臨朐房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)

1、山東同濟(jì)置業(yè)有限公司可行性研究報(bào)告臨胸2009-15號(hào)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一、項(xiàng)目基本情況（一）項(xiàng)目概況臨胸2009-15號(hào)地塊，位于臨胸縣城胸山南側(cè)（約1000米），沂山路以北、民主路以西、順河?xùn)|路以東。宗地位于臨胸彌河?xùn)|岸，緊鄰彌河旁的胸山濱河公園、沙灘雕塑園、胸山公園。宗地總面積148977.4平方米（合223.45畝），建設(shè)用地140963.7平方米（合211.43畝），規(guī)劃道路用地8013.7平方米（合12.02畝）。根據(jù)臨胸縣城市總體規(guī)劃，該土地為商服用地和住宅用地，出讓年限分別為40年和70年，容積率不大于1.7（不含儲(chǔ)藏室和車(chē)庫(kù)）。臨胸縣國(guó)土資源局在2009年4月17日發(fā)布出

2、讓公告：臨胸2009-15號(hào)宗地于2009年5月15日進(jìn)行拍賣(mài)，拍賣(mài)繳納競(jìng)買(mǎi)保證金3000萬(wàn)元和規(guī)劃道路（12.02畝）土地征收成本費(fèi)168.28萬(wàn)元于2009年5月15日上午11點(diǎn)前必須到賬。（二）宗地現(xiàn)狀宗地呈三角形，地上現(xiàn)為空地，沒(méi)有建筑物和構(gòu)筑物，地勢(shì)高低錯(cuò)落，需平整場(chǎng)地。（三）區(qū)域配套情況本項(xiàng)目所在區(qū)域，水、電、有線(xiàn)、通訊等基礎(chǔ)配套管線(xiàn)齊全，但暖氣、天然氣主管線(xiàn)仍未接通到本項(xiàng)目附近，有待與市政部門(mén)溝通解決。本項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)，公共服務(wù)性設(shè)施主要有：學(xué)校：臨胸一中、臨胸龍泉中學(xué)、彌南中學(xué)、龍泉小學(xué)（有幼兒園）、南關(guān)小學(xué)（有幼兒園）、胸陽(yáng)小學(xué)和胸陽(yáng)中學(xué)醫(yī)院：臨胸縣人民醫(yī)院、臨胸中醫(yī)院門(mén)診、

3、胸山醫(yī)院、骨科醫(yī)院商業(yè)市場(chǎng)：項(xiàng)目緊鄰有臨胸龍韻文化藝術(shù)城、臨胸鋼材市場(chǎng)、臨胸文化城、臨胸建材市場(chǎng)、臨胸不銹鋼市場(chǎng)、胸山路路邊自由集市等市場(chǎng)。公園：緊鄰胸山濱河公園和沙灘雕塑園，離胸山公園（1000米左右）。（四）區(qū)域交通狀況本項(xiàng)目東臨民主路，是臨響縣南北中心干道，臨胸行政中心和商業(yè)中心主要都集中在民主路的兩側(cè)；南側(cè)緊靠沂山路，根據(jù)規(guī)劃，沂山路向西建設(shè)，跨過(guò)彌河后與實(shí)現(xiàn)沂山路東西貫通，現(xiàn)尚未建設(shè)；西側(cè)與順河?xùn)|路相接，順河?xùn)|路以西為沙灘雕塑公園和彌河，順河?xùn)|路向東與臨胸路相連，向西與規(guī)劃中的沂山路相接。本項(xiàng)目緊鄰的三條道路，現(xiàn)已通車(chē)兩條，尚有沂山路未建設(shè)完成，周邊現(xiàn)沒(méi)有公交車(chē)。住戶(hù)若乘坐公交，需步

4、行到彌河對(duì)面的胸山路和北面的臨胸路乘坐公交。二、臨的縣城市概況（一）地理位置臨胸，位于山東半島中部，濰坊市西南部，總面積1834平方公里，臨胸歷史悠久，風(fēng)光秀美，文化底蘊(yùn)深厚，自西漢置縣迄今2000余年，是全國(guó)文化模范縣和著名的"小戲之鄉(xiāng)"、"書(shū)畫(huà)之鄉(xiāng)"、"奇石之鄉(xiāng)"，有大汶口、龍山等古文化遺址210余處，沂山國(guó)家森林公園、山旺國(guó)家地質(zhì)公園、老龍灣、石門(mén)坊等旅游景點(diǎn)蜚聲海內(nèi)外。（二）行政區(qū)劃轄8個(gè)鎮(zhèn)、2個(gè)街道辦事處，937個(gè)行政村和一個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，總面積1834平方公里，總?cè)丝?59950人，人口密度適中。行政區(qū)劃包括：經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)

