房屋維修細則新

1、-34 一、工程質量保修階段維修范圍、時限及依據根據國家頒布質量保修辦法及相關細則，以及中建三局與甲方簽訂的施工合同相關約定，確定所接工程質量保修階段維修范圍及 時限。本辦法所稱工程質量保修，是指后在保修期限內出現的質量缺 陷，予以修復。本辦法所稱質量缺陷，是指工程的質量不符合工程建 設強制性標準、設計要求以及施工合同的約定。維修范圍包括中建三局成都分公司承接全部工程內容。包括地基基礎工程、主體結構工程、砌體工程、抹灰工程、裝飾工程、防水工 程等。（但不包括重大結構缺陷，一般性結構構件開裂除外）具體包 括如下項目：1、樓地面、屋面、墻面滲漏水、地下室滲漏水 ；2、煙道、排氣孔道、風道和設備管道

2、等管道不通或泄露 ;（建議由設備安裝公司負責）3、樓地面沉陷、空鼓、開裂、起沙；4、內外墻及頂棚抹灰、涂料等裝飾面及結合層開裂、脫落，或 墻面起堿脫皮；5、門窗變形、門窗五金配件及門鎖損壞、開啟關閉不靈或縫隙 超過規(guī)范規(guī)定及滲漏水等；6、廚房、衛(wèi)生間地面泛水倒坡積水；陽臺、露臺、走廊、屋面倒 坡積水；7、廚房、衛(wèi)生間等有防水要求的部位滲漏水8、室內外上下水管道及其他管道滲漏水、堵塞 ；（建議由安裝公 司負責）9、強弱電系統(tǒng)不能正常使用，電氣設備及開關、插座故障，線 路漏電、短路；（建議由安裝公司負責）10、鋼筋砼、磚石砌體結構及其他承重結構出現變形裂縫 ；11、施工產生的其他質量缺陷。二、維修

3、分類及工藝（一）裂縫類1、梁柱與墻體之間裂縫?維修材料10*10的鋼絲網、網格帶、白乳膠?維修方案?沿裂縫兩邊直線切割寬40cm?打鑿砂漿至墻體基層，并打毛切割線位；?懸掛鋼絲網，使用鋼釘固定；?使用1： 5的配比砂漿進行粉刷墻體，2cm以上的抹灰層分層批 蕩；?新舊墻體交接位涂刷白乳膠粘貼網格帶?恢復膩子，并涂刷一底兩遍內墻漆2、主體結構裂縫（墻體、板）?維修材料10*10的鋼絲網、網格帶、白乳膠，聚氨脂?維修方案?沿裂縫兩邊直線切割寬40cm?打鑿砂漿至墻體基層，并打毛切割線位；?裂縫灌注聚氨脂?懸掛鋼絲網，使用鋼釘固定；?使用1： 5的配比砂漿進行粉刷墻體，2cm以上的抹灰層分層批蕩；?

4、新舊墻體交接位涂刷白乳膠粘貼網格帶?恢復膩子，并涂刷一底兩遍內墻漆3、線管位砂漿裂縫?維修材料網格帶、白乳膠、彈性膩子?維修方案?順裂縫位產除寬8cm膩子層至砂漿層面?剔除小V型槽 并填充彈性膩子；?涂刷白乳膠粘貼網格帶?恢復膩子，并涂刷一底兩遍內墻漆4、墻體空鼓開裂（保溫層）?維修材料網格帶、白乳膠、彈性膩子?維修方案?使用鐵錘敲擊，確定空鼓面積?用切割機將空鼓部位進行切割?打鑿空鼓部位至墻面基層?清理抹灰層基體表面。（包括鑿除其內所釘掛的鋼網）?（恢復保溫層）?鋪釘10x 10X 0.8mm鋼絲網?澆水濕潤基層并進行保養(yǎng)? 1: 1: 4 （325標號）混合砂漿找平，并分層抹灰，平均厚度不

5、大于20mm超過20 mm加掛鋼絲網10X 10X0.8mm）?在新舊交接位置貼網格帶?刮內墻膩子，砂紙打磨?刷一底兩遍內墻涂料5、門邊洞口位膩子層開裂?維修材料網格帶、白乳膠、彈性膩子?維修方案?現場鑒定是否門框縫砂漿松動?若屬于砂漿松動，則鑿除松動部位砂漿（含門框塞縫砂漿），縫隙較大位填入泡沫膠后再進行墻面抹灰（門框與墻體之間縫隙留凹槽深10mn左右） ?若不屬于砂漿松動，沿裂縫位的膩子層鏟除寬度約 80mm?將裂縫位鏟成v型槽填入彈性膩子?用白乳膠涂刷裂縫位并粘貼網格帶，表面再涂刷白乳膠?刮內墻膩子，砂紙打磨，刷一底兩遍內墻涂料6、內墻涂料龜裂、外墻涂料龜裂?維修材料涂料 ?維修方案?敲

