商業(yè)地產(chǎn)的詳細(xì)分類以及商業(yè)業(yè)態(tài)的分類

1、商業(yè)地產(chǎn)的詳細(xì)分類以及商 業(yè)業(yè)態(tài)的分類時間2021.03.10 |創(chuàng)作：歐陽治從商鋪的概念可以看出，其范圍極為寬泛，不對它 進行有效分類是無法深入進行相關(guān)研究，更不要說 對商鋪投資進行專業(yè)的剖析。本節(jié)將對商鋪進行分 類，便于讀者理解和后面對商鋪投資進行探討。商鋪的形式多種多樣，在各種商業(yè)區(qū)、各種住宅 區(qū)、各種專業(yè)市場，以及大型購物中心等商業(yè)房地 產(chǎn)里面，隨處可見商鋪-商業(yè)設(shè)施就是由大大小小 的商鋪組成。盡管都是商鋪，但很顯然，不同地方、不同類型的 商鋪，其商業(yè)環(huán)境、運營特點、投資特點都會顯著 不同。在此對商鋪進行必要分類，有助于讀者對商 鋪的個性化了解，以及便于后面對其進行研究。1、按照開發(fā)形

2、式進行分類(1)、商業(yè)街商鋪歐陽治歐陽治創(chuàng)編2021.03.10創(chuàng)編 2021.03.10商業(yè)街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多 層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里 面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。商業(yè)街過去十年在國內(nèi)取得了良好的發(fā)展，其中包 括建材、汽車配件、服裝精品街、酒吧街、美容美 發(fā)用品街等。上述以某類商品為經(jīng)營內(nèi)容的商業(yè)街 起步較早的，大多數(shù)目前已經(jīng)取得了成功，有些跟 風(fēng)項目的經(jīng)營情況卻并不好。當(dāng)然也有不少商業(yè)街 采取各類商品混業(yè)經(jīng)營的方式，商業(yè)街的命名只體 現(xiàn)地點特征，這類商業(yè)街取得成功的較少。與商業(yè)街的發(fā)展緊密聯(lián)系的就是商業(yè)街商鋪，商業(yè) 街商鋪的經(jīng)營情況完全依賴于整個商

3、業(yè)街的經(jīng)營狀 況：運營良好的商業(yè)街，其投資者大多數(shù)已經(jīng)收益 豐厚；運營不好的商業(yè)街，自然令投資商、商鋪租 戶、商鋪經(jīng)營者都面臨損失。（2）、市場類商鋪在這里，我們所說的“市場”是指各種用于某類或 綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營的商業(yè)樓宇，有些是單 層建筑，大多是多層建筑。這類市場里面的鋪位即 我們所談的市場類商鋪。歐陽治創(chuàng)編2021.03.10歐陽治創(chuàng)編 2021.03.10市場類商鋪在零售業(yè)中所占比重比較高，在全國各 地都有大量從事某種商品經(jīng)營的專業(yè)批發(fā)和零售市 場，比如，圖書交易市場、電子市場、家用電器市 場、家具城、建材城等。（3）、社區(qū)商鋪社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營對 象主要

4、是住宅社區(qū)的居民。社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是1-3層商業(yè)樓或建筑底 層商鋪，有些鋪面可以直接對外開門營業(yè)，但多數(shù) 屬于鋪位形式。（4）、住宅底層商鋪住宅底層商鋪，指位于住宅等建筑物底層（可能包 括地下1, 2層及底上1, 2層，或其中部分摟層） 的商用鋪位。住宅底層商鋪是目前市場極為關(guān)注、投資者熱衷的 商鋪投資形式，很多房地產(chǎn)開發(fā)商充分認(rèn)可住宅底 層商鋪的巨大價值，不僅避免了過去住宅底層不好 賣的尷尬局面，而且獲得了更大的投資收益。對于 住宅底層商鋪的投資者來講，鑒于住宅底層商鋪上 面建筑將會帶來的穩(wěn)定的客戶流，住宅底層未來的歐陽治創(chuàng)編2021.03.10歐陽治創(chuàng)編 2021.03.10 客戶基

