某市物業(yè)管理顧問(wèn)合作管理方案

1、 企業(yè)logo 企業(yè)服務(wù)理念 ×××物業(yè)服務(wù)管理有限公司顧問(wèn)方案××××××物業(yè)服務(wù)有限公司二×年×月×日- 38 -目 錄卷 首 語(yǔ)1第一章顧問(wèn)方案編制說(shuō)明第二章××××物業(yè)服務(wù)有限公司簡(jiǎn)介第三章××××規(guī)范化、系統(tǒng)化、差異化管理體系第四章物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的作用及關(guān)系定位第五章××市物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展淺析第六章顧問(wèn)服務(wù)范圍及內(nèi)容第七章顧問(wèn)管理模式及機(jī)構(gòu)設(shè)置第八章顧問(wèn)費(fèi)用預(yù)算

2、結(jié)束語(yǔ)30卷 首 語(yǔ) 致×××物業(yè)服務(wù)管理有限公司：貴公司以放眼天下的胸懷、積極前瞻的眼光，將貴公司的物業(yè)管理推向社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化的發(fā)展方向，××××××管理有限公司對(duì)這一智慧之舉高度重視。聚合精英，心神融匯，從換位思考的角度，以負(fù)責(zé)的態(tài)度反復(fù)論證，精心策劃，制訂出“1+1>2”的顧問(wèn)服務(wù)方案。掩卷細(xì)思，我們將給××物業(yè)帶來(lái)什么呢？不僅僅是悉心入微的服務(wù)、專(zhuān)業(yè)規(guī)范的管理，也不僅僅是寶貴的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。我們將秉承精誠(chéng)團(tuán)結(jié)的精神，創(chuàng)造最具價(jià)值的品牌力量，一種勇于創(chuàng)新、追求卓越、永遠(yuǎn)向上的精

3、神。這就是我們成功合作、共創(chuàng)未來(lái)的重要保證。××××將一如既往地秉持真誠(chéng)合作、專(zhuān)業(yè)保障、長(zhǎng)遠(yuǎn)承擔(dān)的一貫風(fēng)格，履行我們的職責(zé)，實(shí)現(xiàn)我們的諾言，傾情投入，樹(shù)立物業(yè)專(zhuān)業(yè)化管理的成功典范，向貴公司呈獻(xiàn)一份滿意的答卷！滿意僅僅是起點(diǎn)！ 第一章 顧問(wèn)方案編制說(shuō)明承蒙×××物業(yè)服務(wù)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“××物業(yè)”）意與我公司進(jìn)行物業(yè)顧問(wèn)合作，為此，我公司總經(jīng)理一行前往××與貴公司商談合作事宜。根據(jù)雙方初步的商談意向，明確此次合作目的，通過(guò)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，實(shí)現(xiàn)品牌雙贏。該物業(yè)管理顧問(wèn)方案是通過(guò)我公司對(duì)貴公

4、司所屬的4個(gè)項(xiàng)目，以及××市一線房地產(chǎn)及物業(yè)企業(yè)實(shí)地考察后據(jù)實(shí)編制而成。雙方一旦合作成功，我公司將結(jié)合××××規(guī)范化、系統(tǒng)化、差異化的管理模式，對(duì)貴公司有計(jì)劃、有步驟地開(kāi)展具體的顧問(wèn)服務(wù)工作，將××××的管理模式無(wú)縫連結(jié)復(fù)制到××物業(yè)，力爭(zhēng)將××物業(yè)打造成物業(yè)服務(wù)行業(yè)的典范。第二章 ××××管理有限公司簡(jiǎn)介一、公司簡(jiǎn)介二、管理項(xiàng)目概況三、管理項(xiàng)目實(shí)景拍攝四、企業(yè)文化理念五、企業(yè)榮譽(yù)第三章 ××&#

5、215;×規(guī)范化、系統(tǒng)化、差異化管理體系 目前，高科技、高智能化物業(yè)的不斷出現(xiàn)，對(duì)傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式形成了巨大沖擊，物業(yè)管理行業(yè)面臨更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)。因此，建立適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展的企業(yè)運(yùn)作機(jī)制和管理模式是當(dāng)前企業(yè)面臨的最大課題。面臨這種狀況，××××考慮的是狠抓市場(chǎng)開(kāi)拓和服務(wù)質(zhì)量，實(shí)施企業(yè)品牌戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的跨越式發(fā)展。在經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略上、思想觀念上、技術(shù)進(jìn)步上不斷創(chuàng)新。使專(zhuān)業(yè)管理、專(zhuān)業(yè)服務(wù)、信息平臺(tái)、職業(yè)培訓(xùn)成為具有較大潛力和優(yōu)勢(shì)的企業(yè)發(fā)展的四大支撐點(diǎn)。我們?cè)谀燮髽I(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力方面，其先是把握市場(chǎng)需求，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的定位進(jìn)行不斷調(diào)整；其次，改變傳統(tǒng)的管理

6、方式，在服務(wù)理念上有一個(gè)新的轉(zhuǎn)變；第三，加快物業(yè)管理市場(chǎng)機(jī)制的培育，規(guī)范運(yùn)行規(guī)則；第四，注重創(chuàng)新管理，以全新的服務(wù)宗旨和服務(wù)理念贏得客戶。針對(duì)以上管理策略，我們?cè)诰唧w實(shí)踐中，堅(jiān)持以規(guī)范化、系統(tǒng)化、差異化為手段，實(shí)施資源整合，實(shí)施專(zhuān)業(yè)管理與服務(wù)相分離。一、規(guī)范化管理體制××××經(jīng)過(guò)近10余年的探索和發(fā)展，內(nèi)部已形成一套有效的管理體制，實(shí)施規(guī)范管理。(一)形成一套行之有效的模塊化管理體系1、人事行政系統(tǒng)：按照操作層人員、管理層人員，分別梳理了一套人事管理規(guī)范化表格，員工的入職、競(jìng)聘、離職、轉(zhuǎn)崗等工作流程非常清晰，運(yùn)作暢通。2、物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)：建立接房、裝修、投

7、訴報(bào)事、代收代繳水電氣費(fèi)、物業(yè)管理招投標(biāo)工作流程，并將設(shè)備管理、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、運(yùn)行能耗及其他管理制度上墻。這些管理舉措不僅規(guī)范各項(xiàng)操作流程，同時(shí)也通過(guò)流程的指引，讓業(yè)主、外來(lái)單位清楚地按照流程進(jìn)行業(yè)務(wù)辦理，在很大程度上給業(yè)主提供了方便，也提高了工作效率。(二)統(tǒng)一CI形象××××的CI形象做到“三統(tǒng)一”，即：統(tǒng)一封面文件設(shè)計(jì)樣稿，統(tǒng)一基礎(chǔ)系統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)字體，統(tǒng)一應(yīng)用系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與制作，將日常事物用品、指示系統(tǒng)、員工制服、媒體規(guī)范、環(huán)境風(fēng)格、交通工具及其他領(lǐng)域的CI形象進(jìn)行統(tǒng)一。(三)服務(wù)體系信息化1、對(duì)內(nèi)：建立OA辦公操作平臺(tái)，協(xié)同辦公模塊包括：合同審簽、發(fā)文管理

