詳讀最高院建筑物區(qū)分所有權糾紛的司法解釋

1、詳讀最高院關于建筑物區(qū)分所有權糾紛的司法解釋最高人民法院建筑物區(qū)分所有權、物業(yè)服務司法解釋理解與適用學習筆記為正確審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據中華人民共和國物權法等法律規(guī)定，結合民事審判實踐，制度本解釋。第一條 依法登記取得或者根據物權法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為物權法第六章所稱的業(yè)主?；谂c建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業(yè)主?！窘庾x】物權法第六章規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權，權利主體為業(yè)主，合理界定業(yè)主身份至關重要。（ 1 ） 依法登記取得或者

2、依據生效法律文書、繼承或者受遺贈，以及合法建造房屋等事實行為取得專有部分所有權的人。（ 2 ） 因合法建造房屋取得業(yè)主身份主要指如下兩種情形：建設單位對尚未銷售或者雖已簽訂商品房買賣合同但尚未轉移占有的專有部分，以及建設單位保留自用的專有部分；在建筑物使用年限屆滿等情況下，業(yè)主依法可以共同決定改建、重建建筑物及其附屬設施，此時全體業(yè)主亦因合法建造而成為建筑物區(qū)分所有權人。（ 3） 基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為（即一手房買賣），已經合法占有建筑物專有部分但尚未依法辦理所有權登記的房屋買受人，也屬于業(yè)主。對開發(fā)商一房數賣的情形，如果依法取得所有權的人與現實占有人就業(yè)主身份問題產生爭議

3、，應當認定前者為業(yè)主。（ 4） 二手房買賣中，若買受人買房后在尚未辦理所有權登記時即將房屋轉讓并移轉占有，可以認定合法占有人為業(yè)主；若買受人買房并辦理所有權登記將房屋轉讓并移轉占有的，如果雙方對業(yè)主身份存有爭議，則應認定登記所有權人為業(yè)主；若買受人買房并辦理所有權登記后發(fā)生一房數賣的，已經完成變更登記的二手房買受人與實際占有二手房買受人對業(yè)主身份存有爭議，應認定完成變更登記的買受人為業(yè)主。（ 5） 建筑物專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，不屬于業(yè)主，不能享有物權法規(guī)定的業(yè)主權利。第二條 建筑區(qū)劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：（一）具有

4、構造上的獨立性，能夠明確區(qū)分;（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物?！窘庾x】（ 1 ） 專有部分是建筑物區(qū)分所有權制度的基礎性概念，其應具備的特征為：a. “具有構造上的獨立性，能夠明確區(qū)分”，判斷標準主要是此專有部分與彼專有部分是否能夠明確區(qū)分，就房屋而言，此套房屋須以墻、天花板、地板等與彼套房屋分開，就車位、攤位而言，此特定空間須以四條線為基礎組成的立體空間與彼特定空間分開；b. “具

5、有利用上的獨立性，可以排他使用”，判斷標準主要是有獨立的出入口，即通常所說的門與公共空間相通；c. “能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體”，判斷標準主要是看是否在登記機關的登記簿上有記載。（ 2 ） 關于“能夠登記”的把握，由于我國的房屋登記體制正在重構，登記制度不完善，有的地方登記機構對房屋之外的部分還不能進行登記，如有的地方隊車位不進行登記、對專屬于某房屋的露臺在登記簿上不進行登記。因此，不能片面理解“能夠登記”，對于沒有進行登記的露臺、車位確實屬于專有部分的組成部分或者本身就是專有部分，仍應認定為專有部分或者專有部分的組成部分，不能因為沒有登記就否認其專有部分的性質。（3）“特定空間”一詞

6、源于房屋登記辦法第10 條第 1 款，相當于房屋，特定空間是指雖無固定墻壁間隔，但是根據明確界址確定，能夠排他使用的空間范圍。車位和攤位是典型的特定空間，車位是指在地上、地下或者樓層上劃的四條線所形成的一個空間，一般形成一個長方形，以四條線為基準，垂直到上面一定高度所形成的立方體空間范圍即為車位所有權人的權利行使范圍；攤位也是四條線所形成的一個空間，攤位之間一般會有可移動的間隔物，非磚墻、水泥間隔。（4） 露臺等構成專有部分的組成部分的條件包括：a. 符合經過規(guī)劃部門批準的規(guī)劃，如規(guī)劃圖、施工圖等規(guī)劃文件；b. 露臺在物理上只屬于特定房屋，是該特定房屋的附屬物，只有該特定房屋才能通到該露臺；c

