物業(yè)管理有限公司創(chuàng)收計(jì)劃方案

1、重慶某物業(yè)管理有限公司花木世界項(xiàng)目創(chuàng)收計(jì)劃眾所周知，專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)是一種微利型企業(yè)，其所收取的物業(yè)管理費(fèi)在用于管理項(xiàng)目的支出后所剩無幾，當(dāng)物業(yè)公司收取物業(yè)管理費(fèi)較為困難時(shí)，立刻面臨運(yùn)轉(zhuǎn)也就十分困難，因而導(dǎo)致不少物業(yè)公司降低服務(wù)水準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量引起投訴進(jìn)而引起訴訟案件。所以，我們不能限于收取有限的物業(yè)費(fèi)中，而應(yīng)該廣開思路，適應(yīng)市場的需要，由管理物業(yè)到經(jīng)營物業(yè)兼容并行，大力發(fā)展物業(yè)的綜合經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的盈利，走出物業(yè)管理停滯不前的圈子。而且也只有物業(yè)管理企業(yè)盈利才能做到不斷地提高物業(yè)管理水平，為廣大客戶提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)打下堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)。一、結(jié)合現(xiàn)狀目前花木世界物業(yè)管理存在的多種問題 聚旺物業(yè)是

2、否能帶動活躍的花木世界市場經(jīng)濟(jì)？是否能在花木市場商品交易中取到助推作用？是否能在花木市場可持續(xù)發(fā)展中發(fā)揮重要作用？同時(shí)聚旺物業(yè)是否能在低物管費(fèi)、低收入的情況下實(shí)現(xiàn)創(chuàng)收，為入駐商家提供更加周到，更加優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)呢？我們的職責(zé)局限于：環(huán)境衛(wèi)生，治安消防，設(shè)備維修、物業(yè)收費(fèi)等事情中，如此觀念聚旺物業(yè)還有發(fā)展的前景嗎？ 這樣的結(jié)果會影響花木世界市場可持續(xù)發(fā)展，直接后果就會致使市場不景氣，商家入駐率低，市場將在長期的作用力下逐步衰退，而聚旺物業(yè)會致使人員素質(zhì)低下，業(yè)務(wù)知識得不到提高、服務(wù)態(tài)度差、服務(wù)質(zhì)量下降、引起客戶投訴、拒絕交納管理費(fèi)，甚至嚴(yán)重的引起法律糾紛。市場與企業(yè)將面臨著較大困境。 所以聚旺物

3、業(yè)的管理工作，不僅僅是通過衛(wèi)生、安保和維修等達(dá)到業(yè)主或使用者感覺安全舒適的目標(biāo)，這僅是管理的一部分內(nèi)容，或者說是一小部分工作，更大的目標(biāo)是要給花木世界項(xiàng)目一個(gè)市場定位，使它成為產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)價(jià)值的一種存在，開拓物業(yè)綜合服務(wù)管理的經(jīng)濟(jì)鏈。二、聚旺物業(yè)的收支分析 先看看物業(yè)企業(yè)的收入來源，大致歸納就包含四個(gè)方面的收入： 一是公共性服務(wù)費(fèi)用的收入，就是通常所說的物業(yè)管理費(fèi)；二是公眾代辦性服務(wù)費(fèi)的收入；三是特約服務(wù)費(fèi)的收入；四是物業(yè)企業(yè)的綜合經(jīng)營的收入。就上述的四種收入，是物業(yè)企業(yè)經(jīng)過多年的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)和市場調(diào)查、研究、分析的。可以看出，第一種物業(yè)管理費(fèi)在花木世界為擴(kuò)大招商，促進(jìn)市場可持續(xù)發(fā)展的情況下，在短

4、期或中長期時(shí)間內(nèi)作為市場發(fā)展吸引力的一部份公司投入。不作為實(shí)質(zhì)性的物業(yè)經(jīng)濟(jì)收入。第二種公眾代辦服務(wù)費(fèi)，就目前的市場環(huán)境來看，水、電及其他代辦項(xiàng)目都是控制在國家能源相關(guān)部門，物業(yè)管理企業(yè)得不到任何的手續(xù)費(fèi)，只能是物業(yè)管理企業(yè)免費(fèi)為住戶和業(yè)主提供服務(wù)。第三、第四種服務(wù)費(fèi)收取靠的是物業(yè)管理企業(yè)有能力去充分發(fā)掘、開拓市場，如果忽視或者沒有能力作到，則企業(yè)就根本沒有發(fā)展的前途和空間。 再看看聚旺物業(yè)的支出情況： 一是物業(yè)成本包含有服務(wù)人員的工資、社會保險(xiǎn)；物業(yè)管理區(qū)域公用部位、公用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)費(fèi)；清潔費(fèi)用；綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)；公共秩序維護(hù)費(fèi)；辦公費(fèi)；固定資產(chǎn)折舊等等，我在核算營業(yè)成本的時(shí)候包含了直接的人工

