房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營復習思考題2014.06

1、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營復習思考題、單選題選擇題答案()是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內(nèi)讓與土地使 用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。A. 土地使用權的出讓B.土地使用權的轉讓C. 土地使用權劃撥D.土地使用權贈與A()是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等 費用后，將該幅土地交付其使用，或者將其土地使用權無償交付給土地使用者使 用的行為。A. 土地使用權的出讓B.土地使用權的轉讓C. 土地使用權劃撥D.土地使用權贈與C()的特點是：打破了傳統(tǒng)的一個員工只有一個上司的命令統(tǒng)一原則，使一個員工屬于兩個甚全兩個以上的部門。A直線型組織結構 B職能

2、型組織結構 C 矩陣型組織結構 D 事業(yè)部制組 織結構C()是指經(jīng)出讓方式獲得土地使用權的土地使用者，通過買賣、贈與或合 作方式將土地使用權再轉移的行為。A 土地使用權的出讓B土地使用權的轉讓C 土地使用權劃撥D土地使用權贈與B()房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由各省、直轄市、自治區(qū)建設行政主管部門主審，報 建設部審批。A 一級B二級C三級D四級E五級A城市規(guī)劃法第30條規(guī)定：“城市規(guī)劃內(nèi)的建設工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃，設計任務書報請批準時， 必須附有城市規(guī)劃行政主管部門的()”。A建設用地規(guī)劃許可證B選址意見書C建設工程規(guī)劃許可證D建設工程實施許可證B中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條

3、例規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中工業(yè)用地最高出讓年限為()。A 40年B 60年C 50年D 70年C中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地最高出讓年限為 ()。A 40年B 60年C 50年D 70年C中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中居住用地的最高出讓年限為()。A 40年B 60年C 50年D 70年D中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，具中商業(yè)、旅游、娛樂用地最高出讓年限為()。A 40年B 60年C 50年D

4、70年A按房地產(chǎn)產(chǎn)權讓渡方式，可以把房地產(chǎn)市場分類（）。A.居住物業(yè)市場、寫字樓市場、零售商業(yè)物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場和土地市場 B.甲級寫字樓市場、乙級寫字樓市場、甲級商業(yè)物業(yè)市場和乙級商業(yè)物業(yè)市場 C.房地產(chǎn)白色市場、黑色市場、灰色市場D.銷售市場、租賃市場、抵押市場、典當市場和置換市場等D按房地產(chǎn)市場的規(guī)范程度劃分，可以把房地產(chǎn)市場分為（）。A居住物業(yè)市場、寫字樓市場、零售商業(yè)物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場和土地市場 日甲級寫字樓市場、乙級寫字樓市場、甲級商業(yè)物業(yè)市場和乙級商業(yè)物業(yè)市場 C房地產(chǎn)白色市場、黑色市場、灰色市場D銷售市場、租賃市場、抵押市場、典當市場和置換市場等C按房地產(chǎn)市場供求現(xiàn)狀分

5、析包括市場需求、市場供給、市場價格、（）等方面的分析。A、空置率B、地段限制因素C 、房地產(chǎn)信貸條件 D、房地產(chǎn)周期階段A對預測中低收入人群的住宅需求效果較好的市場需求預測方法是（）A.額定需求預測法B.有效需求預測法C.線性回歸需求預測法D.假定需求預測法A對預測中高收入人群的住宅需求效果較好的市場需求預測方法是（）A.額定需求預測法B.有效需求預測法C.線性回歸需求預測法D.假定需求預測法B房地產(chǎn)已收租金額占應收租金額的百分比稱為（）A租金收繳率 B陳欠租金收繳率C 欠租戶發(fā)生率 D租金收繳計劃完成率A城市規(guī)劃法第30條規(guī)定：“城市規(guī)劃內(nèi)的建設工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃，設計任務書報

