哈爾濱商業(yè)市場(chǎng)分析

1、哈爾濱商業(yè)市場(chǎng)分析v發(fā)展現(xiàn)狀概述發(fā)展現(xiàn)狀概述v總體供應(yīng)特點(diǎn)總體供應(yīng)特點(diǎn)v中央大街、秋林兩個(gè)市級(jí)商圈類(lèi)比分析中央大街、秋林兩個(gè)市級(jí)商圈類(lèi)比分析v商業(yè)市場(chǎng)綜述商業(yè)市場(chǎng)綜述哈爾濱商業(yè)總體市場(chǎng)分析哈爾濱商業(yè)總體市場(chǎng)分析哈爾濱商業(yè)市場(chǎng)分析v總體供應(yīng)特點(diǎn)總體供應(yīng)特點(diǎn)n 級(jí)別及業(yè)態(tài)：級(jí)別及業(yè)態(tài)：哈爾濱商業(yè)整體級(jí)別不高，業(yè)態(tài)以百貨購(gòu)物為主；n 競(jìng)爭(zhēng)：競(jìng)爭(zhēng)：同質(zhì)化比較嚴(yán)重，缺乏特色商業(yè)場(chǎng)所；n 重點(diǎn)商業(yè)規(guī)劃：重點(diǎn)商業(yè)規(guī)劃：規(guī)劃中的對(duì)三大老街的商業(yè)改造，對(duì)于哈爾濱商業(yè)的提升作用，同時(shí)與本項(xiàng)目存在一定的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系；n 發(fā)展趨勢(shì)：發(fā)展趨勢(shì)：哈爾濱商業(yè)逐漸由單一走向復(fù)合化，商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成中，休閑、娛樂(lè)、餐飲的比重逐漸增大；

2、哈爾濱商業(yè)市場(chǎng)分析哈爾濱城市發(fā)展規(guī)劃拉大了城市空間，“城”的擴(kuò)張必將帶來(lái)“市”的發(fā)展城市中心區(qū)形成時(shí)代城市中心區(qū)形成時(shí)代新城建設(shè)時(shí)代新城建設(shè)時(shí)代20世紀(jì)初，中東鐵路的建設(shè)形成了現(xiàn)代哈爾濱城市格局；南崗地區(qū)的建筑大多為鐵路所屬，市區(qū)基本沿鐵路線方向發(fā)展。道里地區(qū)以外國(guó)人居住為主，街區(qū)由方格形路網(wǎng)組成。道外地區(qū)以中國(guó)人居住為主，街區(qū)亦呈方格網(wǎng)狀；基于城市發(fā)展，形成道里、南崗、道外三個(gè)商業(yè)中心。建設(shè)周期2000至今；城市功能逐漸以城市核心區(qū)為中心向外擴(kuò)展；適應(yīng)城市擴(kuò)張帶來(lái)的需求，樂(lè)松、萬(wàn)達(dá)、會(huì)展、愛(ài)建等區(qū)域商業(yè)中心建設(shè)。中心城外溢時(shí)期中心城外溢時(shí)期加工制造業(yè)等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向新區(qū)轉(zhuǎn)移，未來(lái)新區(qū)居住區(qū)建設(shè)將

3、成為重點(diǎn)老城區(qū)將會(huì)逐漸以保護(hù)為主、舊城改造建設(shè)為輔；根據(jù)規(guī)劃，每個(gè)片區(qū)將建設(shè)一個(gè)區(qū)域中心。城市空間發(fā)展城市空間發(fā)展隨著城市的擴(kuò)張，在形成新的區(qū)域商業(yè)中心的同時(shí)，將進(jìn)一步升級(jí)城市中心的核心商圈。哈爾濱商業(yè)市場(chǎng)分析由于歷史發(fā)展原因，哈爾濱市級(jí)商圈規(guī)模大、聚集度高，臨街商業(yè)非常發(fā)達(dá)，但是區(qū)域商業(yè)發(fā)展較晚、成熟較慢1 12 24 43 35 56 67 7商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀：商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀：兩個(gè)市級(jí)商圈兩個(gè)市級(jí)商圈1、中央大街商圈2、秋林-博物館商圈五個(gè)區(qū)域級(jí)商圈五個(gè)區(qū)域級(jí)商圈3、愛(ài)建商圈4、哈西服裝城5、秋林會(huì)展商圈6、萬(wàn)達(dá)商圈7、樂(lè)松商圈以果戈里和靖宇街為代表的臨以果戈里和靖宇街為代表的臨街商業(yè)非