8、、工作聯(lián)系函、招投標(biāo)管理、檔案管理、計(jì)劃管理、制度匯編、財(cái)務(wù)管理等，內(nèi)部形成工作鏈，工作節(jié)奏快、工作效率高。啟用××收費(fèi)系統(tǒng)，系統(tǒng)功能涵蓋收費(fèi)管理、報(bào)事管理、業(yè)主檔案、房屋資料、投訴受理、費(fèi)用統(tǒng)計(jì)。通過(guò)啟用該套系統(tǒng)，可以對(duì)物業(yè)管理服務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行鏈接和備份，業(yè)主信息、管理數(shù)據(jù)在權(quán)限范圍內(nèi)隨時(shí)進(jìn)行更新和更改。啟用“金碟財(cái)務(wù)軟件”，利用軟件優(yōu)勢(shì)高效、快捷地完成現(xiàn)金管理、固定資產(chǎn)管理、現(xiàn)金流量管理，同時(shí)還可以實(shí)現(xiàn)總帳、報(bào)表的查詢和統(tǒng)計(jì)。另外，開(kāi)通網(wǎng)上銀行，與金融機(jī)構(gòu)建立鏈接，極大地方便業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)和代收水、電、氣費(fèi)。2、對(duì)外：開(kāi)通公司總經(jīng)理信箱及投訴監(jiān)督電話，隨時(shí)接待、受理業(yè)主

9、投訴。實(shí)行片區(qū)管理，建立“百分百溝通”專(zhuān)欄，定期與業(yè)主進(jìn)行溝通、交流，接收業(yè)主意見(jiàn)和建議。3、強(qiáng)有力的目標(biāo)、計(jì)劃管理按照已建立的質(zhì)量管理體系進(jìn)行運(yùn)作，規(guī)范目標(biāo)與計(jì)劃管理，每月抽調(diào)協(xié)管、保潔、維修、綠化、客服等不同專(zhuān)業(yè)崗位的員工組成品質(zhì)巡檢小組，按照各部門(mén)、各崗位管理人員制訂的計(jì)劃，逐項(xiàng)落實(shí)和檢查計(jì)劃完成情況，納入績(jī)效考核。通過(guò)強(qiáng)有力的目標(biāo)、計(jì)劃管理，在很大程度上提高了執(zhí)行力。規(guī)范化管理體制 服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)流程圖 工號(hào)牌科室牌 設(shè) 備 圖 表 上 墻二、系統(tǒng)化管理體制(一)建立完善的培訓(xùn)體系物業(yè)服務(wù)工作的有效運(yùn)作，需要培養(yǎng)一支高素質(zhì)的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍，因此，循序漸進(jìn)的培訓(xùn)工作很有必要，通過(guò)培訓(xùn)

10、，提升員工綜合素質(zhì)，滿足物業(yè)服務(wù)需求，實(shí)現(xiàn)預(yù)期管理目標(biāo)。1、確定培訓(xùn)目標(biāo)：確保每個(gè)員工年度培訓(xùn)在80課時(shí)以上。新員工培訓(xùn)率100%，培訓(xùn)合格率100%。管理人員持證上崗率100%。特殊工種人員持證上崗率100%。2、培訓(xùn)內(nèi)容：根據(jù)各部門(mén)、各崗位工作性質(zhì)的不同，公司內(nèi)部首先形成年度培訓(xùn)計(jì)劃，然后分解到每季度、每月進(jìn)行逐一落實(shí)和完成，定期組織管理層人員、操作層人員意識(shí)類(lèi)、管理類(lèi)、技能類(lèi)等培訓(xùn)，具體培訓(xùn)內(nèi)容包括物業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)、公文寫(xiě)作知識(shí)、服務(wù)禮節(jié)禮儀、園藝技巧等。除此之外，公司還與××大學(xué)、××工商大學(xué)、××教育學(xué)院等高等院校的教授、講師們

11、合作，邀請(qǐng)他們進(jìn)行專(zhuān)業(yè)性的講解，幅射面寬，參訓(xùn)度高。3、培養(yǎng)內(nèi)部培訓(xùn)師××××是一個(gè)學(xué)習(xí)型組織，因?yàn)橹挥谐掷m(xù)不斷地學(xué)習(xí)和超越，才能促使企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。一直以來(lái)，××××都在不斷地總結(jié)和探索，建立“傳、幫、帶”和“一幫一”的培訓(xùn)機(jī)制，本著公開(kāi)、公平、擇優(yōu)的原則，培養(yǎng)內(nèi)部培訓(xùn)師且定期選拔，并對(duì)培訓(xùn)師進(jìn)行晉級(jí)、考核。(二)為員工搭建寬廣的發(fā)展平臺(tái)本著“培養(yǎng)員工終生就業(yè)能力”的用人原則，××××為員工提供了寬廣的發(fā)展平臺(tái)，鼓勵(lì)員工施展個(gè)人才華，按照公司人力資源規(guī)劃的“315”工程（3年

12、內(nèi)培養(yǎng)10個(gè)經(jīng)理級(jí)員工、50個(gè)主管級(jí)員工），做好人才梯隊(duì)建設(shè)。1、建立后備人才庫(kù)人才是××的第一資源，××××結(jié)合公司的用人觀，合理選拔、培養(yǎng)和管理后備干部隊(duì)伍，做好人才梯隊(duì)建設(shè)。后備人才庫(kù)分為管理類(lèi)、技術(shù)類(lèi)，由各部門(mén)、各管理處舉薦，其中管理類(lèi)按照三種層次（即一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)）建立后備人才庫(kù)，技術(shù)類(lèi)按照四個(gè)層次（即高級(jí)技術(shù)專(zhuān)家、技術(shù)專(zhuān)家、高級(jí)技術(shù)骨干、技術(shù)骨干）建立后備人才庫(kù)。人才庫(kù)建立后，公司人事行政管理部門(mén)進(jìn)行統(tǒng)一評(píng)估和選拔，對(duì)申報(bào)人員進(jìn)行資格評(píng)審、能力素質(zhì)測(cè)評(píng)及360度訪談或調(diào)查。后備人才庫(kù)的建立，有力推動(dòng)公司的人才梯隊(duì)建設(shè)。