6、請批準時， 必須附有城市規(guī)劃行政主管部門的（）”。A建設用地規(guī)劃許可證B選址意見書C建設工程規(guī)劃許可證D建設工程實施許可證B實收房地產(chǎn)租金占計劃房地產(chǎn)租金的百分比稱為（）A.租金收繳計劃完成率B.租金收繳率C.欠租戶發(fā)生率D.陳欠租金收繳率A根據(jù)中國人民銀行關于規(guī)范住房金融業(yè)務的通知（銀發(fā)2001 195號），銀行發(fā)放住房開發(fā)貸款的條件之一是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用資金應不低于開發(fā)項目總投資的（）A 20%B 25%C 30%D 35%C根據(jù)住戶對住宅的支付能力來預測住宅市場的需求量的方法是（）。A額定需求預測法B有效需求預測法C線性回歸需求預測法D假定需求預測法B我國房地產(chǎn)開發(fā)主管機構對房地產(chǎn)開

7、發(fā)企業(yè)實行資質(zhì)管理制度，共分為5個資質(zhì)等級。其中三級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件要求自有流動資金在（）以上。A. 500力兀 B. 1000 刃兀 C. 1500力兀 D. 2000 力兀A實收房地產(chǎn)租金占計劃房地產(chǎn)租金的百分比稱為（）A租金收繳率B陳欠租金收繳率DC欠租戶發(fā)生率D租金收繳計劃完成率收回本年度以前拖欠租金額占本年度以前拖欠房地產(chǎn)租金額的百分比稱為（ ）A租金收繳計劃完成率B陳欠租金收繳率C欠租戶發(fā)生率D租金收繳率B某所高校通過土地使用權出讓獲得了某塊土地的使用權，根據(jù)中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例，該塊土地的最高出讓年限為（）。A 70 年B 60年C 50年D

8、 40年C土地使用權的出讓方式有多種，其中（）方式是一種有條件、有選擇、有控制的市場競爭形式。 既體現(xiàn)了國家對土地使用的計劃指導，又充分發(fā)揮市場機制在土地使用權上的靈活調(diào)節(jié)功能，具有較大適應性。A協(xié)議出讓B招標出讓C拍賣出讓D投標出讓B某商場通過土地使用權出讓獲得了某塊土地的使用權，根據(jù)中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例，該塊土地的最高出讓年限為（）。A. 70 年B. 60年C. 50年D. 40年D某房地產(chǎn)企業(yè)本年度應收租金戶數(shù)1000戶，計劃房地產(chǎn)租金額為100萬，本年度以前拖欠租金額為 120萬，實收租金額為 70萬兀，那么租金收繳計劃完成率為（）A 10% B 20%

9、 C 66.7% D 70%D我國房地產(chǎn)開發(fā)主管機構對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行資質(zhì)管理制度，共分為5個資質(zhì)等級。其中二級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件要求注冊資金不彳氐于（）。A 1000萬元B 1500萬元C 2000萬元D 2500萬元B我國房地產(chǎn)開發(fā)主管機構對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行資質(zhì)管理制度，共分為5個資質(zhì)等級。其中二級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件要求自有流動資金在（）以上。A 500力兀B 1000萬元C 1500萬元D 2000萬元B我國房地產(chǎn)開發(fā)主管機構對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行資質(zhì)管理制度，共分為5個資質(zhì)等級。其中五級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件要求：自用流動資金/、低于（）。A 10萬元B 20萬元C 3

10、0力兀D 40力兀C我國房地產(chǎn)開發(fā)主管機構對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行資質(zhì)管理制度，共分為5個資質(zhì)等級。其中一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件要求注冊資金不彳氐于（）。A.1000萬元B.1500萬元C.2000萬元D.3000萬元C某房地產(chǎn)企業(yè)本年度應收租金戶數(shù)1000戶，計劃房地產(chǎn)租金額為 1000萬，本年度以前拖欠租金額為 200萬，實收租金額為800萬元，那么租金收繳計劃完成 率為（）。A. 10%B. 20%C. 60%D. 80%D卜列房地產(chǎn)交易活動處于房地產(chǎn)一級市場的是（）A.房屋出租B.房地產(chǎn)抵押C.土地使用權轉讓D. 土地使用權出讓C卜列房地產(chǎn)交易活動處于房地產(chǎn)一級市場的是（）DA房屋出租

