方函2估價(jià)師申明3估價(jià)的假設(shè)和限制條件4估價(jià)結(jié)果報(bào)告7一、 委托估價(jià)方二、 收托估價(jià)方三、 估價(jià)對(duì)象四、 估價(jià)目的五、 估價(jià)時(shí)點(diǎn)六、 價(jià)值定義七、 估價(jià)依據(jù)八、 估價(jià)原則九、 估價(jià)方法十、 估價(jià)結(jié)果十一、 估價(jià)人員十二、 估價(jià)作業(yè)日期十三、 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期估價(jià)技術(shù)報(bào)告14一、 個(gè)別因素分析二、 區(qū)域因素分析三、

2、市場(chǎng)背景分析四、 最高最佳使用分析五、 估價(jià)方法使用六、 估價(jià)測(cè)算過程附件25估價(jià)師心得26 益陽(yáng)市康富北路喜盈門婚紗攝影店房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估報(bào)告報(bào)告摘要該房地產(chǎn)法定用途為商業(yè)，其土地使用權(quán)現(xiàn)狀為出讓。目前用于租賃經(jīng)營(yíng)，報(bào)告詳細(xì)分析了這些因素后，按照合法原則和有關(guān)法規(guī)，經(jīng)商業(yè)裝修和簽訂租約的狀況加以評(píng)估。報(bào)告采用了成本法、收益法以及市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估，最終以簡(jiǎn)單算術(shù)平均法確定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)（2007年6月1日）的現(xiàn)狀公開市場(chǎng)價(jià)值。估價(jià)目的是為委托方提供價(jià)格參考。 華湘房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估有限公司致 委 托 方 函張紅：依據(jù)委托，我們公司對(duì)坐落于益陽(yáng)市康富北路喜盈門婚紗攝影店（使用面積 63平方米）的

3、房地產(chǎn)進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估，為委托方將來拍賣提供參考的依據(jù)。估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2007年6月1日。估價(jià)人員根據(jù)國(guó)務(wù)院、建設(shè)部、原國(guó)家土地管理局、國(guó)土資源部，湖南省和益陽(yáng)市政府等有關(guān)部門頒發(fā)的有關(guān)法律、法規(guī)和文件、技術(shù)規(guī)程等操作規(guī)范。根據(jù)貴政府提供的有關(guān)資料，按照中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理辦法、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、建設(shè)部頒發(fā)的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)估價(jià)管理暫行辦法等規(guī)定，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)辦法，在分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，遵循獨(dú)立，客觀，公正的原則。經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測(cè)算。確定該估價(jià)對(duì)象在2007年6月1日繁榮現(xiàn)有正常市場(chǎng)價(jià)格為人民幣： 111223.元。大寫為壹拾壹萬壹仟貳百貳拾叁元 。單價(jià)為RMB 1765.4元/平方米?，F(xiàn)將完

4、成的估價(jià)報(bào)告提交給貴政府。 此致益陽(yáng)市華湘房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估有限公司 法定代表人：薛 姝 2007年6月22日 估 價(jià) 師 聲 明 我們鄭重聲明：1. 我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的、準(zhǔn)確的。2. 本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論。但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3. 我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。4. 我們與本報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。5. 我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地的查勘。6. 沒有其他行業(yè)的專業(yè)人員對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要的專業(yè)幫

5、助。7. 如未得到本公司的書面許可，本估價(jià)報(bào)告中的全文或任何部分內(nèi)容或任何注釋，均不能以任何形式刊載于任何文件、通函或聲明。8. 最后，根據(jù)本公司的一貫作法，我們必須申明，本估價(jià)報(bào)告書僅供委托方使用，本公司不承擔(dān)對(duì)任何第三者對(duì)本報(bào)告書的全文或任何部分內(nèi)容的任何責(zé)任。 估 價(jià) 師：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：薛 姝審 核：薛 姝估價(jià)的假設(shè)和限制條件一、 估價(jià)假設(shè)條件（一）本次估價(jià)參考公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為原則確定其客觀合理價(jià)格,但考慮其他因素的影響,其拍賣底價(jià)可能會(huì)低于其市場(chǎng)價(jià)值。（二）本次估價(jià)基于以下概念：所稱估價(jià)，是指專業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的遵循估價(jià)原則，運(yùn)用估價(jià)辦法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基