4、常發(fā)達(dá)街商業(yè)非常發(fā)達(dá)城市商業(yè)概況城市商業(yè)概況哈爾濱商業(yè)市場(chǎng)分析各主要商圈的典型物業(yè)及區(qū)域特征商圈現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)未來(lái)潛在供應(yīng)特征1中央大街商圈百盛、萬(wàn)達(dá)現(xiàn)代生活館、索非亞購(gòu)物廣場(chǎng)、萬(wàn)象城、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、中央商城、金安國(guó)際等正在裝修的金安國(guó)際廣場(chǎng)主要面向國(guó)際知名品牌以旅游、休閑為特色的傳統(tǒng)市級(jí)商圈，以中高端大型百貨為主，兼有小商品供應(yīng)2秋林-博物館商圈秋林商廈、遠(yuǎn)大、大世界商城、奮斗副食商店等商圈整體改造，打造寒地特色廣場(chǎng)以城市居民消費(fèi)為主的綜合性市級(jí)商圈，零售、餐飲業(yè)、商貿(mào)批發(fā)業(yè)（服裝和鞋類(lèi)為主）密集化程度高，高中低檔集合3愛(ài)建商圈百聯(lián)購(gòu)物中心、東方商廈、居然之家、星月國(guó)際等卓越時(shí)代購(gòu)物中心即將入駐新

5、興的區(qū)域性中高端商圈，業(yè)態(tài)以零售、餐飲、家居為主4哈西服裝城商圈哈西服裝城、中央紅超市、黑大電子市場(chǎng)、學(xué)府書(shū)店等-以中低端服裝批發(fā)為主，具有學(xué)府商業(yè)特點(diǎn)5秋林會(huì)展商圈紅博世紀(jì)廣場(chǎng)-以品牌服裝流通為主，利用哈洽會(huì)推動(dòng)中俄貿(mào)易發(fā)展的商貿(mào)交易平臺(tái)6萬(wàn)達(dá)商圈萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)-以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為主體，有百貨、影城和超市，規(guī)模較小7樂(lè)松商圈巴黎購(gòu)物廣場(chǎng)、樂(lè)松購(gòu)物廣場(chǎng)、松雷百貨和平店-具有一定影響力的區(qū)域商圈，以區(qū)域中端消費(fèi)為主，功能相對(duì)齊全哈爾濱商業(yè)市場(chǎng)分析中央大街商圈 以旅游、休閑為特色，中高端購(gòu)物中心和品牌專(zhuān)賣(mài)聚集兩大市級(jí)商圈之一，北到友誼路、南至道里十二道街， 1450米長(zhǎng)的中央大街貫穿其中，集建筑、文化、商業(yè)、

6、旅游、休閑為一體；業(yè)態(tài)包括百貨、購(gòu)物中心、超市、品牌專(zhuān)賣(mài)、專(zhuān)業(yè)店、餐飲娛樂(lè)、步行商業(yè)街等；擁有百年的藝術(shù)家畫(huà)廊、餐廳、書(shū)店、電影院等，原汁原味的西餐廳、酒吧、服裝、首飾、鐘表等，國(guó)際著名品牌阿媽妮、登喜路、路易威登、勞力士、寶姿專(zhuān)賣(mài)店等，以及國(guó)際連鎖機(jī)構(gòu)連卡佛、沃爾瑪超市、肯德基、麥當(dāng)勞等。目前老街上的商業(yè)店鋪達(dá)700余家，商圈每天的人流量達(dá)到40萬(wàn)左右，其中本地消費(fèi)約占50%，外地消費(fèi)約占50%。中央大街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)百盛購(gòu)物萬(wàn)達(dá)現(xiàn)代生活館凱萊商務(wù)酒店萬(wàn)象城索菲亞廣場(chǎng)中央商城金安國(guó)際馬迭兒冷飲廳哈爾濱商業(yè)市場(chǎng)分析秋林商圈以哈爾濱本地居民消費(fèi)為主，高中低商業(yè)齊全，業(yè)態(tài)完善秋林商圈包括秋林商廈、遠(yuǎn)大購(gòu)