5、礎(chǔ)將相對可靠，換言之，投資者的投資風(fēng)險 相對較小。(5) 、百貨商場、購物中心商鋪百貨商場、購物中心商鋪指百貨商場、各種類型購 物中心里面的鋪位。百貨商場及各種類型購物中心 的運營好壞對里面商鋪的經(jīng)營狀況影響直接而深 遠(yuǎn)。目前，國內(nèi)有很多這類正在運營的項目，另外 也有不少大型SHOPPING MALL項目在國內(nèi)多個大 中城市開發(fā)建設(shè)。(6) 、商務(wù)樓、寫字樓商鋪商務(wù)樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂 部、會所、展覽中心、寫宇樓等里面用于商業(yè)用途 的商業(yè)空間。這類商鋪的規(guī)模相對較小，但商業(yè)價 值很值得關(guān)注。(7) 、交通設(shè)施商鋪交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機場 等交通設(shè)施里面及

6、周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類 中小型商鋪。以上是按照商鋪的開發(fā)形式對商鋪進行的劃分。該 種分類方式便于投資者對商鋪項目的類型從開發(fā)形歐陽治創(chuàng)編2021.03.10歐陽治創(chuàng)編 2021.03.10 式的角度進行理解，便于對不同開發(fā)形式的商鋪建 立基于開發(fā)觀念的理解。2、按照投資價值分類商鋪作為房地產(chǎn)中新興的典型投資形式，其投資收 益能力以及其投資價值對于商鋪投資者來講，無疑 屬于最關(guān)心的問題。所投資的商鋪如果投資價值不 高，對于商鋪投資者來講，至少意味著短期的失 敗。北京普通住宅價格在公寓的2倍以上，東方銀 座賣到4倍，香港要賣到1()倍。對于街區(qū)商業(yè)的定 價應(yīng)該是住宅的2倍到3倍，而對于核心商

7、圈的商 鋪價格來說，其售價可以達(dá)到住宅的3倍到5倍。鑒于商鋪投資價值的重要性，下面按照商鋪的投資 價值對商鋪進行分類，便于投資者從投資收益的角 度去判斷投資方向，以及投資目標(biāo)。(1) 、 “都市型”商鋪-績優(yōu)股“都市型”商鋪指位于城市商業(yè)中心地段的商鋪。 鑒于其特殊的位置以及所在地區(qū)自身的商業(yè)價值， 通常，“都市型”商鋪的客流量長期比較穩(wěn)定，換 言之，該類商鋪的商業(yè)運營收益水平較高。商鋪的 商業(yè)運營水平自然將體現(xiàn)出商鋪的租金收益能力：歐陽治創(chuàng)編2021.03.10歐陽治創(chuàng)編 2021.03.10“都市型”商鋪的投資收益穩(wěn)定，而且收益比較 高，所以我們將“都市型”商鋪稱之為商鋪中的績 優(yōu)股，應(yīng)該

8、是比較貼切的。“都市型”商鋪的案例不勝枚舉，從北京王府井大 街、西單商業(yè)街，到上海南京路，其所在地區(qū)的商 鋪都屬于典型的都市型商鋪。如果我們說，王府井 大街的商鋪屬于“績優(yōu)股”商鋪，應(yīng)該不會有人表 示懷疑。試想每天幾十萬客流量對于這里的商鋪將 意味著多少營業(yè)額？！“都市型”商鋪多用作物品業(yè)態(tài)的經(jīng)營，體驗業(yè)態(tài) 和服務(wù)業(yè)態(tài)站的比重相對比較少，這比較符合商業(yè) 價值原則-在客流量很高的地區(qū)，單位面積商業(yè)價值 很高，只有物品業(yè)態(tài)才能夠?qū)崿F(xiàn)這一目標(biāo)。（2）、 “社區(qū)型”商鋪潛力股“社區(qū)型”商鋪和我們上一部分談到的“社區(qū)型” 商鋪屬于同樣的概念，之所以稱之為“潛力股”原 因在于：商鋪所在社區(qū)通常都要經(jīng)過從無

9、到有的過 程，從不成熟到成熟的過程。實際上，一個社區(qū)成 熟的過程就是價值提升的過程：一個新的社區(qū)就仿 佛證券市場的原始股，只要項目定位準(zhǔn)確，發(fā)展環(huán)歐陽治創(chuàng)編2021.03.10歐陽治創(chuàng)編 2021.03.10 境良好，社區(qū)成熟所帶來的商鋪價值提升無庸質(zhì) 疑。需要指出的是社區(qū)商鋪價值增長的特點并不代表商 鋪的價格將永遠(yuǎn)增長。也許有些投資者不能理解其 中的原因，賽睿顧問要說明的是社區(qū)商鋪價值提升 的同時，也存在商鋪價值提早被透支的情況：有些 操作策劃能力很強的開發(fā)商在商鋪投資市場不成熟 的階段，通過對商鋪項冃良好的包裝，從而達(dá)到提 高市場預(yù)期的目的，最終商鋪銷售疊創(chuàng)新高，比如 單位售價最初僅1.5