11、B房地產(chǎn)抵押C土地使用權轉讓 D土地使用權出讓已知某房地產(chǎn)今年的銷售成本為7500萬元，存貨平均余額為 500萬元，那么C存貨周轉天數(shù)為（）A 5 B 10C24D72已知某房地產(chǎn)今年的銷售成本為3315萬元，存貨平均余額為411萬元，那么存貨周轉天數(shù)為（）A 8.07B 44.61C 20D 30B已知某房地產(chǎn)今年的銷售成本為4932萬元，存貨平均余額為411萬元，那么存貨周轉天數(shù)為（）A 8.07B 44.61C 20D 30D已知某房地產(chǎn)今年的銷售成本為5000萬元，存貨平均余額為500萬元，那么存貨周轉天數(shù)為（）A 11B 10C 36D 37C以下哪種組織結構最突出的特點是“集中決策

12、、分散經(jīng)營”（）。A直線型組織結構 B職能型組織結構C 矩陣型組織結構D 事業(yè)部制組織結構D在開工前對工程內(nèi)容尚不十分清楚的情況下，開發(fā)商適合米用（）的合同形式。A單價合同B固定總價合同C 成本加酬金合同 D 分包合同C在土地一級市場上，根據(jù)競爭性的強弱可以米用不同的土地使用權出讓方式，其中在一定程度上排斥了市場機制的作用，具有較大壟斷性的一種方式是（ ）。A協(xié)議出讓B招標出讓C拍賣出讓D投標出讓A正常來說，一座城市住宅的平均價格應該與該城市市民家庭平均收入有一個合適比例，按照國際慣例，這個比例一般在（）是合理的。A 5-11B 5- 8C 6-12D 712B、多選題多選題答案按計價方式的不

13、向，房地產(chǎn)開發(fā)項目承包合同一般分為（）A總價合同B單價合同C成本加酬金合同 D 總承包合同E分包合同ABC按照房地產(chǎn)開發(fā)階段進行劃分，房地產(chǎn)開發(fā)可分為（）A單項開發(fā)B小區(qū)開發(fā)C成片集中開發(fā)D 土地開發(fā)E房屋建設DE按照土地開發(fā)程度進行分類，城市土地可分成（）A熟地B生地C集約用地D毛地E閑置用地ABD如果按照房地產(chǎn)開發(fā)階段進行劃分，房地產(chǎn)開發(fā)可分為（）A單項開發(fā) B 小區(qū)開發(fā) C 成片集中開發(fā) D土地開發(fā)E房屋建設DE城市土地使用權進行商品經(jīng)營，具后重要意義，表現(xiàn)在（）ABCDEFA. 土地經(jīng)營是房地產(chǎn)經(jīng)營的主要內(nèi)容，是房地產(chǎn)經(jīng)營的基礎B. 土地經(jīng)營是提高我國土地利用效益的核心活動C.土地經(jīng)營

14、是我國市場化改革的必/、可少的一環(huán)D.土地經(jīng)營是城市第二產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的前提E. 土地經(jīng)營是也是適應我國對外開放的一項必要的改革措施F. 土地經(jīng)宮是城巾財政收入的重要來源從狹義的角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的區(qū)別主要表現(xiàn)為（A網(wǎng)若的主體不完全相同B在房地產(chǎn)項目市場運作過程中所處的階段/、同C網(wǎng)若對主體的資格要求不一樣D兩者所指向的行為對象小問E隨著房地產(chǎn)市場的完善，兩者的作用會發(fā)生根本性變化)ABCDE房地產(chǎn)間接融資的形式包括（）A房地產(chǎn)抵押貸款B開發(fā)建設貸款C流動資金貸款D融資租賃ABCD房地產(chǎn)開發(fā)融資的特點是（）A融資規(guī)模大 B償還期較長C房地產(chǎn)證券化趨勢D一次性ABC房地產(chǎn)開發(fā)融資方案