6、礎(chǔ)上，對(duì)估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格進(jìn)行估算制定的活動(dòng)。所稱客觀合理價(jià)格，是指對(duì)應(yīng)于某中估價(jià)目的特定條件下形成或成立的正常價(jià)格，它能夠?yàn)楫?dāng)事人或社會(huì)一般人所信服和接受。通?？陀^合理價(jià)格是指在公開市場(chǎng)上形成或成立的價(jià)格。公開市場(chǎng)，是指在一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)，在該市場(chǎng)上交易各方進(jìn)行交易的唯一目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益，并掌握必要的市場(chǎng)信息，有較為充裕的時(shí)間，對(duì)交易對(duì)象具有必要的專業(yè)知識(shí)，交易條件公開且不具有排他性。同一估價(jià)對(duì)象，估價(jià)目的不同，估價(jià)依據(jù)及采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)會(huì)有所不 同，估價(jià)結(jié)果的客觀合理價(jià)格也會(huì)有所不同。本次價(jià)格評(píng)估，采用基于市場(chǎng)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。二、 估價(jià)限制條件（一） 本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用范圍為委托方

7、拍賣估價(jià)對(duì)象提供價(jià)格參考，若改變估價(jià)目的及使用條件需要向本評(píng)估機(jī)構(gòu)咨詢后作必要修正甚至重新估價(jià)。（二） 房地產(chǎn)拍賣底價(jià)由法院根據(jù)有關(guān)法規(guī)確定。（三） 本房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)加蓋公章并由估價(jià)師簽字后方可使用。（四） 按有關(guān)規(guī)定本估價(jià)報(bào)告自估價(jià)日期起半年內(nèi)有效，隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和估價(jià)對(duì)象自身情況發(fā)生變化，估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值將發(fā)生相應(yīng)變化，估價(jià)結(jié)果也需做相應(yīng)調(diào)整。（五） 本次估價(jià)所依據(jù)的有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬，土地使用權(quán)面積及建筑物面積資料由委托方提供，委托方對(duì)其所提供資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。由于委托方提供資料不實(shí)造成的失誤，受托方不承擔(dān)責(zé)任。（六） 估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘察，并對(duì)估價(jià)對(duì)

8、象現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)客觀性，真實(shí)性，公正性承擔(dān)責(zé)任，但評(píng)估人員對(duì)評(píng)估估價(jià)對(duì)象的勘察，限于估價(jià)對(duì)象的外觀和使用狀況。除非另有協(xié)議，評(píng)估人員不承擔(dān)對(duì)評(píng)估估價(jià)對(duì)象建筑物結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任，也不承擔(dān)對(duì)被遮蓋未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行檢視的責(zé)任。（七） 特殊說明的事項(xiàng)估價(jià)對(duì)象為非正常交易（即為轉(zhuǎn)租），所租房屋的租金低于該區(qū)域同一地段的正常租金價(jià)格。與估價(jià)對(duì)象相同面積的商業(yè)鋪面的租金的正常水平為1300元/月，所以為了本估價(jià)報(bào)告的合理性。本公司對(duì)估價(jià)對(duì)象的租金進(jìn)行了調(diào)整。估價(jià)中采用的租金為正常市場(chǎng)中的正常交易價(jià)格。（八） 本估價(jià)報(bào)告書一式五份，委托方四份，本機(jī)構(gòu)存檔一份。（九） 報(bào)告中所使用的貨幣為人民幣。