7、物中心、松雷商業(yè)大廈、新世界百貨商場(chǎng)、大世界商城、奮斗副食商店等十幾家服裝、百貨、電器、餐飲商家在內(nèi)，區(qū)域商業(yè)總規(guī)模達(dá)60萬(wàn)平方米；業(yè)態(tài)以百貨、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)零售、地下服裝城、餐飲娛樂(lè)為主南崗商圈批發(fā)零售于一體，經(jīng)營(yíng)品種齊全，高中低檔商場(chǎng)齊全，能全方位滿足各階層消費(fèi)，具有經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)復(fù)合（滿足多層次消費(fèi)的廣泛性）、經(jīng)營(yíng)業(yè)種細(xì)分（引發(fā)特定族群據(jù)點(diǎn)消費(fèi)特性）、高端消費(fèi)能力突出（高端消費(fèi)引發(fā)的時(shí)尚性）、商業(yè)經(jīng)營(yíng)高水準(zhǔn)（消費(fèi)環(huán)境的舒適性）等特點(diǎn)。商圈每天人流量達(dá)到60萬(wàn)人左右，80%以上為本地消費(fèi)。東大直街建設(shè)街秋林商廈大世界商城奮斗路副食品商店遠(yuǎn)大購(gòu)物中心松雷商業(yè)大廈哈爾濱商業(yè)市場(chǎng)分析愛(ài)建商圈以中高端居

8、住人群和周邊政商人群為依托，中高端百貨、家居、餐飲為主愛(ài)建濱江占地96.86萬(wàn)平方米，總建筑面積220萬(wàn)平方米，住宅130萬(wàn)平方米、寫(xiě)字樓20萬(wàn)平方米、地上商服70萬(wàn)平方米，地下商服30平方米。 愛(ài)建商圈聚集了居然之家（建筑面積6.5萬(wàn)平方米，總投資達(dá)7.7億元） 、三江美食城、卓展時(shí)代購(gòu)物中心、世紀(jì)聯(lián)華超市、百聯(lián)購(gòu)物中心（建筑規(guī)模16萬(wàn)平方米）、東方商廈。集中家居、零售、餐飲等于一體。對(duì)于愛(ài)建商圈中的三江美食城項(xiàng)目，建筑面積12萬(wàn)平方米，已有外婆居、必勝客、金漢斯、春夏秋冬等餐飲進(jìn)駐，將打造為哈爾濱市最具規(guī)模和層次的大型美食娛樂(lè)中心。目前人流量不大，市場(chǎng)消費(fèi)還需要一段時(shí)間培養(yǎng)。愛(ài)建路上海街居

9、然之家東方商廈百聯(lián)購(gòu)物中心世紀(jì)聯(lián)華月星國(guó)際愛(ài)建濱江哈爾濱商業(yè)市場(chǎng)分析哈西服裝城中低端服裝批發(fā)為主，并依托周邊高校形成學(xué)府商業(yè)哈西服裝城商圈主要由哈西服裝城、哈爾濱國(guó)貿(mào)服裝城等三座服裝城為核心，區(qū)與商業(yè)總規(guī)模約6萬(wàn)平米左右；業(yè)態(tài)包括百貨、鞋、服裝、針織品和床上用品、潮濕、IT電子、書(shū)店、體育用品等。數(shù)家企業(yè)集結(jié)起來(lái)已成為最大的服裝批發(fā)市場(chǎng)，成為省內(nèi)較大的服裝集散地。約2000平方米營(yíng)業(yè)規(guī)模的中央紅超市成為周?chē)饕纳钌虡I(yè)。黑大電子市場(chǎng)和學(xué)府書(shū)店及周?chē)捏w育商品專(zhuān)賣(mài)主要面向黑龍江大學(xué)及周邊學(xué)校帶來(lái)的教育人口。哈西商圈內(nèi)每日客流量超過(guò)10萬(wàn)人。 學(xué)府三道街學(xué)府四道街學(xué)府路哈西服裝城黑龍江大學(xué)中央紅

