房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性論證

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性論證與科學(xué)決策F可行性研究國內(nèi)外現(xiàn)狀F我國房地產(chǎn)項目可行性分析常見誤區(qū)F可行性研究工作階段F房地產(chǎn)項目可行性研究報告基本框架F房地產(chǎn)開發(fā)項目評價可行性研究的國內(nèi)外現(xiàn)狀可行性研究的國內(nèi)外現(xiàn)狀 可行性研究 可行性研究是在投資決策前，對建設(shè)項目進行全面的技術(shù)經(jīng)濟分析、論證的科學(xué)方法。 可行性研究的根本目的 可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。銀行等金融機構(gòu)可行性研究報告是建設(shè)項 目申請貸款的先決條件可行性研究與項目評價國外研究現(xiàn)狀 國外先進的評價方法與評價理論 世界銀行實行的項目評價方法 項目評價

2、方法的新發(fā)展 國外項目評價的指導(dǎo)性著作n我國房地產(chǎn)項目可行性分析常見誤區(qū)誤區(qū)一：一個標(biāo)準(zhǔn)的效益分析 可行性研究的“效益分析” 不可能是十分確定的，只能是一種合理的預(yù)測，而且這些預(yù)測需要假定的前提，那就是期望值。 誤區(qū)二：先入為主的可行性研究可行性研究報告從各個角度描繪某個項目投資的美好前景，卻偏偏不提項目投資的不利因素。 我國房地產(chǎn)可行性分析如何真正我國房地產(chǎn)可行性分析如何真正“可行可行”可行性報告在房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)集團內(nèi)部格式必須一樣，統(tǒng)一游戲規(guī)則，便于分析和評估加快專業(yè)化及市場培育工作提高從業(yè)人員素質(zhì)建立可行性研究數(shù)據(jù)庫。信息的缺失或誤差，可能給可行性分析帶來巨大誤差。 可行性研究工

3、作的四個階段投資機會研究 初步可行性研究詳細可行性研究項目的評估和決策可行性研究基本框架建設(shè)項目可行性研究的內(nèi)容 (1)項目概況 (2)開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動遷安置 (3)市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定 (4)規(guī)劃設(shè)計方案選擇 (5)資源供給 (6)環(huán)境影響和環(huán)境保護 (7)項目開發(fā)組織機構(gòu)和管理費用研究 (8)開發(fā)建設(shè)計劃 (9)項目經(jīng)濟及社會效益分析 如何進行可行性研究接受委托方案優(yōu)化財務(wù)和國民經(jīng)濟評價編制報告調(diào)查研究 1 1 項目總論項目總論1.1 項目背景 1.1.1 項目名稱 1.1.2 開發(fā)公司 1.1.3 承擔(dān)可行性研究工作的單位 1.1.4 研究工作依據(jù) 1.1.5 項目建設(shè)規(guī)模

4、和內(nèi)容 1.1.6 項目開發(fā)手續(xù)1.2 可行性研究結(jié)論 1.2.1市場預(yù)測 1.2.2項目建設(shè)進度 1.2.3投資估算和資金籌措 1.2.4項目綜合評價結(jié)論房地產(chǎn)項目可行性研究報告基本框架2 2 項目投資環(huán)境和市場研究項目投資環(huán)境和市場研究2.1市場宏觀背景 2.1.1全國投資環(huán)境 2.1.2本市投資宏觀背景 2.1.3區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測 2.1.4宏觀市場與本項目發(fā)展借鑒 2.2 區(qū)域市場分析 2.2.1 區(qū)域市場界定 2.2.2 供給分析 2.2.3 需求分析 2.2.4 競爭分析 2.2.5 典型物業(yè)調(diào)查 2.2.6 市場分析有關(guān)結(jié)論3 項目分析及評價項目分析及評價 3.1 地塊解析 3