10、萬/平方米的商鋪，最高可以賣 到2.5萬/平方米，事實上，最高售價相當(dāng)于該商鋪 5年以后，甚至1()年以后的價值，如果商鋪投資者 在這種氛圍下進行投資，其投資安全性降低，其投 資收益從商鋪增值加上商鋪租金，極有可能縮減到 只有商鋪租金收入。關(guān)于商鋪投資價值的掌控問題，本書將在后面的章 節(jié)進行專門介紹。(3) 、 “便利型”商鋪-冷門小盤股“便利型”商鋪指用于以食品、日常生活用品等經(jīng) 營為主的、位于社區(qū)周邊、社區(qū)里面、寫宇樓里、歐陽治創(chuàng)編2021.03.10歐陽治創(chuàng)編 2021.03.10 寫字樓周邊等地方的、補充大百貨商場不足的小面 積商鋪。之所以稱其為“便利型”商鋪是因為其所 經(jīng)營的商品均屬

11、于“便利”類型，如寫字樓里面的 小超市，公寓社區(qū)里的小超市，住宅社區(qū)的干洗店 等都屬于該種類型?！氨憷汀鄙啼佽b于其功能性特點和所處位置特 點，其經(jīng)營收益并不低，屬于商鋪市場細(xì)分的類 型。目前在國內(nèi)有很多從事“便利型”商鋪經(jīng)營的 零售商，美國的7_11就屬于典型的便利店運營商， 其市場規(guī)模極大。“便利型”商鋪，通常面積不是很大，從經(jīng)營的角 度也不需要很大，這無疑降低了對投資者資金勢力 的要求，另外，鑒于其適應(yīng)性較強，所以出租、轉(zhuǎn) 讓、轉(zhuǎn)租都比較容易，這正體現(xiàn)出小型商鋪的“小 盤股”特點。正所謂船的好掉頭！之所以用“冷門”來形容“便利型”商鋪，完全因 為該種商鋪屬于市場細(xì)分的類型，很多投資者并不

12、 是很了解，但其投資價值不容小視。在后面的章節(jié) 我們還將專門對其進行介紹。(4) 、專業(yè)街市商鋪-高科技股歐陽治創(chuàng)編2021.03.10歐陽治創(chuàng)編 2021.03.10專業(yè)街市商鋪指經(jīng)營某類特定商品的商業(yè)街或?qū)I(yè) 市場里面的商鋪。該類商鋪的價值和商業(yè)街或?qū)I(yè) 市場所經(jīng)營的產(chǎn)品關(guān)系密切。比如北京中關(guān)村海龍電子市場屬于專業(yè)經(jīng)營電腦整 機、電腦配件、數(shù)碼產(chǎn)品、存儲設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、 電腦耗材、軟件等的專業(yè)市場，經(jīng)過長期成功經(jīng) 營，目前海龍電子市場每平米商鋪的價值達(dá)8萬人 民幣，其投資價值可見一斑。從此不難理解把專業(yè) 街、市商鋪稱為商鋪“高科技股”。(5) 、其他商鋪-“一般股票”其他商鋪，指除過上述四

13、大類商鋪以外的商鋪，包 括百貨、超市、購物中心、商品批發(fā)市場、非專業(yè) 類商業(yè)街等里面的商鋪。我們將它們稱之為“一般 股票”，并不是說其投資價值低，只是因為這類商 鋪通常由大型投資機構(gòu)、開發(fā)商進行投資開發(fā)，主 要采取出租經(jīng)營的方式，散戶可投資的空間相對較 小，加上這類項目專業(yè)性較高，投資風(fēng)險不易控 制。從投資收益的角度，如果該類商鋪的投資商、開發(fā) 商、管理商足夠?qū)I(yè)，對項冃定位、市場規(guī)模、市歐陽治創(chuàng)編2021.03.10歐陽治創(chuàng)編 2021.03.10 場策略的判斷足夠準(zhǔn)確，那么該類商鋪的投資收益 決不會低。比如，北京國貿(mào)商城一期、二期總計商 業(yè)面積達(dá)6400()平方米，從規(guī)?？?，在北京激烈的