9、估 價(jià) 結(jié) 果 報(bào) 告一、委托估價(jià)方：委托單位：益陽(yáng)市市政府二、受托估價(jià)方：受托單位：益陽(yáng)市華湘房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估有限公司單位地址：益陽(yáng)市朝陽(yáng)中路4號(hào)資質(zhì)評(píng)書號(hào)：04045419法定代表：薛姝聯(lián)系電話、估價(jià)對(duì)象（十） 估價(jià)對(duì)象調(diào)查情況權(quán)屬人 農(nóng)業(yè)銀行房地坐落益陽(yáng)市康富北路土地使用權(quán)類型出讓房屋所有權(quán)性質(zhì)國(guó)有房產(chǎn)土地用途商業(yè)房屋用途商業(yè)房屋狀況建筑結(jié)構(gòu)磚混一等建筑面積63平方米樓層一層建成年份1999年（二）估價(jià)對(duì)象權(quán)利狀況1、估價(jià)對(duì)象為益陽(yáng)市康富北路喜迎門婚紗攝影店，土地用途為商業(yè)。土地使用權(quán)為出讓。至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，其土地已使用了8年（取整），尚余使用年限為42年。2、估價(jià)對(duì)

10、象所處建筑物翻建于1999年。為磚混結(jié)構(gòu)一等，房屋經(jīng)濟(jì)耐用年限為50年。至估價(jià)時(shí)點(diǎn)該建筑物已使用了8年。3、本次評(píng)估為委托估價(jià)方拍賣價(jià)格對(duì)象提供價(jià)格參考。（三）估價(jià)對(duì)象狀況估價(jià)對(duì)象坐落于益陽(yáng)市康富北路，是益陽(yáng)的繁華區(qū)域。有多路公交車經(jīng)過，交通便捷度較高。估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域工業(yè)企業(yè)較少，但人、車流量較大，旁邊有農(nóng)業(yè)銀行，附近有步步高超市，估價(jià)對(duì)象用途為商業(yè)，設(shè)定出讓年限為1999年至2049年。至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，該宗地已使用了8年。土地剩余使用年限為42年。根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察，估價(jià)對(duì)象的裝修、使用與維修養(yǎng)護(hù)情況均良好，估價(jià)對(duì)象基礎(chǔ)設(shè)施完善。（四）權(quán)益情況 估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)為益陽(yáng)農(nóng)業(yè)銀行，根據(jù)委托方提供的資

11、料以及估價(jià)人員及實(shí)地查勘，調(diào)查所獲取的資料，土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓。四、估價(jià)目的 為委托方確定房地產(chǎn)價(jià)值提供價(jià)值參考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2007年6月1日六、價(jià)值定義 根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，委托方提供的資料以及本公司現(xiàn)場(chǎng)查勘的實(shí)際情況，本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)是在滿足合法原則下的土地使用權(quán)熟地現(xiàn)值。根據(jù)委托方提供的資料，基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度設(shè)定為“五通一平”。本報(bào)告所述現(xiàn)值采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，即估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象作為熟地在公開市場(chǎng)上于估價(jià)時(shí)點(diǎn)最可能所形成的價(jià)格。七、估價(jià)依據(jù)（一） 本次估價(jià)所依據(jù)的有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件 1、中華人民共和國(guó)擔(dān)保法 2、中華人民共和國(guó)土地管理法 3、中華人民共和國(guó)城

12、市房地產(chǎn)管理法 4、中華人民共和國(guó)拍賣法 5、中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條件 6、中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（二） 本次估價(jià)采用的技術(shù)規(guī)程 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（三） 委托方提供的有關(guān)資料1、委托方提供的裝修資料2、房屋租賃合同3、益陽(yáng)市國(guó)土資源與房地產(chǎn)管理局協(xié)助執(zhí)行書回執(zhí)4、益陽(yáng)市土地房屋權(quán)證5、益陽(yáng)市土地房屋他項(xiàng)權(quán)證（四）估價(jià)方掌握的有關(guān)資料和估價(jià)人員實(shí)地勘察。調(diào)查所獲的資料等。八、估價(jià)原則本評(píng)估報(bào)告在遵循公正、公平、公開、客觀、科學(xué)原則的前提下，具體依據(jù)如下原則：1、合法原則：遵循合法原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法使用，合法處分為前提估價(jià)。2、最高最佳