15、的選擇一般米用比較分析法，即對各個方案的（）各指標用分級的方式進行比較。A安全性B經(jīng)濟性C適用性D可行性E可靠性ABD房地產(chǎn)開發(fā)項目實施控制的目標包括（）A成本B項目工期C質(zhì)量DE技術先進性項目協(xié)調(diào)性ABC房地產(chǎn)開發(fā)項目所面臨的經(jīng)濟環(huán)境主要包括（）A宏觀經(jīng)濟發(fā)展形勢B市民收入水平C貧富差異程度D利率E貸款條件ABCDE房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成本按成本與經(jīng)營工作量關系可分為（）A固定成本B變動成本C管理費用DE原材料成本銷售費用AB房地產(chǎn)市場是典型的周期性市場，房地產(chǎn)市場階段分為（）A波谷B平淡C蕭條DE興旺復蘇BCDE房地產(chǎn)市場細分所要重點考慮的因蓊-般包括（）A收入狀況B購買動機C需求檔次D房型AB

16、CD房地產(chǎn)物業(yè)管理程序包括（）A早期介入B接管驗收C樓宇入伙D理E物業(yè)經(jīng)營物業(yè)綜合管ABCD根據(jù)中國人民銀行關于規(guī)范住房金融業(yè)務的通知，銀行發(fā)放住房開發(fā)貸款的條件之一是：開發(fā)項目同時必須具備（）A國有土地規(guī)劃許可證B國有土地使用證C建設用地規(guī)劃許可證D建設工程規(guī)劃許可證E建設工程施工許可證BCDE土地使用權的出讓主要有以下哪幾種方式（）A協(xié)議出讓B招標出讓C拍賣出讓D交換出讓ABC產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的原因包括（）A土地的有限性和稀缺性B投機需求的膨脹C金融機構的過度放貸D開發(fā)商對市場預測的偏差E開發(fā)商之間的非理性行為ABC一幸汪 t壬田二P 電Mb宕T而 目的4日2口夕士珈右 （DE取人說）比用歷

17、地J ） 友壩曰叼山少二口歸洞（）A直線型組織結構B職能型組織結構C直線職能型DE事業(yè)部制矩陣型以下是與房地產(chǎn)開發(fā)相關的法律、法規(guī)，其中直接管理房地產(chǎn)開發(fā)的包括（ ）A中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法B中華人民共和國土地管理法C中華人民共和國城市規(guī)劃法D中華人民共和國環(huán)境保護法AB銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款的類型包括（）。A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款B房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款C 土地開發(fā)抵押貸款D房屋開發(fā)抵押貸款ABCD影響房地產(chǎn)項目開發(fā)的環(huán)境包括（）A經(jīng)濟環(huán)境B政治環(huán)境C法律環(huán)境DE自然環(huán)境社會環(huán)境ABCDE城市土地可以進行多層次分類，如果按照土地開發(fā)程度進行分類，A生地 B 毛地 C 熟地 D閑

18、置用地 E 集約用地可分成（）ABC影響房地產(chǎn)項目開發(fā)的經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境主要包括（）A宏觀經(jīng)濟發(fā)展形勢B市民的收入水平C貧富差異程度D資金市場發(fā)展形勢ABCD征用農(nóng)村集體所有的土地要發(fā)生哪些費用（）A 土地補償費B育苗補償費C地上附著物補償費D安置補助費E新菜地開發(fā)建設基金F耕地占用稅ABCDEF選擇房地產(chǎn)開發(fā)融資方案可以米用比較分析法，即對融資方案的各指標用分級的方式進行比較，各指標包括（）。A.可靠性 B.安全性 C. 經(jīng)濟性 D. 可行性 E. 適用性BCD三、簡答題簡答題答案常見的組織結構 類型有哪些？其 中，適合房地產(chǎn)項 目的組織結構類型 有哪些？常見的組織結構類型有：直線型組織結構；職

