商品房買賣合同糾紛與消費者權(quán)益保護法之適用

1、1/ 8商品房買賣合同糾紛與消費者權(quán)益保護法之適用姚國 南京市中級人民法院,李光曼 南昌大學(xué)法律系,陶群 南昌市政工程開發(fā)總公司我國社會經(jīng)濟建設(shè)的巨大進步和福利分房制度的終結(jié)， 直接地促進了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，但是，在房地產(chǎn)市場繁榮的背后，存在著一 個全社會共同關(guān)注的問題， 即開發(fā)商在商品房開發(fā)、 建設(shè)和銷售過程 中大量存在違約、欺詐的現(xiàn)象，侵害消費者合法權(quán)益的行為屢屢發(fā)生。因此，在購買房屋時如何維護自身的權(quán)益， 成為消費者決策時首先應(yīng) 當(dāng)考慮的問題。 在我國目前有關(guān)房地產(chǎn)管理尚不規(guī)范、 對購房者的保 護力度明顯不足的情況下， 有關(guān)法律的適用效果， 就特別的令人關(guān)注。尤其是有關(guān)消費者保護的法律能

2、否適用于商品房買賣合同， 更是成為全社會關(guān)注的焦點。消費者權(quán)益保護法 第四十九條規(guī)定： “經(jīng)營者提供商品或者 服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費者的要求增加賠償其受到的損失， 增加賠償?shù)慕痤~為消費者購買商品的價款或者接受服務(wù)的費用的一 倍。 ”對于該項法律能否適用于商品房買賣合同糾紛判決雙倍賠償， 贊同說與反對說各執(zhí)一詞。筆者認(rèn)為，在商品房買賣合同中適用消法是將我國商品房消 費者的利益由一般民法保護上升為消費者權(quán)益保護的高度即予以特2/ 8別保護， 它既是消費者保護發(fā)展的需要，也是我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展 的需要。1、房地產(chǎn)消費者權(quán)益是我國消費者權(quán)益的新熱點，直接關(guān)系到 公民的基本生存權(quán)利， 應(yīng)當(dāng)將其

3、納入消費者保護法的范疇。 歷史的經(jīng) 驗表明，一個國家不同的經(jīng)濟發(fā)展時期以及與之相適應(yīng)的法治發(fā)達程 度，決定了其消費者保護的主要目標(biāo)和熱點。 我國目前正處于開始進 入住房消費高速發(fā)展的時期， 房地產(chǎn)消費者權(quán)益保護是我國經(jīng)濟發(fā)展 的客觀要求。 在現(xiàn)代民法理論中， 當(dāng)不動產(chǎn)的生存利益與財產(chǎn)利益發(fā) 生沖突的時候， 房地產(chǎn)消費者享有的不動產(chǎn)生存利益應(yīng)當(dāng)首先受到法 律的保護。這種優(yōu)先保護原則與消費者保護法的保護原則是完全一致 的，無論從我國社會主義公有制的基本經(jīng)濟規(guī)律和法律保護公司根本 利益的要求出發(fā)， 還是從消費者保護運動目標(biāo)本身所具有的發(fā)展性規(guī) 律出發(fā)，都有必要將房地產(chǎn)消費者權(quán)益納入消費者保護法的保護

4、范 疇。2、實行住房商品化改革后， 房地產(chǎn)消費者的弱勢地位更加明顯。隨著住房制度改革的深入， 房地產(chǎn)消費關(guān)系的市場屬性明朗化， 以往政府通過公房管理對居民房地產(chǎn)利益的行政保護趨于衰減， 取而代之的是房地產(chǎn)經(jīng)營者昂首闊步進入房地產(chǎn)市場。 在現(xiàn)有社會條件下， 普通居民作為房地產(chǎn)消費者難與這些強有力的經(jīng)營者相抗衡， 這種力量對比對消費者顯然不利。 對公民個人消費權(quán)益的優(yōu)先保護體現(xiàn)了現(xiàn)代民法社會本位的發(fā)展趨勢， 是現(xiàn)代商品經(jīng)濟高度發(fā)展引發(fā)對公民基本生存權(quán)利予以特殊保護的客觀要求， 法律維護公平的宗旨要求在保護3/ 8的取向上應(yīng)對消費者有所傾斜。3、將消法適用于房地產(chǎn)消費，是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的需要。我國

5、房地產(chǎn)業(yè)目前的困境是一級市場與二、 三級市場脫節(jié)， 即生產(chǎn)領(lǐng) 域與消費流通領(lǐng)域脫節(jié)， 表現(xiàn)在一方面是商品房大量建造， 另一方面 是商品房銷售不暢大量積壓。 這種形勢使房地產(chǎn)業(yè)成為我國新的經(jīng)濟 增長點的目標(biāo)難以實現(xiàn)， 國民經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展的努力受阻， 造成整 個房地產(chǎn)業(yè)和消費市場疲軟。 造成這種問題的主要癥結(jié)， 除了國家對 住宅建設(shè)的優(yōu)惠被房地產(chǎn)投機利益抵消外， 另一個原因是部分商品房 質(zhì)量低劣、售后服務(wù)差、物業(yè)管理水平低等侵害消費者權(quán)益的問題突 出，打擊了消費者對房地產(chǎn)消費的信心。因此，房地產(chǎn)消費者權(quán)益保 護不力的問題不解決， 房地產(chǎn)市場就難以擺脫賣樓難的困境， 房地產(chǎn) 業(yè)也就不能健康發(fā)展。消