10、超市黑大電子市場(chǎng)學(xué)府書(shū)店哈爾濱商業(yè)市場(chǎng)分析秋林會(huì)展商圈依托會(huì)展中心、哈洽會(huì)，形成省內(nèi)最大輕工產(chǎn)品集散地、國(guó)際化商貿(mào)平臺(tái)黃河路紅博世紀(jì)廣場(chǎng)國(guó)際會(huì)展中心紅旗大街主要依托會(huì)展體育中心，形成了會(huì)展、體育、商業(yè)和休閑四大功能，業(yè)態(tài)主要以服裝批發(fā)零售、超市、餐飲休閑為主。紅博世紀(jì)廣場(chǎng)總規(guī)模30萬(wàn)平米，擁有固定展位270個(gè)，已成為中國(guó)東北地區(qū)目前規(guī)模最大、品牌最多、物流配送最快、輻射面最廣的國(guó)際化商業(yè)物流配送中心和國(guó)內(nèi)服裝服飾、體育、休閑用品、鞋帽、箱包等輕工產(chǎn)品集散中心。哈爾濱國(guó)際會(huì)展體育中心將建成集保稅、展示、批發(fā)、銷(xiāo)售、報(bào)檢、報(bào)關(guān)、運(yùn)輸、出境功能為一體的哈爾濱國(guó)際會(huì)展體育中心至符拉迪沃斯托克（海參崴）

11、的對(duì)俄羅斯跨國(guó)直銷(xiāo)貿(mào)易大通道，在哈爾濱的CBD商圈中建立起利用哈洽會(huì)推動(dòng)中俄貿(mào)易發(fā)展的商貿(mào)交易平臺(tái)。哈爾濱商業(yè)市場(chǎng)分析萬(wàn)達(dá)商圈萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)以城市綜合體的理念開(kāi)發(fā)，形成區(qū)域性商業(yè)中心萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)總規(guī)模近30萬(wàn)平方米，業(yè)態(tài)包括五星級(jí)酒店、百貨、超市、餐飲、娛樂(lè)等，是哈市最大的一站式購(gòu)物休閑中心贛水路萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)衡山路廣場(chǎng)已引進(jìn)國(guó)美電器、神采飛揚(yáng)電玩、大歌星KTV、萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城、萬(wàn)千百貨等多家主力店，在廣場(chǎng)的商業(yè)步行街中，還引進(jìn)了必勝客、肯德基等中小型商家。 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)目前面臨著區(qū)域人口密度過(guò)小、人們消費(fèi)習(xí)慣制約的不利因素；同時(shí)，相對(duì)于南崗秋林、道里中央大街兩大商圈，萬(wàn)達(dá)商圈地理位置不夠理想，購(gòu)物的時(shí)間成本過(guò)高。