5、、城關(guān)街道、東城街道、五井鎮(zhèn)、冶源鎮(zhèn)、寺頭鎮(zhèn)、九山鎮(zhèn)、辛寨鎮(zhèn)、沂山鎮(zhèn)、柳山鎮(zhèn)、上林鎮(zhèn)?，F(xiàn)城市建成區(qū)面積26.2平方米公里。（三）交通狀況臨胸交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完善，津汕高速、胸沂鐵路及6條省級(jí)干線(xiàn)公路穿行境內(nèi)，青臨鐵路與膠濟(jì)鐵路、膠新鐵路相連接。青臨鐵路臨響段全線(xiàn)貫通，京津至滬寧的干線(xiàn)公路縱貫?zāi)媳?，縣城距濟(jì)青高速公路25公里，距膠濟(jì)鐵路20公里。（四）經(jīng)濟(jì)建設(shè)根據(jù)臨胸2008年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)上的資料顯示：2008年，臨胸縣完成地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）113.53億元，實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入5.84億元，其中地方財(cái)政收入2.8億元。是濰坊市多年來(lái)的貧困縣。支柱型產(chǎn)業(yè)臨胸工業(yè)發(fā)展迅猛。已形成鋁及不

6、銹鋼加工、輕工、紡織服裝、機(jī)械電子、冶金化工、建材加工等六大支柱產(chǎn)業(yè)，全縣規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá)321家。其中：鋁型材、不銹鋼兩大產(chǎn)業(yè)迅速崛起.引進(jìn)了華昌、華建、偉業(yè)、偉盛、長(zhǎng)江、中天等一批鋁型材、不銹鋼生產(chǎn)企業(yè)。到目前，全縣鋁型材達(dá)企業(yè)28家，總計(jì)生產(chǎn)線(xiàn)183條，年產(chǎn)量55萬(wàn)噸；全縣不銹鋼企業(yè)15家，年生產(chǎn)加工能力20萬(wàn)噸。鋁型材、不銹鋼加工產(chǎn)業(yè)已成為引領(lǐng)全縣經(jīng)濟(jì)的重要支柱。（五）人均生活水平2008年，城鎮(zhèn)在崗職工年平均工資17927元，可支配收入12801元，人均消費(fèi)支出8138元，人均住房建筑面積33.59平方米；農(nóng)民人均純收入6073元，人均居住面積31.16平方米。三、臨的投資環(huán)境分析

7、（一）縣城總體規(guī)劃1、縣城城市性質(zhì)：以加工制造業(yè)和旅游業(yè)為主導(dǎo)的山水園林城市。2、縣城城市規(guī)模：近期規(guī)劃到2010年，城市人口為25萬(wàn)人，用地31.2平方公里；遠(yuǎn)期規(guī)劃到2020年，城市人口為35萬(wàn)人，用地42平方公里；遠(yuǎn)景20302050年，城市人口為40萬(wàn)人，用地46平方公里。3、城市規(guī)劃區(qū)：包括縣城城區(qū)規(guī)劃區(qū)、水源地保護(hù)區(qū)、風(fēng)景保護(hù)區(qū)，其中風(fēng)景保護(hù)區(qū)含山旺國(guó)家地質(zhì)公園保護(hù)區(qū)、沂山國(guó)家森林公園保護(hù)區(qū)、老龍灣風(fēng)景區(qū)、石門(mén)坊風(fēng)景區(qū)和嵩山風(fēng)景區(qū)五部分。規(guī)劃區(qū)總面積為180平方公里，遠(yuǎn)景控制在200平方公里左右。4、縣城用地發(fā)展方向和總體布局結(jié)構(gòu)：縣城總的發(fā)展方向?yàn)闁|進(jìn)西拓、北控南延，即近期和遠(yuǎn)期