6、法適用于商品房買賣合同糾紛既是大勢所趨勢、 人心所向，也是完善我國法制建設(shè)，推動國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的需要，對此，應(yīng) 是沒有疑義的。但目前在審判實踐中尚無一例依照消法第四十九 條的終審判決出現(xiàn)，其主要原因有二個方面：1、認(rèn)為消法第四十九條的適用范圍不包括商品房買賣。如 前所述，理論界對此問題的爭論目前尚無定論， 最高法院也未作出相 應(yīng)的司法解釋，使法院的審判工作缺乏相應(yīng)的根據(jù)。2、審判實踐中，對售房者的欺詐行為與違約行為難以界定。由 于4/ 8商品房購房合同中，對房屋面積、質(zhì)量甚至辦證手續(xù)等方面均有約 定，但售房者在所售房屋中違反了其中的一部份或全部約定， 法院是 按照欺詐還是按照違約處理較難界

7、定， 這樣勢必造成法院采取一種 較方便的方式合同違約方式處理?；谏鲜鲈颍?絕大部分法院在處理商品房買賣糾紛中， 對售房者的行為均以違約行為看待，在適用法律時均適用房地產(chǎn)管理法和合同法。筆者認(rèn)為，商品房買賣是一種合同關(guān)系，但消費者所 訴請的是另一種法律關(guān)系即依據(jù)購房合同， 因售房者的侵權(quán)給消費者 造成的侵權(quán)損害賠償關(guān)系。 我國合同法第一百二十二條規(guī)定： “因當(dāng)事人一方的違約行為，侵害對方人身、財產(chǎn)關(guān)系的，受損害方有權(quán) 選擇依照本法要求其承擔(dān)違約責(zé)任或者依照其他法律要求其承擔(dān)侵 權(quán)責(zé)任?！睋?jù)此，筆者認(rèn)為，商品房買賣合同糾紛中適用消法是 毋庸置疑的。 目前要重點研究的是在立法和司法二方面如何規(guī)范

8、 消 法在商品房買賣合同糾紛中的適用，換言之，是如何認(rèn)定商品房買 賣合同中存在欺詐，以及在構(gòu)成對消費者欺詐的情況下如何賠償。（一）商品房買賣合同欺詐的構(gòu)成要件?！捌墼p行為”是消法第四十九條的關(guān)鍵概念，關(guān)系到消法能 否適用的問題。消法使用了“欺詐行為”的概念，但沒有給“欺詐行 為”下定義。 由于我國民法反欺詐制度存在著多層次的結(jié)構(gòu)， 有消費 者合同、一般合同、合同外的民事行為三個不同的層次。按照民法解5/ 8釋學(xué)，同一法律或者不同的法律使用同一概念時， 原則上應(yīng)作同一解釋。 據(jù)此原則，在消法對“欺詐行為”沒有定義的情況下， 我們應(yīng)當(dāng) 按照民法通則五十八條規(guī)定的“欺詐行為”進行解釋。 該條也只規(guī)定

9、 了“欺詐”的法律效果，沒有給“欺詐”下定義。按照民法解釋學(xué)， 法律上有定義的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照該定義解釋，如果沒有定義，則應(yīng)當(dāng) 參考學(xué)說解釋或者由最高法院作出司法解釋。按照學(xué)說解釋， “欺詐行為”是指當(dāng)事人一方故意制造虛假或歪曲的事實， 或者故意隱匿事實真相， 使表意人陷入錯誤而作出意思表示的行為。其構(gòu)成要件包括：1、有欺詐的故意。所謂故意，按照最高法院的司法解釋，一方 當(dāng)事人，故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方 當(dāng)事人作出錯誤意思表示的，可以認(rèn)定為欺詐行為。因此，按照司法 解釋和學(xué)理解釋， 欺詐只能由故意構(gòu)成， “過失”包括“重大過失” 均不構(gòu)成“欺詐行為”。2、要有欺詐的事

