商業(yè)與住宅在貸款及功能及操作上的不同

1、一、商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)兩者不可同論，可以從六個(gè)方面看出兩者之間的不同之處。第一，理論不同。 住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)是滿(mǎn)足人們“居住”的需求，而商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是為了滿(mǎn)足“投資”需求。第二，功能不同。 住宅地產(chǎn)主要功能就是居住，而商業(yè)地產(chǎn)功 能要復(fù)雜的多，包括商品流通、休閑娛樂(lè)、餐飲、商務(wù)功能等 等。第三，操作復(fù)雜性不同。 從房地產(chǎn)商角度來(lái)講，商業(yè)地產(chǎn)的操 作復(fù)雜性比之住宅地產(chǎn)多。住宅地產(chǎn)，從開(kāi)發(fā)到出售，意味著 該住宅地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)束了，其住宅價(jià)值就可以在消費(fèi)者手中實(shí)現(xiàn)。而商業(yè)地產(chǎn)出售后要經(jīng)過(guò)招商，招商后的運(yùn)營(yíng)好壞決定著商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值能否實(shí)現(xiàn)。第四，開(kāi)發(fā)程序不同。商業(yè)地產(chǎn)比住宅地

2、產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序多了開(kāi)業(yè) 支付及運(yùn)營(yíng)管理環(huán)節(jié)，而這兩個(gè)環(huán)節(jié)恰恰是體現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 的關(guān)鍵。第五，銷(xiāo)售方式不同。住宅地產(chǎn)銷(xiāo)售方式簡(jiǎn)單， 一般為自銷(xiāo)式， 地產(chǎn)商與消費(fèi)者錢(qián)貨兩清。而商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售方式多種，分為直 接銷(xiāo)售模式、帶租約模式、返租式銷(xiāo)售、整體銷(xiāo)售模式，每種 銷(xiāo)售方式還可以進(jìn)行細(xì)分，以應(yīng)對(duì)不同消費(fèi)者。第六，投資回報(bào)方式不同。住宅地產(chǎn)通過(guò)銷(xiāo)售來(lái)實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)。 而商業(yè)地產(chǎn)可以通過(guò)銷(xiāo)售、招商運(yùn)營(yíng)、物業(yè)升值三種方式獲得投資回報(bào)，后兩種是商業(yè)地產(chǎn)獲得投資回報(bào)的主要方式。二、商業(yè)地產(chǎn)融資方式及成本分析（一）企業(yè)自有資金，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資中最基本的一種方式，也是其他融資方式運(yùn)用的前提，企業(yè)使用自有資金投入項(xiàng)目，

3、可以降低資金提供方和需求方的交易費(fèi)用，提高交易效率。自有資金也是有成本的， 自有資金是股東投入企業(yè)的資金，是股東以放棄其他投資機(jī)會(huì)為代價(jià)而進(jìn)行的投資，對(duì)自有資金的使用，要求不得低于機(jī)會(huì)成本的報(bào)酬率，否則便意味著使用自有資本成本過(guò)高，企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不合格。（二）銀行貸款，該種融資方式一直以來(lái)都是房地產(chǎn)行業(yè)融資的主要方式之一，商業(yè)地產(chǎn)融資也不例外。銀行貸款成本變動(dòng)主要受貸款利率及所得稅率影響，根據(jù)規(guī)定貸款利息可以抵稅，企業(yè)可以少繳納一些所得稅。在貨幣政策寬松、貸款利率較低 的情況下，使用銀行貸款融資，企業(yè)融資成本較低。（三）上市融資方式，房地產(chǎn)公司通過(guò)公開(kāi)發(fā)行股票，同時(shí)在證券交易所掛牌交易所采取的一

4、種融資方式。此種方式雖然占用的資金成本不高，但是發(fā)行上市所需要支付的費(fèi)用較高。股票融資的資本性成本較高，分紅帶來(lái)的融資成本是從稅后利潤(rùn)中 支付的，這部分成本是不能抵稅的。（四）私募基金，近年來(lái)私募資本非?；钴S，是通過(guò)非公開(kāi)的方式募集證券性資本， 但根據(jù)證監(jiān)會(huì)相關(guān)文件規(guī)定，私募基金融資成本較咼。它的優(yōu)點(diǎn)就是融資金額巨大，對(duì)于規(guī)模大、地理 位置較好的商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，只要嚴(yán)格按照私募基金發(fā)行規(guī)定操作，也是非常好的一種融資方式。（五）商業(yè)地產(chǎn)抵押證券化 （CMBS），這是一種創(chuàng)新型的證券化融資方式，是指房地產(chǎn)企業(yè)以商業(yè)地產(chǎn)作為抵押，用地產(chǎn)未來(lái)收入為償債本息來(lái)源的資產(chǎn)支持證券產(chǎn)品，是商業(yè)地產(chǎn)公司開(kāi)展融資活

5、動(dòng)所使用的有效融資工具之一。其優(yōu)勢(shì)是發(fā)行價(jià)格較低，流動(dòng)性較強(qiáng)，放貸人多元化，有利于企業(yè)減少融資成本。部分商業(yè)地產(chǎn)公司在融資時(shí)會(huì)采取多種融資方式來(lái)獲得項(xiàng)目資金，如印力集團(tuán)，前身是深國(guó)投商置，于2003年4月在深圳成立，是國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)商。印力集 團(tuán)在金融創(chuàng)新方面一直在不斷探索，比如在2010，印力就聯(lián)合漢威基金發(fā)行了一支規(guī)模5億美元的中國(guó)零售地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基金，打通與私募資本對(duì)接；在融資方面還采取了CMBS融資方式。在不斷的創(chuàng)新下，印力集團(tuán)現(xiàn)今在全國(guó)持有或管理的商 業(yè)項(xiàng)目數(shù)量超過(guò)120個(gè)，管理面積1000萬(wàn)平方米，管理資產(chǎn) 規(guī)模近800億人民幣，遍布中國(guó) 58個(gè)城市。三、影響商業(yè)地

