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1、房地產(chǎn)泡沫Lets Begin房地產(chǎn)泡沫概述房地產(chǎn)泡沫評定指標我國房地產(chǎn)泡沫困局房地產(chǎn)泡沫對策目 錄1432目錄1234房地產(chǎn)泡沫定義房地產(chǎn)泡沫一般原因我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀房地產(chǎn)泡沫概述 房地產(chǎn)泡沫可理解為房地產(chǎn)價格在一個連續(xù)的過程中的持續(xù)上漲，這種價格的上漲使人們產(chǎn)生價格會進一步上漲的預期，并不斷吸引新的買者-隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價格遠遠高于與之對應的實體價格，由此導致房地產(chǎn)泡沫。泡沫過度膨脹的后果是預期的逆轉、高空置率和價格的暴跌，即泡沫破裂，它的本質是不可持續(xù)性。 房地產(chǎn)泡沫定義房地產(chǎn)泡沫定義房地產(chǎn)泡沫一般原因政策因素：國家實行寬松的貨幣政策和財政政策過度投機是導致

2、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的最直接原因泡沫的本質成因：價格運動結構性矛盾銀行信貸的非理性擴張12345我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀全國房地產(chǎn)開發(fā)投資：增速快速提升1全國房屋新開工面積：增幅由負轉正，低谷反彈2全國商品房成交均價：創(chuàng)歷史新高，增長8.2%4開發(fā)企業(yè)資金來源：融資環(huán)境顯著好轉3 1.全國房地產(chǎn)開發(fā)投資：增速快速提升 2011年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅走勢快速下滑，2012年前兩個季度更是出現(xiàn)大幅回落態(tài)勢，三季度處于年內(nèi)最低，但基本保持平穩(wěn)；四季度隨著市場的進一步活躍，有實力的房地產(chǎn)企業(yè)投資意愿不斷增強，房地產(chǎn)投資同比增幅整體逐步呈現(xiàn)平穩(wěn)向上態(tài)勢，至2013年一季度高位反彈，全年保持平穩(wěn)增長態(tài)勢。 2.全國

3、房屋新開工面積：增幅由負轉正，低谷反彈 2013年1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積181055萬平方米，已超去年全年水平，同比增長11.5%，比去年全年提高19.3個百分點。其中，住宅新開工面積131849萬平方米，同比增長10.0%。2013年樓市發(fā)展整體穩(wěn)定，房企開工放量。 3.開發(fā)企業(yè)資金來源：融資環(huán)境顯著好轉 2013年1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金109475億元，已高于去年全年水平，同比增長27.6%，相比去年全年提升14.9個百分點。從歷史數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源持續(xù)高速增長，年均增幅接近30%，多數(shù)年份年均增長率均在25%左右。2008年，受金融危機及

4、樓市低迷影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源曾大幅下降至5.7%。2011年及2012年主要是受調控政策的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資環(huán)境惡化、資金回籠不暢。進入2013年，市場回暖帶動量價齊升，房企資金回籠顯著。 4.全國商品房成交均價：創(chuàng)歷史新高，增長8.2% 2013年1-11月份，全國商品房成交均價6312元/平方米，已高于2012年全年均價水平，同比增長8.2%，比2012年全年提升0.5個百分點。從歷史數(shù)據(jù)上看，2001年以來，商品房成交均價整體上呈現(xiàn)上漲趨勢。在2005年之前房價增幅穩(wěn)步上升，從2001年的2.8%上升到2005年的16.7%。隨后在2005-2006年的房地產(chǎn)調控影響下

5、，上漲趨勢得到遏制，但隨后的2007年又開始大幅上漲。在金融危機的影響下，2008年成交均價曾一度微幅下跌。但是2009年在救市政策的拉動下，成交均價出現(xiàn)了23.2%的超高漲幅。2010年國家實施嚴厲調控政策以來，成交均價漲幅再次受到壓制，增幅均低于年度平均值。房地產(chǎn)泡沫評定指標“1.房價收入比2.租售比3.空置率個人住房貸款增長指標4.房地產(chǎn)占固定資產(chǎn)投資比重5.住宅價值與GDP比值房價收入比房價收入比=房地產(chǎn)價格/居民平均家庭年收入 該指標是根據(jù)房地產(chǎn)泡沫成因中的過度投機需求來設計的，其意義在于反映居民家庭對住房的支付能力。比值越高，支付能力就越低。當該指標持續(xù)增大時，表明房地產(chǎn)價格的上漲

6、超過了居民實際支付能力的上漲。該比值越大，說明房地產(chǎn)市場中投機需求的程度較高，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的可能性就越大。 國際普遍認可1：6左右。 去年中國房價收入比已高達81，北京、上海、廣東、海南和天津等省份房價收入比均突破101，北京核心區(qū)更是達到221的高位。 左上圖為2002-2013年全國商品住宅房價收入比情況； 左下圖為2013年全國九大城市房價收入比 房價與收入比是國際上通用的衡量房地產(chǎn)泡沫的指標之一。房價最終要靠居民的支付能力來支撐，中國房地產(chǎn)市場不可能違背世界上其他國家通行法則。按照世界銀行的標準，發(fā)展中國家合理的房價收入比在36倍之間。我國從1998年到2013年之間收入比都在波動，

