商品調(diào)查報(bào)告范本

1、FS實(shí)用范本 | DOCUMENT TEMPLATE商品調(diào)查報(bào)告Screen and evaluate the results within a certain period, analyze thedeficie ncies, lear n from them and form Coun termeasures.姓名：?jiǎn)挝唬簳r(shí)間：編號(hào)：FS-DY-31977商品調(diào)查報(bào)告使用備注：該資料可用于記錄基本情況、過(guò)程中取得的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)、發(fā)現(xiàn)存在的問(wèn)題i以及形成今后的應(yīng)對(duì)措施。文檔可直接下載或修改，使用時(shí)請(qǐng)?jiān)敿?xì)閱讀內(nèi)容。XX年開(kāi)縣商品房調(diào)查報(bào)告近幾年以來(lái)樓市經(jīng)歷了一輪大起大落，商品房銷售峰點(diǎn)分別在XX年

2、的9、10月份以及XX年3月份至今,而低谷則主 要在XX年下半年。一方面，xx由于股市觸底致使整個(gè)宏觀經(jīng) 濟(jì)環(huán)境低迷；另一方面，國(guó)內(nèi)為抑制房?jī)r(jià)不理性上漲，政府出臺(tái)宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房市產(chǎn)生了巨大的影響。然而XX年底政府做出相應(yīng)政策刺激過(guò)度下行的樓市，使得XX年房地產(chǎn)市場(chǎng)未像預(yù)期那樣步入較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整期，需求方即時(shí)走出觀望，xx年積壓的銷售潛力迅速推動(dòng)樓市進(jìn)入新一輪銷售高峰，房?jī)r(jià)出現(xiàn)回調(diào)。自XX年下半年起，多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了推動(dòng)商品房的 銷售，采取帶看房團(tuán)看房的方式而非像XX年商品房銷售火爆時(shí)期一樣坐等購(gòu)房者前去案場(chǎng)，此后多家房地產(chǎn)媒介開(kāi)通了 看房直通車，拉攏大批量的客戶集中到樓盤案場(chǎng)看房并且起到

3、明顯的引導(dǎo)效應(yīng)，以此激發(fā)客戶的購(gòu)房信心。那么消費(fèi)者需求情況究竟如何？對(duì)此,筆者采集了自xx年9月份至xx年6 月份錫城某看房團(tuán)的部分消費(fèi)者需求調(diào)查問(wèn)卷，并對(duì)此進(jìn)行了分析。為了更實(shí)際的體現(xiàn)目前開(kāi)縣購(gòu)房主體的需求情況，本調(diào)查報(bào)告采用抽樣調(diào)查的方法共采集有效樣本251份,調(diào)查對(duì)象全部為準(zhǔn)購(gòu)房客戶，購(gòu)房目的包括購(gòu)買婚房、改善性住房、 投資性購(gòu)房（出租、轉(zhuǎn)售）等，并且根據(jù)開(kāi)縣商品房網(wǎng)上信息發(fā) 布平臺(tái)有關(guān)商品房成交數(shù)據(jù)，從供需兩方面來(lái)說(shuō)明開(kāi)縣商品房市場(chǎng)購(gòu)買群體現(xiàn)狀。第一部分 調(diào)查報(bào)告主體內(nèi)容分析購(gòu)房需求者主要為24-30歲適婚年齡青年，月收入在3000-5000元之間，購(gòu)房目的傾向于剛性需求，并且多數(shù)為首

4、次置業(yè)，可接受房?jī)r(jià)范圍一般在30-50萬(wàn)元之間,在購(gòu)房決定性因素中首要考慮的為房?jī)r(jià)因素。置業(yè)者意向購(gòu)買高層以及 多層建筑形式的商品房居多，戶型一般為二室一衛(wèi)以及三室一衛(wèi)或三室二衛(wèi)，面積段分布以80-143.999平米為主?？紤]小 區(qū)周邊設(shè)施主要為超市、幼兒園、醫(yī)院、銀行等，而較低程度 的去注重會(huì)所等商務(wù)設(shè)施。從調(diào)查結(jié)果來(lái)看，影響購(gòu)房者購(gòu)房的決定性因素中最為主要的因素為房?jī)r(jià)，86.5%的看房者會(huì)考慮房?jī)r(jià)因素 ；其次為 地段、交通、戶型結(jié)構(gòu)、周邊配套設(shè)施以及房屋質(zhì)量 ，其中最 為重視的為交通要素以及地段要素。一、商品房?jī)r(jià)格變化在房地產(chǎn)調(diào)控政策被調(diào)整、新城發(fā)展等因素不斷釋放刺激下，開(kāi)縣商品住宅市場(chǎng)價(jià)