13、使用原則：遵循最高最佳使用原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提估價(jià)。3、房地結(jié)合原則：對(duì)房屋建筑物的估價(jià)，對(duì)土地的估價(jià)都必須把房與地結(jié)合起來。4、替代原則：遵循替代原則，要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。5、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)的原則，要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。九、估價(jià)方法估價(jià)人員認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實(shí)地勘察和對(duì)鄰近地區(qū)調(diào)查之后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的特點(diǎn)及本身的實(shí)際狀況選取市場(chǎng)比較法、收益法和成本法作為本次房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法。市場(chǎng)比較法定義：市場(chǎng)比較法是選取同一供需圈內(nèi)三個(gè)近期形成的類似用途土地交易案例的交易價(jià)格、交易時(shí)間等估價(jià)相關(guān)

14、數(shù)據(jù)資料，對(duì)所選取的案例分別進(jìn)行交易情況修正，交易日期的調(diào)整，區(qū)位狀況修正，權(quán)益狀況修正，實(shí)物狀況修正以求取比準(zhǔn)價(jià)格。將所求取的比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行技術(shù)處理以確定估價(jià)對(duì)象限制現(xiàn)值。 收益法定義：收益法是在評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的未來各期的凈收益運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值，并求取現(xiàn)值之和來確定房地產(chǎn)價(jià)格的方法，即購(gòu)買一宗一定使用年限的房地產(chǎn)，等于在這個(gè)年期內(nèi)可以在將來源源不斷的年收益的現(xiàn)值之和等同起來，這個(gè)貨幣額即是該房地產(chǎn)的價(jià)格，稱為收益價(jià)格。 收益價(jià)格公式：V=a/r1-1/(1+r)n式中： V房地產(chǎn)的價(jià)格 a房地產(chǎn)的凈收益 r房地產(chǎn)的資本化率 n房地產(chǎn)的使用年限與剩余

15、收益年限成本法定義：成本法評(píng)估房地產(chǎn)整體的價(jià)格，所謂成本法是指在估價(jià)房地產(chǎn)時(shí)要按被估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)時(shí)完全重置價(jià)格成本（簡(jiǎn)稱重置成本）減去損耗或貶值來確定被評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的一種方法。采用成本法對(duì)土地和建筑物價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，計(jì)算公式為： 房地產(chǎn)價(jià)格=土地重置價(jià)格+建筑物重置價(jià)格-建筑物折舊或房地產(chǎn)價(jià)格=土地重置價(jià)格+建筑物重置價(jià)格*成新率得到估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格。本次估價(jià)用重置成本法對(duì)房屋所有權(quán)價(jià)格進(jìn)行測(cè)算，采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行測(cè)算?；鶞?zhǔn)地價(jià)修正法是根據(jù)替代原理，將土地的區(qū)位因素條件與區(qū)域的平均條件進(jìn)行差異修正而得到的價(jià)格。對(duì)上述市場(chǎng)比較法、成本法和收益法的測(cè)算結(jié)果采用簡(jiǎn)單的算術(shù)平均法。綜

16、合得到估價(jià)對(duì)象的最終評(píng)估結(jié)果。十、估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)程序。在對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘，了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情的基礎(chǔ)上，采用三種估價(jià)方法進(jìn)行了估價(jià)，經(jīng)過周密測(cè)算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)以及影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格的諸多因素的分析，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)格如下大寫金額：人民幣玖萬壹仟零玖拾伍元十一、估價(jià)人員估價(jià)師：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：薛 姝審核：薛 姝十二、估價(jià)作業(yè)日期2007年6月11日至2007年6月22日十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期本估價(jià)報(bào)告自2007年6月22日起壹年內(nèi)有效。若在此期間市場(chǎng)情況發(fā)生較大變化或受到不可抗力的影響，該價(jià)格需作相應(yīng)調(diào)整。估