8、由老城區(qū)跨河向東發(fā)展形成城市新區(qū)，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)跨越鐵路適當(dāng)向西發(fā)展，形成西部產(chǎn)業(yè)區(qū)，遠(yuǎn)景適當(dāng)向南發(fā)展。遠(yuǎn)期縣城形成“一帶雙城，四個(gè)中心”的布局結(jié)構(gòu)?！耙粠А奔磸浐映鞘芯坝^(guān)帶，“雙城”即彌河以西的老城區(qū)（西城）和彌河以東的新城區(qū)（東城）。西城逐步形成商務(wù)中心和文化娛樂(lè)中心；東城在興隆路以北形成新的行政辦公中心，在胸山以南形成科技和教育中心。5、臨胸近期總體規(guī)劃圖城區(qū)近期建設(shè)規(guī)劃圖THE URBAN PLANNING OF LINQU (2004-2010)（二）投資環(huán)境濰坊市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院上海同濟(jì)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院臨胸縣人民政府2004 5-20 -臨胸縣人民政府為促進(jìn)臨胸房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，增

9、強(qiáng)投資和消費(fèi)信心，出臺(tái)了關(guān)于支持和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見(jiàn)：主要有利政策主要有1、購(gòu)房?jī)?yōu)惠：凡購(gòu)買(mǎi)商品住房的，給予實(shí)繳契稅額50%的補(bǔ)貼；凡購(gòu)買(mǎi)通過(guò)國(guó)家康居示范工程驗(yàn)收和通過(guò)A級(jí)住宅性能認(rèn)定項(xiàng)目的購(gòu)房戶(hù)，給予等同于房屋交易契稅額度的補(bǔ)貼。2、緩交土地出讓金對(duì)新出讓的經(jīng)營(yíng)性用地，可分期分批支付出讓價(jià)款，最長(zhǎng)期限不超過(guò)12個(gè)月，且第一期支付比例不低于50%;對(duì)出讓價(jià)款在2億元以上的地塊，支付期限可放寬到18個(gè)月。3、企業(yè)所得稅優(yōu)惠對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目完工前的預(yù)售收入，按國(guó)家稅收政策規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率下限標(biāo)準(zhǔn)預(yù)征企業(yè)所得稅，實(shí)行按季預(yù)繳、按年清算。4、緩交行政事業(yè)性收費(fèi)對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目征收的縣級(jí)

10、行政事業(yè)性收費(fèi)，推遲到工程竣工驗(yàn)收前收取，但開(kāi)發(fā)企業(yè)在辦理房屋預(yù)售許可時(shí)，必須以不低于應(yīng)繳費(fèi)額的土地或建成房產(chǎn)提供抵押或擔(dān)保，費(fèi)用足額繳納后解除抵押或擔(dān)保。5、放寬房屋預(yù)售審批條件房地產(chǎn)項(xiàng)目取得國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證的，并具備預(yù)測(cè)繪條件，簽訂房屋預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議并提供物業(yè)管理方案的，可在企業(yè)提出申請(qǐng)后5個(gè)工作日內(nèi)完成預(yù)售許可證發(fā)放。6、簡(jiǎn)化施工許可證前置要件審查開(kāi)發(fā)建設(shè)單位已辦理工程質(zhì)量、安全監(jiān)督、施工圖審查手續(xù)，并對(duì)應(yīng)當(dāng)提交的其他要件做出限時(shí)補(bǔ)齊的書(shū)面承諾后，可先行辦理施工許可證。四、臨的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r（一）臨胸房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況臨胸縣

11、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，近兩年來(lái)達(dá)到了開(kāi)發(fā)熱潮。近兩年來(lái)，縣委縣政府加大了城市舊城改造力度：通過(guò)實(shí)施綜合整治道路沿線(xiàn)、搬遷老廠(chǎng)礦企業(yè)，拆遷城市棚戶(hù)區(qū)等措施，實(shí)現(xiàn)城市基礎(chǔ)設(shè)施高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。2007年，臨胸城區(qū)拆遷面積25.6萬(wàn)平方米；2008年，城區(qū)拆遷面積達(dá)26萬(wàn)平方米，兩年內(nèi)就拆遷了51.6萬(wàn)平方米，可見(jiàn)城市改造力度之大。目前當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)方向并不是城市的中心區(qū)，而是沿彌河兩岸、沿龍泉路兩側(cè)。據(jù)當(dāng)?shù)鼐用窠榻B：由于近幾年政府加大了彌河沿岸的整治力度，建成了臨胸最好的主體公園-胸山濱河公園，加上民主路跨過(guò)彌河與南岸通車(chē)，凸現(xiàn)了本項(xiàng)目地段的優(yōu)越性。臨胸居民普遍認(rèn)可現(xiàn)今臨胸位置最好的房子就是水岸弘庭（本