14、商業(yè)競爭市場，顯然會面臨較大的競爭壓力，但在 保持95%以上出租率的狀況下，其單位面積租金水 平在北京商業(yè)設(shè)施中始終名列前茅，換言之，北京 國貿(mào)商城商鋪的投資價值很高，屬于商鋪中的“績 優(yōu)股” o從上述分析可以看出，商鋪的價值隨著所在地區(qū)商 業(yè)環(huán)境的優(yōu)化，其價值會得到極大地提升，可以從“一般股票”轉(zhuǎn)變成“績優(yōu)股”。只是依賴于開發(fā) 商、運營商對項目準(zhǔn)確的開發(fā)判斷，另外也需要時 間。有眼光的商鋪投資者往往善于把握這種價值提 升，賺取投資收益。3、按照商鋪的位置形式分類按照商鋪的位置形式可以將商鋪分為鋪面房和鋪 位。下面就其概念及區(qū)別進行介紹。鋪面房，是指臨街有門面，可開設(shè)商店的房屋，俗 稱店鋪或街

15、鋪。鋪位，一般只是指大型綜合百貨百 貨商場、大賣場、專業(yè)特色街、購物中心等整體商歐陽治創(chuàng)編2021.03.10歐陽治創(chuàng)編 2021.03.10 用物業(yè)中的某一獨立單元或某些獨立的售貨亭、角 等，俗稱店中店。由于物業(yè)本身屬性的不同，必然 導(dǎo)致其差異性的存在。(1) 、唯一性差異鋪面房通常占有地域上無可取代、不可復(fù)制的唯一 性優(yōu)勢，而鋪位則是少則幾十，多則幾百個相連或 相近的復(fù)制品，故缺乏唯一性優(yōu)勢。對房地產(chǎn)來 講，地域上唯一性優(yōu)勢意味著其良好的投資價值。(2) 、商業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)局限性差異鋪位所能經(jīng)營的商業(yè)業(yè)種及業(yè)態(tài)完全受制于所處商 用物業(yè)大環(huán)境的制約。如在一個專業(yè)建材大賣場里 去經(jīng)營服裝或食品是不

16、允許的。而鋪面房，除了政 府法規(guī)規(guī)定的不能經(jīng)營的某些特殊的業(yè)種業(yè)態(tài)之 外，其商業(yè)業(yè)種及業(yè)態(tài)選擇的靈活性就大得多。(3) 、營業(yè)時間差異鋪位的營業(yè)時間不能隨心所欲。如一個規(guī)定晚上九 點打焊的百貨百貨商場，超過九點鐘后鋪位業(yè)主就 是想再多做點生意通常不會被允許，而鋪面房就不 會遇到這種情況，經(jīng)營者晚上干到多晚，完全取決 于自己的意愿。歐陽治創(chuàng)編2021.03.10歐陽治創(chuàng)編 2021.03.10(4) 、行業(yè)規(guī)劃調(diào)整風(fēng)險差異鋪位經(jīng)營范圍及經(jīng)營持續(xù)性除受制于市政建設(shè)規(guī)劃 外、還受制于商業(yè)規(guī)劃的調(diào)整，故風(fēng)險較大。在國 內(nèi)大中城市發(fā)生一條街由于規(guī)劃調(diào)整的需要，一夜 之間就從熙熙攘攘到門可羅雀的情況屢見不

17、鮮。(5) 、物業(yè)運行費用差異對于整個商用物業(yè)的運行費用，如空調(diào)運行、統(tǒng)一 形象宣傳、發(fā)布廣告、組織促銷活動等費用的分?jǐn)?并不由鋪位業(yè)主自己說了算。因此，鋪位的運行費 用通常高于鋪面房。(6) 、物業(yè)出租選擇范圍差異相比之下，鋪位出租選擇租賃客戶的范圍較窄。至 少對鋪位所經(jīng)營的業(yè)種、業(yè)態(tài)不熟悉的人是不會來 租用這一鋪位的。由于鋪面房的業(yè)種、業(yè)態(tài)可以隨 租賃客的變更而隨意改變，因此，其選擇租賃客的 范圍就大得多。(7) 、投資風(fēng)險差異時至今日，所謂的商鋪熱，商鋪的投資回報率高， 說到底就是鋪位的過熱。因為鋪位的價格已經(jīng)被炒 上去了。這一炒作過程讓人看到了 “錢”途，嘗到歐陽治創(chuàng)編2021.03.10歐陽治創(chuàng)編 2021.03.10 了甜頭。如某市200()年開張的一個服飾市場的鋪位 價格已由當(dāng)初的1()萬元炒到了目前的5()萬元。其 實，任何炒作的東西非但有風(fēng)險，而且很難持久。 炒得越高風(fēng)險越大。不少人，懷著“