五大典型案例分析商鋪?zhàn)赓U糾紛

1、精選-可編輯修改-五大典型案例分析商鋪?zhàn)赓U糾紛綢繆方案2006 年，商鋪?zhàn)赓U依然是投資市場的一大熱點(diǎn)，一方面市中心 一些熱門地段一鋪難求， 另一方面， 社區(qū)商鋪也進(jìn)入了不同區(qū)域 因配套交通等不同條件形成的冷熱不均的局面。而商鋪?zhàn)赓U在日 漸趨熱的同時，也產(chǎn)生了 5 類新型糾紛，成為 2006 年商鋪?zhàn)赓U 過程中的典型。如何未雨綢繆，在租賃商鋪中把握先機(jī)，上海聯(lián) 業(yè)律師事務(wù)所王展、沈獻(xiàn)磊兩位律師，從 2006 年五大典型案例 的分析中，為你找出商鋪?zhàn)赓U中未雨綢繆防止糾紛發(fā)生的方案 典型糾紛類型一保障獨(dú)家經(jīng)營權(quán) 商家往往不愿意同其他同行離得太近， 所以在商鋪?zhàn)赓U中商家常 常希望通過獨(dú)家經(jīng)營權(quán)的約定，

2、 來實(shí)現(xiàn)自己在一定范圍內(nèi)的獨(dú)家 經(jīng)營。但獨(dú)家經(jīng)營權(quán)如果約定不明確，糾紛就在所難免。下面就 通過一個獨(dú)家經(jīng)營權(quán)的案例，提醒在租賃商鋪時如何保證自己的 “獨(dú)家經(jīng)營權(quán)。 ” 案例甲乙雙方就 A 商鋪簽訂租賃合同，約定乙方租用 A 商鋪用于裝 飾裝潢業(yè)務(wù)。由于乙方不希望有其它裝潢公司在商鋪所屬大廈做 裝潢業(yè)務(wù)，故在合同中約定：乙方入駐 B 大廈后，甲方保證 B 大廈中將不再有其它裝潢公司從事裝飾裝潢業(yè)務(wù)。乙方入住不 久，發(fā)現(xiàn)在大廈中出現(xiàn)了一家家居公司，推出“整體家居解決方 案”業(yè)務(wù)，據(jù)查證該公司其實(shí)在從事家庭裝潢業(yè)務(wù)。乙方想根據(jù) 合同約定要求甲方承擔(dān)責(zé)任的時候，卻發(fā)現(xiàn)自己正處在極為不利 的境地。首先，

3、 “家居公司”并不能等同于“裝潢公司?！痹摴緩氖?裝潢業(yè)務(wù)，是否意味著甲方對該條款的精選-可編輯修改-違反；其次， “整體家居解 決方案”并不能等同于裝潢業(yè)務(wù)，雙方?jīng)]有在合同中對什么是裝 潢業(yè)務(wù)作明確界定；最后，甲方違約并不等同于乙方可以解約， 雙方?jīng)]有在合同中明確甲方的違約責(zé)任。律師點(diǎn)評：律師認(rèn)為， 要保證商鋪?zhàn)赓U中獨(dú)家經(jīng)營權(quán)的實(shí)現(xiàn)， 該條款包含下 列內(nèi)容： 明確獨(dú)家經(jīng)營權(quán)的含義。比如本案中，應(yīng)明確任何其它公司或 自然人都不得在大廈內(nèi)從事裝潢業(yè)務(wù)，以免去對“家居公司”束手無策的尷尬境地；而且，對裝潢業(yè)務(wù)也要予以明確的定義，以免 有人以所謂“整體家居解決方案”打擦邊球。明確違約責(zé)任。如解除合

4、同、繼續(xù)履行，把競爭對手趕出去、 要求賠償或是要求出租方支付一定數(shù)額違約金。 如果承租方簽約 時還沒有把握， 不妨事先咨詢房產(chǎn)專業(yè)律師或者由律師陪同簽約 把關(guān)，以避免不必要的損失。典型糾紛類型二 承租方的解約權(quán) 在商鋪?zhàn)赓U中，由于涉及的財產(chǎn)較大，所以在簽訂合同時，承租 方既要考慮怎樣履行合同， 又要考慮怎樣保證自己在特殊情形下 解約退租的權(quán)利。否則，當(dāng)你由于某種原因需要解除合同時，就 會產(chǎn)生糾紛和損失。 案例 吳先生看中一處沿街商鋪打算用來經(jīng)營餐飲， 于是與房東簽訂了 租賃合同，就租期、租金、裝修、租賃用途等事項作了約定。同 時，房東答應(yīng)協(xié)助辦理餐飲業(yè)的相關(guān)手續(xù)。但裝修接近完畢時，吳先生發(fā)現(xiàn)該

