商品房銷售培訓(xùn)問題

1、商品房銷售培訓(xùn)問題16-3616什么原因要辦理商品房預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù)辦理商品房預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù)，能夠通過房地產(chǎn)治理部門對房屋買賣交易的合法性和唯獨(dú)性進(jìn)行確認(rèn)，有效保證買賣雙方的合法權(quán)益。對買方來講，預(yù)購的商品房是一種期得利益，通過辦理預(yù)售，預(yù)購登記手續(xù)，能夠減少因不了解政策或其它情形而造成投資風(fēng)險；對賣方來講也能夠減少因不必要的糾紛造成的缺失。17 商品房的銷售面積如何運(yùn)算商品房的銷售面積是指購房者在與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同中約定的建筑面積，即套內(nèi)建筑面積(即套內(nèi)建筑面積)與分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。即：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。套內(nèi)建筑面積的運(yùn)算方法：套內(nèi)建筑面積

2、=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻風(fēng)光積+陽臺建筑面積。(1)套內(nèi)使用面積：住宅按住宅建筑設(shè)計規(guī)范(GBJ96-86)規(guī)定的方法運(yùn)算，其他建筑，按照專用建筑設(shè)計規(guī)范規(guī)定的方法或參照住宅建筑設(shè)計規(guī)范運(yùn)算。(2)套內(nèi)墻風(fēng)光積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的愛護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：1共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)；共用墻墻體水投影面積的一半計入內(nèi)墻風(fēng)光積。2非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻風(fēng)光積。商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e運(yùn)算公式：公用建筑面積=整棟建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和-已作為獨(dú)立使用空間租售的地下室、車棚、人防工程地下室。公用建筑面積分?jǐn)傁?/p>

3、數(shù)二公用建筑面積+各套套內(nèi)建筑面積之和。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e*套套內(nèi)建筑面積X公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。18 哪些公用建筑面積可攤給購房人？哪些公用建筑面積不得分?jǐn)偨o住戶可分?jǐn)偟墓膊糠譃楸敬睒堑拇筇茫瞄T廳，走廊、過道、公用廁所、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、治理井、消防操縱室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房，熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)治理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房，套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻風(fēng)光積水平投影面積的一半。不應(yīng)計入的公用建筑空間有：倉庫、機(jī)動車庫、非

4、機(jī)動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間；售房單位自營、自用的房屋；為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、治理（包括物業(yè)治理用房）。19 公用建筑面積分?jǐn)偟脑瓌t是什么新修訂的有關(guān)文件規(guī)定，商品房公用面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?，與本幢樓房不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偨o本幢樓房的住戶。20 陽臺面積如何運(yùn)算按現(xiàn)行的建筑面積運(yùn)算規(guī)則：（1）封閉式的陽臺，按其外圍水平投影面積的100%運(yùn)算建筑面積，（2）沒有封閉的陽臺按其水平投影面積的50%運(yùn)算建筑面積。21 什么是套內(nèi)墻風(fēng)光積商品房各套內(nèi)使用空間周圍的愛護(hù)或承重墻體，分為共用墻體和非共用墻體。共用墻體是指商品房各套之間分隔墻、套與

5、公用建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）。共用墻體水平投影面積的一半計人套內(nèi)墻風(fēng)光積，非共用墻水平投影全部計入套內(nèi)建筑面積。22 什么是使用面積使用面積是每套住宅戶內(nèi)除墻體厚度外全部的凈面積的總和。其中包括臥房、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間，儲藏室、壁柜（不吊柜）、戶內(nèi)樓梯（按投影面積）、陽臺。斜面屋頂結(jié)構(gòu)的房間，層高低于2.20米的部分不計入面積。22商品房買賣合同中的銷售面積是由哪幾部分構(gòu)成？按有關(guān)規(guī)定，商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積為套內(nèi)或單位內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e與套內(nèi)墻風(fēng)光積和陽臺建筑面積之和。23 什么是房屋建筑面積房屋建筑面積系

6、指房屋外墻（柱）邊腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑24 什么是房屋建筑面積？房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）邊腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。25 什么是使用率？什么是有用率？住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一樣高層塔樓在72%至75%之間，板樓在78%至80%之間，而有用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開發(fā)商用有用率來吸引買房人。26 現(xiàn)房期房分別

7、如何樣判定合法性？按新規(guī)定，手續(xù)齊全的“合法”的期房，銷售必須“五證”“兩書”齊全，而現(xiàn)房銷售則未必，凡是已取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證的現(xiàn)房，將不再辦理商品房銷售許可證，購房人買如此的現(xiàn)房。只要看國有土地使用證和房屋所有權(quán)證這兩證二書就能夠，但已竣工但尚未取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證的現(xiàn)房，仍須按照有關(guān)規(guī)定辦理商品房預(yù)售許可證，購房人購買時仍需要看“五證”“兩書”。26“兩書”是指什么？“兩書”是指新建住宅質(zhì)量保證書和使用講明書。27“五證”是指什么？商品房的“五證”包括：建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建筑工程規(guī)劃許可證，國有土地使用證，建設(shè)工程開工證，商品房預(yù)（預(yù)）售許可證。28 請咨詢:目