7、. 開發(fā)商與購房人在商品房買賣合同中明確約定出售的部分包括露臺。（ 5）關于綠地的歸屬問題，法院在審判實踐中一般如此把握：a. 若經規(guī)劃部門批準的施工首層圖明確標明了小區(qū)的首層房屋有專門附屬于該房屋的綠地，綠地面積為多大，此時，相應面積的綠地即刻認定為首層房屋專有部分的組成部分；b. 開發(fā)商在賣房時已經根據規(guī)劃將該綠地列入該特定房屋買賣合同中；c. 該綠地在業(yè)主購買時就已經“明示”，如該綠地被圍了起來，只能從該特定房屋才能進 入該綠地。第三條 除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分：（一）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，

8、通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。建筑區(qū)劃內的土地，依法由業(yè)主共同享有建設用地使用權，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外?！窘庾x】（ 1 ） 根據 物權法第 73 條、 74 條第 3 款、 79 條之規(guī)定，法定共有部分主要包括：a. 建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外；b. 建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外；c. 建筑區(qū)劃內的其他公共場所、共用設施，屬

9、于業(yè)主共有；d. 物業(yè)服務用房屬于業(yè)主共有；e. 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有；f. 電梯、水箱屬于業(yè)主共有。（ 2 ） 天然共有部分，即法律沒有規(guī)定，合同也沒有約定，而且一般也不具備登記條件，但從其屬性上天然屬于共有部分，本條第一款第一項明確規(guī)定了天然共有部分，具體包括:a. 建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分；b. 通道、樓梯、大堂等公共通行部分；c. 消防、公共照明等附屬設施、設備； d.避難層（指建筑高度超過100m的公共建筑內發(fā)生火災時供人員臨時避難使用的樓層）、設備層（指專用于布置機電設備等的樓層）或者設備間（指在每一幢大樓的適當地點

10、設置電信設備和計算機網絡設備，以及建筑物配線設備，進行網絡管理的場所）等結構部分。（ 3） 除了法定共有部分、天然共有部分，其余均屬于約定共有部分，包括其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等，本條第一款第二項系一兜底性條款。（ 4） 建筑物的外墻面、屋頂、電梯、規(guī)劃之外修建的車位等屬于共有部分，利用前述共有部分獲得的收益，應歸業(yè)主共有，比如利用外墻面、電梯做廣告、出租規(guī)劃之外修建的車位獲得的收益。（ 5） 物權法第73 條規(guī)定的“建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施”不包括小區(qū)的會所，會所應屬于開發(fā)商所有的專有部分。（ 6） 關于樓頂平臺的權屬問題，最高院的

11、傾向性意見認為，一般情況下，應將樓頂平臺推定為法定共有部分，但在特殊情況下，允許特定主體通過反證來推翻法律的推定，將規(guī)劃上專屬于特定房屋，只有頂樓業(yè)主才能到達樓頂平臺，且建設單位銷售時已經根據規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的樓頂平臺，認定為該特定房屋（即頂樓）的組成部分。（ 7） 建筑區(qū)劃內的建設用地使用權由業(yè)主共有，但以下情形例外：a. 在小區(qū)內的某一整棟建筑物屬于特定業(yè)主所有的情況下，該棟建筑物的規(guī)劃占地的建設用地使用權屬于該特定業(yè)主；b. 小區(qū)內的城鎮(zhèn)公共道路占地；c. 小區(qū)內的城鎮(zhèn)公共綠地占地。第四條 業(yè)主基于對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部

12、分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵權。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權益的除外?！窘庾x】（ 1 ） 盡管建筑物的屋頂及外墻面等屬于業(yè)主共有，但居民住宅小區(qū)的業(yè)主對與其專有部分緊密相連的外墻面擁有合理使用的權利。這一權利是業(yè)主專有權行使的合理延伸。合理使用的標準有二：一是不以營利為目的；二是為了更好地利用專有部分，增加專有部分的舒適度，增加專有部分的安全，同時又不損害其他業(yè)主的共同利益。業(yè)主對與其緊密相連的外墻面進行合理利用也要符合市政管理的規(guī)定，同時要正確處理相鄰關系，不得侵害相鄰業(yè)主的權益。（2 ） 單個業(yè)主不得以營利為目的使用共有部分，如頂樓業(yè)主不得以營利為目的使用樓頂，

