房地產(chǎn)場的基本特性

1、房地產(chǎn)市場的基本特性-CAL-FENGHAL-(YICAI)-Company One 1房地產(chǎn)市場的基本特性房地產(chǎn)市場可以理解為從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)然顒?dòng)的場所 以及一切交易途徑和形式。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中對(duì)房地產(chǎn)市場的定義，則是指當(dāng)前 潛在的房地產(chǎn)買者和賣者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動(dòng)。一個(gè)完整的房地產(chǎn)市 場是由市場主體、客體、價(jià)格、資金、運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)。房地產(chǎn)市場作為市場體系的基本組成部分，具有市場的一般規(guī)律性，如受 價(jià)值規(guī)律、競爭規(guī)律、供求規(guī)律等的制約。由于房地產(chǎn)商品本身具有區(qū)別于其 他商品的獨(dú)特屬性，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中乂具有特殊重要的地位，這就導(dǎo)致 了房地產(chǎn)市場具有

2、一系列區(qū)別于一般市場的基本特性。（一）市場供給的特點(diǎn)山于房地產(chǎn)商品的供給在短期內(nèi)很難有較大的增減，因此市場供給缺乏彈 性川I于房地產(chǎn)的位置、環(huán)境、數(shù)量、檔次的差異，市場供給具有非同質(zhì)性;山于 土地的有限性、不可再生性，以及房地產(chǎn)投資規(guī)模巨大，使房地產(chǎn)市場具有高 度的壟斷性，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供給主體間的競爭不充分。1. 市場缺乏彈性山于房地產(chǎn)的位置固定，其中包括了自然地理位置的不動(dòng)性和區(qū)位關(guān)系的 不動(dòng)性，它對(duì)房地產(chǎn)所處周圍的交通、基礎(chǔ)設(shè)施都加以限制。其次土地是一種 稀缺資源，因此一個(gè)國家能夠供給城市使用的土地?cái)?shù)量總是有限的。另外是使 用價(jià)值的不可替代性和開發(fā)建設(shè)周期長的特點(diǎn)，所以不論市場需求量

3、有多大， 價(jià)格有多高，市場供給量不可能在短時(shí)間內(nèi)發(fā)生較大變化。2. 市場供給的非同質(zhì)性房地產(chǎn)市場的供給和需求具有高度的層次性和差別性，山于人口、環(huán)境、 文化、教育、經(jīng)濟(jì)等因素的影響，房地產(chǎn)市場在各個(gè)區(qū)域間的需求情況各不相 同，房地產(chǎn)市場供給和需求的影響所及往往限于局部地區(qū)，所以會(huì)造成一個(gè)地 區(qū)及一個(gè)城市的不同分區(qū)，不同分區(qū)內(nèi)房產(chǎn)類型存在差異，同一分區(qū)內(nèi)建筑檔 次也有不同程度的差異存在。3. 市場的高度壟斷性房地產(chǎn)市場競爭不充分，更容易形成壟斷。在一個(gè)城市范圍內(nèi)，由于房地 產(chǎn)是位置不能移動(dòng)的產(chǎn)品，它只能和相鄰的房地產(chǎn)存在競爭。從房地產(chǎn)產(chǎn)品的 角度來看，因?yàn)橹挥猩贁?shù)房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行競爭，所以房地產(chǎn)

4、市場具有寡頭壟 斷市場的明顯特征。再加之房地產(chǎn)市場的信息不充分，對(duì)于消費(fèi)者而言，由于 房地產(chǎn)位置及其位置派生出的一系列屬性和消費(fèi)者的偏好匹配，是一宗房地產(chǎn) 對(duì)特定的消費(fèi)者具有唯一的吸引力，那么換句話說就是這一宗房地產(chǎn)的壟斷性 很強(qiáng)。4. 市場供給和需求的不平衡性房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的不平衡狀態(tài)是經(jīng)常會(huì)發(fā)生的。雖然價(jià)格和供求等市 場機(jī)制會(huì)產(chǎn)生調(diào)整供求之間的非均衡態(tài)的作用，但隨著諸多市場因素的發(fā)展變 化，原有的均衡態(tài)將不斷被打破，因此，房地產(chǎn)市場供求之間的不平衡性將長 時(shí)期存在，而均衡始終只能是相對(duì)的。（二）市場需求的特點(diǎn)房地產(chǎn)是人類生存、享受、發(fā)展的基本物質(zhì)條件，是一種基本需求，市場 的需求首先具

5、有廣泛性;與市場供給的非同質(zhì)性相吻合，需求者購置房地產(chǎn)時(shí)通 常有不同的LI的和設(shè)想，因而需求具有多樣性;同時(shí)，購置房地產(chǎn)的開支巨大， 通常需要借助金融信貸機(jī)構(gòu)來進(jìn)行融資。1. 市場需求的廣泛性房地產(chǎn)市場需求的廣泛性主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：第一，住宅是人類生存的 最基本的生活資料，人的衣食住行的需求與生俱來，只要有人類的地方就有對(duì) 各式各樣住房的需求。第二，房地產(chǎn)是一切社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的物質(zhì)基礎(chǔ)，房地產(chǎn) 遍及人們的日常生活和社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的各個(gè)領(lǐng)域，是人類生存、發(fā)展和享受的 基本物質(zhì)條件。2. 市場需求的多樣性曲于不同消費(fèi)者的收入水平、文化程度、職業(yè)、年齡和生活習(xí)慣等不同，自然會(huì)形成各式各樣的興趣和愛好，