5、費(fèi)、材料費(fèi)； 二是核算開展物業(yè)管理過程中發(fā)生的管理費(fèi)用； 三是核算財(cái)務(wù)費(fèi)用； 四是核算所得稅。 從以上的收支分析的中我們不難看出，聚旺物業(yè)的利潤構(gòu)成為： 利潤=營業(yè)收入+營業(yè)成本+管理費(fèi)用+營業(yè)稅金+財(cái)務(wù)費(fèi)用 在實(shí)際工作中我做了一些調(diào)查，并針對調(diào)查的資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析，得出了如下的結(jié)果： 聚旺物業(yè)的支出，是在規(guī)范化操作下，按照國家相關(guān)部門審定的指導(dǎo)價(jià)，占物業(yè)管理費(fèi)的比例分別為： 人工費(fèi)：40（占物業(yè)管理費(fèi)總額）；清潔：10；工程維護(hù)：15%；園林：5；社區(qū)活動：5；管理成本：17，其它及不可預(yù)計(jì)費(fèi)3%，總計(jì)支出費(fèi)用占到物業(yè)管理費(fèi)的95以上。那么，實(shí)際盈利值只有5%以內(nèi)。 而目前物業(yè)管理費(fèi)不能正

6、常、全額收取，那么一點(diǎn)微利都無從談起。所以，從整個(gè)現(xiàn)狀來看，都還處于虧損狀態(tài)是一點(diǎn)也不為過的。三、市場需求聚旺物業(yè)從管理物業(yè)向經(jīng)營物業(yè)過度 一個(gè)行業(yè)如此大面積的虧損是極不正常的現(xiàn)象。就目前的市場來看，急待聚旺物業(yè)有新的出路。如何從管理物業(yè)到經(jīng)營物業(yè)，如何選取其二者的最佳結(jié)合點(diǎn)呢？既不能全力搞其他經(jīng)營，而相應(yīng)降低物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，也不能死死看守物業(yè)項(xiàng)目，只顧日常作業(yè)，不搞創(chuàng)新而將花木世界的大好資源白白浪費(fèi)。因此，正確的做法我覺得是在一方面不斷提高物業(yè)管理服務(wù)水平，不斷創(chuàng)新增加服務(wù)項(xiàng)目的同時(shí)進(jìn)行經(jīng)營創(chuàng)利活動。四、經(jīng)營物業(yè)的資源分析及管理運(yùn)作 經(jīng)營管理，就是策劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)及控制花木世界的資源，以求實(shí)

7、現(xiàn)管理服務(wù)及經(jīng)營的總目標(biāo)。資源項(xiàng)目中主要分為兩大部分：一是物質(zhì)資源；二是人力資源。在物業(yè)項(xiàng)目中的人力資源是最重要的資源。因?yàn)槊總€(gè)服務(wù)性項(xiàng)目的經(jīng)營管理是一項(xiàng)復(fù)雜的、細(xì)致的工作，它涉及的面廣、范圍大，要求高與其他行業(yè)。 物資資源又可分為固定資產(chǎn)資源與資金資源。這是都具備的資源，只是能力的大小、資金的多少的區(qū)別。 物業(yè)企業(yè)的品牌、良好的信譽(yù)及形象，物業(yè)項(xiàng)目與其他單位或企業(yè)的良好關(guān)系，一定的經(jīng)營客源網(wǎng)絡(luò)，有用的資料、時(shí)間等，都可視為物業(yè)項(xiàng)目的寶貴資源。 物業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營管理者的目標(biāo)就是要通過利用這些資源提供給客戶一流的服務(wù)，同時(shí)獲得企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益，實(shí)現(xiàn)盈利的目標(biāo)。經(jīng)營物業(yè)大致有以下四個(gè)方面的基本管理運(yùn)作

8、： 1、策劃。策劃即預(yù)先確定目標(biāo)及方針，然后根據(jù)目標(biāo)制定一整套詳細(xì)的實(shí)施方案來達(dá)到目標(biāo)。就根據(jù)花木世界的實(shí)際情況，物業(yè)經(jīng)營的資源的優(yōu)缺點(diǎn)，商家的心態(tài)，將來的市場的發(fā)展趨勢和方向，制定可行性方案。 2、組織。組織是指充分利用物業(yè)項(xiàng)目中一切可利用之資源，以便最有效地達(dá)到經(jīng)營管理的目標(biāo)。組織就是充分地、有效地利用花木世界中各個(gè)職能單位，每項(xiàng)設(shè)備，每個(gè)員工在經(jīng)營管理活動中，協(xié)調(diào)一致地發(fā)揮其功能和作用。 3、領(lǐng)導(dǎo)。領(lǐng)導(dǎo)是促進(jìn)和指揮屬下員工履行崗位職責(zé)，對員工給予指導(dǎo)和監(jiān)督，以確保得到最高和最佳的工作效率及經(jīng)濟(jì)收益。 4、控制。控制即監(jiān)督和檢查計(jì)劃的執(zhí)行情況和目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)程度。如成本控制、財(cái)務(wù)控制、質(zhì)量控制