13、通過做廣告或者經營樓頂的方式營利。（3） 單個業(yè)主對共有部分進行合理利用，前提是不得違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約或者損害他人合法權益，否則就屬于侵權。前述管理規(guī)約是指業(yè)主大會依據法定程序通過的對業(yè)主具有拘束力的關于共同事務和共有財產的管理問題的具體規(guī)則，管理規(guī)約在性質上屬于一種共同行為，是各業(yè)主對共同事項一致的意思表示，是業(yè)主自治的產物。這里的管理規(guī)約不包括業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定。第五條 建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽

14、車的車位、車庫與房屋套數的比例?！窘庾x】物權法第 74 條第 1 款規(guī)定，“建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要”。何謂“業(yè)主的需要”，應從以下三個層面理解：（1）業(yè)主的需要，在時間上應當是合理的，并非業(yè)主任何時候需要車位、車庫，開發(fā)商都應滿足；（2）業(yè)主的需要在數量上也應當合理，是基本的停車需要，如一個業(yè)主有三輛車，此時開發(fā)商無需全部滿足其需求；（3）業(yè)主的需要，還應當理解為全體業(yè)主的需要，或者說最廣大業(yè)主的需要，而不能是個別業(yè)主的需要。“應當首先滿足業(yè)主的需要”，屬于強制性規(guī)定，而且是效力性強制性規(guī)定，如果開發(fā)商違反了該規(guī)定出賣或者出租車位、車庫，有利害關系的業(yè)主

15、有權請求法院宣告該買賣行為無效或者請求終止租賃關系。所謂配置比例，是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例。目前新建住宅的配置比例一般都超過1：1 ，基本能夠滿足一套房屋一個車位、車庫的需求。對開發(fā)商而言，在有剩余車位、車庫的情況下，最好以短期租賃的方式出租給小區(qū)業(yè)主之外的第三人，最好不要出賣給業(yè)主以外的第三人，否則，該處分行為極有可能被確認為無效，善意第三人有權要求開發(fā)商賠償其信賴利益的損失。第六條 建筑區(qū)劃內在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位。【解讀】物權法第 74 條第 3 款規(guī)定，

16、占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。這種車位系建筑區(qū)域規(guī)劃之外的、已履行相關批準手續(xù)后合乎規(guī)定條件前提下而增設形成，主要可分為三種：（ 1 ） 建設單位在完成初始規(guī)劃后在尚未對外銷售房屋的情況下增設的車位，如果建設單位能夠舉證證明增設車位的成本未計入房屋的銷售價格中，而且增設車位的相關手續(xù)齊全，開發(fā)商有權通過出售、附贈或者出租等方式約定車位歸屬問題；反之，應認定為業(yè)主共有。（ 2 ） 建設單位在對房屋已經進行銷售過程中又增設的車位，此時車位歸屬的認定同前一種情形。（ 3） 建設單位銷售完畢，在業(yè)主入住后由物業(yè)服務企業(yè)出面增設的車位，應認定為業(yè)主共有。第七條 改變共有

17、部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分，以及業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應由業(yè)主共同決定的事項，應當認定為物權法第七十六條第一款第（七）項規(guī)定的有關共有和共同管理權利的“其他重大事項”?！窘庾x】物權法第 76 條規(guī)定了七項業(yè)主共同決定的重大事項，其中第七項為兜底條款即“有關共有和共同管理權利的其他重大事項”，本條明確了“其他重大事項”的涵蓋范圍，具體包括改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分以及業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定的應由業(yè)主共同決定的事項。第八條 物權法第七十六條第二款和第八十條規(guī)定的專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認定：