13、2、公開(kāi)競(jìng)聘，挑選合格人才××××堅(jiān)持“賽馬與相馬”相結(jié)合的競(jìng)爭(zhēng)原則，本著優(yōu)先選拔內(nèi)部人才，先后開(kāi)展了管理處主任、工程主管、客服主管、協(xié)管隊(duì)長(zhǎng)、班長(zhǎng)等崗位的競(jìng)聘，競(jìng)聘流程包括筆試、演講答辯和日常工作表現(xiàn)評(píng)議三項(xiàng)，以100分制計(jì)算，每個(gè)環(huán)節(jié)的分值比重為3：4：3。通過(guò)內(nèi)部競(jìng)聘，給廣大員工提供了廣闊的發(fā)展平臺(tái)，讓員工的個(gè)人潛能得以充分的展示。(三)績(jī)效考核周密、細(xì)致激發(fā)員工的工作潛能和熱情，提高員工的工作業(yè)績(jī)，除了將培訓(xùn)、競(jìng)聘有機(jī)結(jié)合以外，還需績(jī)效考核的支撐。××××在績(jī)效考核方面，將集權(quán)與分權(quán)相結(jié)合，分管理層和操作層

14、不同的考核體系進(jìn)行分類(lèi)考核。針對(duì)管理層人員的績(jī)效考核，以月度計(jì)劃、關(guān)鍵KPI指標(biāo)、綜合素質(zhì)和能力為考核標(biāo)準(zhǔn)。針對(duì)操作層員工，充分授權(quán)給各崗位班長(zhǎng)、主管，以行為規(guī)范、言行舉止、勞動(dòng)紀(jì)律、責(zé)任心、工作態(tài)度等10項(xiàng)為考核標(biāo)準(zhǔn)。通過(guò)上述完整的考核體系，確保了整個(gè)公司的工作運(yùn)行流程。(四)各物業(yè)板塊工作系統(tǒng)、有序1、規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)根據(jù)招投標(biāo)管理辦法的有關(guān)規(guī)定，××××在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)、銷(xiāo)售之前，嚴(yán)格按照招投標(biāo)規(guī)定進(jìn)行前期物業(yè)管理招投標(biāo)，形成一套系統(tǒng)的、全面的物業(yè)管理招投標(biāo)工作流程。2、規(guī)范接管驗(yàn)收及交房程序××××幾乎每年

15、會(huì)經(jīng)歷34次的交房工作，為了保證交房工作的順利開(kāi)展，公司對(duì)清水房、樣板房梳理了一套接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，每次交房前，嚴(yán)格按照各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)由工程部牽頭，對(duì)房屋進(jìn)行檢查、驗(yàn)收。另外，公司根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，提前2個(gè)月制定交房倒計(jì)時(shí)工作安排，責(zé)任到人，倒計(jì)時(shí)工作安排會(huì)細(xì)到接房通知書(shū)的郵寄、兩書(shū)的制作、交房演練、交房現(xiàn)場(chǎng)的布置等。計(jì)劃安排后，各責(zé)任人嚴(yán)格按照既定的時(shí)間內(nèi)，督促相關(guān)工作的完成，整個(gè)交房工作忙而不亂。3、定期與業(yè)委會(huì)進(jìn)行物業(yè)工作的溝通、匯報(bào)××××非常重視與業(yè)委會(huì)的溝通，針對(duì)已成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)，每月定期編制工作匯報(bào)表向其匯報(bào)，針對(duì)未成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)，每月在小區(qū)公告

16、欄內(nèi)張貼工作簡(jiǎn)報(bào)，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通。另外，就業(yè)委會(huì)的成立，公司梳理清晰的工作流程，用以指導(dǎo)其他小區(qū)后續(xù)成立業(yè)委會(huì)。4、規(guī)范啟用物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)項(xiàng)維修資金的啟用嚴(yán)格按照住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法執(zhí)行，在房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下，結(jié)合各小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大修、更新、改造的需要規(guī)范啟用專(zhuān)項(xiàng)維修資金。就未成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)如需要更新改造公共設(shè)備設(shè)施，采取對(duì)相關(guān)業(yè)主上門(mén)征求意見(jiàn)的方式，按照住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法動(dòng)用專(zhuān)項(xiàng)維修資金。另外，在交房時(shí)，與業(yè)主簽署的業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約及前期物業(yè)服務(wù)合同中也會(huì)約定專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用方式。三、差異化管理體制(一)融入ISO9001：2000質(zhì)量管理體系的細(xì)化管

17、理公司于2001年1月開(kāi)始全面推行ISO9001：2000質(zhì)量管理體系，并于同年10月順利通過(guò)認(rèn)證評(píng)審。按照質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，公司結(jié)合實(shí)際工作需要，將各項(xiàng)服務(wù)作業(yè)流程按部門(mén)分成黃皮書(shū)（客戶管理）、紅皮書(shū)（工程管理）、綠皮書(shū)（綠化管理）、藍(lán)皮書(shū)（保潔管理）、白皮書(shū)（安全管理），做到標(biāo)識(shí)清晰、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、簡(jiǎn)潔易懂，全面、系統(tǒng)地明確了各崗位的工作職責(zé)、工作內(nèi)容、工作流程和標(biāo)準(zhǔn)。讓每一位員工用活公司的制度，沿于制度而不拘泥于制度。(二)工程管理重點(diǎn)突出，補(bǔ)位維修更是特色為了保證××地產(chǎn)和××××的品牌形象，及時(shí)解決業(yè)主工程質(zhì)量投訴，×

18、×××于2006年1月成立工程維修隊(duì)，負(fù)責(zé)質(zhì)保期內(nèi)施工單位未及時(shí)維修的補(bǔ)位維修，以及質(zhì)保期后的業(yè)主特約維修，通過(guò)這一舉措，大大提高了業(yè)主滿意度，鞏固了××的品牌形象。工程管理還成立專(zhuān)門(mén)的接管驗(yàn)收小組以及日常工作小組，確保各項(xiàng)目工程管理工作的順利開(kāi)展。(三)溫馨細(xì)致的客戶服務(wù)為有效關(guān)注業(yè)主需求，××××在建立業(yè)主檔案時(shí)，為每戶業(yè)主建立了大事記，對(duì)業(yè)主的接房、裝修、報(bào)事、業(yè)主生日等信息進(jìn)行詳細(xì)記錄。遇重大節(jié)日、業(yè)主生日，要求客戶服務(wù)人員向業(yè)主群發(fā)短信進(jìn)行慰問(wèn)。并對(duì)所轄服務(wù)區(qū)域的業(yè)主定期走訪，了解業(yè)主需求，形成