9、。 所以，具備上述的運(yùn)作能力后，我們的經(jīng)營與服務(wù)在日常管理中不是矛盾的而是相輔相成的。 五、聚旺物業(yè)經(jīng)營中綜合服務(wù)項(xiàng)目的選擇 通過調(diào)查、綜合、分析，充分結(jié)合市場可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)，為入駐花木世界商家提供更加便利的經(jīng)營服務(wù)和生活服務(wù)，推動市場發(fā)展的運(yùn)轉(zhuǎn)，我把聚旺物業(yè)在經(jīng)營中的綜合經(jīng)營項(xiàng)目分為以下幾個(gè)方面體現(xiàn)：1、商業(yè)類便利店（辦公用品）、藥店、照片沖洗2、生活服務(wù)類干洗店、服裝加工點(diǎn)、美容美發(fā)、洗車、食品配送等3、宣傳類廣告位招商、企業(yè)宣傳 4、文化娛樂類書店、音像店、報(bào)刊亭、打字復(fù)印 5、教育類花卉知識培訓(xùn) 6、醫(yī)療保健類醫(yī)療門診 7、商務(wù)類商務(wù)中心（會議服務(wù)）、代購車、船、機(jī)票 8、維修類家電

10、、汽車、及各類生活用品維修點(diǎn) 9、房屋管理類室內(nèi)裝飾、裝修 10、家政類代請保姆、訂送報(bào)紙、上門清潔 11、環(huán)保物資回收類物資回收站、舊報(bào)紙書刊回收銷售 這些項(xiàng)目體現(xiàn)出方便住戶、用戶滿意、穩(wěn)定經(jīng)營、優(yōu)質(zhì)高效、企業(yè)盈利的原則。 根據(jù)花木世界物的經(jīng)營特點(diǎn)，下面的幾項(xiàng)經(jīng)營服務(wù)作為重點(diǎn)項(xiàng)目，以此來實(shí)現(xiàn)聚旺物業(yè)的盈利。 1、商鋪裝修：與裝修行業(yè)有著緊密的聯(lián)系，裝修過程中對房屋結(jié)構(gòu)和質(zhì)量的關(guān)口把好了將會對今后的物業(yè)管理服務(wù)帶來便利，降低管理服務(wù)成本和減少業(yè)主之間的矛盾。有資源保證，物業(yè)進(jìn)入裝修行業(yè)，有先天的客觀條件，將會在市場競爭中處于優(yōu)勢。 2、停車服務(wù)：隨著市場的發(fā)展，停車服務(wù)收費(fèi)規(guī)范市場管理，資源、

11、收費(fèi)絕對有保障。 3、廣告位招商：根據(jù)市場發(fā)展需要，入駐商家將通過廣告效應(yīng)不斷推廣銷售產(chǎn)品。圍繞商家推銷的心態(tài)，在市場內(nèi)設(shè)置的收費(fèi)招商廣告位，不但內(nèi)規(guī)范市場形象而且可以實(shí)現(xiàn)可觀經(jīng)濟(jì)效益。4、組建區(qū)域性物流配送中心：物流配送是促進(jìn)商家交易和拉動消費(fèi)的服務(wù)手段之一。只要在現(xiàn)有的構(gòu)架中增加一兩個(gè)環(huán)節(jié)，就可以在短時(shí)間內(nèi)形成物流配送，為商家和消費(fèi)者帶來方便。 5、建立信息化的社區(qū)服務(wù)中心：圍繞市場服務(wù)這個(gè)中心進(jìn)入信息服務(wù)領(lǐng)域，組建區(qū)域性服務(wù)網(wǎng)絡(luò)平臺，利用信息技術(shù)為市場商家提供全方位、全天候的服務(wù)。如獵頭服務(wù)、訂送報(bào)紙、上門清潔等。 6、開展商務(wù)交流服務(wù)：提供會議場地及會議服務(wù)支持，收費(fèi)性花卉專業(yè)知識講座，技術(shù)推廣等。 7、駐點(diǎn)展區(qū)設(shè)置?，F(xiàn)在越來越多的產(chǎn)品走生活，更多的商家在宣傳上希望能夠直接進(jìn)入生活、經(jīng)商的地方進(jìn)行面對面宣傳，如家電類、建筑裝飾材料類、生活用品類、等等，因此，又獲得了一定的機(jī)會，加強(qiáng)與商家的聯(lián)系，既方便了產(chǎn)品的宣傳，又能夠更好的為業(yè)主提供更多的便利，最終企業(yè)能