6、擊檢查，排除墻面裂縫不屬于空鼓裂紋?用毛刷清理抹灰層表面浮灰?刷3-4遍涂料即可7、天花膩子空鼓開裂?維修材料石膏粉、白乳膠、?維修方案?使用鐵錘敲擊，確定空鼓面積?打鑿空鼓部位至天花混凝土面?清理天花混泥土表面灰塵?使用粘粉進行分批打底?刮內墻膩子，砂紙打磨?刷兩道內墻涂料（二）涂料類1、衛(wèi)生間天花脫皮?維修材料外墻膩子?維修方案?將原有膩子全部鏟除至混凝土表面?用毛刷清理抹灰層表面浮灰?刮外墻膩子粉?涂刷墻面底漆?涂刷表面油漆2、廚房門邊發(fā)霉?維修材料水管測壓機、外墻膩子?維修方案?水管測壓排除滲水原因?鏟除發(fā)霉位置至砂漿基層50cm高?使用外墻膩子?打磨膩子并刷一底兩遍油漆?將衛(wèi)生間靠門

7、邊鋪設磚拆一排除濕鋪即可（或門邊刷防水層在鋪設瓷磚、地磚（三）滲水類1、衛(wèi)生間門檻邊滲漏?維修方案?打鑿衛(wèi)生間門檻石周邊一排地磚至樓面基層?清理敲打部位垃圾?衛(wèi)生間門檻石下1:防水沙漿立面修補加強?涂刷2mn厚防水材料? 20厚1:濕水泥砂漿層鋪設地磚?鋪設墻磚?鏟除發(fā)霉墻面油漆批膩子，刷內墻漆一底兩面2、陽臺、露臺地面往下滲漏?維修方案?打鑿樓板地磚至樓面基層?清理垃圾 ?鏟除原卷材防水層 ?用聚合物水泥基防水涂料重做防水層，2厚?地漏根部剔鑿寬度和深度10溝槽，槽內嵌填密封材料?管道與地面交接處涂刷2厚聚氨酯防水涂料，上泛高度100mm? 20厚1:水泥砂漿保護層 ?鋪貼地磚面層，1%坡度

8、，地漏處找坡?勾縫，清理3、地下室墻體滲漏?維修方案?鏟除滲漏墻體飾面層?沿漏點裂縫剔鑿深30mm寬15mn型溝槽?清理后進行高壓灌縫（灌縫材料視現場情況確定）?用水泥基防水材料填塞，封堵?素漿、砂漿沿槽抹平、掃毛?用摻外加劑防水砂漿對墻體分層抹壓，8厚1: 2防水砂漿?刮外墻膩子、打磨?刷外墻漆一道4、屋面變形縫滲漏?維修方案?掀開變形縫頂部金屬蓋板?鏟除變形縫兩側砌體表面保護層清理? 3厚防水卷材防水層，上泛至變形縫兩側砌體上部? 2厚聚氨酯防水涂料層?變形縫內重新填充聚苯乙烯泡沫塑料? 1： 3水泥砂漿15厚水泥砂漿保護層?安裝厚金屬折板蓋縫?建筑密封膠填縫5、屋面煙道滲漏?維修方案?剔

9、除煙道表面抹灰層至砌體表面?在煙道距找平層400mm高度鑿20*20凹槽?打鑿煙道地面至樓面找平層，清理基層?從找平層刷厚聚氨酯防水涂料上泛至凹槽處?增加3厚防水卷材防水層，收頭用金屬壓條釘壓，在凹槽內固定 密圭寸。?凹槽用密封膏填塞? 15厚1: 3水泥砂漿保護層?刮外墻膩子、打磨，刷外墻漆兩道6、鋁合金窗邊滲漏?維修方案?從內墻滲水點剔鑿抹灰層?采用摻防水劑1: 2快干水泥砂漿塞縫?鉆孔用環(huán)氧樹脂灌漿?表面刷防水涂料?外墻與窗框連接處加注中性密圭寸膠?內外墻涂料恢復完整。7、外墻裂縫滲漏 ?維修方案一?剔鑿原內墻抹灰層?用聚合物水泥聚合物防水砂漿對灰縫修補?涂刷防水涂料? 8mn厚 1水泥

