商品房以套內(nèi)建筑面積銷(xiāo)售方式的探討

1、商品房以套內(nèi)建筑面積銷(xiāo)售方式的探討【摘要】針對(duì)目前商品房銷(xiāo)售面積問(wèn)題進(jìn)行討論，分析以套內(nèi)建筑面積方式銷(xiāo)售的可行性，進(jìn)而得出商品房以套內(nèi)建筑面積銷(xiāo)售是當(dāng)前和今后相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)解決商品房銷(xiāo)售面積糾紛問(wèn)題的有效途徑?！娟P(guān)鍵詞】商品房；銷(xiāo)售；建筑面積；套內(nèi)建筑面積DiscussiononcommercialhousingsalesbywayofsetinsidefloorareaLiuFuqinJiangBo【Abstract】Carriesonthediscussioninviewofthepresentcommercialhousingsaleareaquestion,Explorethepossi

2、bilitiesofsalebywayofsetinsidefloorarea,willthenobtainthecommercialhousingsalesbywayofsetinsidefloorareaisaefficientpathtosolvethecommercialhousingsaleareadisputequestionincurrentandnextquitelongtime.【Keywords】commercialhousing;sale;constructionarea;setinsidefloorarea現(xiàn)今房地產(chǎn)市場(chǎng)，有關(guān)商品房面積的說(shuō)法五花八門(mén)，如套型建筑面積、銷(xiāo)

3、售面積、使用面積、公攤面積等。這么多的概念，只是一種開(kāi)發(fā)商或購(gòu)房者的習(xí)慣叫法，在合同用語(yǔ)中并無(wú)此詞，在正規(guī)的廣告、合同中的每平方米面積，均指建筑面積。目前在商品房的銷(xiāo)售過(guò)程中，反映較為突出的面積糾紛仍然是建筑面積中商品房公用建筑面積的分?jǐn)倖?wèn)題，商品房的銷(xiāo)售是以建筑面積來(lái)核算和計(jì)價(jià)，它直接關(guān)系到產(chǎn)權(quán)人的切身利益，一直以來(lái)房屋建筑面積都是人們關(guān)注的熱點(diǎn)。那么，什么是建筑面積呢？什么又是商品房的銷(xiāo)售面積呢？1 建筑面積和商品房銷(xiāo)售面積建筑面積，是以相應(yīng)建筑圖和建筑面積計(jì)算規(guī)則為依據(jù)計(jì)算的，基本單位是平方米，目前基本上是根據(jù)2005年建設(shè)部和國(guó)家質(zhì)檢局聯(lián)合發(fā)布的建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范(GB/T503

4、53-2005)來(lái)進(jìn)行計(jì)算的，依據(jù)該規(guī)范，建筑面積亦稱(chēng)“房屋建筑物的展開(kāi)面積”，它是指房屋建筑各層水平平面面積的總和，它是表示一個(gè)建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。現(xiàn)行的規(guī)則更象總建筑面積計(jì)算規(guī)則，對(duì)如房屋銷(xiāo)售面積、使用面積及公攤面積沒(méi)有提及。商品房銷(xiāo)售面積，根據(jù)建設(shè)部1995年實(shí)施的商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則的規(guī)定，商品房的銷(xiāo)售是以商品房的建筑面積為其面積計(jì)算單位的，而建筑面積應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家現(xiàn)行的建筑面積計(jì)算規(guī)則的規(guī)定進(jìn)行計(jì)算。具體而言，如果商品房是以整棟銷(xiāo)售的，那么商品房的銷(xiāo)售面積就是整棟商品房的建筑面積。如果商品房不是整棟銷(xiāo)售而是按套（單元）銷(xiāo)售的，那么商品房的銷(xiāo)售面積就是買(mǎi)受人

5、所購(gòu)房屋的套內(nèi)建筑面積與應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。在后一種情況下，買(mǎi)受人所購(gòu)商品房的銷(xiāo)售面積等于套內(nèi)建筑面積加分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。換句話(huà)說(shuō)，買(mǎi)受人所購(gòu)商品房的銷(xiāo)售面積就是所購(gòu)商品房的建筑面積，這種建筑面積包括兩個(gè)部分，一為套內(nèi)建筑面積，二為分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。即：商品房銷(xiāo)售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。套內(nèi)建筑面積由三部分組成，即由套（單元）內(nèi)的使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽(yáng)臺(tái)建筑面積組成。套（單元）內(nèi)的使用面積，是指分戶(hù)門(mén)內(nèi)的除墻體厚度外全部面積的總和，包括臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、壁柜等。套內(nèi)墻體面積有兩種，一是公用墻，二是非公用墻。所以，套內(nèi)墻體面積包括兩部分。一部

