物業(yè)費催繳話術整理

1、WOR格式物業(yè)費催繳話術整理情形一：跟風不交案例：張東施女士因鄰居沒有繳納物業(yè)費，因此也拒交相應物業(yè)費。話術： 業(yè)主跟風不交物業(yè)費，實際上是損害了其他已繳費業(yè)主的權利，物業(yè)有可能降低服務水平，業(yè)主會承擔不必要的違約金和系列訴訟費用。后期第一批起訴的一定會是惡意欠費的業(yè)主。情形二：房屋漏水案例：易漏水先生因家里漏水，地板泡壞，墻面毀損，損失巨大；而物業(yè)沒有采取相 應的維修措施，拒交物業(yè)費。話術：房屋漏水分為兩種情況：一、 外墻漏水。外墻漏水劃分兩種情況，一種屬于在房屋保質(zhì)期內(nèi)的外墻漏水。建設工程質(zhì)量管理條例第40條第2款規(guī)定：屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，保質(zhì)期為5年。

2、五年內(nèi)出現(xiàn)的漏水情況，應由開發(fā)商提供售后服務。物業(yè)的責任只能是盡量幫忙聯(lián)系開發(fā)商，至于結(jié)果如何無法保證，物業(yè)不能對開發(fā)商采取強制措施。另一種屬于質(zhì)保期外的漏水，屬于公共面積，需要啟動維修基金。（維修基金：是指商品住房和公有住房出售后建立的專項用于住宅共用部分、共用設施設備保修期滿后的大修、 更新、改造的基金。）二、室內(nèi)漏水，通知物業(yè)維修，部分原因可能是其他業(yè)主的問題。 不管是上述任何原因，都是與物業(yè)無關，物業(yè)費仍要進行繳納。情形三：電梯故障案例：常爬梯先生居住小區(qū)，單元樓電梯故障頻發(fā)，有幾次還被夾在電梯中。因此拒交相應物業(yè)費。話術：電梯故障原因之一：電梯本身的質(zhì)量問題，物業(yè)公司聯(lián)系銷售商或生產(chǎn)

3、廠家進行售后服務。原因之二：電梯過了保質(zhì)期，啟動維修基金。啟動維修資金的程序也很復雜，需要業(yè)主的配合也需要時間，同時需要滿足以下條件：（1 ）用來維修小區(qū)的公共區(qū)域，且是公共區(qū)域的大、中修；（2 ）小區(qū)業(yè)主2/3以上且占小區(qū)面積2/3以上的居民同意。情形四：車輛被盜案例：劉粗心先生下班回家后把電動車停在車棚。第二天早上發(fā)現(xiàn)電動車丟失，因此認為物業(yè)盡到保管義務，拒交物業(yè)費。話術：（區(qū)分公共領域和車庫）物業(yè)收取的為車位管理費，物業(yè)與業(yè)主之間不存在保管合同關系。 基本上此類問題都體現(xiàn)在業(yè)主的電動車被盜，大部分原因是由于業(yè)主亂停亂放，或者沒有上鎖。且被盜需有公安機關報案記錄。情形五：家里被盜案例：王百

4、萬先生，某晚家里被盜，損失十幾萬，隨即報案。公安機關至今沒有破案，未找到偷竊之人。 王先生認為物業(yè)沒有盡到安保義務，沒有保護其室內(nèi)財產(chǎn)安全，自此拒絕繳納物業(yè)費。話術：關于業(yè)主室內(nèi)的財物安全，如果沒有與物業(yè)簽訂特別的協(xié)議，物業(yè)只要按照物業(yè)服專業(yè)資料整理WOR格式務合同的約定，提供了相應的安保義務，就可免責。被盜是小偷侵害業(yè)主財產(chǎn)，公 安機關負責破案。情形六：人在外地案例：小區(qū)客服多次催黃飛龍先生前來繳納拖欠的物業(yè)費，黃先生每次都說他還在外地出差，只要回來就馬上會來交。經(jīng)多次催告，仍沒有見黃先生前來繳費。話術：可以告訴業(yè)主通過轉(zhuǎn)賬方式進行繳費，回來交的話明確回來的具體時間。對公轉(zhuǎn)賬必須在銀行柜臺進