5、.1.1 交通條件 3.1.2 地形、地勢 3.1.3 水電氣保障 3.1.4 規(guī)劃限制條件 3.2 項目SWOT分析 3.3 項目評價4 4 市場定位及項目評估市場定位及項目評估 4.1 項目定位 4.2 方案評估意見5 5 項目開發(fā)建設(shè)進度安排項目開發(fā)建設(shè)進度安排 5.1 有關(guān)工程計劃說明 5.2 施工橫道圖 6 6 投資估算與資金籌措投資估算與資金籌措 6.1 項目總投資估算 6.2 資金籌措 6.3 投資使用計劃7 7 銷售及經(jīng)營收入測定銷售及經(jīng)營收入測定8 8 財務(wù)與敏感性分析財務(wù)與敏感性分析 8.1 盈利能力分析 8.2 項目不確定性分析 8.3 社會效益和影響分析 9 9 可行性

6、研究結(jié)論與建議可行性研究結(jié)論與建議 9.1 擬建方案的結(jié)論性意見 9.2 項目主要問題的解決辦法和建議 9.3 項目風(fēng)險及防范建議 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本及費用的構(gòu)成 土地費用 前期工程費 房屋開發(fā)費 管理費 銷售費用 財務(wù)費用 其他費用 不可預(yù)見費 稅費房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項目評價房地產(chǎn)開發(fā)項目評價主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)：財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)凈現(xiàn)值動態(tài)投資回收期成本利潤率成本收益率機 構(gòu)屬 性指 標(biāo) 名 稱聯(lián)合國工發(fā)組織方案排序指標(biāo)凈現(xiàn)值、凈現(xiàn)值率、內(nèi)部收益率方案比較指標(biāo)財務(wù)比率：長期債務(wù)-凈值-資產(chǎn)率、流動比率、速動比率等效益比率：凈現(xiàn)值率、雇用人員和投資

7、之間比率、庫存周轉(zhuǎn)率 中 國項目排序和方案比較指標(biāo)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值率國內(nèi)外國內(nèi)外項目排序和方案比較指標(biāo)分析項目排序和方案比較指標(biāo)分析項目的評價及決策方法項目的評價及決策方法調(diào)查研究確定決策目標(biāo)搜集決策目標(biāo)預(yù)測未來的情況擬定各種可行方案方案評估方案選擇方案實施預(yù)測技術(shù)可行性研究決策準(zhǔn)則實施情況反饋意見決策后預(yù)決策決策 決策程序 項目的單目標(biāo)評價 FIRR評價 NPV評價 項目的多目標(biāo)評價 DEA方法 AHP方法 模糊綜合評價有量化分析的文章更易于發(fā)表有量化分析的文章更易于發(fā)表 （1）StudyontheMethodofMulti-ObjectiveOptimizationandDeci

8、sion-MakingforConstructionProjects Proceedingsof2001InternationalConferenceonManagementScience&Engineering,2001.8收錄ISTP （2）StudyontheComparisonMethodofSafetyandDurabilityofEngineeringProjects Proceedingsof2003InternationalConferenceonManagementScience&Engineering.2003.8收錄ISTP （3）Studyonthera

9、tionalreturnoninvestmentinthefinancialevaluationofconstructionproject. Proceedingsof2003InternationalConferenceonConstruction&RealEstateManagement.2003.10收錄ISTP （4）TheComparisonandAnalysisofRealEstateOperationinChina.JOURNALOFHARBIN INSTITUTEOFTECHNOLOGY，2004.12 收錄EI,獨立作者 （5）面向客戶關(guān)系管理的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)據(jù)庫設(shè)計.

10、哈爾濱工業(yè)大學(xué)學(xué)報，2004.12收錄EI （6）中國房地產(chǎn)市場運行是否過熱的比較分析,沈陽建筑大學(xué)學(xué)報，2005，2（7）層次分析法（AHP）在城市小區(qū)物業(yè)管理中的應(yīng)用,沈陽建筑工程學(xué)院學(xué)報,2000.1（8）建設(shè)項目可行性論證中質(zhì)量與壽命評價指標(biāo)體系的設(shè)置,哈爾濱建筑大學(xué)學(xué)報,2001.4（9）基于結(jié)構(gòu)可靠度的建設(shè)工程質(zhì)量與安全使用壽命的綜合評價,低溫建筑技術(shù),2001.4（10）基于模糊數(shù)學(xué)的工程安全耐久性比較法研究,土木工程學(xué)報（建設(shè)工程與管理分冊）,2002，第一期（11）建設(shè)項目多目標(biāo)優(yōu)化決策方法的研究,沈陽建筑工程學(xué)院學(xué)報,2002.3（12）建筑工程質(zhì)量與使用壽命的預(yù)測及定量關(guān)