12、項(xiàng)目東鄰，隔路相對(duì)）。通過(guò)了解，臨胸近期發(fā)展規(guī)劃就是由老城區(qū)跨河向東發(fā)展形成城市新區(qū)，胸山以南形成科技和教育中心。因此，本項(xiàng)目發(fā)展?jié)摿春?。（二）臨胸房屋銷(xiāo)售面積統(tǒng)計(jì)2005年2006年2007年銷(xiāo)售卸積13.6萬(wàn)m212.5萬(wàn)m213.1萬(wàn)m2（三）臨胸縣主要樓盤(pán)調(diào)查分析樓盤(pán)名稱(chēng)建筑規(guī)模容積率銷(xiāo)售均價(jià)銷(xiāo)售情況備注水岸弘庭8.5萬(wàn)m21.31多層：2180小高層：2350車(chē)庫(kù)：1900儲(chǔ)藏室：1800多層全部銷(xiāo)售完畢，小高層緊鄰本項(xiàng)目鳳凰新城43.64萬(wàn)m21.1多層：2231車(chē)庫(kù)：6.2萬(wàn)元/個(gè)一期銷(xiāo)售70%與本項(xiàng)目隔河相望檀香園12力平方米花園洋房：2500車(chē)庫(kù)：1680商業(yè)：4000一期

13、銷(xiāo)售30%東城弘盛華庭5力平方米多層：2500銷(xiāo)售60%西城龍泉新匯園12力平米多層：2550小高層：2700儲(chǔ)藏室：1380銷(xiāo)售80%西城二友麗錦苑5.45力平米多層：2480儲(chǔ)藏室：1200商業(yè)：3500銷(xiāo)售85%西城富華家園3.5力平米1.4多層：2400車(chē)庫(kù)：1980銷(xiāo)售90%西城龍?jiān)沸掳?力平米多層：2450車(chē)庫(kù)：2300儲(chǔ)藏室：1680銷(xiāo)售90%西城濱河花園35力平米0.6多層：2300銷(xiāo)售60%東城調(diào)查分析：通過(guò)實(shí)地調(diào)查臨胸縣開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，我們發(fā)現(xiàn)：1、銷(xiāo)售情況大都良好。很多樓盤(pán)剛開(kāi)始進(jìn)行基礎(chǔ)施工時(shí)，樓盤(pán)就已經(jīng)銷(xiāo)售50%以上。2、戶(hù)型以大戶(hù)型為主，很多樓盤(pán)主力戶(hù)型集中在110-14

14、0平米之間，80平米以下小戶(hù)型基本沒(méi)有。3、項(xiàng)目交房標(biāo)準(zhǔn)基本是毛坯房：廚房和衛(wèi)生間貼面磚到頂，座便器、洗涮盆等安裝到位，其余部位毛坯房交房標(biāo)準(zhǔn)。4、建筑外立面比較單一，絕大多數(shù)樓盤(pán)外墻均是刷外墻涂料，絕少外觀(guān)有特色的樓盤(pán)。5、房屋銷(xiāo)售以開(kāi)發(fā)公司自己銷(xiāo)售為主，很大一部分銷(xiāo)售人員沒(méi)有經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)的銷(xiāo)售培訓(xùn)，銷(xiāo)售人員素質(zhì)不高。6、樓盤(pán)規(guī)劃沒(méi)有特點(diǎn)，很多小區(qū)景觀(guān)功能分區(qū)不明，缺少小區(qū)業(yè)主集中休閑娛樂(lè)的空間。7、小高層在臨胸還沒(méi)有得到廣大客戶(hù)的接受，一部分規(guī)劃有小高層的樓盤(pán)均將小高層放在最后開(kāi)發(fā)，有待市場(chǎng)回暖。五、項(xiàng)目投資分析（一）項(xiàng)目規(guī)劃根據(jù)項(xiàng)目宗地的地形圖，初步規(guī)劃方案如下：建筑模式：全部多層建筑，標(biāo)準(zhǔn)