17、價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告一、 個(gè)別因素分析土地使用總面積：30.4平方米用途為商業(yè)土 地使用年限：50年剩余42年宗地形狀：矩形層數(shù)：一層結(jié)構(gòu)類型：磚混結(jié)構(gòu)一等建成年月：1999年建筑物狀況：結(jié)構(gòu)質(zhì)量良好，房屋維護(hù)保養(yǎng)狀況好，市政條件完善，所需上下供水、供電、通訊條件好。二、 區(qū)域因素分析估價(jià)對(duì)象位于益陽(yáng)市康富北路，周邊有大超市，益陽(yáng)市農(nóng)業(yè)銀行等。影響商用樓價(jià)值的區(qū)域因素主要有商業(yè)繁華程度、交通條件、公共配套設(shè)施完善狀況、環(huán)境條件和臨街狀況等。、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域基本設(shè)施完善。供水、排水、供電，對(duì)外交通設(shè)施完備。區(qū)域地質(zhì)條件上乘。、交通狀況估價(jià)對(duì)象面臨康富路，該道路是益陽(yáng)市的主要街道之

18、一，公交線路有20路，9路，等且就近設(shè)有公交車站點(diǎn)。交通出行十分便捷。、繁華程度估價(jià)對(duì)象坐落于益陽(yáng)市康富路農(nóng)業(yè)銀行分行旁，是益陽(yáng)的繁華區(qū)域。周邊商業(yè)配套設(shè)施齊全。附近有大超市，益陽(yáng)市電力局家屬樓，人流量大，商業(yè)繁華程度較高。、土地等級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域?yàn)槭幸患?jí)地段，其商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為2156元平方米。三、 市場(chǎng)背景分析近數(shù)年來，益陽(yáng)市宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速健康發(fā)展，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)。估價(jià)對(duì)象所在地段客流量大。配套設(shè)施齊全，商業(yè)繁華程度高，區(qū)域位置相對(duì)比較優(yōu)越。作為商業(yè)用地應(yīng)有較為樂觀的市場(chǎng)前景。隨著估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施的完善和房地產(chǎn)市場(chǎng)的日漸發(fā)育，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格有上漲的趨勢(shì)，受本次評(píng)估

19、的估價(jià)目的估價(jià)時(shí)點(diǎn)的制約未考慮該因素的影響。四、 最高最佳使用分析所謂房地產(chǎn)的最高最佳使用是在遵循合法原則的前提下能使該房地產(chǎn)獲得最大經(jīng)濟(jì)利益的使用方式。按規(guī)劃限定估價(jià)對(duì)象為商業(yè)用途。據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察了解的估價(jià)對(duì)象的平面布局和實(shí)物狀況分析以及對(duì)周邊環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查研究，我們判定該房地產(chǎn)目前的商業(yè)用途已符合最高最佳使用的原則，并以此作為本報(bào)告的估價(jià)前提。五、 估價(jià)方法的選用根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和估價(jià)目的以及估價(jià)人員對(duì)鄰近地區(qū)市場(chǎng)狀況的調(diào)查和對(duì)評(píng)估對(duì)象的實(shí)地勘察，并遵循房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估的確定原則。選取市場(chǎng)比較法、收益法、成本法作為本次評(píng)估的基本方法。市場(chǎng)比較法是指將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與在近期內(nèi)

20、已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的價(jià)格修正得到估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。 收益法是運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來各期（通常為年）的正常凈收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值求其之和得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種方法。成本法是以開發(fā)或建造估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)所需的各項(xiàng)必須費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金的出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。六、 估算測(cè)算過程(一) 利用成本法求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格成本法的理論依據(jù)可以從賣方的角度或買方的角度來考慮。從賣方的角度考慮，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論。從買方的角度考慮，成本法的理論依據(jù)是替代原