6、因此對(duì)于房地產(chǎn)區(qū)位、房型、功能的要求 自然也就會(huì)有差異，這種差異也就形成了房地產(chǎn)需求的多樣性。3. 市場需求的雙重性山于房地產(chǎn)可以保值、增值，有良好的吸納通貨膨脹的能力，因而作為消 費(fèi)品的同時(shí)也可用作投資品。（三）市場交易的特點(diǎn)山于房地產(chǎn)市場上的商品本身不能移動(dòng)，交易是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)及其再 界定;房地產(chǎn)交易通常需要經(jīng)過復(fù)雜和嚴(yán)密的法律程序，耗費(fèi)時(shí)間比較長，交易 費(fèi)用通常也比較多;加之市場信息的缺乏，市場交易通常需要估價(jià)師或物業(yè)代理 等專業(yè)人員提供服務(wù)。房地產(chǎn)市場的加以對(duì)象是不動(dòng)產(chǎn)，在交換中轉(zhuǎn)移的只是房地產(chǎn)權(quán)屬，這就 意味著它與一般商品的交易不同，即不能像一般商品那樣采用一手交錢，一手 交貨，

7、錢貨兩清的方式完成交易。事實(shí)上，房地產(chǎn)產(chǎn)品既不能轉(zhuǎn)至特定的交易 場所進(jìn)行交易，成交后也不能攜帶和移動(dòng)。房屋的流通和土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn) 讓，其交易過程只是貨幣與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的交換，而沒有物質(zhì)實(shí)體的“物流”。 因此，在現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)市場的交易活動(dòng)，通過簽訂房地產(chǎn)交易合同來進(jìn)行交 易，并發(fā)生相應(yīng)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更。房地產(chǎn)市場上進(jìn)行交易的商品不僅有各種各樣的、不同用途的建筑物，還 包括與其相關(guān)的各種權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的交易。交易方式不僅有買賣、租賃，還 有抵押、典當(dāng)及其他的讓渡方式。房地產(chǎn)交易應(yīng)遵循以下一般規(guī)則：房地產(chǎn)轉(zhuǎn) 讓、抵押時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。 實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估

8、。實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押當(dāng)事人應(yīng) 當(dāng)依法辦理權(quán)屬變更或抵押登記，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法辦理租賃登記備 案。（四）市場價(jià)格的特點(diǎn)房地產(chǎn)商品的不可移動(dòng)性，使房地產(chǎn)價(jià)格與其所處的地理位置關(guān)系極大;其 次由于人口的不斷增長和經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格總體呈向上波動(dòng)的 趨勢;但現(xiàn)實(shí)價(jià)格是在長期考慮下而個(gè)別形成的，因此也不容忽視涉及交易主體 的個(gè)別因素的影響。1. 市場價(jià)格的區(qū)位性山于房地產(chǎn)的不動(dòng)性，因此其價(jià)格很大程度上的一個(gè)重要影響因素就是地 理位置和其周用的基礎(chǔ)設(shè)施的價(jià)值。房屋的價(jià)值和周邊基礎(chǔ)設(shè)施的價(jià)值是相互 滲透的。房價(jià)不僅受地區(qū)經(jīng)濟(jì)的束縛，還受到周圍環(huán)境的影響，房地產(chǎn)不能脫

9、離周圍環(huán)境而單獨(dú)存在。比如，置業(yè)投資者通過商鋪?zhàn)赓U想獲得穩(wěn)定的經(jīng)常性 收益，那么一定會(huì)考慮的因素是這個(gè)地區(qū)的客流量如何，該地區(qū)的客戶的收入 水平和消費(fèi)能力怎么樣，周邊交通是否方便，以及未來政府對(duì)于這里的規(guī)劃等 等。另一方面，政府對(duì)于土地的利用規(guī)劃也會(huì)影響房價(jià)。當(dāng)政府把某一片土地 規(guī)劃為城市新區(qū)，這片土地的價(jià)格就急劇上升，特別是潛在收益最高的CBD區(qū) 域的土地價(jià)格更是扶搖直上。2. 市場價(jià)格總體趨勢我國的經(jīng)濟(jì)增長快速，而其中推動(dòng)其發(fā)展的動(dòng)力就是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 因?yàn)榉康禺a(chǎn)對(duì)周圍的經(jīng)濟(jì)有很強(qiáng)的帶動(dòng)力和影響力。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)展能 夠強(qiáng)有力的帶動(dòng)許多產(chǎn)業(yè)的快速增長與繁榮，所以當(dāng)一國經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨困難 時(shí)，通常會(huì)采取相應(yīng)的房地產(chǎn)市場宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策。另一方面，房地產(chǎn)市場是個(gè)投資市場，人們?cè)跐M足自己的住房需求后會(huì)去 投資房產(chǎn)，正是由于這種需求，以及房地產(chǎn)供給緊缺的相互作用，導(dǎo)致了房地 產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高。3. 交易主體心理因素影響心理因素是指人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變化的心理承受能力，或?qū)r(jià)格的心理評(píng) 估。主要是指房地產(chǎn)購買者對(duì)于未來政局和經(jīng)濟(jì)前景的信心施于房地產(chǎn)行市的 心理作用，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格造成影響，心理因素對(duì)房