15、層5層，五層帶閣樓，底部為儲(chǔ)藏室和車(chē)庫(kù)，規(guī)劃總用地：223.45畝；可規(guī)劃用地：211.43畝規(guī)劃總建筑面積：14萬(wàn)平方米其中：商業(yè)5000平方米公建：3000平方米多層住宅：13.2萬(wàn)平方米儲(chǔ)藏室及車(chē)庫(kù)：2.64萬(wàn)平方米容積率：1.0（二）項(xiàng)目投資成本分析在舁廳P成本項(xiàng)目單價(jià)（元/m2）總價(jià)（萬(wàn)元）備注1土地成本702.489834.83起拍價(jià)42+契稅1.1土地出讓金670.3693851.2道路出讓成本費(fèi)12.02168.281.3契稅20.1281.552前期工程費(fèi)180.4325262.1地質(zhì)勘探費(fèi)2282.2三通一平費(fèi)5702.3規(guī)劃、景觀(guān)設(shè)計(jì)費(fèi)5702.4施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)101402

16、.5地形圖測(cè)量0.11.42.6放線(xiàn)費(fèi)0.8111.41362594兀/棟樓2.7建設(shè)用地規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)1.622.34661.52.8城市技術(shù)規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)住宅：1.722.44公建：21.62.9水泥專(zhuān)項(xiàng)基金2282.10綜合開(kāi)發(fā)管理費(fèi)4.258.82.11可行性編制費(fèi)1142.12墻體基金101402.13城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)507002.13防雷審核檢測(cè)費(fèi)1.216.82.14人防費(fèi)405602.15環(huán)評(píng)費(fèi)1.5212.16監(jiān)理費(fèi)81122.18勞?；?2.1309.4建安造價(jià)*2.6%垃圾處理費(fèi)114污水處理建設(shè)基金114工程交易費(fèi)0.8411.762.21招標(biāo)代理費(fèi)交易費(fèi)3422.

17、22抗震費(fèi)2282.23交易手續(xù)費(fèi)342房管局征收2.24測(cè)繪費(fèi)1.3619.042.25電器檢測(cè)費(fèi)2283建安工程費(fèi)多層：85011220公建及商業(yè)：11509204小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)801120直接費(fèi)用合計(jì)1830.0625620.835/、口預(yù)見(jiàn)費(fèi)18.3256.26管理費(fèi)用42.86600開(kāi)發(fā)期4年7銷(xiāo)售費(fèi)用32.14450自己銷(xiāo)售8財(cái)務(wù)費(fèi)用1271778項(xiàng)目總成本合計(jì)2050.3628705.03（三）、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃及資金籌措1、進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目總規(guī)劃面積14萬(wàn)平米，分兩期開(kāi)發(fā)，一期開(kāi)發(fā)8萬(wàn)平米（含商業(yè)和公建），二期開(kāi)發(fā)6萬(wàn)平米，建設(shè)周期預(yù)計(jì)為3.5年，銷(xiāo)售周期預(yù)計(jì)為3年。具體工程

18、進(jìn)度計(jì)劃如下：進(jìn)度計(jì)劃表時(shí)間項(xiàng)目備注1、工程進(jìn)度（周期3.5年）2009#：5月15日前前期工作土地獲得2009彳年6月30前前期工作三通一平完成2009415月-2009月7月前期工作地質(zhì)勘探、規(guī)劃設(shè)計(jì)等20094"5月2009年月11一期開(kāi)工手續(xù)辦理2009今三12月一期開(kāi)工工程建設(shè)期13個(gè)月20104存12月2011J月年4一期景觀(guān)及配套2011彳尹5月一期交付使用2011仝月1月-2011年6月二期開(kāi)工手續(xù)的辦理2011年7月二期開(kāi)工工程建設(shè)期1年2012年7月-2012年12月二期景觀(guān)及配套2013年1月二期交付使用2、銷(xiāo)售進(jìn)度（周期3年）2009年6月2009年12月銷(xiāo)售