10、實。當(dāng)事人除了有欺詐的故意，還必須有欺詐 的事實存在。欺詐的事實通常有三種情形：一是捏造虛假事實;二是 隱匿真實事實;三是歪曲真實事實。如果按照法律或者合同行為人有 告知的義務(wù)，行為人沒有告知（即沉默）也構(gòu)成欺詐。3、須表意人因相對人的欺詐而陷于錯誤。 所謂表意人陷于錯誤，不僅指表意人原本沒有錯誤， 因受欺詐人的欺詐而陷于錯誤， 也包括6/ 8表意人已有錯誤， 受欺詐人的欺詐而陷于更深的錯誤。 如果相對人未受欺詐的情況下陷于錯誤，則不構(gòu)成欺詐。4、須對方因陷于錯誤而為意思表示，即錯誤與意思表示之間有 因果關(guān)系。 錯誤與意思表示之間的因果關(guān)系可分為二種情況， 一是無 此錯誤，而根本不為意思表示;

11、二是無此錯誤，則不以此條件為意思 表示。（二）消法 第四十九條的雙倍賠償制度是一種懲罰性賠償制 度，其目的與一般民事賠償制度的目的不同。一般民事賠償制度的目的在于填平受損害的利益， 使受害人受到侵害的利益回復(fù)到受到損害以前的狀態(tài)， 法律要求的是當(dāng)事人的受損害的利益得到恢復(fù)或補償， 并不以制裁加害人為法律目的， 實行的是損一賠一的原則。而在消費者保護領(lǐng)域， 實行的是懲罰性的賠償原則，按照消法第四十九條的規(guī)定，是實行懲罰性的雙倍賠償原則。雙倍賠償不僅在于彌補受害人所受到的損失， 更重要的是對不法行為予以懲處和制裁， 防止其再度發(fā)生。傳統(tǒng)民法的損一賠一的制度，僅可以填補受害人受到的損失， 沒有加重加

12、害人的負擔(dān)， 不足以遏制侵權(quán)行為的再度發(fā)生， 對危害社會公平交易市場秩序的少數(shù)人起不到警戒作用，其最終的后果是動搖社會公眾對市場安全的信心。因此，那種認(rèn)為商品房買賣合同金額巨大， 判決雙倍賠償將導(dǎo)致雙方利害關(guān) 系的顯失平衡的觀點， 不僅與法律的規(guī)定相悖， 也與立法者追求的著 重7/ 8保護消費者的合法權(quán)益， 加重經(jīng)營者守法經(jīng)營的義務(wù)， 從而規(guī)范市 場交易秩序， 使市場經(jīng)濟健康穩(wěn)定的發(fā)展， 體現(xiàn)法律的正義與公平原 則的目的不符， 客觀上也是對不法商家欺詐行為的縱容。 作為嚴(yán)重破 壞社會交易秩序和交易信用、 損害消費者合法權(quán)利益的商品房買賣合 同糾紛中的欺詐行為，應(yīng)當(dāng)實行雙倍賠償制度。（三）商品房

13、買賣合同糾紛中構(gòu)成欺詐的主要情形。1、虛假廣告宣傳誤導(dǎo)消費者。商品房特別是期房銷售過程中， 廣告往往是引起消費者購買欲并作出購房決定的促成因素。廣告法規(guī)定廣告內(nèi)容必須真實，不得 欺騙、誤導(dǎo)消費者。開發(fā)商發(fā)布虛假的廣告信息，無疑是以虛假信息 誘使對方作出意思表示的欺詐行為。 開發(fā)商交付的房屋達不到合同或 者廣告中承諾的事項的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為欺詐。2、商品房開發(fā)證照不全且沒有告知消費者的。商品房開發(fā)必須嚴(yán)格按照法律的規(guī)定辦理各種審批手續(xù)， 依法取得各項批準(zhǔn)證書后才能開工建設(shè)銷售， 證照不全的建設(shè)項目因其不合法， 通常不能為購房者辦理權(quán)屬證書，不僅直接導(dǎo)致購房者的購房目 的不能實現(xiàn)（無法取得房屋所有權(quán)證

14、書和所有權(quán)），而且對社會穩(wěn)定 和房地產(chǎn)市場的發(fā)展危害甚大。依法開發(fā)、照章開發(fā)，是法律賦予開 發(fā)商的義務(wù)。開發(fā)商沒有依法取得開發(fā)工程所需的各種證照且沒有如 實8/ 8告知消費者， 在合同約定的交付期限內(nèi)又不能補辦相關(guān)手續(xù)的， 不 僅違反了房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的有關(guān)行政法規(guī)， 同時因沒有履行自己的 告知義務(wù)，也構(gòu)成對消費者的欺詐。3、房屋面積縮水，短斤少兩。房屋面積減少， 開發(fā)商將可能直接侵占消費者的財產(chǎn)（短少部份 的資金）。由于房屋建筑強調(diào)嚴(yán)格按圖施工，因此，面積短少，只能 是開發(fā)商故意所為（因政府規(guī)劃改變除外）?？紤]到建設(shè)工程施工過 程的復(fù)雜性，商品房銷售管理辦法已經(jīng)設(shè)定的3%的誤差允許值， 對于短少面積超過允許值范圍的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為構(gòu)成欺詐。4、商品房因施工或裝飾材料等引起的質(zhì)量糾紛。房屋建設(shè)和裝修涉及的用材種類繁