18、（一）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；（二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算?！窘庾x】物權法第 76 條第 2 款對業(yè)主大會表決規(guī)則的規(guī)定中，提及了“專有部分面積”和“建筑物總面積”的計算標準。“專有部分面積”以登記為準（尚未登記的，以實測面積為準；尚未實測的，以合同約定為準）；“建筑物總面積”按“專有部分面積”的總和計算。以上計算標準僅適用于確定業(yè)主大會表決時表決權的表決能力，在涉及建筑物區(qū)分所有權的其他糾紛或者商品房買賣合同糾紛時，本條無適用之余地。此外，業(yè)主可以在管理規(guī)約或業(yè)

19、主大會議事規(guī)則中約定不低于物權法第 76 條第 2 款規(guī)定的標準。第九條 物權法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數和總人數，可以按照下列方法認定：（一）業(yè)主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；（二）總人數，按照前項的統(tǒng)計總和計算。【解讀】物權法第 76 條第 2 款對業(yè)主大會表決規(guī)則的規(guī)定中，提及了“業(yè)主人數”和“總人數”的計算標準?！皹I(yè)主人數”以專有部分的數量為準，一個專有部分算一人，但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；“總

20、人數”按“業(yè)主人數”的總和計算。在數人共有一專有部分的情況下，夫妻一方未經另一方同一而參加業(yè)主大會行使表決權時，應認定為該表決行為是夫妻共同的意思表示，表決合法有效；按份共有人之一參加業(yè)主大會時提供了相關的產權證書或者其他能夠證明其具有業(yè)主身份的文件，并依此行使表決權的，則原則上應認定表決合法有效。同樣，業(yè)主可以在管理規(guī)約或業(yè)主大會議事規(guī)則中約定不低于物權法第 76 條第 2 款規(guī)定的標準。第十條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房，未按照物權法第七十七條的規(guī)定經有利害關系的業(yè)主同意，有利害關系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的業(yè)主以多數有

21、利害關系的業(yè)主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持?！窘庾x】物權法第 77 條規(guī)定，“住改商”需符合兩個要件：一是遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約；二是經有利害關系的業(yè)主同意。對于第一個要件，需注意“法規(guī)”包括行政法規(guī)和地方性法規(guī)，并非僅指行政法規(guī)。對于第二個要件，有利害關系的業(yè)主不存在“少數服從多數”的問題，即只要有一個有利害關系的業(yè)主不同意，“住改商”的條件就不具備，本條第二款“將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的業(yè)主以多數有利害關系的業(yè)主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持”的規(guī)定亦即此意。“有利害關系的業(yè)主同意”，須以明示的方式表示其同意“住改商”，業(yè)主采取回避態(tài)度未明確表示同意或不同意，即為不同意

22、，不能以業(yè)主不明確表態(tài)為由推定其同意“住改商”。對于公寓項目，分為經營性公寓和公益性公寓。經營性公寓又分為居住型、混合型、酒店型三種；公益性公寓包括學生公寓、老年公寓、軍官公寓等。在城市規(guī)劃管理中，經營性公寓的規(guī)劃用地性質為公共設施用地。在土地管理中，居住型公寓的用地類別歸屬為住宅用地，混合型公寓的用地類別歸屬為綜合用地，酒店型公寓為商業(yè)用地。因此，居住型公寓應納入物權法第 77 條及本條的適用范圍。第十一條業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房，本棟建筑物內的其他業(yè)主，應當認定為物權法第七十七條所稱“有利害關系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量

23、受到或者可能受到不利影響?！窘庾x】物權法第77條規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經有利害關系的業(yè)主同意”。本條明確規(guī)定“有利害關系的業(yè)主”有兩種：一是與“住改商”房屋同在一棟建筑物內的其他業(yè)主，只要能提供擁有本東建筑物專有部分產權的證據，就足以證明其有利害關系，無需提供其他證據；二是與“住改商”房屋同在一個建筑區(qū)劃內，但不在同一棟建筑物內的業(yè)主，此等業(yè)主需舉證證明“有利害關系”的事實，包括有損害發(fā)生或可能發(fā)生、損害與“住改商”行為之間有因果關系，至于被損害的權利內容，可以使其生活環(huán)境的惡化、生活質量的下降乃至房屋價值的貶損等。第十二條業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)