5、行，不能在 ATM機上進行。并且一定要進行備注，房號姓名和物業(yè)費。轉(zhuǎn)賬后留下轉(zhuǎn)賬憑據(jù)，才能到物業(yè)領取相應的收據(jù)或者發(fā)票。對公轉(zhuǎn)賬必須提供具體的 戶名、賬號和開戶行信息。情形七：物業(yè)服務水平不高案例：楊完美女士拖欠物業(yè)費已有幾年，物業(yè)的服務質(zhì)量差，對物業(yè)各種不滿丿意、。話術：物業(yè)費價格跟物業(yè)服務成正每次物業(yè)向她進行催告，她都會說一大堆理由評判比，不同的物業(yè)服務水平對應不同的價格水平；業(yè)主不能以0.5 元/平米的物業(yè)費價格要求物業(yè)公司1.5元/平米的服務水平。 服務不到位的地達到物業(yè)都在努力改善，不滿意的業(yè)主可以物業(yè)提改進意見。司達到虧損狀態(tài)，物業(yè)只能減少服務成本，服務水平也隨之下降，方，部分業(yè)主

6、長期欠繳物業(yè)費，物業(yè)公這是一個惡性循環(huán)。 無 論什么原因，欠費的業(yè)主是沒有資格成為業(yè)委會成員的情形八：違章建筑案例：樓上業(yè)主在窗臺、陽臺外搭建植物架臺，李小心女士感到很不安全。數(shù)次要求物業(yè)解決問題，未果，因此拒交物業(yè)費。話術：根據(jù)物業(yè)管理條例第四十六條規(guī)定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為， 物業(yè)服務企業(yè)應當制止， 并及時向有關行政管理部門報告。有關部門接到物業(yè)報告后，應對違法行為予以制止或依法處理。物業(yè)是個服務性的機構，物業(yè)的責任只是制止，不能采取行動去禁止動工或者推倒，物業(yè)沒有任何強拆的權利。違章建筑的管理機構是政府房管部門，物業(yè)的責任是向其

7、匯報，如確屬違章建筑，應由政府房管部門處分案例：隔壁經(jīng)常打麻將到半夜，嚴重影響田靜心女士的睡眠。田女士要求物業(yè)對此問題情形九：相鄰權糾紛進行解決， 物業(yè)多次跟相關業(yè)主進行協(xié)商，頑固業(yè)主不聽勸告，影響事件并未停止。田女 士認為物業(yè)對此事處理不力，拒交物業(yè)費。話術：相鄰關系問題，物業(yè)只負責協(xié)調(diào)，問題解決需要跟相關業(yè)主達成一致。問題是否得到切實解決，物業(yè)不需要承擔相應責任。情形十：費用已交案例：小區(qū)客服向劉糊涂女士催告繳納物業(yè)費事宜，劉女士稱費用早已繳清。話術： 業(yè)主如有反應物業(yè)費早已繳納，則先核對是否有繳費記錄。若物業(yè)無相關記錄，則要求業(yè)主提交相應的書面繳費憑證。專業(yè)資料整理WOR格式由新天地物業(yè)

8、進行服務部分業(yè)主將開發(fā)商應承情形十一：業(yè)主認為物業(yè)與開發(fā)商是一伙的 案例： 新天地小區(qū)由新天地地產(chǎn)進行開發(fā)，專業(yè)資料整理WOR格式擔的責任（如房子質(zhì)量問題、物業(yè)費的減免、房產(chǎn)證的辦理）轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司，問題 沒有得到解決，拒交物業(yè)費。話術：物業(yè)和開發(fā)商都是獨立的公司，是兩個獨立的民事主體，兩個獨立的法人，各自承擔相應的責任和義務。情形十二：認為未入住/未交房不需要交案例：李沒空先生因為工作原因延遲收房，收房后被其公司指派到外地長期出差，他認為自己沒有享受到物業(yè)服務所以不愿交物業(yè)費。話術：未入住物業(yè)服務照常進行，物業(yè)服務不只是針對個體住戶，而是屬于全體業(yè)主。 空置房的物管費國家法律規(guī)定，全額收取。

9、 業(yè)主提出以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，不受法律支持。注意事項：1、不能輕易承諾答應打折或者是幫業(yè)主解決物業(yè)不能解決的問題；2、不能輕易聽信業(yè)主的一面之詞，相關問題定要進行核實；3、每一次行動都要得到業(yè)主的一個結(jié)果；4、堅定立場，不管物業(yè)公司有沒有過錯，物業(yè)費都需要交納；5、不得威脅業(yè)主，與其發(fā)生口頭或者肢體上的沖突，更不能冒充公檢法單位建議:每個星期五是黃金催收期。大部分業(yè)主是上班族，平時沒有時間前去繳費。周五給予適當提醒，然后跟業(yè)主盡量安排周末時間繳費。如果業(yè)主以最近比較忙，或者不在本地為借口，則直接為其提供轉(zhuǎn)賬方式， 并確定轉(zhuǎn)賬的時間。到了時如果業(yè)主一直含糊其辭說”最近”這