19、長(zhǎng)效溝通機(jī)制。另外，公司建立VIP客戶信息卡，開(kāi)設(shè)VIP客戶通道，持續(xù)提升服務(wù)品質(zhì)。(四)外嚴(yán)內(nèi)松的安全管理同行及業(yè)主都說(shuō)，協(xié)管隊(duì)員是××一道亮麗的風(fēng)景線，他們?cè)趰徫簧瞎ぷ?，既是?yōu)美形象的展示，又是業(yè)主最好的守護(hù)神。歷年來(lái)我們的協(xié)管隊(duì)員收到業(yè)主的感謝信數(shù)不勝數(shù)。是什么鑄就了我們今天這支“招之既來(lái)、來(lái)之能戰(zhàn)、戰(zhàn)之能勝”的協(xié)管隊(duì)伍呢？首先，公司協(xié)管隊(duì)在成立之初就與××市陸軍預(yù)備役師形成合作單位，引進(jìn)軍事化管理。另外分門(mén)崗、巡邏崗、中控室建立專(zhuān)業(yè)的培訓(xùn)課件，進(jìn)行嚴(yán)格培訓(xùn)和管理，培養(yǎng)出了這支優(yōu)秀的××協(xié)管隊(duì)伍。(五)豐富多彩的社區(qū)活動(dòng)，和諧融

20、洽的××之家為增進(jìn)業(yè)主與業(yè)主間、業(yè)主與物業(yè)管理之間的睦鄰友好關(guān)系，××××在社區(qū)建設(shè)、品牌建設(shè)方面，以“構(gòu)建和諧”為主題，以營(yíng)造“文明、靜雅、祥和”的社區(qū)環(huán)境為目標(biāo)，用人性化的管理模式，將中國(guó)傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代科技文化相結(jié)合，寓教于樂(lè)，寓樂(lè)于教，循序漸進(jìn)，充分考慮老人、兒童的需求，重視科普知識(shí)、生活常識(shí)的宣傳，按照遠(yuǎn)近結(jié)合、老少結(jié)合、大小結(jié)合、雅俗結(jié)合的原則，每年的八大節(jié)日有計(jì)劃、有步驟地開(kāi)展了攝影比賽、唱紅歌、社區(qū)電影月、業(yè)主趣味運(yùn)動(dòng)會(huì)等社區(qū)活動(dòng)，營(yíng)造了很好的小區(qū)氛圍，打造了溫馨的××之家。(六)管理目標(biāo)責(zé)任明確為明

21、確管理目標(biāo)，分解目標(biāo)責(zé)任，每年年底，××××會(huì)啟動(dòng)次年的預(yù)算工作，嚴(yán)格按照成本監(jiān)審辦法及物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成，精心測(cè)算各項(xiàng)費(fèi)用收、支。確定了目標(biāo)責(zé)任外，公司還會(huì)與各部門(mén)、各管理處簽署目標(biāo)責(zé)任書(shū)。年終時(shí)，將目標(biāo)責(zé)任完成情況納入考核范疇。(七)量化人力資源配置，定員定崗在人員配置方面，公司嚴(yán)格按照各部門(mén)在次年費(fèi)用預(yù)算中核定的人員配置定員定崗，量化人力成本，每季度適時(shí)通報(bào)各部門(mén)的人員編制情況，控制人力超編。針對(duì)缺編的，采取多種渠道進(jìn)行人員招聘，鼓勵(lì)內(nèi)部員工進(jìn)行人才推薦。為調(diào)動(dòng)廣大員工的積極性，拓寬招聘渠道，公司制定了人才推薦獎(jiǎng)勵(lì)辦法實(shí)施細(xì)則，凡成功推薦人才經(jīng)試用考

22、核合格的，分別對(duì)當(dāng)事人予以獎(jiǎng)勵(lì)。(八)定期實(shí)施聯(lián)合巡檢，持續(xù)提升服務(wù)水平為提升服務(wù)水平，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，××××加強(qiáng)品質(zhì)管理，每周、每月組織各崗位人員進(jìn)行聯(lián)合巡檢，檢查內(nèi)容包含5S管理、計(jì)劃完成情況、儀容儀表、設(shè)備管理、環(huán)境綠化、治安消防等。另外，公司還按照“比、學(xué)、趕、幫、超”的管理模式，每月對(duì)巡檢考核結(jié)果進(jìn)行排序，將檢查發(fā)現(xiàn)管理的優(yōu)、缺點(diǎn)進(jìn)行通報(bào)，鼓勵(lì)大家共同學(xué)習(xí)，相互勉勵(lì)。第四章 物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的作用及相互關(guān)系定位從日本佳能株式會(huì)社社長(zhǎng)土光敏夫先生的至理名言“真正的銷(xiāo)售是在銷(xiāo)售之后”我們可以悟出，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的重要一環(huán)，高素質(zhì)、高水平

23、的品牌物業(yè)管理對(duì)項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)至關(guān)重要。以我公司為例來(lái)淺析物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的作用以及相互關(guān)系定位。一、物業(yè)管理有效的前期介入，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)避了風(fēng)險(xiǎn)，理順了后期管理。我公司通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)前期介入，針對(duì)項(xiàng)目整體的規(guī)劃設(shè)計(jì)、地下管網(wǎng)的設(shè)置、小區(qū)園林的布局、不當(dāng)銷(xiāo)售承諾、工程質(zhì)量的維護(hù)等方面提出了幾千條合理化建議，確保開(kāi)發(fā)公司提前規(guī)避責(zé)任、更改不合理設(shè)計(jì)，節(jié)約了大量的人力物力，以天籟城為例，僅就公攤水電費(fèi)、電費(fèi)適用于居民用電這一項(xiàng)合理化提議，為開(kāi)發(fā)公司每年節(jié)約費(fèi)用近20萬(wàn)元（因該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司承擔(dān)了前三年的業(yè)主公攤水電費(fèi)），正是因?yàn)槲锕芄厩捌诮槿胨岢龅暮侠砘ㄗh，集團(tuán)公司每年都會(huì)給物管公司頒發(fā)

24、合理化大獎(jiǎng)。二、對(duì)銷(xiāo)售示范區(qū)良好的形象展示和專(zhuān)業(yè)推廣，為銷(xiāo)售創(chuàng)下不斐業(yè)績(jī)。我公司為服務(wù)好我們的大客戶-開(kāi)發(fā)公司，我們以銷(xiāo)售區(qū)域作為服務(wù)平臺(tái)，挑選形象好、素質(zhì)好的協(xié)管和保潔，制訂詳細(xì)的培訓(xùn)計(jì)劃，通過(guò)強(qiáng)化訓(xùn)練，整體亮相于銷(xiāo)售區(qū)域。這支訓(xùn)練有素的員工隊(duì)伍，不僅能向業(yè)主有效展現(xiàn)后期物業(yè)管理形象，并能清晰準(zhǔn)確地為業(yè)主進(jìn)行銷(xiāo)售宣傳和講解，近六年來(lái)，通過(guò)我們優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，我們的老帶新業(yè)主購(gòu)房比例已從20%左右上升至40%以上，若按年銷(xiāo)售產(chǎn)值50億元計(jì)算，物管公司為銷(xiāo)售創(chuàng)造的隱形價(jià)值就達(dá)20億元，這就是優(yōu)秀物管企業(yè)為銷(xiāo)售帶來(lái)的驚人價(jià)值。三、物管公司與地產(chǎn)公司合作成立的風(fēng)險(xiǎn)防范小組，有效維護(hù)了地產(chǎn)和物管的雙重