8、前，商品房銷售有哪幾種類型，現(xiàn)房銷售和商品房預(yù)售有什么不同？目前，商品房銷售分現(xiàn)房銷售和期房銷售（即預(yù)售）兩種。按2000年年底出臺的最新規(guī)定，現(xiàn)房銷售，凡是已取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證的現(xiàn)房，將不再辦理商品房銷售許可證，已竣工但尚未取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證的現(xiàn)房，仍須按照有關(guān)規(guī)定辦理商品房預(yù)售許可證。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房人交定金或預(yù)付款，而在以后的一定日期擁有現(xiàn)房的交易行為。29 單位不給上住房公積金如何解決？按照住房公積金治理條例規(guī)定，住房公積金是指國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存

9、的長期住房儲金。市政府明確規(guī)定，除離退休職工、1993年往常按照標(biāo)準(zhǔn)價優(yōu)待方法購買住房且未按有關(guān)規(guī)定補(bǔ)價的職工夫妻雙方不建立住房公積金外，1996年6月3日前，北京市行政區(qū)域內(nèi)所有黨政機(jī)關(guān)、群眾團(tuán)體、事業(yè)單位、企業(yè)單位(包括全民、集體、民辦、私營、股份制、外商投資企業(yè)及其他進(jìn)行工商稅務(wù)登記的企業(yè)和中外機(jī)構(gòu)駐京辦事機(jī)構(gòu))的中方固定職工，勞動合同制職工，均應(yīng)按照規(guī)定比例建立住房公積金。中央在京企事業(yè)單位建立住房公積金也按此規(guī)定辦理。在京單位聘用外地非農(nóng)業(yè)戶口職工，凡簽訂正式勞動用工合同，且沒有在戶口所在地建立住房公積金的，單位能夠其建立住房公積金；凡與單位簽訂正式勞動用工合同，且工資由單位支付的職

10、工，不管其檔案是否調(diào)入單位，單位均應(yīng)為其建立住房公積金。關(guān)于尚未建立住房公積金的企業(yè)職工，可向北京市住房資金治理中心或所屬分中心舉報。對企業(yè)虧損、繳存住房公積金確有困難的單位，按照住房公積金治理條例規(guī)定，須經(jīng)本單位職工代表大會或者工會討論通過，并經(jīng)住房資金治理中心審核，報有關(guān)部門批準(zhǔn)后，可降低繳存比例或者緩繳。30請咨詢：是否能夠用A市的住房公積金購買B市的住房？咨詢：我在一個都市A工作了兩年(其間單位給我交納了住房公積金)，然后又連續(xù)攻讀博士學(xué)位3年(其間基金轉(zhuǎn)到市人才中心賬戶上)，現(xiàn)在我和我愛人想在她工作的都市B購買住房，我目前仍在讀博士學(xué)位，戶口不在都市B.現(xiàn)在我有一個咨詢題請教：在購買

11、住房時，能否利用我的公積金進(jìn)行貸?答：第一住房公積金封存狀態(tài)下不能申請公積金貸款，其次北京申請公積金貸款不能購買外地住房，第三到外省市工作能夠?qū)⒈臼薪ǖ淖》抗e金支取出來，但目前不能直截了當(dāng)轉(zhuǎn)移到外省市。31請咨詢?nèi)绾尾樵児e金余額，公積金貸款的流程？咨詢：您好，我想咨詢以下幾個咨詢題：1、個人住房公積金余額的查詢方法2、新出臺的住房公積金貸款額度及年限的具體運(yùn)算方法3、公積金貸款的借款申請表一定要到治理中心領(lǐng)取嗎？是否可到就近的治理中心領(lǐng)取？一些代辦機(jī)構(gòu)在網(wǎng)上公布的借款表是否可用？4、公積金貸款的流程及各時期?答：(1)請撥打電話67606291或67606292查詢。如已發(fā)到住房公積金繳存

12、卡的交存人可通過工、建兩行的自動取款機(jī)查詢；(2)參照2000年京資中心計字088號文件；(3)一樣應(yīng)到資金治理中心領(lǐng)取申請表，一些代辦公司在治理中心領(lǐng)取申請表后發(fā)給個人也是能夠的，但應(yīng)用原件(資金治理中心印制的)；(4)流程：第一步查清自己公積金交存的資金治理中心或分中心，第二步到分中心申請，領(lǐng)取材料，第三步分中心初審，第四步銀行調(diào)查，填寫合同，第五步放款，需帶的材料因各人購房等情形不同而不同，能夠申請貸款時咨詢分中心。32 繳納住房公積金滿幾年才可貸款？現(xiàn)貸款倍數(shù)是多少？咨詢：我今年想要買房，關(guān)于公積金貸款我有一些咨詢題：1。繳費(fèi)滿幾年才可公積金貸款？2?，F(xiàn)貸款倍數(shù)是多少？3。我老公現(xiàn)有公積金5000元，繳費(fèi)已兩年多；我現(xiàn)有公積金1680元，繳費(fèi)6個月，咨詢用公積金貸款可貸多少？答：(1)目前政策沒有規(guī)定公積金建立期限與貸款資格咨詢題，但政策有可能近期有一些調(diào)整；(2)參照2000年京房資中心計字088號文件運(yùn)算貸款額度。33 二手房貸款政策二手房貸款一樣要求抵押登記后，再予放款，且必須通過指定評估機(jī)構(gòu)評估。34 還清住房公積金貸款后還能夠再申請公積金貸款嗎？還清后能夠再次申請。35 住房公積金貸款是按