中國工業(yè)地產(chǎn)市場價格調(diào)查報告

1、中國工業(yè)地產(chǎn)市場價格調(diào)查報告2008年1季度 本調(diào)查由中國工業(yè)地產(chǎn)雜志社聯(lián)合全國各地合作伙伴共同完成。以下調(diào)查價格為2008年1季度最新市場價格（以綜合平均和市場實際操作價格為主，不計入官方定價）。非常感謝為本調(diào)查提供數(shù)據(jù)的機構(gòu)、個人。1、 北京（租金單位：元/天/m2）標準廠房租金高科技園區(qū)租金工業(yè)用地價格物流倉庫租金通州0.450.81.220.8萬元/畝0150.45順義0.60.90.28朝陽0.40.80.81.82300元/m20.30.6大興0.20.50.50.70.30.6海淀0.40.60.40.80.40.9亦莊1.31.51.41.580萬元/畝市場特點： 工業(yè)物業(yè)價格

2、持續(xù)上升，尤其是高科技園區(qū)和物流園區(qū)。 北京地區(qū)各開發(fā)區(qū)的土地儲備良非常有限，但企業(yè)的需求并未有冷卻現(xiàn)象。如目前北京亦莊開發(fā)區(qū)東擴取、南擴區(qū)新增土地所剩無幾。優(yōu)質(zhì)廠房的租金方面，新增廠房供應(yīng)不足，導致租金上升。亦莊及其附近地區(qū)的價格在2007年平均增長人民幣0.1至0.15元每天每平米，預計2008年將繼續(xù)增長。 隨著奧運的臨近，倉儲、物流物業(yè)的租金將不斷升溫度。數(shù)據(jù)提供：聯(lián)東集團招商部（部分數(shù)據(jù)由亦莊王偉彬提供）2、 天津(租金單位：元/月/m2)標準廠房租金高科技園區(qū)租金工業(yè)用地價格物流倉庫租金靜海開發(fā)區(qū)1013.6萬元/畝西青開發(fā)區(qū)16182530萬元/畝915津南開發(fā)區(qū)121522.4

3、萬元/畝310薊縣開發(fā)區(qū)15.3萬元/畝塘沽臨港開發(fā)區(qū)42萬元/畝1215武清高新開發(fā)區(qū)81812萬元/畝市場特點： 自2007年開始，天津市行政區(qū)域內(nèi)工業(yè)用地統(tǒng)一招拍掛，這種出讓方式在保證土地公開、公平交易的同時，也使天津工業(yè)用地價格逐步提升。下面是2007年天津市中心城區(qū)工業(yè)用地價格變化情況：季度中心城區(qū)工業(yè)地價季度環(huán)比增幅2006年同比增幅2007年第一季度595元/平米2.05%8.17%2007年第二季度602元/平米1.16%2.36%2007年第三季度617元/平米2.43%6.19%2007年第四季度630元/平米2.24%8.17% 2008年，隨著京津城市圈相互融合的速度加

4、快，天津?qū)⒅饾u確實環(huán)渤海經(jīng)濟圈工業(yè)中心的經(jīng)濟地位。北京的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也將進一步調(diào)整，部分工業(yè)項目將裝向天津的濱海新區(qū)。大量工業(yè)企業(yè)、物流企業(yè)及高科技企業(yè)進入天津，強勁的新增需求將帶動天津廠房、研發(fā)基地、物流倉儲等工業(yè)物業(yè)項目的開發(fā)熱潮。 在天津，工業(yè)物業(yè)的選擇主要體現(xiàn)為三種形式：標準廠房出租、簡易廠房出租、工業(yè)區(qū)內(nèi)購置土地自建廠房。由于建議廠房的建設(shè)標準不統(tǒng)一，建設(shè)質(zhì)量良莠不齊，多樹項目土地權(quán)屬不清晰等因素，使的租賃企業(yè)的后期經(jīng)營存在很大的風險。天津簡易廠房市場存在的不確定性將在很大成都上制約其發(fā)展。但由于廠房租金低廉，短期內(nèi)還是會吸引部分追求短期效益的中小企業(yè)進駐。對于大多數(shù)工業(yè)企業(yè)來講，由于工