6、分是公用墻墻體的一半。由于公用墻是公用的，所以套內(nèi)墻體面積理應(yīng)是公用墻墻體的一半，而不是公用墻的全部墻面積。所謂公用墻，是指商品房各套（單元）之間的分隔墻、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）。其計(jì)算方法是公用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。另一部分是非公用墻的墻體面積。由于非公用墻是自用的，所以非公用墻墻體水平投影面積應(yīng)當(dāng)全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。陽(yáng)臺(tái)建筑面積，陽(yáng)臺(tái)是指房間外面的平臺(tái)，是供住戶(hù)在室外休息、曬衣、眺望室外等活動(dòng)的場(chǎng)所。按照現(xiàn)行建筑面積計(jì)算規(guī)則的規(guī)定，無(wú)論是封閉式陽(yáng)臺(tái)還是未封閉式陽(yáng)臺(tái)，都是按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e由兩部分組成

7、。第一部分包括電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公用門(mén)廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。而作為獨(dú)立使用空間銷(xiāo)售或出租的地下室、車(chē)棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積，作為人防工程的地下室也不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積。第二部分是套（單元）與公用建筑之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。因?yàn)檫@種分隔墻、外墻都是公用墻，所以只能以其一半計(jì)入應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之中。公用建筑面積的分?jǐn)偸峭ㄟ^(guò)分?jǐn)傁禂?shù)來(lái)實(shí)現(xiàn)的，分?jǐn)傁禂?shù)是將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑物面積之和，即為公用建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)，其計(jì)算公式是：公用建筑面積分

8、攤系數(shù)=公用建筑面積套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分?jǐn)偟挠?jì)算方法是，將各套（單元）的套內(nèi)建筑面積乘以公用建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)，即為買(mǎi)受人所購(gòu)房屋應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，其計(jì)算公式如下：分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=公用建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)X?fe啄謂0?面積2 現(xiàn)行的商品房銷(xiāo)售計(jì)價(jià)方式按照商品房銷(xiāo)售管理辦法的規(guī)定，目前商品房銷(xiāo)售有三種計(jì)價(jià)方式，即按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)、按建筑面積計(jì)價(jià)、按套（單元）計(jì)價(jià)。并規(guī)定按套（單元）計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。2.1 按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的特點(diǎn)：商品房按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，是指當(dāng)事人在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，約定以套內(nèi)建筑面積為依

9、據(jù)，確定商品房?jī)r(jià)款的一種計(jì)價(jià)方式。商品房按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，是以套內(nèi)建筑面積為依據(jù)的，而不是以其他建筑面積為依據(jù)的。這是商品房按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)區(qū)別于按其他建筑面積計(jì)價(jià)的一個(gè)重要特征。按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，其單價(jià)是套內(nèi)建筑面積價(jià)款的平均數(shù)，單價(jià)之總和為總價(jià)款。套內(nèi)建筑面積大，總價(jià)款就多，套內(nèi)建筑面積小，總價(jià)款就少。既然是以套內(nèi)建筑面積為依據(jù)，那么房?jī)r(jià)款就與套內(nèi)建筑面積有關(guān)，而與分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e沒(méi)有直接關(guān)系。這是商品房按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)區(qū)別于按其他建筑面積計(jì)價(jià)的另一個(gè)重要特征。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e雖然與房?jī)r(jià)款沒(méi)有直接關(guān)系，但它體現(xiàn)了買(mǎi)受人在房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系中的相關(guān)權(quán)益。而且所謂沒(méi)有直接關(guān)系，是指計(jì)價(jià)方