25、品牌。物管公司中高層管理人員是地產(chǎn)公司的兼職風(fēng)險(xiǎn)防范小組成員。每當(dāng)遇到地產(chǎn)因規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理、工程質(zhì)量問(wèn)題以及銷(xiāo)售問(wèn)題而引起業(yè)主重大投訴，地產(chǎn)公司就會(huì)組織風(fēng)險(xiǎn)防范小組成員進(jìn)行研討，形成有效解決方案。通過(guò)這種合作方式，大大降低了管理風(fēng)險(xiǎn)，有力維護(hù)了雙方的品牌形象。四、確定相互關(guān)系，明確彼此定位 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)是相輔相成，又相互獨(dú)立的公司。我公司在與地產(chǎn)公司合作的過(guò)程中，將地產(chǎn)公司確定為自己的一個(gè)VIP客戶，針對(duì)他的需求，不斷升華服務(wù)品質(zhì)，用服務(wù)打動(dòng)這一客戶。反之，地產(chǎn)公司也將物管公司作為合作伙伴，引入市場(chǎng)鏈，一旦物管公司為其提供了服務(wù)，就按合同付費(fèi)，比如我公司銷(xiāo)售區(qū)域的費(fèi)用全額由地產(chǎn)

26、支付，新項(xiàng)目的前期開(kāi)辦費(fèi)由地產(chǎn)公司按面積付費(fèi)（本地××區(qū)域1.40元/平方米，異地區(qū)域1.70元/平方米），年終還要為物管公司發(fā)放服務(wù)特別獎(jiǎng)，以此來(lái)促進(jìn)彼此的發(fā)展。第五章 ××市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀淺析隨著××市房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，全國(guó)各大房地產(chǎn)商紛至沓來(lái)，搶占市場(chǎng)份額，打破了××物業(yè)××市場(chǎng)一支獨(dú)秀的格局。優(yōu)秀的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的入駐，必然會(huì)帶來(lái)物業(yè)管理市場(chǎng)的變革，也會(huì)促進(jìn)××市物業(yè)行業(yè)的發(fā)展。對(duì)××物業(yè)來(lái)講，這既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。為了在×

27、5;市場(chǎng)找準(zhǔn)與××物業(yè)管理相融合的服務(wù)模式，從而更好地服務(wù)于××物業(yè)管理企業(yè)，××××派員于2009年7月2日7月4日對(duì)××××物業(yè)面臨的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行了初步的市場(chǎng)調(diào)查和分析。一、××市大型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目名稱(chēng)物業(yè)形態(tài)建筑面積（平方米）銷(xiāo)售價(jià)格（元/平方米）所屬物業(yè)管理公司龍湖曲江圣景聯(lián)排別墅、別墅270000均價(jià)11000新龍湖物業(yè)萬(wàn)科新地城高層精裝房110000均價(jià)7300萬(wàn)科物業(yè)金地曲江尚林苑花園洋房、別墅170000均價(jià)9000金地物業(yè)中海國(guó)際高

28、層1350000均價(jià)4650中海物業(yè)融僑馨園多層、高層800000均價(jià)5200融僑物業(yè)二、××現(xiàn)有一線物業(yè)公司與××物業(yè)公司優(yōu)、劣勢(shì)分析：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)劣勢(shì)××現(xiàn)有一線物業(yè)公司1、擁有全國(guó)發(fā)展快速?gòu)?fù)制管理模式的能力。2、擁有品牌知名度。3、帶來(lái)高于××市場(chǎng)原有物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的管理1、缺少項(xiàng)目規(guī)模效應(yīng)資源2、缺少老業(yè)主資源3、缺少穩(wěn)定的人力資源4、缺少外聯(lián)主管單位的資源××物業(yè)公司1、擁有豐富的項(xiàng)目資源：集團(tuán)開(kāi)發(fā)量的快速增長(zhǎng)，使××物業(yè)的項(xiàng)目資源比較穩(wěn)定和豐富。2、擁有較強(qiáng)的品牌資源：

29、××物業(yè)經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，在消費(fèi)者心中已擁有較高的知名度，業(yè)主滿意度較高。3、擁有穩(wěn)定的團(tuán)隊(duì)及人力資源：××物業(yè)公司擁有一支專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。4、擁有成形的管理資源：公司經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，××物業(yè)已擁有一套成形的管理模式。5、擁有強(qiáng)大的外部資源：××物業(yè)與各級(jí)政府職能部門(mén)建立了友好的合作關(guān)系，有強(qiáng)大的資源支持。經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，有的管理思路和模式較為固化，缺少更多的創(chuàng)新和激情，需要外部新觀念的引入和碰撞，激活員工內(nèi)部潛能。三、面臨的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。隨著全國(guó)一線品牌開(kāi)發(fā)和物管企業(yè)的進(jìn)入，讓客戶在購(gòu)房時(shí)有了更多的比較和選擇，

30、在選擇的過(guò)程中，客戶更關(guān)注品牌、房屋性價(jià)比以及物業(yè)服務(wù)。為此，××物業(yè)將依托自身品牌優(yōu)勢(shì)，與××××強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，打造物業(yè)服務(wù)細(xì)節(jié)及形象管理，贏得客戶更高的親睞。第六章 顧問(wèn)服務(wù)范圍及內(nèi)容 根據(jù)我公司對(duì)××物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查分析，結(jié)合××物業(yè)實(shí)際情況，我公司與貴公司在顧問(wèn)合作期間，將按照“1+1>2”的管理模式（即通過(guò)對(duì)××物業(yè)全公司管理架構(gòu)、工作流程的梳理和員工培訓(xùn)，以及選定1個(gè)項(xiàng)目作為管理試點(diǎn)），達(dá)到將管理無(wú)限復(fù)制的目的，從“模塊管理”、“提高經(jīng)營(yíng)管理能力”、“提高企業(yè)品牌