5、商鋪的電容量僅為 5千瓦，根本無法經(jīng)營餐飲， 而 且商鋪的基本設(shè)施達(dá)不到要求， 造成經(jīng)營餐飲的許可證一直批不 下來。吳先生想解除合同，卻發(fā)現(xiàn)雙方對此根本沒有約定。吳先 生認(rèn)為房東違背了當(dāng)初的承諾， 應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約精選-可編輯修改-責(zé)任。 而房東則認(rèn) 為，電容量和基本設(shè)施不是自己能夠控制的， 合同約定的義務(wù)自 己全都做到了。 在無法協(xié)商的情況下， 吳先生不得不向法院起訴。 律師點(diǎn)評 對于承租方來說，至少要考慮三種需要解除合同的情況。出租方違反約定，使自己的合法利益受到損害。作為承租方要 在合同中明確出租方的義務(wù)及責(zé)任承擔(dān)方式。由于第三方原因使合同無法繼續(xù)履行時，如何解除合同。比如 由于政府規(guī)劃的變

6、化，導(dǎo)致商鋪被拆除。這種情況下，房東可以 得到相應(yīng)的補(bǔ)償， 但承租方卻不能直接得到這種補(bǔ)償。 所以需要 在合同里約定在雙方都沒有過失的情況下， 須解除合同的， 承租 方應(yīng)得到一定的補(bǔ)償。由于自己的經(jīng)營情況發(fā)生變化，承租方需要終止協(xié)議的。如業(yè) 務(wù)經(jīng)營不善， 在這種情況下承租方往往要承擔(dān)違約責(zé)任， 自己投 入就不用說了， 還要賠給出租方幾個月的房租才能了事。 而如果 雙方在合同中作些特殊約定， 事先做好準(zhǔn)備， 那么真的退租時就 比較容易解決。典型糾紛類型三特殊用途 做生意的人租用商鋪開什么店事先肯定都經(jīng)過一定的籌劃思考。 可不少人在租商鋪時往往只是口頭上跟出租方表示將來要開什 么店，在租賃合同中很

7、少明確。等到自己裝修扎進(jìn)去之后，可能 會由于種種原因這一類的店根本開不出來。 回頭要退租， 卻并不 那么容易。案例 張先生租了個沿街鋪面準(zhǔn)備做汽車裝潢生意，可當(dāng)準(zhǔn)備開張時，精選-可編輯修改-卻遭到附近居民的抗議， 理由是該沿街鋪面屬于小區(qū)整體規(guī)劃范 圍，汽車裝潢影響小區(qū)居民的休息和周邊環(huán)境。 張先生不得已想 退租，并要求房東賠償自己的裝修等損失?？陕蓭煾嬖V他，當(dāng)初 租鋪面的用途并未明確為汽車裝潢， 要求退租和獲得房東賠償比 較難。 因?yàn)榧幢銖埾壬?dāng)初口頭告知了房東， 但如果沒什么證據(jù) 那就等于沒說。 律師點(diǎn)評 不同的商鋪，可能由于其規(guī)劃、設(shè)計、附屬設(shè)施、環(huán)境等不同而 有不同的商業(yè)用途。在簽訂租

8、賃合同之前，承租人務(wù)必要考察該 商鋪是否符合自己的租賃用途。 在具體簽訂租賃合同時，應(yīng)該確定如下條款：首先，要求出租人 就該商鋪的所有相關(guān)情況作詳細(xì)的陳述和保證； 其次， 明確此次 租賃的用途，比如餐飲、汽車裝潢等；再次，明確在開店過程中 出租方對于相關(guān)手續(xù)的協(xié)助辦理義務(wù)； 最后， 明確相關(guān)手續(xù)無法 辦妥或者由于其他非承租人原因?qū)е聼o法開業(yè)的， 承租人解約退 租的權(quán)利和損失賠償方式。典型糾紛類型四 承租人優(yōu)先承租權(quán) 生意人租用商鋪經(jīng)過多年經(jīng)營后， 在一定的范圍內(nèi)會形成一定的 商業(yè)影響， 這無疑是一種無形資產(chǎn)。 如果租期屆滿后出租人將商 鋪收回，他們就要承受著這種無形的損失。為此，大多數(shù)生意人