10、砂漿墻面抹灰、壓光，刮內墻膩子，打抹?刷內墻漆一底兩面，恢復好?維修方案二?可以直接在外墻上處理更徹底，方法同維修方案一流程。&排水管吊洞漏水?維修方案衛(wèi)生間吊洞漏水?剔除油漆面膩子層至樓面基層?在滲水位打孔進行高壓灌漿處理?恢復外強膩子?涂刷一底兩面油漆陽臺吊洞漏水 ?將瓷磚或地面抹灰層打掉，重新檢查做好吊洞?周邊地面墻根需要做防水地面恢復9、陽臺給水管滲水?維修方案?堵塞各個出水點分別打壓，確定進水管破裂點?順進水管打鑿地磚確定漏點?重新接駁水管?重新打壓檢查?對原滲漏點接管處處以防水處理，防水材料 2厚刷兩次?地磚恢復，清潔。（四）石材瓷磚類1、墻、地磚空鼓、不平?維修材料空鼓檢測工具、

11、沖擊鉆、橡膠錘、鐵錘、?維修方案?使用工具確定地磚空鼓面積?若空鼓面積較少可直接使用磚縫位灌稠度較高水泥?使用沖擊鉆在空鼓磚位進行打孔震動?使用鐵錘剔鑿至樓板基層?清理基層垃圾并使用水泥水濕潤地面1mn為合適程度? 1： 5配比干沙漿墊底，使用純水泥漿鋪貼地磚?使用橡皮錘輕輕敲打地磚，比周邊地磚高出2、外墻磚脫落?維修材料空鼓檢測工具、沖擊鉆、橡膠錘、鐵錘、?維修方案?使用鐵錘剔鑿至樓板基層?清理基層垃圾并使用水泥水濕潤地面?使用強度較高的水泥砂漿粘貼墻磚?使用橡皮錘輕輕敲打地磚，比周邊地磚高出1mn為合適程度3、木地板有響聲、集灰較多?維修方案?拆除有響聲部位的木地板及珍珠棉?清理基層垃圾并

12、檢查地面平整度?地面不平則用水泥砂漿找平?裁減相同尺寸的珍珠棉鋪貼，并周邊用眉紋紙粘貼?恢復木地板；（五）五金鋁合金類1、欄桿、扶手脫落掉漆?維修方案?焊口脫焊，除銹焊接?構件損壞，換置構件?除銹、打磨、上漆2、鋁合金門窗推拉不暢?維修方案?檢查軌道內有垃圾及門扇下滑輪?使用毛刷清理軌道內垃圾?調整門扇滑輪位置并上潤滑油。?安裝調試3、鋁合金門框扇歪?維修方案?檢查門扇下面墊片是否打滑或者下軌是否水平再檢查門框是否安裝垂直 ?若門扇下面墊片打滑更換合格墊片，下軌不水平需調整。?若門框安裝不垂直，需拆除門扇放在安全適當位置。打鑿掉門 框邊的水泥砂漿，重新固定安裝待復查垂直后再進行恢復砂漿 和油漆

13、。若此門為外墻需涂刷防水后再恢復。4、入戶門響聲大?維修方案?調整入戶門鎖位?調試?膠條沾接不好 ?更換鎖、調整合頁等5、歪門斜道、室內梁大小頭?維修方案?做好成品保護，拆除門，更改洞口?調直固定好門套，安裝好門?周邊涂料恢復好（六）成品保護客廳沙發(fā)成品保護采用類似窗簾布，可以重復多次使用，觀感較好電視柜保護電視柜保護采用類似窗簾布，可以重復多次使用，觀感很好，有效防止灰塵進入電視及柜體臺燈、風扇等保護使用防潮棉，報扎方便，成本低空調保護使用防潮棉，報扎方便，成本低餐桌保護采用類似窗簾布，可以重復多次使用，感官很好椅子保護使用防潮棉，報扎方便，成本低床保護采用類似窗簾布，可以重復多次使用，觀感