5、格明顯上漲勢(shì)頭已經(jīng)整整維持了 一年。新房如此，存量房也如此；銷售價(jià)格如此，租賃價(jià)格 也如此。這種不回頭的價(jià)格走勢(shì)毫無(wú)疑問(wèn)將延續(xù)。只有討論 這種價(jià)格上漲幅度是大是小才具有實(shí)踐意義。二、供給明顯不足。由于近些年的農(nóng)轉(zhuǎn)非人口不斷增多、老城搬入新城，加 大土地供應(yīng)和市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)需求。很多商品房預(yù)售一空現(xiàn)實(shí)趨勢(shì) 是即便加大了商品住宅竣工的推量，也未必會(huì)形成市場(chǎng)價(jià)格 下跌，最多只能產(chǎn)生漲幅趨緩或停滯的結(jié)果。三、成交慣性延續(xù)。相當(dāng)一批人認(rèn)為，下半年開(kāi)縣商品住宅成交量低于上半 年，標(biāo)志著開(kāi)縣市場(chǎng)不接受高房?jī)r(jià)及其快速上漲，下一步將 導(dǎo)致拐點(diǎn)的出現(xiàn)。實(shí)際情況是開(kāi)縣商品住宅需求并未減少， 而是因?yàn)樯唐纷≌┙o不足而導(dǎo)致

6、成交量稍遜。下半年幾個(gè) 月的市場(chǎng)成交量和上半年高峰成交月相比，雖然少了點(diǎn)，但 遠(yuǎn)比去年同期要好得多。開(kāi)縣今年商品住宅成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于XX年已成定局。下半年商品住宅成交量總體上保持了慣性延 續(xù)。這樣的顯赫成就依然被媒體稱作為房?jī)r(jià)高，老百姓在觀望”四、低端帶頭走高。下半年以來(lái)，上海低端房屋的銷售和租賃非?；钴S，各板塊價(jià)格指數(shù)漲幅都比較平均，上漲的區(qū)域也開(kāi)始擴(kuò)大。與 上半年高端市場(chǎng)的積極表現(xiàn)形成明顯反襯。上海存量商品房 市場(chǎng)占據(jù)整個(gè)市場(chǎng)的半壁江山。一些區(qū)縣如浦東新區(qū)，存量 房交易遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于增量房交易；一些區(qū)域存量房交易價(jià)格和增 量房交易價(jià)格不分伯仲；存量房同樣是上海商品房投資市場(chǎng) 的主要組成部分。五、后

7、市繼續(xù)看好。只要經(jīng)濟(jì)恢復(fù)還不穩(wěn)定，國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)需要房地產(chǎn)業(yè)當(dāng) 領(lǐng)頭大哥，房地產(chǎn)的現(xiàn)行政策也不會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng)。即便明 后年我國(guó)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)地挺好，也不可能再出臺(tái)像前幾年那樣的 全國(guó)一刀切的全面打壓房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策。充其量哪個(gè)地 方有問(wèn)題，哪個(gè)地方采取相應(yīng)的措施而已。實(shí)踐已經(jīng)表明， 較快增長(zhǎng)的商品住宅市場(chǎng)價(jià)格并沒(méi)有帶來(lái)社會(huì)的不穩(wěn)定，因 為城市中多數(shù)人都有了產(chǎn)權(quán)房屋，老百姓住房占了家庭財(cái)富 的一半。也沒(méi)有給國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成全局性波動(dòng)，反倒是在經(jīng)濟(jì) 出現(xiàn)嚴(yán)重滑坡時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)是拯救中國(guó)經(jīng)濟(jì)的主要產(chǎn)業(yè)之 一。作為發(fā)展中的開(kāi)縣，XX年其房地產(chǎn)成交量和市場(chǎng)價(jià)格都將 維持發(fā)展。（一）成本推動(dòng)。普通商品房?jī)r(jià)格是由成本

8、、利潤(rùn)和稅 金三個(gè)部分組成，而成本占整個(gè)價(jià)格的80%，主要由土地、建筑安裝工程、附屬公共配套、公共基礎(chǔ)設(shè)施和前期工程等 五大項(xiàng)。從1997年起一類區(qū)域成本分類比較，土地從355元/川上漲到707元/ m2, 上漲98%;建安工程從555元/川漲到 706元/ m,上漲27%;公共基礎(chǔ)設(shè)施從 15元/ m漲到290元 / m,上漲1800%；附屬公共配套設(shè)施從 15元/ m漲到150元 /m,上漲900%。成本中，主要是土地、建安工程、公共基礎(chǔ)設(shè)施和附屬公共配套設(shè)施費(fèi)用的提高，企業(yè)利潤(rùn)標(biāo)準(zhǔn)8%雖然沒(méi)有改變，但因利潤(rùn)提取是隨成本基數(shù)計(jì)提的，利潤(rùn)也 水漲船高。（二）市場(chǎng)拉動(dòng)。房?jī)r(jià)的高低從某種意義上折