21、理。 (1)計(jì)算公式:積算價(jià)格土地重置價(jià)格+建筑物重置價(jià)格-建筑物累積折舊(2)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象是磚混結(jié)構(gòu)一等，建筑物的重置價(jià)格為550元/平方米，故此估價(jià)對(duì)象的重置造價(jià)為550*63=34650（元）(3)土地重置價(jià)格中采用的是基準(zhǔn)地價(jià)，應(yīng)對(duì)其進(jìn)行地價(jià)的修正說明：采用環(huán)比指數(shù)進(jìn)行土地基準(zhǔn)價(jià)格修正,2007年益陽(yáng)政府發(fā)布的5號(hào)文件商業(yè)一級(jí)用地價(jià)格為2156元/平方米土地重置價(jià)格基準(zhǔn)地價(jià)*1*1.011*1.034*1.053=2373.28 （元/平方米）土地重新取得價(jià)格=2373.28*30.4=72147.7元(4)建筑物折舊 建筑物年折舊額=34650*(1-2%)/50=679.

22、14元建筑物折舊=679.14*8=5433.12元 (5)計(jì)算積算價(jià)格積算價(jià)格=72147.7+34650-5433.12=101361.58元(二)收益法土地重置價(jià)格中采用的是基準(zhǔn)地價(jià)，應(yīng)對(duì)其進(jìn)行地價(jià)的修正采用收益法求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格、收益法的理論依據(jù)是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的預(yù)期原理，房地產(chǎn)的價(jià)格是基于市場(chǎng)參與者對(duì)其未來所能獲取的預(yù)期收益或得到的滿足的程度，而不是基于其歷史價(jià)格，即生產(chǎn)它所投入的成本或過去的市場(chǎng)狀況。、計(jì)算公式：V=a/r1-1/(1+r)n 、確定資本化率 資本化率依據(jù)安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定,安全利率采用銀行存款利率2.79% ,風(fēng) 險(xiǎn)、管理等補(bǔ)償按5.55% 、房地出租總費(fèi)用a

23、管理費(fèi)年房地租金*4%b年維修費(fèi)房屋重置價(jià)格*2%c年保險(xiǎn)費(fèi)房屋重置價(jià)格*2 d年稅金年房地租金*17.5%e年折舊費(fèi)C(1-R)/N 、房地總收益=年租金+年押金利息、計(jì)算資本化率r=2.79%+5.55%=8.34%、計(jì)算收益價(jià)格（1）房地總收益=年租金=1300*12=15600（2）房地出租總費(fèi)用a管理費(fèi)=年房地租金*4%=15600*4%=624（元）b年維修費(fèi)房屋重置價(jià)格*2%=550*63*2%=693（元） c年保險(xiǎn)費(fèi)房屋重置價(jià)格*2=550*63*2=69.3元）d年稅金年房地租金*17.5%=15600*17.5%=2730（元）e年折舊費(fèi)C(1-R)/N=550*63*（

24、1-2%）/50=543.31（元）年房地總費(fèi)用=a+b+c+d+e=4659.61（元） （3）年房地純收益=（1）-（2）=15600-4659.61=10940.39（元） （4）V=a/r1-1/(1+r)n =10940.39/8.34%1-1/(1+8.34 %)42=126643.08(元） 因此，收益價(jià)格=126643.08（元）(三)市場(chǎng)比較法(1)可比實(shí)例情況(詳見副表) (2)計(jì)算可比實(shí)例收益價(jià)格?？杀葘?shí)例年折舊額、建筑物重置價(jià)格等按成本法計(jì)算。可比實(shí)例一A、計(jì)算公式：V=a/r1-1(1+r)nB、年總收益=租金收入=9600元C、年費(fèi)用=年管理費(fèi)+ 年維修費(fèi)+ 保險(xiǎn)金