19、能型組織結構；直線 職能型；矩陣型；事業(yè)部制。適合房地產(chǎn)項目的組織結構類型有矩陣 型和事業(yè)部型。從狹義的角度 看，房地產(chǎn)開發(fā)與 房地產(chǎn)經(jīng)營后哪些房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的區(qū)別包括：兩者的主體不完全相同；在 房地產(chǎn)項目市場運作過程中所處的階段不向；兩者對主體的資格要求 不一樣；兩者所指向的行為對象不同；隨著房地產(chǎn)巾場的完善，兩者區(qū)別？的作用會發(fā)生根本性變化房地產(chǎn)開發(fā)的整 個流程分為哪些階 段？房地產(chǎn)開發(fā)的整個流程分為十個階段，分別為：開發(fā)商提出開發(fā)設 想、可行性研究、申請項目用地、項目設計、征地及拆遷安置、籌措 房地產(chǎn)開發(fā)資金、建設，程招標、施，、市場營銷與策劃、物業(yè)管理房地產(chǎn)開發(fā)融費 的主要形式

20、有哪 些？房地產(chǎn)開發(fā)融資的主要形式有銀行貸款融資；證券融資；房地產(chǎn)信 托融資；房地產(chǎn)融資的其他方式，包括聯(lián)建、參建融資、房地產(chǎn)典當 融資、利用外資等形式。房地產(chǎn)開發(fā)與房 地產(chǎn)經(jīng)營既有聯(lián)系 也用區(qū)別，如果從 狹義的角度看，有 哪些區(qū)別？房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的區(qū)別包括：兩者的主體不完全相同；在房地產(chǎn)項目市場運作過程中所處的階段不向； 兩者對主體的資 格要求不一樣；兩者所指向的行為對象不向； 隨著房地產(chǎn)市場的 完善，兩者的作用會發(fā)生根本性變化。房地產(chǎn)開發(fā)金- 個復雜的系統(tǒng)工 程，房地產(chǎn)開發(fā)的 主要參與者包括哪 些？房地產(chǎn)開發(fā)的主要參與者包括：房地產(chǎn)開發(fā)商、政府相關機構主要 是房地產(chǎn)項目開發(fā)的宏觀管

21、理者和土地供應者、金融機構、設計機構、 建筑承包商、監(jiān)理單位及其監(jiān)理工程師、律帥事務所。房地產(chǎn)開發(fā)投資 風險有哪些？房地產(chǎn)開發(fā)投資風險主要包括：財務風險因素、購買力因素、利率 風險、變現(xiàn)風險、社會風險和意外事故風險等。房地產(chǎn)項目施工 招標的形式有哪 些？在國際市場上，房地產(chǎn)項目施工招標方式主要有公開招標、邀請招 標和議標3種。我國招標投標法則規(guī)定，招標方式只有兩種，即公開招標和邀 請招標。房地產(chǎn)項目主要 的定價方法有哪 些？房地產(chǎn)項目的定價方法主要有：成本加成定價法、競爭價格定價法、 加權點數(shù)定價法、顧客感受定價法。什么是征地，什 么是拆遷，征地與 拆遷的區(qū)別是什 么？征地是指政府按照法律規(guī)定

22、的程序和條件，將農(nóng)村集體所有土地轉變?yōu)閲宜械男袨?。拆遷是因房地產(chǎn)開發(fā)項目需要而對在開發(fā)區(qū)內(nèi)屬他人所有或使用的房地產(chǎn)權益，依照有關法律而實施的依法轉移房地產(chǎn)權益的行為過 程。征地與拆遷的區(qū)別是涉及的土地權屬不同。征用農(nóng)村集體所有的土地，首先需要改變土地所有制性質(zhì)，變集體所有制性質(zhì)為國家所有制，其次再改變土地的使用方式。拆遷是國家按有關法定程序收回土地使 用權或改變使用性質(zhì)時，對土地上附著物和房屋原用戶、住戶進行的 拆遷、安置、補償。不需改變土地所有制性質(zhì)。請簡述物業(yè)管理 公司與業(yè)主管理委 員會的關系？業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司之間是委托-代理關系。其中核心方是業(yè)主委員會，它擁有任免物業(yè)公司、參