10、式而言的，不是指價(jià)格而言的。就價(jià)格而論，分?jǐn)偟墓ㄖ娣e的價(jià)格，實(shí)際上已暗含于套內(nèi)建筑面積的價(jià)格之中了。2.2 按建筑面積計(jì)價(jià)的特點(diǎn)：按建筑面積計(jì)價(jià)，是指在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，以建筑面積為依據(jù)，確定商品房?jī)r(jià)款的一種計(jì)價(jià)方式。商品房按建筑面積計(jì)價(jià)，是以建筑面積為依據(jù)的，這是按建筑面積計(jì)價(jià)區(qū)別于按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的一個(gè)特征。按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，是以套內(nèi)建筑面積為依據(jù)的，而不是以建筑面積為依據(jù)的。按建筑面積計(jì)價(jià)，其單價(jià)是建筑面積價(jià)款的平均數(shù)，單價(jià)之和為總價(jià)款。建筑面積越大，總價(jià)款就越多，建筑面積越小，總價(jià)款就越少。而建筑面積是由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e組成的。所以，按建筑面積計(jì)價(jià)，其單價(jià)也

11、就是套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e價(jià)款的平均數(shù)，每平方米的套內(nèi)建筑面積與每平方米的公用建筑面積的價(jià)格是相同的。這是按建筑面積計(jì)價(jià)區(qū)別于按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的一個(gè)重要特征。按建筑面積計(jì)價(jià)，既涉及到建筑面積，又涉及到套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，因而發(fā)生面積誤差的情況較多，而且大多都不利于買(mǎi)受人。同時(shí)，另一方面，按建筑面積計(jì)價(jià)，房?jī)r(jià)款以建筑面積為依據(jù)，不以套內(nèi)建筑面積或分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為依據(jù)，這樣建筑面積出現(xiàn)誤差引起糾紛時(shí)，也只按照建筑面積誤差的方式處理，而不是按照套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e各自出現(xiàn)誤差的方式處理。2.3 按套（單元）計(jì)價(jià)的特點(diǎn)：住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范第2.1.1條規(guī)定；“住

12、宅應(yīng)按套型設(shè)計(jì)。每套必須獨(dú)門(mén)獨(dú)戶(hù)，并應(yīng)設(shè)有臥室、廚房、衛(wèi)生間及儲(chǔ)藏空間”。住宅是按套型設(shè)計(jì)的，所以，按套計(jì)價(jià)是可行的。商品房按套計(jì)價(jià)，是指當(dāng)事人在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，約定以套為單位，確定總房?jī)r(jià)款的一種計(jì)價(jià)方式。商品房按套計(jì)價(jià)是以套為單位計(jì)算房?jī)r(jià)款的，這是按套計(jì)價(jià)的一個(gè)重要特征。這一特征是與按建筑面積和按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)不同的。按建筑面積和按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，都是以其面積為依據(jù)，總價(jià)款是其面積與單價(jià)相乘的總和。按套計(jì)價(jià)，是以套為單位確定總價(jià)款的，即一次性約定總價(jià)款。其次，房?jī)r(jià)款與商品房的面積沒(méi)有直接關(guān)系。按套計(jì)價(jià)，既然是以套為單位確定總價(jià)款，所以按套計(jì)價(jià)，房?jī)r(jià)款只與套數(shù)有關(guān)，而與按建筑面積、套

13、內(nèi)建筑面積及分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e數(shù)沒(méi)有直接關(guān)系。這是商品房按套計(jì)價(jià)區(qū)別于按建筑面積和按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的一個(gè)重要特征。建筑面積、套內(nèi)建筑面積及分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e數(shù)雖然與房?jī)r(jià)款沒(méi)有直接關(guān)系，但它們都體現(xiàn)了買(mǎi)受人在房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系中的相關(guān)權(quán)益。3 商品房銷(xiāo)售面積糾紛的思考由以上可知，按照商品房銷(xiāo)售管理辦法的規(guī)定，目前商品房銷(xiāo)售有三種計(jì)價(jià)方式，即按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)、按建筑面積計(jì)價(jià)、按套（單元）計(jì)價(jià)。但是在實(shí)際的商品房銷(xiāo)售過(guò)程中，購(gòu)房人并沒(méi)有選擇權(quán)，也就是說(shuō)沒(méi)有也不可能按照自己的意愿選擇以何種方式購(gòu)房。商品房以哪一種方式銷(xiāo)售，都是由銷(xiāo)售的一方也就是開(kāi)發(fā)商來(lái)確定，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，當(dāng)然選擇對(duì)自己最有利的方式來(lái)銷(xiāo)