31、”這三大版塊提供顧問(wèn)服務(wù)：一、內(nèi)部模塊化管理的運(yùn)作指導(dǎo)(一)人力資源管理模塊在21世紀(jì)的今天，人力資源的管理早已突破了傳統(tǒng)的管理模式，企業(yè)已經(jīng)把人上升到資源、資本的角度，對(duì)人力資源進(jìn)行有效的配置和管理，因此，構(gòu)建有效的人力資源管理平臺(tái)和管理體系無(wú)疑是企業(yè)的重點(diǎn)工作之一。我公司與貴公司的顧問(wèn)合作中，××××將結(jié)合多年來(lái)人力資源的管理經(jīng)驗(yàn)，全面導(dǎo)入人力資源管理的六大模塊管理（人力資源規(guī)劃、人員招聘配置、培訓(xùn)開(kāi)發(fā)、績(jī)效管理、員工關(guān)系、薪酬福利），指導(dǎo)貴公司按照“引”、“用”相結(jié)合的原則，從不同的視角、不同的結(jié)局、員工素質(zhì)的差異性等方面，指導(dǎo)貴公司定期對(duì)有發(fā)展?jié)?/p>

32、質(zhì)的員工開(kāi)展職業(yè)生涯規(guī)劃，每月對(duì)員工進(jìn)行績(jī)效考核；指導(dǎo)貴公司理清員工關(guān)系（包含企業(yè)與員工的勞動(dòng)關(guān)系、企業(yè)與行業(yè)、社會(huì)的關(guān)系、員工的勞資關(guān)系、員工的健康關(guān)系等）；指導(dǎo)貴公司定期進(jìn)行工作分析，按照人崗匹配、適崗適人的原則提高人員素質(zhì)。(二)培訓(xùn)模塊在員工的培訓(xùn)開(kāi)發(fā)方面，××××將結(jié)合××物業(yè)制訂年度培訓(xùn)計(jì)劃，派駐專(zhuān)業(yè)的培訓(xùn)人員有針對(duì)性地對(duì)員工進(jìn)行系統(tǒng)化的培訓(xùn)。培訓(xùn)分為一級(jí)培訓(xùn)和二級(jí)培訓(xùn)，一級(jí)培訓(xùn)由公司組織，分成不同的版塊實(shí)施。二級(jí)培訓(xùn)由公司統(tǒng)一下發(fā)課件，由各項(xiàng)目負(fù)責(zé)培訓(xùn)，公司進(jìn)行監(jiān)聽(tīng)和檢查。采取這種自上而下的培訓(xùn)方式，打造系統(tǒng)的培訓(xùn)體系，

33、提高員工素質(zhì)，從而提升公司的競(jìng)爭(zhēng)力。整個(gè)培訓(xùn)工作按如下程序進(jìn)行：分析、比較、需求確定培訓(xùn)計(jì)劃反 饋指定培訓(xùn)人員設(shè)計(jì)培訓(xùn)課程準(zhǔn)備培訓(xùn)條件選定培訓(xùn)方法實(shí)施培訓(xùn)計(jì)劃分析評(píng)估培訓(xùn)效果評(píng)價(jià)培訓(xùn)工作的有效性(三)行政管理模塊物業(yè)管理的行政事務(wù)鏈接得暢通、有序，有利于公司與各部門(mén)、各往來(lái)合作單位、政府各職能部門(mén)形成密切合作，從而實(shí)現(xiàn)以合理的成本換來(lái)員工最高的工作積極性，提高工作效率。××××向××物業(yè)輸送的行政管理模塊，將按照日常行政事務(wù)管理流程，指導(dǎo)貴公司的橫向、縱向溝通，收集內(nèi)部、外部信息，收集行業(yè)法規(guī)，傳播企業(yè)文化，主要顧問(wèn)方式有：1、導(dǎo)入&

34、#215;×××的計(jì)劃管理流程（包含工作計(jì)劃、培訓(xùn)計(jì)劃），堅(jiān)持事前有計(jì)劃，事后有監(jiān)督，將各項(xiàng)計(jì)劃工作落到實(shí)處。加強(qiáng)與××物業(yè)的溝通、交流，派駐物業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)定期向貴公司提交工作計(jì)劃、培訓(xùn)計(jì)劃，接受貴公司的監(jiān)督。2、導(dǎo)入××××的巡檢考核機(jī)制和檢查標(biāo)準(zhǔn)，持續(xù)提升服務(wù)品質(zhì)。3、導(dǎo)入××××的企業(yè)文化宣傳理念，將企業(yè)形象、企業(yè)風(fēng)格、人文環(huán)境有機(jī)結(jié)合起來(lái)，指導(dǎo)貴公司搭建一個(gè)完善、團(tuán)結(jié)、高效的管理團(tuán)隊(duì)。4、導(dǎo)入××××現(xiàn)場(chǎng)5S管理體系，指

35、導(dǎo)貴公司形成規(guī)范整潔的辦公環(huán)境和小區(qū)管理環(huán)境。(四)規(guī)章制度建設(shè)模塊規(guī)章制度在日常物業(yè)管理運(yùn)行中既是物業(yè)管理的保障，又是實(shí)施物業(yè)管理的準(zhǔn)則，一個(gè)企業(yè)管理水平的高低就可以從它是否有健全的規(guī)章制度并嚴(yán)格執(zhí)行上來(lái)評(píng)判。××××在物業(yè)管理實(shí)踐中，制訂了一系列的規(guī)章制度，形成了一整套涵蓋物業(yè)管理運(yùn)行和行政各要素的制度體系。在雙方的合作期內(nèi)，××××將根據(jù)自身完善的制度體系，結(jié)合實(shí)際指導(dǎo)貴公司參照以下規(guī)章制度逐步健全和規(guī)范行政管理：管理文件目錄索引序號(hào)類(lèi)別內(nèi) 容一行政管理制度1宿舍管理規(guī)定2企業(yè)保密制度3印章管理辦法4檔案管理

36、辦法5證照管理辦法6辦公環(huán)境管理規(guī)定7傳真使用管理辦法8鑰匙管理規(guī)定9辦公用品管理制度10對(duì)外參觀接待管理辦法11等級(jí)接待標(biāo)準(zhǔn)12車(chē)輛使用管理制度13食堂管理規(guī)定14物資采購(gòu)管理辦法二人事管理制度1員工手冊(cè)2員工行為規(guī)范3廉政建設(shè)制度4績(jī)效考評(píng)制度5聘用管理辦法6考勤管理制度7請(qǐng)休假管理制度8福利管理辦法9培訓(xùn)管理辦法三財(cái)務(wù)管理制度1財(cái)務(wù)管理規(guī)定2費(fèi)用開(kāi)支管理辦法3費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)管理規(guī)定4會(huì)計(jì)核算管理原則5會(huì)計(jì)檔案資料管理制度6貨幣資金管理制度7現(xiàn)金及各種銀行存款管理辦法8前臺(tái)收費(fèi)員帳款交接班管理辦法9物品采購(gòu)、驗(yàn)收管理規(guī)定10物品管理規(guī)定11個(gè)人保管、使用物品管理規(guī)定12前臺(tái)數(shù)據(jù)管理辦法四工程管理