12、哈爾濱商業(yè)市場(chǎng)分析樂(lè)松商圈依托周邊多所大專(zhuān)院校、三大動(dòng)力工廠等消費(fèi)群體，形成中端的綜合性區(qū)域商業(yè)中心三大動(dòng)力路與和平路交匯處的樂(lè)松商圈形成于2003年，是香坊區(qū)最繁華的商業(yè)黃金地段之一，匯集了松雷百貨和平店、樂(lè)松購(gòu)物廣場(chǎng)和巴黎購(gòu)物廣場(chǎng)三家大型商業(yè)機(jī)構(gòu)。樂(lè)松購(gòu)物廣場(chǎng)匯聚了家樂(lè)福超市，麥當(dāng)勞和肯德基快餐以及國(guó)美黑天鵝電器等眾多國(guó)內(nèi)外知名品牌，基本上滿足了消費(fèi)者全方位的購(gòu)物需求。和平路三大動(dòng)力路樂(lè)松購(gòu)物廣場(chǎng)松雷商廈巴黎購(gòu)物廣場(chǎng)相對(duì)于秋林商圈、中央大街商圈，樂(lè)松商圈目前從業(yè)態(tài)上來(lái)看，還缺乏上檔次、上規(guī)模的電影院及現(xiàn)代化的賓館；從業(yè)種上來(lái)看，缺乏時(shí)尚、高檔的品牌。商圈尚難以完全滿足區(qū)域消費(fèi)群體的購(gòu)物需求

13、。巴黎購(gòu)物廣場(chǎng)，主要以經(jīng)營(yíng)各類(lèi)休閑服裝為主，是一個(gè)集服飾、健身、休閑于一體的大型購(gòu)物廣場(chǎng)，目前正在引進(jìn)家居業(yè)態(tài)。哈爾濱松雷商廈和平店，主要以銷(xiāo)售中高檔商品為主，經(jīng)營(yíng)商品超萬(wàn)種，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲為一體。哈爾濱商業(yè)市場(chǎng)分析哈爾濱2006-2020商業(yè)發(fā)展規(guī)劃“一帶、三主題、九區(qū)域、八場(chǎng)區(qū)、十八個(gè)社區(qū)商業(yè)一帶、三主題、九區(qū)域、八場(chǎng)區(qū)、十八個(gè)社區(qū)商業(yè)”一帶：一帶：建設(shè)中山路現(xiàn)代服務(wù)業(yè)積聚帶三主題：三主題：建設(shè)以中央大街為主線，以“索菲亞”廣場(chǎng)為支點(diǎn)的旅游休閑型主題商業(yè)中心；建設(shè)以果戈里大街為主線，以新世界百貨為代表的秋林地區(qū)品牌消費(fèi)型主題商業(yè)中心；建設(shè)以靖宇大街為主線，以老店鋪、名小吃、茶樓等

14、為主要內(nèi)容的傳統(tǒng)服務(wù)型主題商業(yè)中心九區(qū)域：九區(qū)域：道里區(qū)、南崗區(qū)、道外區(qū)、香坊區(qū)、動(dòng)力區(qū)、平房區(qū)、松北區(qū)、呼蘭老城區(qū)和利民秋林各建設(shè)一個(gè)區(qū)域商業(yè)中心八場(chǎng)區(qū)：八場(chǎng)區(qū)：城鄉(xiāng)路批發(fā)市場(chǎng)區(qū)、哈東批發(fā)市場(chǎng)區(qū)、先鋒路批發(fā)市場(chǎng)區(qū)、哈西批發(fā)市場(chǎng)區(qū)、松北批發(fā)市場(chǎng)區(qū)、哈南綠色花園生活資料批發(fā)市場(chǎng)區(qū)、松北生產(chǎn)資料批發(fā)市場(chǎng)區(qū)、哈南生產(chǎn)資料批發(fā)市場(chǎng)區(qū)十八個(gè)社區(qū)商業(yè)：十八個(gè)社區(qū)商業(yè)：道里區(qū)顧?quán)l(xiāng)大街、哈藥路，南崗區(qū)學(xué)府路、和興路、哈特地區(qū)，動(dòng)力區(qū)和平路、三大動(dòng)力路，香坊區(qū)菜藝街、中山路、紅旗大街、公濱路與木材街，道外區(qū)東直路、銅鑼灣地區(qū)（二商店），松北區(qū)前進(jìn)、松浦、四環(huán)西部中心區(qū)，呼蘭老城區(qū)，平房南部新區(qū)西江路哈爾濱商業(yè)市