19、準(zhǔn)備售樓處、推廣宣傳2010年1月2011年12月一期銷(xiāo)售2年完成一期銷(xiāo)售2011年7月2013年6月二期銷(xiāo)售2年完成二期銷(xiāo)售2、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入預(yù)估根據(jù)調(diào)查的樓盤(pán)，預(yù)估本項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售收入如下物業(yè)類(lèi)型多層住宅商業(yè)車(chē)庫(kù)儲(chǔ)藏室銷(xiāo)售單價(jià)（兀/m2）2010年2011年2012年2013年350018002300235024002450銷(xiāo)售回枳（m2）36000510003000015000500026400銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）8280119857200367517504752合計(jì)37642萬(wàn)元3、資金籌措資金來(lái)源于自籌資金、銀行貸款和銷(xiāo)售資金回?cái)n。根據(jù)工程進(jìn)度計(jì)劃，按照行政事業(yè)性收費(fèi)工程竣工時(shí)繳納，土

20、地款50%一年后繳納，費(fèi)用按照每月平均分?jǐn)偟脑瓌t，本項(xiàng)目現(xiàn)金流量如下：現(xiàn)金流量表單位：萬(wàn)元項(xiàng)目2009年2010年2011年2012年2013年合計(jì)現(xiàn)金流入1、銷(xiāo)售收入010451146968280421537642現(xiàn)金流出1、土地費(fèi)用-5142-4693-98352、前期費(fèi)用-396-1047-200-883-25263、建安費(fèi)用0-7040-2550-2550-121404、景觀(guān)配套費(fèi)-640-480-11205、銷(xiāo)售費(fèi)用-90-100-140-80-40-4506、管理費(fèi)用-100-150-150-150-50-6007、營(yíng)業(yè)稅及附加0-935-1315-741-377-3368凈現(xiàn)金流

21、量-5728-35149701314437487351累計(jì)凈現(xiàn)金流量-5728-924245936037351從上表可以看出，本項(xiàng)目在2011年年底才能達(dá)到資金平衡。前期資金需要貸款：5800萬(wàn)元，貸款期限兩年，年利率12.5%,貸款利息1340萬(wàn)元3500萬(wàn)元，貸款期限一年，年利率12.5%,貸款利息438萬(wàn)元本項(xiàng)目貸款利息合計(jì)1778萬(wàn)元。如本項(xiàng)目土地成本增加，則項(xiàng)目貸款利息相應(yīng)增大。（四）投資利潤(rùn)分析項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資利潤(rùn)分析表在舁廳P項(xiàng)目單價(jià)（元/平米）總價(jià)（萬(wàn)元）備注1銷(xiāo)售收入2688.71376422項(xiàng)目總成本2050.36287053營(yíng)業(yè)稅等各稅金240.643368.96營(yíng)業(yè)稅及附力

22、口5.45%;土地增值稅1%;企業(yè)所得稅預(yù)提2.5%4項(xiàng)目純利潤(rùn)397.715568.04成本利潤(rùn)率19.4%投資利潤(rùn)率60%六、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，有以下幾大優(yōu)勢(shì):1、政策優(yōu)勢(shì)臨胸縣政府為鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，2008年相繼出臺(tái)了兩個(gè)鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的優(yōu)惠政策，包括緩交土地出讓金、簡(jiǎn)化手續(xù)辦理、緩交行政事業(yè)性收費(fèi)等等，均有利于我們用較少的資金進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。2、地段優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目位于彌河旁邊，民主路西側(cè)，瀕臨臨胸最大的生態(tài)公園一胸山濱河公園和沙灘雕塑園，銜接臨胸老城和新城，是老城區(qū)和規(guī)劃中的新城區(qū)最適宜居住的地區(qū)，地段優(yōu)勢(shì)明顯。3、銷(xiāo)售市場(chǎng)良好隨著臨胸近幾年的拆遷改造，居民對(duì)住房自住型和改善型需求明顯增大，銷(xiāo)售市場(chǎng)普遍反映良好。本項(xiàng)目東鄰的水岸弘庭多層住宅，甚至出現(xiàn)了房屋還在建設(shè)基礎(chǔ)時(shí)就被搶購(gòu)一空的現(xiàn)象。4、資金壓力較小本項(xiàng)目土地223畝，可在支付一半土地款的情況下即刻進(jìn)行開(kāi)發(fā)，行政事業(yè)性收費(fèi)可在項(xiàng)目竣工時(shí)繳納，商品房預(yù)售可提前：項(xiàng)目一開(kāi)工就可辦理預(yù)售手續(xù)。同時(shí)，當(dāng)?shù)厣唐贩夸N(xiāo)售市場(chǎng)良好，因此