14、售了，所以對(duì)于現(xiàn)在的商品房計(jì)價(jià)方式，開(kāi)發(fā)商都不約而同地選擇按建筑面積計(jì)價(jià)這種方式，也就不會(huì)感到奇怪了。目前商品房銷(xiāo)售面積糾紛是以按建筑面積計(jì)價(jià)這種方式最為典型。商品房銷(xiāo)售面積糾紛產(chǎn)生的原因，主要表現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商讓業(yè)主們分?jǐn)傄婪ú粦?yīng)分?jǐn)偟拿娣e。如為了牟取私利，有的開(kāi)發(fā)商擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)，有的將不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積的部位計(jì)入銷(xiāo)售面積，有的重復(fù)計(jì)算公用建筑面積的內(nèi)容，使分?jǐn)傁禂?shù)增大等。作為消費(fèi)者的買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，對(duì)商品房的面積、價(jià)款都是根據(jù)自己的需要和經(jīng)濟(jì)情況確定的，不希望發(fā)生變化，更不希望發(fā)生大的變化。但是，一律不變是不可能的。特別是在按建筑面積計(jì)價(jià)的情況下，既涉及到套內(nèi)建筑面積，又涉及到分?jǐn)?/p>

15、的公用建筑面積，因而有可能發(fā)生多種不利于買(mǎi)受人的變化。其中，在建筑面積不變的情況下，可能發(fā)生套內(nèi)建筑面積減少，分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e增加的變化。在這種情況下，雖然總價(jià)款不變，但買(mǎi)受人不能完全得到合同約定的可以使用的套內(nèi)建筑面積。在建筑面積發(fā)生變化的情況下，可能由現(xiàn)以下不利于買(mǎi)受人的情況，一是建筑面積增加，套內(nèi)建筑面積不變，而分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e增加。在這種情況下，買(mǎi)受人雖然得到了合同約定的可以使用的套內(nèi)建筑面積，但增加了總價(jià)款，增加了負(fù)擔(dān)。二是建筑面積減少，套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e減少。在這種情況下，總價(jià)款雖然減少，但買(mǎi)受人不能完全得到合同約定的可以使用的套內(nèi)建筑面積，而且還失去了分?jǐn)偟墓?/p>

16、建筑面積減少部分的權(quán)益。除上述幾種變化外，還可能由現(xiàn)其他變化，如建筑面積和套內(nèi)建筑面積都增加，但套內(nèi)建筑面積增加的幅度小于建筑面積增加的幅度，而分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e增加幅度大于建筑面積增加的幅度。又如，建筑面積和套內(nèi)建筑面積都減少，而套內(nèi)建筑面積減少的幅度大于建筑面積減少的幅度，而分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e減少的幅度小于建筑面積減少的幅度等等。這些變化都違背了買(mǎi)受人訂立合同的意愿。上述情況表明，按建筑面積計(jì)價(jià)的方式與按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的方式不同，按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)只涉及套內(nèi)建筑面積，而按建筑面積計(jì)價(jià)，既涉及到建筑面積，又涉及到套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，因而發(fā)生面積糾紛的情況較多，而且大多都不利于

17、買(mǎi)受人。購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)，對(duì)于套內(nèi)建筑面積的三個(gè)組成部分很容易了解，并可以借助簡(jiǎn)單的測(cè)量工具量得實(shí)際的數(shù)值。而對(duì)于分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，就要借助于專(zhuān)業(yè)的測(cè)量設(shè)備和專(zhuān)業(yè)的測(cè)量人員了，最不好掌握的公用建筑面積分?jǐn)倖?wèn)題，也是購(gòu)房者非常關(guān)注的問(wèn)題。如北京市商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定中規(guī)定，公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t為：商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?，為局部范圍服?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)?。多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各

18、套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各種分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。公用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能?？煞?jǐn)偟墓膊糠譃楸敬睒堑拇筇?、公用門(mén)廳、走廊、過(guò)道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專(zhuān)用設(shè)備用房；套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間有：倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、車(chē)道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間；售房單位自營(yíng)、自用的房屋；為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，熟悉這些規(guī)則就夠難的，更別提能把這些規(guī)則熟練地應(yīng)用到實(shí)際的購(gòu)房行動(dòng)上。商品房銷(xiāo)售面積糾紛是以按建筑面積這種計(jì)價(jià)方式形成的，而建筑