5、業(yè)土地的價格逐年上升和政府審批手續(xù)的日益嚴格，購置土地自建廠房，可以為企業(yè)帶來很好的投資效益和財務(wù)利益。因此，選擇在具有良好發(fā)展?jié)摿Φ母咝麻_發(fā)區(qū)購置土地成為企業(yè)進行工業(yè)物業(yè)開發(fā)的主要方向。數(shù)據(jù)提供：天津廣大地產(chǎn)顧問機構(gòu)3、 大連(租金單位：元/月/m2)標準廠房租金高科技園區(qū)租金工業(yè)用地價格物流倉庫租金平均122040萬元/畝1015市場特點： 大連作為一個港口城市，目前市場的土地需求很大。工業(yè)物業(yè)租金在近幾年不斷上升，土地租金每年以10%左右的速度上漲，工業(yè)用地售價以每年30%左右的速度上升。 預計2008年大連的工業(yè)物業(yè)租金仍將持續(xù)上漲。 目前大連倉庫需求比較大。廠房需求以標準廠房為主，高

6、科技園區(qū)因為租金較高，企業(yè)相對租用較少。數(shù)據(jù)提供：大連市盟東農(nóng)村地產(chǎn)信息服務(wù)公司4、 沈陽(租金單位：元/月/m2)標準廠房租金高科技園區(qū)租金工業(yè)用地價格物流倉庫租金三環(huán)以內(nèi)121513185080萬元/畝12三環(huán)以外10121318810市場特點： 近幾年工業(yè)物業(yè)租金都是略微上升。 預計2008年沈陽工業(yè)物業(yè)市場價格會比較平穩(wěn)，變化不大。 相比之下，企業(yè)以租用標準廠房為主。數(shù)據(jù)提供：英達工業(yè)園5、 上海（租金單位：元/天/m2）標準廠房租金高科技園區(qū)租金工業(yè)用地價格物流倉庫租金浦東區(qū)125050元/m21.81.9閔行區(qū)0.81.53350元/m21.21.3寶山區(qū)0.61.522900元/

7、m21.51.8嘉定區(qū)0.590.652980元/m20.651.6松江區(qū)0.550.82800元/m20.631.5南匯區(qū)0.590.82757元/m20.71.6 各種工業(yè)物業(yè)價格持續(xù)上升。2007年工業(yè)用地的市價達到每平方米人民幣3777元，比上年同期增長6.9%。預計2008年，工業(yè)用地價格還將繼續(xù)上漲。工業(yè)區(qū)、廠房租金月平均增長1.2%左右。 工業(yè)地產(chǎn)的毛收益率保持在8%-10%，對投資者來說仍具吸引力。 由于上?？偛拷?jīng)濟的發(fā)展，跨國企業(yè)將上海作為進入中國的首選之地，導致上海高科技園區(qū)、商務(wù)園區(qū)需求強勁，物業(yè)租金持續(xù)上漲。 在工業(yè)地價以及倉儲物業(yè)租金大幅上漲的背景下，外資頻頻在滬大手

8、筆增加工業(yè)地產(chǎn)投入。上海市在其未來規(guī)劃中將物流產(chǎn)業(yè)定位于重點發(fā)展的行業(yè)，因此諸多工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商加強了在物流設(shè)施方面的投入。數(shù)據(jù)提供：中國廠房網(wǎng)6、 蘇州(租金單位：元/月/m2)標準廠房租金高科技園區(qū)租金工業(yè)用地價格物流倉庫租金高新區(qū)818具體價格視項目而定，可獲得一定政府補貼30萬元/畝1218相城區(qū)61822.4萬元/畝1218吳中區(qū)61822.4萬元/畝1218工業(yè)園內(nèi)102435萬元/畝1618市場特點： 租金價格呈上升趨勢。較往年比較，2006年8元/m2/月的廠房有城市交通改造、土地價格上漲等因素影響，目前價格均有20%以上的上升幅度。 08年以后，由于土地資源十分緊缺，而高科技園