25、+ 年稅金+ 年折舊費(fèi)年管理費(fèi)=年租金4%=96004%=384元年維修費(fèi)=房屋重置價(jià)格2%=55045.52%=500.5元年保險(xiǎn)金=房屋重置價(jià)格2=55045.52=50.05元年稅金=年房地租金17.5%=960017.5%=1680元年折舊費(fèi)=55045.5(1-2%)/50=490.49元D、年凈收益=年總收益-年費(fèi)用=9600 -500.5-50.05-384-1680- 490.49 =6948.86元E、計(jì)算收益價(jià)格收益價(jià)格=6948.86/8.34%1-1(1+8.34%)42= 80438.178元可比實(shí)例二A、計(jì)算公式：V=a/r1-1(1+r)nB、年總收益=租金收入=

26、8400元C、年費(fèi)用=年管理費(fèi)+ 年維修費(fèi)+ 保險(xiǎn)金+ 年稅金+ 年折舊費(fèi)年管理費(fèi)=年租金4%=84004%=336元年維修費(fèi)=房屋重置價(jià)格2%=550402%=440元年保險(xiǎn)金=房屋重置價(jià)格2=44元年稅金=年房地租金17.5%=840017.5%=1470元年折舊費(fèi)=55040(1-2%)/50=431.2元D、年凈收益=年總收益-年費(fèi)用=8400-336-440-44-1470-431.2=5678.8元 E、計(jì)算收益價(jià)格收益價(jià)格=5678.8/8.34%1-1(1+8.34%)40= 65327.13 元可比實(shí)例三A、計(jì)算公式：V=a/r1-1(1+r)nB、年總收益=租金收入+押金利

27、息=10000元C、年費(fèi)用=年管理費(fèi)+ 年維修費(fèi)+ 保險(xiǎn)金+ 年稅金+ 年折舊費(fèi)年管理費(fèi)=年租金4%=100004%=400元年維修費(fèi)=房屋重置價(jià)格2%=550482%=528元年保險(xiǎn)金=房屋重置價(jià)格2=52.8元年稅金=年房地租金17.5%=1000017.5%=1750元年折舊費(fèi)=55040(1-2%)/50=517.44元D、年凈收益=年總收益-年費(fèi)用=10000-400-528-52.8-1750-517.44=6751.76元E、計(jì)算收益價(jià)格收益價(jià)格=6751.76/8.34%1-1(1+8.34%)42=78156.6元交易日期修正由于各可比實(shí)例收益價(jià)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格相近，故不作日

28、期修正。比較因素修正（1） 選取可比實(shí)例因素條件說明表可比實(shí)例內(nèi)容比較因素可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C交易地點(diǎn)益陽(yáng)市康復(fù)南路益陽(yáng)市康復(fù)北路益陽(yáng)市桃花侖路交易日期2007年1月2007年5月 2007年3月租金水平(元/月)800700833.3房產(chǎn)使用面積(平方米)45.54048交易情況較好正常較好價(jià)格類型租賃租賃租賃用途商用商用商用區(qū)域因素商業(yè)繁華程度好好好交通條件好好好公用設(shè)施完備度好好好離市中心的距離近近近個(gè)別因素環(huán)境條件好好好平面布置合理合理合理建筑結(jié)構(gòu)磚混一等磚混一等磚混一等 （2） 交易情況修正: 估價(jià)對(duì)象ABC交易情況100+0+0+0（3） 交易日期修正：根據(jù)益陽(yáng)市的房地產(chǎn)