23、與決策重大物 業(yè)管理活動、監(jiān)督物業(yè)管理行為、檢查管理費用等權利；也負有支持 物業(yè)公司正常管理、遵守管理公約、及時支付管理費用等義務。物業(yè)管理公司通過對物業(yè)維修保養(yǎng)和合理利用，確保物業(yè)安全、形 象完美、功能完善，使物業(yè)保值、增值，同時提供多種服務。土地使用權的出 讓有哪些方式？各 有什么特點？土地使用權的出讓主要有三種方式：協(xié)議出讓、招標出讓和拍賣出讓。 協(xié)議出讓在一定程度上排斥了市場機制，是一種不發(fā)達的土地市場。 招標出讓種有條件、有選擇、有控制的市場競爭形式。拍賣出讓是競爭激烈的方式。一般適用于經(jīng)濟條件好、交通便利、區(qū) 位優(yōu)異的地段。土地征用（也稱 征地）的含義是什 么？根據(jù)土地管 理法和其

24、他相關 法規(guī)的規(guī)定，建設 征地費用主要包括 哪些？答：征地的含義：是指政府按照法律規(guī)定的程序和條件，將農(nóng)村集 體所有土地轉變?yōu)閲宜械男袨椤Ｔ谡鞯剡^程中需要支付一定的補 償費，并對原集體所有土地上的人員進行妥善安置。建設征地費用主 要包括：土地補償費、育苗補償費、地上附著物補償費、安置補助費、 新菜地開發(fā)建設基金、耕地占用稅。房地產(chǎn) 開發(fā)項目有 哪些主要的 定價方法？房地產(chǎn)項目的定價方法主要有：成本加成定價法、 競爭價格定價法、加權點數(shù)定價法、顧客感受定價法。物業(yè)管理公司與 業(yè)主管理委員會的 關系是什么業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司之間是委托-代理關系。其中核心方是 業(yè)主委員會，它擁有任免物業(yè)公司

25、、參與決策重大物業(yè)管理活動、監(jiān) 督物業(yè)管理行為、檢查管理費用等權利；也負有支持物業(yè)公司正常管 理、遵守管理公約、及時支付管理費用等義務。物業(yè)管理公司通過對 物業(yè)維修保養(yǎng)和合理利用，確保物業(yè)安全、形象完美、功能完善，使 物業(yè)保值、增值，同時提供多種服務。物業(yè)管理公司有 什么權利和義務？物業(yè)管理公司的權利主要包括：根據(jù)有美法規(guī)，結合實際情況制定 小區(qū)管理辦法；依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅小區(qū)實施管理； 依照物業(yè)管理合同和有關規(guī)定收取管理費用等。物業(yè)管理公司的義務主要包括：履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營；接 受管理委員會和住宅小區(qū)居民的監(jiān)督；重大的管理措施應當提交管委 會審議，并經(jīng)管委會認可等。征地

26、與拆遷的區(qū) 別是什么？征地與拆遷的區(qū)別是涉及的土地權屬不同。征地是征用農(nóng)村集體所有的土地，首先需要改變土地所有制性質(zhì)， 變集體所有制性質(zhì)為國家所有制，其次再改變土地的使用方式。拆遷是國家按有關法定程序收回土地使用權或改變使用性質(zhì)時，對 土地上附著物和房屋原用戶、住戶進行的拆遷、安置、補償。不需改 變土地所有制性質(zhì)。四、名詞解釋名詞解釋答案城巾土地出讓城市土地出讓：是指城市人民政府土地主管部門依法將城市土地的使用權出讓給用地單位（主要是房地產(chǎn)開發(fā)公司），供具有限期使用城市土地，用地單位必須向城市人民政府土地主管部門支付土地出讓金（一般也稱為毛地價）。房地產(chǎn)經(jīng)營房地產(chǎn)經(jīng)營：從廣義上來講，就是才一切

27、從事房地產(chǎn)領域的經(jīng)濟活 動獲得經(jīng)濟效益的行為。從狹義上來講，則只是指房屋經(jīng)營和城市土 地經(jīng)營這兩種房地產(chǎn)領域的經(jīng)營行為。房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)：由特定的經(jīng)濟實體（具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）， 對房地產(chǎn)項目進行投資、建設和管理，使之改變用途或使用性質(zhì)，從 而狄得經(jīng)濟利益的過程。建設用地規(guī)劃許 可證建設用地規(guī)劃許可證：由建設單位或個人提出建設用地申請，城市 規(guī)劃行政主管部門審查批準的建設用地位置、面積、界線的法律憑證。建筑容積率建筑容積率：指項目規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設 用地面積之比。附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應注明不計算面積的附屬 建筑物除外。土地開發(fā)土地開發(fā)：土地開發(fā)也稱七通一