37、制度1樓宇使用及維護(hù)管理規(guī)定2裝修人員管理規(guī)定3用電管理規(guī)定4用水管理規(guī)定5煤氣使用管理規(guī)定6出租房屋管理規(guī)定7機(jī)電設(shè)備編號(hào)辦法8機(jī)電設(shè)備統(tǒng)計(jì)制度9智能信息調(diào)度室管理規(guī)定10消防控制中心管理規(guī)定11水泵房、配電房管理制度12防火安全檢查制度13建筑滅火應(yīng)急方案14車(chē)庫(kù)滅火應(yīng)急制度15電梯值班檢查制度16設(shè)備機(jī)房衛(wèi)生制度17設(shè)備機(jī)房值班制度、設(shè)備日常巡檢制度18設(shè)備日常維修制度19設(shè)備事故處理制度20維修報(bào)告制度21預(yù)防性維修制度22工程檔案借閱制度23維修用品采購(gòu)制度24工具領(lǐng)用保管制度25維修工交接班制度26特約維修服務(wù)規(guī)范27值班人員管理制度28入住裝修管理規(guī)定29公共用地使用管理規(guī)定30

38、空置房管理規(guī)定五客服管理制度1客服中心崗位責(zé)任制2前臺(tái)管理制度3片區(qū)管理制度4檔案資料管理制度5業(yè)主（住戶）求助管理規(guī)定6業(yè)主（住戶）投訴處理規(guī)定7鑰匙管理規(guī)定8回訪管理規(guī)定9有償便民服務(wù)管理規(guī)定10費(fèi)用收繳管理規(guī)定11投訴、報(bào)事處理流程12客服交接班管理制度13空置房管理制度14鑰匙托管管理制度15接管驗(yàn)收管理制度16客服電話接聽(tīng)管理制度17前臺(tái)接待操作流程18社區(qū)公告欄管理制度19會(huì)所管理制度六環(huán)境衛(wèi)生管理制度1環(huán)境保護(hù)管理規(guī)定2清潔衛(wèi)生管理規(guī)定3保潔班組禮儀規(guī)范4保潔班責(zé)任區(qū)域工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)5保潔項(xiàng)目工作質(zhì)量檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)6衛(wèi)生間、走廊的清潔7抹布使用操作流程8地拖使用操作流程9玻璃工具使用操作

39、流程10洗地機(jī)、拋光機(jī)操作流程11吸塵機(jī)、吸水機(jī)操作流程12保潔單項(xiàng)工作標(biāo)準(zhǔn)及流程13保潔班組交叉工作流程14綠化班組禮儀規(guī)范15草坪日常管理標(biāo)準(zhǔn)16綠化機(jī)具操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程17喬灌木養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)18園林綠化災(zāi)害預(yù)防標(biāo)準(zhǔn)19植物病蟲(chóng)害防治標(biāo)準(zhǔn)20綠化工作檢查標(biāo)準(zhǔn)21園林綠化管理規(guī)定22觀葉植物栽培管理標(biāo)準(zhǔn)23時(shí)花養(yǎng)護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn)24除四害消殺管理制度25水景養(yǎng)護(hù)管理制度七秩序維護(hù)管理制度1治安管理規(guī)定2消防管理規(guī)定3車(chē)輛出入管理規(guī)定4停車(chē)場(chǎng)管理規(guī)定5中控室管理規(guī)定6來(lái)人來(lái)訪管理規(guī)定7形象崗工作標(biāo)準(zhǔn)8巡邏崗工作標(biāo)準(zhǔn)9固定崗工作標(biāo)準(zhǔn)10中控室工作標(biāo)準(zhǔn)11對(duì)講機(jī)使用管理規(guī)定12員工宿舍管理規(guī)定13大眾物品管

40、理規(guī)定14電瓶車(chē)使用管理規(guī)定15消防應(yīng)急預(yù)案16電梯困人應(yīng)急處理預(yù)案17停水、停電、停氣應(yīng)急處理預(yù)案18施工人員管理規(guī)定19臨時(shí)出入證件管理規(guī)定八社區(qū)公眾管理及運(yùn)作管理制度1裝修管理規(guī)定2精神文明建設(shè)公約3臨時(shí)管理規(guī)約4業(yè)主委員會(huì)章程5住宅裝修人員管理規(guī)定6用水管理規(guī)定7出租屋管理規(guī)定8物料控制流程房屋室內(nèi)維修流程9物業(yè)驗(yàn)收與接管流程10住戶入住流程11住戶裝修管理流程12住戶投訴處理流程13檔案建立流程工作督察流程14物業(yè)服務(wù)辦法5、檔案管理模塊對(duì)外輸出檔案管理模塊，在檔案的借閱、查閱、存檔、檔案移交等方面，按照下列內(nèi)容將檔案進(jìn)行分類(lèi)檢索序號(hào)類(lèi)別內(nèi)容1建設(shè)單位移交檔案資料產(chǎn)權(quán)資料含項(xiàng)目批準(zhǔn)文

41、件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照、拆遷安置資料技術(shù)資料含規(guī)劃圖、建筑施工圖、竣工圖竣工圖包含：1、總平面圖 2、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖 3、消防、附屬工程及地下管網(wǎng)竣工圖4、地質(zhì)勘測(cè)報(bào)告 5、工程合同6、開(kāi)、竣工報(bào)告 7、工程預(yù)決算8、圖紙會(huì)審記錄、工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）9、隱蔽工程驗(yàn)收簽證 10、沉降觀察記錄11、竣工驗(yàn)收證明書(shū) 12、材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)13、新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū)14、電、衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)15、砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告水試壓報(bào)告物業(yè)資料基本資料、分項(xiàng)資料、商業(yè)配套資料、娛樂(lè)設(shè)施資料2管理處自建檔案資料用戶資料各公司基

42、本情況日常管理資料1、環(huán)境管理記錄（日常巡查記錄、垃圾清運(yùn)記錄、噪音檢測(cè)記錄、消殺記錄）2、秩序維護(hù)管理記錄（日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄、物資搬運(yùn)放行記錄、急事件處理記錄、車(chē)輛進(jìn)出記錄、夜間查崗記錄）3、車(chē)輛檔案（車(chē)輛詳細(xì)資料、車(chē)位使用協(xié)議）4、維修服務(wù)檔案（維修委托單、維修服務(wù)回訪記錄）5、收費(fèi)管理檔案（管理費(fèi)收支公布表、管理處與外單位簽訂的各類(lèi)合同、其它）6、設(shè)備管理檔案（公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄、機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)維修及運(yùn)行記錄、設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄、設(shè)備設(shè)施巡視檢查記錄、設(shè)備臺(tái)帳）7、員工檔案（個(gè)人詳細(xì)資料、員工培訓(xùn)考核記錄、員工業(yè)績(jī)考核記錄、員工內(nèi)務(wù)管理檢查記錄）8、培訓(xùn)檔案（培訓(xùn)