7、但是均處于6.0之上。并且上海、北京等九地的房價收入比則更高，都達到了10.0以上。目前的高房價嚴重脫離目前居民的低收入，就是一種泡沫現(xiàn)象。租售比 一般情況下指普通消費者都把它歸納為房屋租金與售價的比例，通常我們所說的租售比，是指每平方米建筑面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值。國際上用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運行狀況良好的租售比一般界定為11601200。如果租售比高于1200，意味著房產(chǎn)投資價值相對變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果低于1160，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對較大，后市看好。租售比無論是高于1200還是低于1160，均表明房產(chǎn)價格偏離理性真實的房產(chǎn)價值。 14年4月我國五大城市

8、租售比租價比北京近五年的房價呈現(xiàn)出階梯式上漲的走勢，與之較為相似的是房屋租售比的走勢也呈階梯狀，2008年1月到2009年9月房屋租售比一直處于1:4001:300之間，2009年10月到2012年12月的大多數(shù)月份的租售比區(qū)間為1:5001:400，而2013年開始至今則一直低于1:500。北京作為全國的中心城市，區(qū)位優(yōu)勢明顯，需求群體除了在北京打拼的工薪族以外，很大一部分都是來自全國各地的高凈值人士。這種需求因素可能會單方面推高房價從而使租售比長期維持在一個較低的水平上，但這并不是說北京的房價會完全脫離租金水平無限制的漲下去，如果投機成分過大，北京的強大需求因素跟溫州投機資本的效果將沒什么

9、差別，在風險累積到了一定程度，經(jīng)濟環(huán)境的變化、房產(chǎn)政策的改變、消費觀念的改變、生態(tài)環(huán)境的惡化或者其他任何一個意想不到的變化，都會成為第一塊倒下的多米諾骨牌，壓垮北京的房地產(chǎn)市場。所以，從租價（售）比的數(shù)據(jù)上來看，我國房地產(chǎn)市場存在泡沫。房地產(chǎn)市場總體可分為房地產(chǎn)銷售和租賃市場，一般租賃市場能夠準確反映真實的消費需求，當房地產(chǎn)銷售市場存在投機需求時，當銷售市場投機需求旺盛時，租賃市場上，供給大量增加的同時需求大量轉向銷售市場，結果將導致房地產(chǎn)的租賃價格下降。房地產(chǎn)租售房價上漲低于物價的上漲意味著銷售市場存在泡沫，房地產(chǎn)租售價格絕對下降意味著銷售市場泡沫嚴重。那么從14年4月我國五大城市的租售比來

10、看，每個城市的租售比均 是大于300的，意味著房產(chǎn)投資價值相對變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)。 北京房價與租售比走勢圖住宅空置率國際商品房空置率= 半年以上不住人的空置面積/全社會的完工面積 房屋空置率的國際公認警戒線為10%。 該指標越大，房地產(chǎn)泡沫形成的可能性就越大。我國商品房及商品住宅空置率走勢 中信里昂的調研結果認為，從樣本統(tǒng)計，中國現(xiàn)有住宅平均空置率達到15%，2014年會成為真正的房地產(chǎn)市場拐點，市場銷售量開始收縮。其調研涉及從2007年到2011年5年間建成的609個項目，80萬套已銷售住宅。 從2000年到現(xiàn)在，空置房有1000萬套，按每套100萬的均價估計，大概是10萬億，占GDP大

11、概18%，這其中能有1/3是有問題的房，就是幾年以后也不會有較好入住率的房。這一空置率還將繼續(xù)上漲。據(jù)測算，中國人每年的住宅入住需求量大約是700萬套，按每套建筑面積100平米計算，就是7個億平方米的建筑量。而實際上，從2011年到2013年，中國每年的住宅建筑量都超過這個數(shù)字，實際每年銷售量大概1000萬套房，而實際入住只能達到700萬套房。報告估計，未來兩三年空置量還會以每年300萬至400萬套的速度增加，到2017年很可能再看這個數(shù)字時會是1800萬套，其占GDP比例，到時不是18%，而是約35%。我們認為2014年是真正的一個中國房地產(chǎn)市場拐點，從2014年開始銷售量會收縮，而2013

12、-2020年中間我們預期中國房地產(chǎn)市場銷售量會收縮36%，差不多收縮超過1/3。但是不同區(qū)域的城市表現(xiàn)會有所差別，三線城市最嚴重。估計真正三線城市現(xiàn)在空置率可能17%、18%，再過兩三年可能超過20%。在這個點上，我們認為中國房地產(chǎn)市場不收縮不行。對開發(fā)商來說，未來1-2年則是大洗牌的開始。以此，從房屋空置率這一指標的數(shù)據(jù)來看，我國的房地產(chǎn)市場存在泡沫。 住宅空置率 房地產(chǎn)占固定資產(chǎn)投資比重 即社會全部固定資產(chǎn)投資中房地產(chǎn)業(yè)投資的比重。 超過10并在15以內(nèi)為輕度泡沫，超過15并在20以內(nèi)為中度泡沫，超過20以上國民經(jīng)濟出現(xiàn)嚴重泡沫并出現(xiàn)房地產(chǎn)依賴傾向。按照這一指標，許多一線城市處于嚴重泡沫狀態(tài)。從全國平均數(shù)值來看，處于接近嚴重泡沫狀態(tài)。 房地產(chǎn)占固定資產(chǎn)投資比重 從房地產(chǎn)占固定資產(chǎn)投資比重的數(shù)據(jù)來看，我國房地產(chǎn)市場從2001到2013年房地產(chǎn)占固定資產(chǎn)投資比重在15%到20%左右，市場存在中度泡沫 住宅價值與GDP比值