24、主委員會作出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規(guī)定的程序為由，依據物權法第七十八條第二款的規(guī)定請求人民法院撤銷該決定的，應當在知道或者應當知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年內行使。【解讀】物權法第 78 條第 2 款規(guī)定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受 侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。業(yè)主行使撤銷權的事由，一為實體權益受侵害，即業(yè)主基于建筑物區(qū)分所有權享有的合法權利受到業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決定的侵害；二為程序權益受侵害，即業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定的內容雖未侵害區(qū)分所有權人的合法權益，但該決定卻逾越了法定或約定的權限范圍或者作出決定的程序違反了法律

25、、法規(guī)的強制性規(guī)定。業(yè)主撤銷權性質上應屬于形成權，其行使應受除斥期間的限制，本條規(guī)定業(yè)主撤銷權的行使期限為業(yè)主知道或者應當知道業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出之日起一年內。關于業(yè)主撤銷權之訴的訴訟主體，原告應為合法權益受到侵害的業(yè)主（含準業(yè)主），且限于在業(yè)主大會以及業(yè)主委員會投票表決過程中明確表示反對的業(yè)主，在表決過程中投票贊成以及未明確表示異議的業(yè)主不得提起撤銷之訴。適格被告為業(yè)主委員會。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定被法院撤銷后，業(yè)主大會或業(yè)主委員會依據該決定與其他民事主體實施的法律行為歸于無效，善意相對人有權請求業(yè)主委員會賠償其信賴利益損失。第十三條業(yè)主請求公布、查閱下列應當向業(yè)主公開的情況和資料

26、的，人民法院應予支持：（一）建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄；（三）物業(yè)服務合同、共有部分的使用和收益情況；（四）建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；（五）其他應當向業(yè)主公開的情況和資料?！窘庾x】本條系對業(yè)主知情權的規(guī)定。物權法對業(yè)主知情權未作明確規(guī)定，所謂業(yè)主知情權，是指業(yè)主了解建筑區(qū)劃內涉及業(yè)主共有權以及共同管理權相關事項的權利。業(yè)主知情權的權利主體和義務主體視知情權的具體內容不同而不同，具體而言：（ 1）關于維修資金，在業(yè)主大會成立之前，維修資金的代管單位是物業(yè)所在地建設房地產主管部門

27、；在業(yè)主大會成立之后，代管單位將把維修資金劃轉至業(yè)主大會開立的專項維修資金賬戶，并將有關賬目等移交業(yè)主委員會，相應的管理單位由業(yè)主大會決定。（ 2）管理規(guī)約以及業(yè)主大會議事規(guī)則通常由業(yè)主委員會保管，相應知情權的義務主體為業(yè)主委員會；就業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄而言，知情權的義務主體為業(yè)主大會或業(yè)主委員會。（ 3）關于物業(yè)服務合同、共有部分的使用和收益情況的知情權，義務主體是物業(yè)服務企業(yè)。（4）關于建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況的知情權，義務主體是建設單位或者包銷人。（5）關于其他應向業(yè)主公開的情況和資料的義務主體視資料的保管主體而定。業(yè)主知情權的主要行使方式表現為

28、業(yè)主的查閱權，業(yè)主可以通過攝像、錄影或者其他技術手段進行復制，相關義務主體負有協(xié)助義務，如果業(yè)主的合理查詢請求被相關義務主體無理拒絕，業(yè)主可以向法院申請強制查閱。第十四條建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應予支持。屬于前款所稱擅自進行經營性活動的情形，權利人請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補充專項維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院應予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔舉證責任?！窘庾x】業(yè)主共有權，指業(yè)主依據法律、合同以及業(yè)主公約等，對區(qū)分所有建筑物之共用

29、部分享有的占有、使用、收益及處分的權利。實踐中，侵害業(yè)主共用部分情形一般包括：（ 1）建設單位侵害業(yè)主共有權：a. 建設單位在物業(yè)服務管理過程中可能發(fā)生的侵權行為，比如開發(fā)商在項目前期宣傳中，承諾低容積率，待前期預售目標實現后，再申請調高容積率、減少綠化面積等；b. 建設單位在物業(yè)服務管理企業(yè)設立初期可能的侵權行為：比如將物業(yè)服務管理工作委托給自己的關聯(lián)公司，擅自將共有部分出租營利。（ 2）住戶侵害業(yè)主共有權：a. 業(yè)主侵害其他業(yè)主共有權，如在公共走廊堆放雜物、破壞綠化等； b. 物業(yè)使用人侵害業(yè)主共有權。（3）物業(yè)服務管理企業(yè)侵害業(yè)主共有權。現實生活中，不少物業(yè)服務管理企業(yè)將服務者的角色轉變