9、區(qū)的招商方式及定價也有所改變，對使用于傳統(tǒng)勞動密集型企業(yè)的廠房需求會增加。 高科技園區(qū)的配套設(shè)施、行政服務(wù)較其他物業(yè)要好，但招商面較狹窄。標準廠房的征對性較強，價格適中，普遍受歡迎。簡易廠房只適用于小的加工企業(yè)，需求量不大。數(shù)據(jù)提供：蘇州廠房網(wǎng)7、 溫州(租金單位：元/月/m2)標準廠房租金高科技園區(qū)租金工業(yè)用地價格物流倉庫租金鹿城區(qū)111620253000元/m2915鷗海區(qū)1215151820004000元/m2815龍灣區(qū)14141500/m21115市場特點： 市場價格較平穩(wěn)，短期內(nèi)不會有太大上升 標準廠房及高科技園區(qū)較受歡迎數(shù)據(jù)提供：21世紀不動產(chǎn)溫州區(qū)域華泰加盟店8、 廈門(租金單

10、位：元/月/m2)標準廠房租金高科技園區(qū)租金工業(yè)用地價格物流倉庫租金恩明區(qū)1015151625萬元/畝1020湖里區(qū)101515161020同安區(qū)681.3萬元/畝516市區(qū)60市場特點： 市場有小幅上升。恩明區(qū)、湖里區(qū)工業(yè)物業(yè)租金價格較高，廠房未來向同安區(qū)轉(zhuǎn)移。 預計未來穩(wěn)步上升?，F(xiàn)在廈門市區(qū)的廠房已經(jīng)很少了，恩明、湖里的工業(yè)區(qū)逐步會向島外轉(zhuǎn)移。整體上標準廠房更受企業(yè)歡迎。數(shù)據(jù)提供：廈門廠房網(wǎng)9、 廣州(租金單位：元/月/m2)標準廠房租金高科技園區(qū)租金工業(yè)用地價格物流倉庫租金番禺區(qū)10131520600800元/m2811白云區(qū)8111218600800元/m2711天河區(qū)11251630

11、1300元/m21218花都區(qū)7111318400700元/m2713增城市7101220350700元/m2713南沙區(qū)7101520380800元/m2815平均102318306001500元/m2815市場特點： 整體市場穩(wěn)中略降。 因為廣州總部經(jīng)濟開始發(fā)力，高科技園區(qū)、商務(wù)園區(qū)供不應(yīng)求。例如廣州高新技術(shù)開發(fā)區(qū)共吸引各類科技企業(yè)2000多家，區(qū)內(nèi)物業(yè)十分緊俏。 廣州周遍地區(qū)例如番禺區(qū)，由于大量無證照簡易廠房涌入市場，而珠三角地區(qū)整體制造業(yè)投資環(huán)境惡化，這些廠房已經(jīng)無法滿足本地經(jīng)濟的發(fā)展需求，同時客戶租廠投資數(shù)量急劇下降，導致這些廠房難租，而且降格開始下降。 預計2008年廠房價格不會有