9、射出這個(gè)地區(qū)的生活水平。據(jù)調(diào)查，XX年重慶市人均收入 13786元/年，xx年重慶市人均收入 14360元/年,xx年重慶市人均收入 15940元/年，增幅分別為14.1%和11%。隨著人們生活水平 的提高，迫切需要改善居住環(huán)境。他們已經(jīng)不能滿足于原來(lái) 的一般化住房標(biāo)準(zhǔn)和周圍環(huán)境，而是向更高的居住條件邁進(jìn)， 他們會(huì)把房屋的質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、地理位置、環(huán)保、設(shè)施配套、 安全等作為改善居住的條件，而市場(chǎng)滿足了群眾的需求。（三）人為炒作。一是受外界影響。國(guó)家近幾年來(lái)雖然 提出了一系列抑制房?jī)r(jià)上漲的措施，但從客觀來(lái)看，房?jī)r(jià)是目前刺激和推動(dòng)gdp增長(zhǎng)的最主要因素，因此，說(shuō)實(shí)在，誰(shuí)都 不愿看到房?jī)r(jià)有明顯下降，中

10、央政府強(qiáng)調(diào)發(fā)展是大局”，地方政府可以從土價(jià)拍賣和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中收取大量的資金用 于城市建設(shè)，因此，地方政府更多的是希望以房?jī)r(jià)刺激經(jīng)濟(jì) 增長(zhǎng)，尋求發(fā)展政績(jī)；一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家也以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，有市場(chǎng) 就應(yīng)隨意發(fā)展”為口號(hào)，一方面高舉發(fā)展大旗，另一方面為房 產(chǎn)商搖旗吶喊、歌功頌德，趁機(jī)謀取利益，使得老百姓產(chǎn)生 一定的恐慌心理，趕漲買漲，造成房?jī)r(jià)總體上揚(yáng)。二是媒體 商業(yè)化炒作。一部分購(gòu)房消費(fèi)者因缺乏對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)真 實(shí)信息的掌握，只能輕信房屋銷售商、輕信廣告和社會(huì)上的 傳聞，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，商業(yè)傳媒為謀求商業(yè)利益， 夸大其詞， 夸張宣傳，這不但表現(xiàn)在房地產(chǎn)，還表現(xiàn)在藥品、保健品、 化妝品等廣告方面，給群眾造成

11、誤導(dǎo)，使群眾對(duì)其價(jià)格運(yùn)行 的判斷產(chǎn)生了偏差，人為營(yíng)造了一個(gè)巨大的市場(chǎng)。（四）收費(fèi)混亂。一是重復(fù)收費(fèi)。在商品房?jī)r(jià)格中，水 電增容、防盜門、配套設(shè)施等費(fèi)用已包含在房?jī)r(jià)的成本中， 但開(kāi)發(fā)商在實(shí)際銷售時(shí)又向購(gòu)房戶每戶收取xx4000兀，用于水電增容，防盜門及各項(xiàng)配套設(shè)施。二是擅自提高樓層差 價(jià)。通過(guò)向購(gòu)房戶收取層次、朝向、位置差等手段，使樓層 差價(jià)代數(shù)和大于零，而達(dá)到變相漲價(jià)的目的。 三是搭車加價(jià)。 強(qiáng)行為購(gòu)房戶購(gòu)置熱水器、 防盜門等，如熱水器進(jìn)價(jià)1000元 /臺(tái)，售價(jià)1300元/臺(tái)，防盜門進(jìn)價(jià)750元/扇，售價(jià)1000元 /扇，從中謀利。四是車庫(kù)、閣樓銷售收入不按規(guī)定沖減建安成本，購(gòu)房戶預(yù)收款利息也不沖減購(gòu)房款。五是截留政府規(guī) 費(fèi)。有的開(kāi)發(fā)商實(shí)際開(kāi)發(fā)面積大于建設(shè)許可規(guī)劃面積，少的 幾千平方米，多的上萬(wàn)平方米，從而達(dá)到少解繳政府規(guī)費(fèi)目 的；有的巧立名目，擅自提高規(guī)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，如規(guī)定收取57元/川，實(shí)際收取72元/川。六是其它價(jià)格違規(guī)問(wèn)題。如不明碼