30、為管理者的角色，對共有部分素以處置、收取設置費和使用費等，將業(yè)主的權利排除在外，限制業(yè)主行使共有權，挪用共有部分維修資金等，這些行為都是嚴重侵害業(yè)主共有權的行為。對于侵害業(yè)主共有權的行為，權利人一般可以要求侵權人承擔如下責任：（ 1）停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀，此時，權利人無需證明對方已給其造成了實際損失，只需證明對方行為給其造成了妨害即可，妨害既可能是現實面臨的，也可以是將來可能發(fā)生的；（ 2）賠償損失，物業(yè)服務企業(yè)對某個或某一部分業(yè)主造成共有權滅失、毀損等損害后果時，業(yè)主可以要求損害賠償。關于擅自經營所得收入，建設單位或物業(yè)服務企業(yè)通常會主張該收入已經全部投入到物業(yè)服務管理費用

31、中，而業(yè)主則認為該收入被建設單位等占有，為此，本條規(guī)定權利人請求返還擅自經營收益時，應扣除合理成本，但行為人對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。第十五條業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國家相關強制性標準、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定，實施下列行為的，可以認定為物權法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權益的行為”：（一） 損害房屋承重結構，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施，在建筑物內放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；（二）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；（三）違反規(guī)定進行房屋裝飾裝修；（四）違章加建、改建，

32、侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分?！窘庾x】物權法第83 條第 2 款規(guī)定，業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。前述規(guī)定主要針對業(yè)主侵害共有權的行為進行了規(guī)制，本條將損害他人合法權益行為的主體界定為業(yè)主或者其他行為人，“其他行為人”主要包括：物業(yè)使用人、物業(yè)管理企業(yè)和開發(fā)商。本條對“損害他人合法權益的行為”的具體情形作了列舉規(guī)定，主要包括：（1）損害

33、房屋承重結構，承重結構包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等；（2）損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施；（3）在建筑物內放置危險、放射性物品等危及建筑物安全；（4）妨礙建筑物正常使用，即業(yè)主或行為人在使用建筑物時，不得妨礙其他人對建筑物合理、正常的使用；（5）損害建筑物外觀，即違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等，此類行為不僅會影響到建筑物的整體美觀，還極易使建筑物外墻遭受損害、發(fā)生滲漏等；（6）違規(guī)進行房屋裝飾裝修，如私自拆改磚混結構房屋的內墻、私自在框架結構房屋的樓板上建間隔墻、私改室內供暖、供氣設施等，均會不同程度威脅到建筑物的安全；7）違章加建、改建，侵

34、占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。第十六條建筑物區(qū)分所有權糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人的，參照本解釋 處理。專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應權利，承擔相應義務?！窘庾x】物權法第 6 章規(guī)定了業(yè)主的權利義務，未涉及物業(yè)使用人的權利義務。所謂物業(yè)使用人，即業(yè)主以外的實際使用物業(yè)的人，包括物業(yè)的承租人、業(yè)主的父母子女等與業(yè)主共同居住者、接受業(yè)主委托管理其物業(yè)的親戚朋友或專門機構等代管房屋的人、物業(yè)借用人等。物業(yè)管理條例對物業(yè)使用人的權利義務作了初步規(guī)定。專屬于業(yè)主的權利主要包

35、括：a. 投票權；b. 撤銷權；c. 針對侵害共有權行為提起訴訟的權利； d. 分配共有收益的權利；e. 業(yè)主知情權；f. 按照配置比例主張購買或者租賃車位、車庫的權利； g. 對住改商的異議權；h. 對管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的制定、修改建議權等。專屬于業(yè)主的義務主要是交納專項維修資金。非業(yè)主的物業(yè)使用人享有的權利主要包括：a. 合理利用共有部分的權利；b. 接受物業(yè)服務企業(yè)提供服務的權利；c. 合理利用共有部分的權利受到侵害時，提起相應訴訟的權利；d. 居住利益、相鄰權受到侵害時，提起訴訟的權利等。非業(yè)主的物業(yè)使用人承擔的義務主要包括：a. 遵守管理規(guī)約的義務；b. 遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度的義務；c.