6、產(chǎn)融資成本的因素（一）經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)，當(dāng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)處于低谷時(shí)期的時(shí)候，為了刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，此時(shí)貨幣政策寬松，貸款利率較低，企業(yè)采用銀 行貸款融資，成本較低。而股票融資因經(jīng)濟(jì)不景氣預(yù)期收益不 高，資金持有者要求更高的債券收益，這會(huì)增加企業(yè)融資成本。當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于高峰時(shí)， 銀行貸款融資成本較高， 債券融資成本較 低。（二）企業(yè)規(guī)模，通常情況，企業(yè)規(guī)模會(huì)影響其融資成本。企業(yè) 規(guī)模大且遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于行業(yè)中其他企業(yè)，處于行業(yè)中領(lǐng)導(dǎo)地位， 更容易獲得低利率的銀行貸款，及較低的股票和債券融資成本。 反之，則情況相反。（三）對(duì)行業(yè)的政策規(guī)定， 國(guó)家宏觀(guān)政策調(diào)控及經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的 需要，政府會(huì)對(duì)需要扶持的行業(yè)給予優(yōu)惠貸款、股票

7、、債券政 策，從而達(dá)到降低企業(yè)融資成本，扶持行業(yè)發(fā)展的目的。對(duì)于需要抑制的行業(yè)會(huì)縮緊政策，限制企業(yè)進(jìn)行融資， 如企業(yè)想開(kāi)展融資活動(dòng)，那其成本必然會(huì)增加。（四）企業(yè)自身，企業(yè)資產(chǎn)狀況良好、信譽(yù)度高、經(jīng)營(yíng)管理較佳的情況下都會(huì)使企業(yè)更容易獲得較低的融資成本。如果這些因素較差，企業(yè)要想籌集資金，就要付出高昂的成本代價(jià)。四、解決商業(yè)地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)周期長(zhǎng)、項(xiàng)目操作復(fù)雜性高、專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、投資回 報(bào)方式特殊等等特點(diǎn)， 導(dǎo)致其對(duì)資金需求大， 在項(xiàng)目建設(shè)中要 求資金鏈不間斷。而商業(yè)企業(yè)開(kāi)展融資， 必然會(huì)面臨種種風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)要采取相應(yīng)有效的措施，減少商業(yè)地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)， 使商業(yè)地產(chǎn)能夠更加健康的發(fā)展。（一）

8、嚴(yán)格遵守融資原則，保證融資工作的順利開(kāi)展融資原則包括：第一，規(guī)模適度。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從期初到完工， 都需要不斷的投入資金，而這需要有龐大的資金數(shù)量支撐。然而對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言融資規(guī)模不是越大越好，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要考慮自身項(xiàng)目特點(diǎn)， 可以采用的融資方式、 能夠獲得的融 資金額，融資成本是否能夠承受，從而確定融資金額。第二， 進(jìn)行成本效益分析。但凡企業(yè)最終的目標(biāo)都是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益。因此，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本及其效益是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須重視的一 個(gè)問(wèn)題。融資是需要付出一定代價(jià)的，降低成本是企業(yè)提高效益的一種方法。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在明確投資方向后，確定資金使用用途，就可以調(diào)節(jié)融資環(huán)節(jié)，有效控制成本，從而達(dá)到提高 效益

9、的目的。第三，融資時(shí)間選擇要合適。融資是否順利，時(shí) 間把控也是非常重要的， 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要分析好項(xiàng)目的投資時(shí) 間，以此確定最合適的融資時(shí)間、融資方式、融資規(guī)模。時(shí)間 過(guò)早或者過(guò)晚，都不恰當(dāng)，會(huì)發(fā)生資金閑置或者項(xiàng)目建設(shè)延遲 等狀況，這些狀況都將使經(jīng)濟(jì)效益受損。（二）融資方式多樣化，分散融資風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資方式是多種多樣，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，單一的融資方式，會(huì)加大融資風(fēng)險(xiǎn)，不利于融資活動(dòng)的進(jìn)行。在考慮商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)自身規(guī)模、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)等基礎(chǔ)上，分析多種融資方式的優(yōu)缺點(diǎn)，結(jié)合自身需求，確定符合自身所需的多種融資方式，實(shí)現(xiàn)融資風(fēng)險(xiǎn)分散的目的。（三）加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)自身建設(shè)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)自身各方面的建設(shè)，要不斷改善資產(chǎn)狀況、 提高企業(yè)信譽(yù)度、完善管理制度、提高經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，使得企業(yè)在更容 易籌集資金的同時(shí)能達(dá)到降低融資成本，減少融資風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)。（四）時(shí)刻關(guān)注國(guó)家政策變化國(guó)家宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策的變化，會(huì)影響商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資的難易度、融資成本的高低及融資風(fēng)險(xiǎn)的大 小。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要隨時(shí)了解國(guó)家宏觀(guān)政策的變化，深 入分析政策走勢(shì)，政策走勢(shì)的不確定性是企業(yè)常面臨的風(fēng)險(xiǎn)， 因此，企業(yè)要建立一套應(yīng)對(duì)政策變化的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制。五、結(jié)束語(yǔ)