9、希望能享受該商鋪的優(yōu)先承租權(quán)， 可真正操作起來卻比較難。 案 例 租客彭某與某區(qū)住宅產(chǎn)品大市場簽訂一份門面租賃合同， 雙方約 定由彭某租賃該住宅產(chǎn)品大市場的 E20 號門面。經(jīng)過 3 年苦心 經(jīng)營，彭某的生意逐漸紅火起來。 2005 年 12 月31 日合同到期 時，彭某要求繼續(xù)與住宅產(chǎn)品大市場續(xù)簽門面租賃合同遭到拒 絕。彭某無奈只得起訴到法院， 在二審時彭某的優(yōu)先承租權(quán)才精選-可編輯修改-得 到確認(rèn)。但是彭某的優(yōu)先承租權(quán)實(shí)際執(zhí)行卻很困難，如果出租人 聲稱暫時不再出租，或有其他人以高于彭某的價格承租該門面， 那么彭某的優(yōu)先承租權(quán)就只能落空。 律師點(diǎn)評 優(yōu)先承租權(quán)實(shí)質(zhì)上是承租人基于承租而產(chǎn)生的對

10、出租人權(quán)利的 一種限制。 全國性法律并沒有明確規(guī)定承租人的優(yōu)先承租權(quán)， 但 在地方法規(guī)里有，如上海市房屋租賃條例第四十四條規(guī)定， 房屋在租賃期滿后繼續(xù)出租的， 承租人在同等條件下享有優(yōu)先承 租權(quán)。這確認(rèn)了承租人的優(yōu)先承租權(quán)， 但真正執(zhí)行起來有一定的 困難。因?yàn)樾惺箖?yōu)先承租權(quán)有兩個前提，租賃期滿后繼續(xù)出租的，承租人有優(yōu)先承租權(quán)。但什么情況才 算繼續(xù)出租沒有規(guī)定。 出租人在期滿后自用 3 個月算不算繼續(xù)出 租？如果算得話，自己使用 1 天后再出租，算不算繼續(xù)出租？ 承租人在同等條件下，才有優(yōu)先權(quán)。而什么是同等條件沒有規(guī) 定。例如原來的租金是 10000 元，那么 10010 元算不算同等呢？ 假如

11、不算， 10001 元算不算同等呢？ 要保障自己的優(yōu)先承租權(quán)， 承租人可以合同條款來彌補(bǔ)法律原則 規(guī)定的不足。明確定義什么是“出租人繼續(xù)出租”，比如出租人要 自用，那么自用的期限可以加以限制，比如至少自用 1 年，否則 視為出租人違約，應(yīng)承擔(dān)一定數(shù)額的違約賠償責(zé)任。 約定什么是“同等條件，”如租金上下不超過 10% 就算同等條件， 比如原租金是 10000 元，其他人員出的價格只要不超過 11000 元，承租人就有權(quán)以 10000 元繼續(xù)承租；如果其他人員出的價 格為 12100 元，那么承租人有權(quán)以 11000 元繼續(xù)承租，這樣就 防止各種侵害優(yōu)先承租權(quán)的情形出現(xiàn)。精選-可編輯修改-典型糾紛

12、類型五約定裝修條款 案例 某公司租用商鋪經(jīng)營一年后，由于合同中約 定的某種解約事由出現(xiàn)而要求提前退租。出租方也同意了該公司 的請求，但是要求該公司不得撤走或破壞該商鋪內(nèi)的所有硬裝修 裝飾部分，但合同對此并未作任何約定。為此，雙方就裝修補(bǔ)償 部分發(fā)生爭議。律師點(diǎn)評 在商鋪?zhàn)赓U過程中，承租人通常會按 照自己的要求對房屋進(jìn)行裝修。 就裝修問題事先約定不明而引發(fā) 的租賃糾紛日漸增多。 律師建議商鋪的租賃雙方在簽訂租賃協(xié)議 時，應(yīng)對裝修條款詳細(xì)加以約定。裝修范圍。根據(jù)目前的有關(guān)規(guī)定，承租人在裝修房屋、增加附 屬設(shè)施前， 首先應(yīng)當(dāng)書面征得出租人的同意， 明確出租人同意裝 修的具體范圍；其次，承租人在裝修前，應(yīng)將房屋裝修設(shè)計方案 取得出租人認(rèn)可； 最后， 明確承租人違反上述約定應(yīng)承擔(dān)的恢復(fù) 原狀、賠償損失、支付違約金等責(zé)任。裝修期限。通常情況下， 出租人應(yīng)給予承租人一定的裝修期限， 該期限應(yīng)屬于“裝修免租期”。承租人在該期限內(nèi)除需付物業(yè)管理 費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用外，無須支付房屋租金。雙方還應(yīng)明確該期限 屆滿后，即使承租人未能完成裝修，仍需按約支付租金。裝修保證金。為防止因承租人裝修造成房屋結(jié)構(gòu)破壞，出租人 可以要求承租人預(yù)先支付一定數(shù)額的錢款作為裝修保證金， 以保 證承租人履行其裝修條款中約定的義務(wù)。租賃終止后的裝修處理。