11、系分析建筑科學(xué),2001.8（13）基于模糊聚類分析的房地產(chǎn)運行階段的比較研究,沈陽建筑大學(xué)學(xué)報2005，2（14）國外及香港物業(yè)管理模式的分析與借鑒.2000年跨世紀(jì)城市發(fā)展國際研討會論文集,2000.1（15）建設(shè)工程質(zhì)量與壽命關(guān)系模型的研究.（16）DEA在建設(shè)項目多目標(biāo)評價中的應(yīng)用（17）StudyontheMethodofMulti-ObjectiveOptimizationandDecision-Making.Proceedingsof2002(2001)InternationalConferenceonConstruction&RealEstateManagement.2

12、002(2001)（18）ComparisonandAnalysisofRealEstateMarketOverheatinginChinaProceedingsof2004InternationalConferenceonConstruction&RealEstateManagement.2004.12（19）建設(shè)項目多目標(biāo)優(yōu)化決策（DEA）方法,全國投資與建設(shè)研究成果集，2004.9（20）建設(shè)項目非DEA有效方案的診斷與優(yōu)化,化工技術(shù)經(jīng)濟，2004.12（21）我國房地產(chǎn)定位策略研究,建筑管理現(xiàn)代化，2005，3（22）對于我國經(jīng)濟適用房政策的思考,中國房地產(chǎn)信息，2005.5

13、（23）中國的城市經(jīng)營，2005（24）淺談建筑工程設(shè)計階段的質(zhì)量與壽命評價，2005.6（2525）The Influential Elements and Trend of Chinas Housing Market Development，2005（26） Application of DEA in Project Evaluation of Real Estate Enterprises，2005（27） Diagnosis and optimization of DEA ineffectiveness of the construction projects，2005（28）From

14、 Risk Management to Uncertainty Management: a significant change in Project Management，2005（29）項目評價及優(yōu)化的應(yīng)用，2005（30）Application of DEA in Evaluation of housing projects in China ，2005內(nèi)容框架內(nèi)容框架F宏觀調(diào)控政策下的房地產(chǎn)開發(fā)F房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資與策劃F房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性論證與科學(xué)決策F定量化方法在可行性論證與科學(xué)決策中的應(yīng)用F房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的幾個問題F房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的國內(nèi)外比較F如何進行房地產(chǎn)投資的資金融通

15、F物業(yè)管理的規(guī)定與評價可行性研究與項目評價國外研究現(xiàn)狀 國外先進的評價方法與評價理論 世界銀行實行的項目評價方法 項目評價方法的新發(fā)展 國外項目評價的指導(dǎo)性著作可行性研究工作的四個階段投資機會研究 初步可行性研究詳細可行性研究項目的評估和決策可行性研究基本框架 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本及費用的構(gòu)成 土地費用 前期工程費 房屋開發(fā)費 管理費 銷售費用 財務(wù)費用 其他費用 不可預(yù)見費 稅費房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算機 構(gòu)屬 性指 標(biāo) 名 稱聯(lián)合國工發(fā)組織方案排序指標(biāo)凈現(xiàn)值、凈現(xiàn)值率、內(nèi)部收益率方案比較指標(biāo)財務(wù)比率：長期債務(wù)-凈值-資產(chǎn)率、流動比率、速動比率等效益比率：凈現(xiàn)值

16、率、雇用人員和投資之間比率、庫存周轉(zhuǎn)率 中 國項目排序和方案比較指標(biāo)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值率國內(nèi)外國內(nèi)外項目排序和方案比較指標(biāo)分析項目排序和方案比較指標(biāo)分析有量化分析的文章更易于發(fā)表有量化分析的文章更易于發(fā)表 （1）StudyontheMethodofMulti-ObjectiveOptimizationandDecision-MakingforConstructionProjects Proceedingsof2001InternationalConferenceonManagementScience&Engineering,2001.8收錄ISTP （2）StudyontheComparisonMethodofSafetyandDurabilityofEngineeringProjects Proceedingsof2003InternationalConferenceonManagementScience&Engineering.2003.8收錄ISTP （3）Studyontherationalreturnoninvestmentinthefinancialevaluationofconstru