28、平，一平為平整土地。七通為通給 水、排水、通熱、通氣、電力、電信和公路。土地使用權轉讓土地使用權轉讓：指經(jīng)出讓方式獲得土地使用權的土地使用者，通 過買賣、贈與或其他合法方式將土地使用權再轉移的行為土地征用土地征用：政府按照法律規(guī)定的程序和條件，將農(nóng)村集體所有土地 轉變?yōu)閲宜械男袨椤Ｎ飿I(yè)管理物業(yè)管理：利用現(xiàn)代管理先進的維修養(yǎng)護技術，以經(jīng)濟手段管理物業(yè)（包括建筑物及其附屬設施和相關場地），為業(yè)主和承租人提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟的服務，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟效益租金收繳率租金收繳率：房地產(chǎn)租金已收租金額占應收金額的百分比。五、論述題論述題答案房地產(chǎn)開發(fā)融費 方案的內(nèi)容包括什 么，確定房地f

29、發(fā)融資方案的考慮 因素后哪些，如何 選擇房地產(chǎn)開發(fā)融 資方案？答：房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的內(nèi)容包括：欲籌集資金的幣種、數(shù)額； 融資流量；資金來源構成；融資風險分析及風險管理措施，房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)資金投入和資金償還要求相適應的不向時間內(nèi)籌集資金和償還 資金的數(shù)量。融資成本預算；融資方法和明確融資的權利責任關系。確定房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的考慮因素包括：合理的融資規(guī)模；正確 選擇房地產(chǎn)開發(fā)融資的渠道和方式，降低融資成本；統(tǒng)籌考慮房地產(chǎn) 開發(fā)的融資與投資；提高房地產(chǎn)開發(fā)資金的使用效益；按規(guī)定建立資 本金制度；優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)的資金結構。選擇房地產(chǎn)開發(fā)融資方案：選擇房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的方法，一般 采用比較分析法

30、。分別從各個可行的房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的安全性、 經(jīng)濟性和可行性用分級評價的方式進行比較，即將安全性、經(jīng)濟性和 可行性各指標按優(yōu)劣順序排列為 ABCD9級，選擇出安全性、經(jīng)濟性和 可行性3項指標均令人滿意的方案。房地產(chǎn)開發(fā)項目 建設的三大目標是 什么，它們之間是 什么關系，你是如 何理解的？答：房地產(chǎn)開發(fā)項目建設的三大目標分別是：項目建設投資（成本）、進度（或工期）、質(zhì)量。開發(fā)項目建設三大目標之間的關系既有對立的一面，也有統(tǒng)一的一面。開發(fā)項目建設三大目標之間的對立關系：分別闡述質(zhì)量與成本、質(zhì) 量與工期、工期與成本之間的對立關系。例如：如果項目建設的功能 和質(zhì)量要求高，就需要投入更多成本。如果要加快進度，縮短工期， 則需要增加成本，同時也可能會影響質(zhì)量。開發(fā)項目建設三大目標之間的統(tǒng)一關系：分別闡述質(zhì)量與成本、質(zhì) 量與工期、工期與成本之間的統(tǒng)一關系。例如：加快進度、縮短工期 雖然需要增加一定的投資，但是可以使整個開發(fā)項目建設提前投入使用，從而提早發(fā)揮投資效益，還能在一定程度上減少利息支出，減少 成本。如果施工質(zhì)量好，可減少投入使用后的維修費用，也可以減少 成本。房地產(chǎn)開發(fā)項目 土地使用權的取得 方式有哪些？每種 方式的含義是什 么，有哪些特點？ 一般來說，國家機 關、軍事用地和公 益事業(yè)用地通常采 用哪種方式取得土 地使用權，簡單談 談理由？答：房地