29、市場(chǎng)狀況可比實(shí)例成交日期至估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格較為平緩，故不須修正。（4） 區(qū)域因素修正：根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察和所掌握資料，三個(gè)可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素比較修正列表如下： 區(qū)域因素比較表區(qū)域因素估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C繁華程度10101010 道路通達(dá)度10101010公交便捷度10101010對(duì)外交通10101010環(huán)境質(zhì)量10111011景觀10101011城市基礎(chǔ)設(shè)施10101010社會(huì)公共設(shè)施10101010規(guī)劃限制10101010治安狀況10101010 綜合100101100102（5）實(shí)物狀況修正：根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察和所掌握資料，三個(gè)可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的實(shí)物狀況比較

30、修正列表如下：個(gè)別因素修正表實(shí)物狀況權(quán)數(shù)估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C面積8%100979099形狀12%100100100100臨路狀況25%100100100100使用年限5%10010110398新舊程度13%100102100102裝修18%1001009696工程質(zhì)量10%100989696建筑結(jié)構(gòu) 4%100100100100朝向5%1001009898綜合100%10099.8798.1398.86由于本次估價(jià)調(diào)查時(shí)所收集到的資料中沒有市場(chǎng)成交價(jià)格，因而估價(jià)過程中運(yùn)用收益法求出其收益價(jià)格后再進(jìn)行修正。針對(duì)可比實(shí)例A：據(jù)調(diào)查資料分析得年房地純收益為6948.86（元）針對(duì)可比實(shí)例B：據(jù)

31、調(diào)查資料分析得年房地純收益為5678.8（元）針對(duì)可比實(shí)例C：據(jù)調(diào)查資料分析得年房地純收益為6751.76（元）運(yùn)用收益法的公式：V=a/r1-1/(1+r)n 可以求出： VA=6948.86/8.34%1-1/(1+8.34%)42=80438.18（元）VB=5861.84/8.34%1-1/(1+8.34%)40=65327.13（元）VC=6477.2/8.34%1-1/(1+8.34%)42=78156.6（元） （六）求出比準(zhǔn)價(jià)格（ a：把以上比較修正后的各項(xiàng)結(jié)果，綜合計(jì)算出可比實(shí)例修正后的單價(jià)，起計(jì)算列表如下： 綜合修正計(jì)算表實(shí)例項(xiàng)目實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C成交價(jià)格80438.186

32、5327.1378156.6交易情況100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100區(qū)域因素100/101100/100100/102個(gè)別因素100/99.87100/98.13100/98.86修正后價(jià)格79745.4366572.0277507.7b：采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法計(jì)算出一個(gè)綜合結(jié)果作為比準(zhǔn)價(jià)格 比準(zhǔn)價(jià)格=（79745.43/45.5+66572.02/40+77507.7/48)/3=1677.23元/m2（一） 估價(jià)對(duì)象最終價(jià)格確定 估價(jià)方法總價(jià)（元）單價(jià)（元/平方米）成本法101361.581608.9市場(chǎng)比較法105665.51167

33、7.23收益法126643.082010.21成本法測(cè)算的房地產(chǎn)價(jià)格是指重新建造估價(jià)對(duì)象所必須的費(fèi)用和開發(fā)應(yīng)得的正常利潤(rùn)；其中的市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)為“替代原理”更體現(xiàn)市場(chǎng)行為；收益法的理論依據(jù)為預(yù)期原理，三者從不同的角度體現(xiàn)了估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格。根據(jù)估價(jià)目的，以三者的算術(shù)平均值為最終評(píng)估價(jià)。估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格=(101361.58+105665.51+126643.08)/3=111223（元）折合單價(jià)=111223.39/63=1765.44（元/平方米）估價(jià)心得本次估價(jià)受益陽(yáng)市政府委托，對(duì)益陽(yáng)市長(zhǎng)益路的一處名為精誠(chéng)數(shù)碼音像點(diǎn)的商用房進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)的目的是為委托方對(duì)估價(jià)對(duì)象將來進(jìn)行拍賣提供價(jià)格參考。本估價(jià)無論從估價(jià)對(duì)象還是估價(jià)目的來看，有一定的特點(diǎn)。因此，有必要對(duì)本次估價(jià)過程進(jìn)行總結(jié)回顧