商品房買賣合同糾紛中的懲罰性賠償

1、商品房買賣合同糾紛中的懲罰性賠償在法院民事審判中， 涉及房地產(chǎn)糾紛的案件特別是商 品房買賣合同糾紛案件不僅案件的件數(shù)增加較快， 而且也呈現(xiàn)了較高 的增長率，而中華人民共和國最高人民法院于二 00 三的四月二十八 日下發(fā)了最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律 若干問題的解釋（下稱“司法解釋 ”），該司法解釋第八條、第九條中， 把“懲罰性賠償原則 ”引入到了商品房買賣合同糾紛的處理之中來， 另 外在該司法解釋第十四條也對該懲罰性賠償作出了規(guī)定。對出賣 人嚴重違反誠實信用原則、 損害買受人利益的惡意違約、 欺詐等行為， 明確規(guī)定 “可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任 ”。

2、 該懲罰性賠償?shù)囊?guī)定為人民法院審理商品房買賣合同及保護購房人 的合法權(quán)益提供了有力的保障， 下面筆者對懲罰性賠償?shù)囊恍┚唧w情 況條件簡要進行闡述。一、適用懲罰性賠償?shù)木唧w情形。根據(jù)解釋的規(guī)定，適用上述懲罰性賠償原則的具體情形有五 種：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋 抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人 論文網(wǎng)（三）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛 假商品房預(yù)售許可證明；（四）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；（五）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置 房屋的事實。二、懲罰性賠償?shù)臈l件通過以上規(guī)定的情形，還

3、可以得出以懲罰性原則適用需滿足以下 的條件：（一）只有商品房買賣合同適用懲罰性賠償，而并非所有的房屋 買賣合同糾紛都可以適用 懲罰性賠償原則”。司法解釋適用于 商 品房買賣合同”糾紛，而作為司法解釋中的懲罰性賠償原則也僅 適用于 商品房買賣合同”，其并不當然地適用于其他集資房、房改房、 二手房的買賣糾紛。（二）只有屬于惡意違約和欺詐行為才能適用懲罰性賠償。在司 法解釋規(guī)定的五種情形中，前兩種情形屬于惡意違約行為。根據(jù)合 同法的規(guī)定，以及目前我國的司法實踐，構(gòu)成違約責(zé)任必須同時具備 以下四個條件：第一，行為，也就是一方當事人必須有不履行合同義務(wù)或者履行 合同義務(wù)不符合約定的行為，這是構(gòu)成違約責(zé)任

4、的客觀條件。違約行 為只能在特定的關(guān)系中才能產(chǎn)生。 違約行為發(fā)生的前提是，當事人之 間已經(jīng)存在著合同關(guān)系。如果合同關(guān)系并不存在，則不發(fā)生違約行為。 畢業(yè)論文第二，過錯，即違約一方當事人主觀上有過錯，這也是違約責(zé)任 的主觀要件。當事人違約可能有各種原因，如不可抗力、對方違約等。 因這些原因引起違約，當事人不能承擔(dān)違約責(zé)任。只有因違約當事人 的原因造成違約責(zé)任。因此，違約當事人要承擔(dān)違約責(zé)任，主觀上必 須要有過錯。而在雙方過錯的情況下，過錯的大小是其承擔(dān)違約責(zé)任 大小的依據(jù)。第三，損害事實，損害事實指當事人違約給對方造成了財產(chǎn)上的 損害和其他不利的后果。從權(quán)利角度考慮，只要有違約行為，合同債 權(quán)人

5、的權(quán)利就無法實現(xiàn)或不能全部實現(xiàn)， 其損失即已發(fā)生。在違約人 支付違約金的情況下，不必考慮對方當事人是否真的受到損害及損害 的大?。欢谛枰Ц顿r償金的情況下，則必須考慮當事人所受到的 實際損害。第四，因果關(guān)系，即違約行為和損害結(jié)果之間存在著因果關(guān)系。 違約當事人承擔(dān)的賠償責(zé)任，只限于因其違約而給對方造成的損失。 對合同對方當事人的其他損失，違約人自然沒有賠償?shù)牧x務(wù)。違約行 為造成的損害包括直接損害和間接損害，對這兩種損害違約人應(yīng)賠償。 在此之外，應(yīng)該注意的是惡意違約的規(guī)定，而司法解釋上述二種 情形的規(guī)定則是規(guī)定的惡意違約的具體規(guī)定。后三種屬于 欺詐行為”。欺詐，一般是指以使他人發(fā)生錯誤為目 的

6、的故意行為。在欺詐中，為了使他人了生錯誤，一般要作所謂不正 確說明和陳述，它主要指的是一方當事人在訂立合同之前， 為了吸引 對方訂立合同而對重要事實所作的一種不真實的陳述， 從而使對方產(chǎn) 生誤解并遭受損害的行為。它主要分為兩種類型：一種叫做非故意的 不正確說明，如果作出不正確說明的人是出于誠實地相信真有其事而 作的，那就屬于非故意的不正確說明；一種叫做欺騙性的不正確說明。 欺詐應(yīng)被告稱為 欺騙性的不正確說明”。如果作出不正確說明的人并 非出于誠實地相信有其事而作，則屬于欺騙性的不正確說明。高院司 法解釋所說明的后三種情形則指的是欺騙性的不正確的說明，也就是欺詐。論文網(wǎng)司法解釋中指明的后三種情形

7、與消法第四十九條的規(guī)定有相似之處，但卻是不同的。首先， 消法中所稱的 “欺詐行為 ”是 泛指的；而本解釋中的欺詐是有特定范圍的，即 “故意隱瞞 ”某些 特定的事實。 另外，賠償?shù)臉藴室膊灰粯樱ㄒ?guī)定的是確定的， 是“購買商品的價款或者接受服務(wù)的費用的一倍 ”；而本解釋中規(guī)定的 是 “可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任 ”。三、對于誤差比超過 3%的也符合懲罰性賠償?shù)臈l件。司法解釋 的第十四條作了明確的規(guī)定： 如果雙方在合同中有明確約定， 則按合 同規(guī)定辦，如沒有約定或約定不明確的，則按誤差的 3為界，分別 作不同處理：第一，如果誤差在 3以內(nèi)，購房者提出解除合同退房 的，法院不予支持；如果誤差超過 3，購房者提出解除合同，法院 應(yīng)予支持。第二，如果誤差超過 3，購房者同意繼續(xù)履行合同，房 屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在 3以內(nèi)（含 3） 部分的房價款，由購房者按照約定的價格補足，面積誤差比超出3部分的房價款由開發(fā)商承擔(dān)； 房屋實際面積小于合同約定面積的， 面 積誤差比在 3以內(nèi)（含 3）部分的房價款及利息由開發(fā)商返還購 房者，面積誤差比超過 3部分的房價款由開發(fā)商雙