15、場(chǎng)分析v中央大街商圈業(yè)態(tài)比例中央大街商圈業(yè)態(tài)比例業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)面積（萬(wàn)平米）面積（萬(wàn)平米）比例比例百貨48.461.4%超市5.67.1%專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)7.89.9%餐飲2.32.9%休閑娛樂(lè)33.8%酒店7.29.1%批發(fā)市場(chǎng)45.1%其他0.50.6%零售比例：78.4%；非零售比例：21.6%哈爾濱商業(yè)市場(chǎng)分析v中央大街商圈特點(diǎn)中央大街商圈特點(diǎn)n 級(jí)別：級(jí)別：屬于市級(jí)商圈，人流量大，輻射哈爾濱全市及周邊；n 檔次：檔次：檔次低于秋林商圈，隨著一些新項(xiàng)目的出現(xiàn)，檔次在逐步提升；n 布局：布局：主街模式，以步行街為軸心，逐步由西發(fā)展；n 業(yè)態(tài)構(gòu)成：業(yè)態(tài)構(gòu)成：以零售、服裝為主，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不合理；n 建筑：建

16、筑：街鋪占有一定比例，大體量物業(yè)點(diǎn)綴其間，商業(yè)空間較為合理；n 發(fā)展趨勢(shì)：發(fā)展趨勢(shì)：呈現(xiàn)點(diǎn)狀化發(fā)展趨勢(shì)，大體量商業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)出現(xiàn)；n 業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢(shì)：業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢(shì)：現(xiàn)狀的點(diǎn)式商業(yè)中心復(fù)合度不高，業(yè)態(tài)組合比較單一，是本項(xiàng)目發(fā)展的市場(chǎng)空間；哈爾濱商業(yè)市場(chǎng)分析中央大街中央大街秋林秋林定位定位歷史悠久的傳統(tǒng)商業(yè)街都市時(shí)尚的現(xiàn)代化國(guó)際商業(yè)區(qū)檔次檔次檔次比秋林略高哈爾濱業(yè)態(tài)最全商圈布局布局以步行街為軸心以東大直街、建設(shè)路“一橫一豎”為主軸建筑建筑街鋪占有一定比例，大體量建筑點(diǎn)綴其間，建筑檔次較秋林相同大體量建筑為主、建筑檔次較高總體量總體量核心區(qū)域?qū)⒔?0萬(wàn)平米核心區(qū)域40多萬(wàn)平米人流量人流量日人流可達(dá)305

17、0萬(wàn),節(jié)假日人流可達(dá)50100萬(wàn) 人流量少于中央大街 客群客群輻射全市范圍及周邊，客群檔次較秋林高；旅游客群比例更高輻射全市范圍及周邊，客群比較豐富；商務(wù)客群比例更高經(jīng)營(yíng)狀況經(jīng)營(yíng)狀況很好很好v中央大街、秋林商圈對(duì)比中央大街、秋林商圈對(duì)比哈爾濱商業(yè)市場(chǎng)分析v商業(yè)市場(chǎng)綜述商業(yè)市場(chǎng)綜述n 供應(yīng)：供應(yīng)：總體供應(yīng)量較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，各綜合商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn)參差不齊n 檔次：檔次：物業(yè)檔次總體參差不齊，但近幾年新開(kāi)發(fā)綜合物業(yè)的硬件條件明顯優(yōu)于原有物業(yè)n 分布：分布：現(xiàn)狀分布以中央大街、秋林中央大街、秋林兩大市級(jí)商圈最為集中，萬(wàn)達(dá)、樂(lè)松、哈西萬(wàn)達(dá)、樂(lè)松、哈西等區(qū)域型商圈也占有一席之地n 業(yè)態(tài)構(gòu)成：業(yè)態(tài)構(gòu)成：從綜合商業(yè)物業(yè)的業(yè)態(tài)構(gòu)成看，不論是原有物業(yè)的業(yè)態(tài)調(diào)整還是新開(kāi)發(fā)綜合物業(yè)的規(guī)劃，餐飲、休閑娛樂(lè)所占的比例均呈現(xiàn)穩(wěn)步提升