43、計(jì)劃及實(shí)施、培訓(xùn)考核及跟查、軍事訓(xùn)練及消防演練）9、裝修管理資料10、行政文件（政府部門(mén)文件、公司規(guī)章制度、通知、通報(bào)等、公司榮譽(yù)資料、住戶投訴及處理記錄、回訪記錄、意見(jiàn)調(diào)查、統(tǒng)計(jì)記錄、其它）二、經(jīng)營(yíng)管理能力指導(dǎo)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理能力不單純只看公司的收、支利潤(rùn)，其業(yè)主的滿意度也是衡量企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力的一項(xiàng)指標(biāo)。××××將結(jié)合以往顧問(wèn)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，向××物業(yè)輸送合理、有效的經(jīng)營(yíng)管理措施，促進(jìn)××物業(yè)經(jīng)營(yíng)能力的提高，主要管理模式體現(xiàn)在以下幾方面：(一)導(dǎo)入成本控制措施，引導(dǎo)貴公司合理控制人力成本、物耗采購(gòu)成本、設(shè)備維護(hù)成本、設(shè)備

44、運(yùn)行成本等。(二)導(dǎo)入滿意度調(diào)查機(jī)制，廣泛收集業(yè)主意見(jiàn)，了解業(yè)主需求和意愿，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的提升，從而提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)率，確保主營(yíng)收入。(三)導(dǎo)入年度預(yù)算模塊，指導(dǎo)貴公司合理編制年度預(yù)算。(四)導(dǎo)入多種經(jīng)營(yíng)機(jī)制，引導(dǎo)貴公司充分利用各項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)，積極開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，拓寬經(jīng)營(yíng)渠道，提高利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。三、品牌建設(shè)指導(dǎo)企業(yè)的品牌是無(wú)形資產(chǎn)，良好的品牌效應(yīng)，將給企業(yè)帶來(lái)強(qiáng)大的凝聚力和擴(kuò)張力。××××將以“誠(chéng)信”為先，采取以下管理模式對(duì)××物業(yè)的品牌給予指導(dǎo)：(一)充分尊重××物業(yè)的VI系統(tǒng)管理，導(dǎo)入×

45、5;×ד美學(xué)化”管理思路，小到員工的工號(hào)牌，大到小區(qū)的各項(xiàng)標(biāo)識(shí)標(biāo)牌，始終保持××物業(yè)對(duì)外形象的統(tǒng)一。(二)充分尊重××物業(yè)的媒體宣傳方式，指導(dǎo)貴公司收集、整理各項(xiàng)信息，為貴公司的品牌建設(shè)提供素材。 四、顧問(wèn)工作計(jì)劃：待雙方公司合同簽署后提交詳細(xì)的顧問(wèn)工作計(jì)劃。第七章 顧問(wèn)管理模式及機(jī)構(gòu)設(shè)置一、顧問(wèn)管理模式借鑒××××的管理理念和管理模式，引入××××的運(yùn)作機(jī)制，利用××××的人才、經(jīng)驗(yàn)、管理模式、制度建設(shè)等方面的資

46、源優(yōu)勢(shì)，同時(shí)結(jié)合××物業(yè)的實(shí)際狀況和業(yè)主需求，指導(dǎo)貴公司物業(yè)服務(wù)的運(yùn)營(yíng)、管理，使小區(qū)的物業(yè)服務(wù)更加規(guī)范化、系統(tǒng)化、差異化，并在管理上力求取得突破。在顧問(wèn)合作中，貴公司對(duì)××××的顧問(wèn)服務(wù)工作實(shí)施監(jiān)督檢查并進(jìn)行考核評(píng)定，但同時(shí)應(yīng)積極配合××××的顧問(wèn)指導(dǎo)和服務(wù)，按××××服務(wù)、指導(dǎo)的方式進(jìn)行物業(yè)管理活動(dòng)和服務(wù)。二、顧問(wèn)監(jiān)督指導(dǎo)關(guān)系根據(jù)物業(yè)形態(tài)和物業(yè)管理服務(wù)定位，以及貴公司的需求，××××將本著精簡(jiǎn)、高效的原則設(shè)置顧問(wèn)服

47、務(wù)機(jī)構(gòu)，其顧問(wèn)合作關(guān)系如下：××葉物業(yè)服務(wù)管理有限公司××物業(yè)管理有限公司 項(xiàng)目顧問(wèn)小組監(jiān) 督指 導(dǎo)計(jì)劃目標(biāo)管理協(xié) 同 機(jī)構(gòu)設(shè)置說(shuō)明：(一)由××××××管理有限公司派駐的顧問(wèn)工作小組對(duì)××物業(yè)公司提供專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化的顧問(wèn)服務(wù)。(二)××物業(yè)公司對(duì)項(xiàng)目顧問(wèn)小組形成監(jiān)督協(xié)調(diào)關(guān)系。(三)××××××管理有限公司對(duì)項(xiàng)目顧問(wèn)小組形成監(jiān)督指導(dǎo)關(guān)系。三、顧問(wèn)管理方式根據(jù)物業(yè)管理特點(diǎn)和貴公司的實(shí)際情況，建議顧問(wèn)

48、方式為：現(xiàn)場(chǎng)常駐式顧問(wèn)：貴公司使用××××的品牌，并由××××對(duì)貴公司進(jìn)行“1+1>2”的顧問(wèn)服務(wù)，其顧問(wèn)服務(wù)機(jī)構(gòu)如下圖所示：顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)顧問(wèn)經(jīng)理顧問(wèn)主管(一)顧問(wèn)小組主要工作職責(zé)：1、全程指導(dǎo)××物業(yè)公司管理架構(gòu)、工作流程的梳理和員工培訓(xùn)。2、全程指導(dǎo)××物業(yè)對(duì)銷(xiāo)售區(qū)域的管理與服務(wù)。3、全程指導(dǎo)貴公司成熟項(xiàng)目服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的提升和形象展示。4、對(duì)顧問(wèn)項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)人員定期開(kāi)展意識(shí)類(lèi)、業(yè)務(wù)類(lèi)、管理類(lèi)等培訓(xùn)。5、全程指導(dǎo)××物業(yè)建立模塊化管理體系。6、全程指導(dǎo)××物業(yè)提高經(jīng)營(yíng)管理能力。7、全程指導(dǎo)××物業(yè)的品牌建設(shè)。8、顧問(wèn)合同約定的其