12、上升，許多廠房業(yè)主迫于壓力會逐步降獎，有可能導致廠房租賃價格整體下滑。數(shù)據(jù)提供：廣州昊信工業(yè)地產(chǎn)投資信息中心10、 深圳(租金單位：元/月/m2)標準廠房租金高科技園區(qū)租金工業(yè)用地價格物流倉庫租金關(guān)內(nèi)153030004000元/m23050關(guān)外8152010003000元/m2825市場特點： 深圳關(guān)內(nèi)已基本無廠可租。深圳市近幾年已經(jīng)逐步對關(guān)內(nèi)的舊廠房、舊工業(yè)區(qū)進行了改造，工業(yè)企業(yè)大部分都搬至關(guān)外。 廠房等工業(yè)物業(yè)租金整體平穩(wěn)，預計2008年亦不會有多少變動。 高科技元區(qū)、商務(wù)園區(qū)供不應(yīng)求，十分受歡迎。資料提供：中原地產(chǎn)、通泰地產(chǎn)11、 東莞(租金單位：元/月/m2)標準廠房租金高科技園區(qū)租金

13、工業(yè)用地價格物流倉庫租金常平鎮(zhèn)8.510486元/m21112龍崗鎮(zhèn)8109450元/m2810莞城101012450500元/m21011市場特點： 2008年一季度工業(yè)物業(yè)租金整體較平穩(wěn)。 由于東莞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的加速升級，對低端產(chǎn)業(yè)的逐步淘汰，未來一段時間東莞工業(yè)廠房，特別是一些簡易、獨棟標準廠房的租金會穩(wěn)中略有下降。 高科技、產(chǎn)業(yè)園區(qū)工業(yè)物業(yè)依然受歡迎。數(shù)據(jù)提供：東莞市萊斯房地產(chǎn)中介服務(wù)有限公司12、 佛山(租金單位：元/月/m2)標準廠房租金高科技園區(qū)租金工業(yè)用地價格物流倉庫租金禪城區(qū)810300元/m2512南海區(qū)812300350元/m2410三水區(qū)10121015280300元/m2

14、512高明區(qū)710280300元/m2610順德區(qū)712300400元/m2712市場特點： 工業(yè)廠房類物業(yè)租金近期有上升的趨勢。佛山工業(yè)廠房租金每年以3%5%的速度遞增。 預計2008年佛山工業(yè)物業(yè)租金會緩慢上升。佛山舊廠房改造會導致廠房價格整體上升。數(shù)據(jù)提供：佛山高明滄江工業(yè)區(qū)13、 長沙(租金單位：元/月/m2)標準廠房租金高科技園區(qū)租金工業(yè)用地價格物流倉庫租金雨花區(qū)5678510芙蓉區(qū)5657租：0.50.6萬元/畝/年57市區(qū)781230萬/畝，租：1萬/畝48市場特點： 長沙近期工業(yè)廠房租金上升很快，年漲幅將近20%。 預計長沙2008年廠房租金將持續(xù)上漲。由于高科技園區(qū)租金高，相

15、對便宜的標準廠房或租地建廠更受企業(yè)歡迎。資料提供：湖南蒸蒸日上投資顧問有限公司14、 武漢(租金單位：元/月/m2)標準廠房租金高科技園區(qū)租金工業(yè)用地價格物流倉庫租金漢陽81218205萬元/畝812東湖區(qū)134萬元/畝市場特點： 近年來一直保持上升的趨勢 由于武漢的地理位置，眾多高科技企業(yè)、跨國公司都將武漢作為中部的戰(zhàn)略基地，因此高科技總部經(jīng)濟園區(qū)很受歡迎。 武漢的基礎(chǔ)加工制造業(yè)不發(fā)達，所以標準廠房市場尚未形成一定規(guī)模。但標準廠房目前很受企業(yè)歡迎，預計未來標準廠房的需求和市場供應(yīng)量都將增加。數(shù)據(jù)提供：武漢東正房地產(chǎn)15、 成都(租金單位：元/月/m2)標準廠房租金高科技園區(qū)租金工業(yè)用地價格物流倉庫租金平均81015202030萬元/畝812 成都工業(yè)廠房租金每年以3%5%的速度上升。 總部經(jīng)濟發(fā)力，成都高新技術(shù)開發(fā)區(qū)及青羊工業(yè)園等高科技產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的物業(yè)供不應(yīng)求