14、好窗臺石修復打磨保護保護材料，雙面塑料布、防水、防撞、收納方便、可洗滌，多次利用，優(yōu)于彩條布，成本是彩條布倍，壽命是它的2倍室內衣柜保護措施采用類似窗簾布，可以重復多次使用，觀感好地磚地板保護保護材料，雙面塑料布、防水、防撞、收納方便、可洗滌，多次利用,優(yōu)于彩條布，成本是彩條布倍，壽命是它的2倍，不進沙土馬桶、五金類保護使用防潮棉，報扎方便，成本低衛(wèi)生間阿波羅淋浴屏保護使用防潮棉，報扎方便，成本低戶內門保護使用防潮棉，綁扎方便，成本低插座保護使用防潮棉，報扎方便，成本低，利用美文紙粘貼，防止損壞旁 邊涂料陽臺櫥柜、電箱、弱電箱成品保護使用防潮棉，報扎方便，成本低，利用美文紙粘貼，防止損壞旁邊涂

15、 料欄桿成品保護使用防潮棉，報扎方便，成本低，利，防止欄桿被涂料污染清理很難 衛(wèi)生間修復及房門成品保護門扇用防潮面、門套因搬運東西，使用雙面塑料保護到1.2米高廚房煤氣灶、抽煙機、消毒柜保護保護材料，雙面塑料布、防水、防撞、收納方便、可洗滌，多次利用,優(yōu)于彩條布，成本是彩條布倍，壽命是它的 2倍，不進沙土三、維修責任1、屬于保修范圍、內容的項目，維修方應當在接到保修通知之 日起按本保修書第五條規(guī)定立即派人保修， 并在本保修書第六條保修 時限要求的時間內完成保修。2、發(fā)生緊急搶修事故的，維修方接到事故通知后，應立即到達 事故現場搶修。3、對于涉及結構安全的質量問題，應當按照房屋建筑工程質量保修辦

16、法的規(guī)定，立即向當地建設行政主管部門報告，采取安全 防范措施 ; 由原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出保修 方案，維修方實施保修。四、保修程序1、維修方指定的工程保修負責人的聯系電話應隨時保持暢通， 如保修負責人或聯系電話發(fā)生變動， 維修方應及時以書面形式通知中 建三局。當發(fā)生質量投訴時， 中建三局可按維修方提供的聯系電話通 知維修方指定的工程保修負責人， 該保修負責人應于接到電話通知時 起， 24 小時內到中建三局處領取工程保修通知單，該電話通知 以中建三局處留存的電話通知記錄為準。 逾期未來領取， 或電話通知 時該保修負責人的聯系電話無法接通， 為了避免各方損失擴大化， 維 修方

17、同意由中建三局另行委托其他施工單位維修， 所發(fā)生的費用及代 辦費按本條第 3 款規(guī)定從維修方預留于中建三局處的質量保修金中 扣付。3、維修方必須從中建三局處領取工程保修通知單起 24 小時 內與中建三局、 房屋所有人 （或使用人 ）約定現場核查時間， 并按時到 現場核查、完成維修 （ 在本保修書第六條規(guī)定的保修時限內完成 ）; 如 發(fā)生涉及結構安全或嚴重影響使用功能的緊急搶修事故， 維修方在接 到保修通知后，應立即到達現場搶修。4、維修方領取工程保修通知單后應妥善保管，并在完成保 修經住戶簽名確認后作為已履行保修義務的依據立即交回中建三局。如維修方履行了保修義務而住戶無正當理由不在工程保修通知

18、單 上簽名確認，維修方應及時通知中建三局，經中建三局簽章確認后， 可認定為維修方已履行了保修義務。5、維修人員在上門維修時，必須做好成品保護。如有業(yè)主入住， 需把工作面控制到最小范圍， 盡量不影響業(yè)主的生活。 在維修過程產 生的建渣需及時清理。6、經中建三局組織驗收合格，質量保修問題方視為處理妥當。 如經驗收不合格， 中建三局有權另聘其他施工單位進行維修， 有關維 修費用的承擔按照本條第 3 款規(guī)定執(zhí)行。五、保修時限（ 自維修方領取工程保修通知單之日起算 ）1、樓地面、屋面、墻體滲漏水為 5 天;2、樓地面坪沉陷、空鼓、開裂、起砂的為 5 天;3、內外墻及頂棚抹灰、面磚、墻紙、油漆等飾面及結合

19、層開裂 脫落或墻面起堿、脫皮的為 3 天;4、煙道、排氣孔道、風道和設備管道不通或泄漏的為 2 天;5、廁所、廚房陽臺、露臺、走廊、屋面等倒坡積水的為5 天;6、門窗變形、開啟關閉不靈或縫隙超過規(guī)范規(guī)定滲漏水及門窗 五金配件及門鎖損壞的為 2 天;7、室內外上下水道及其它管道滲、漏水或堵塞的1 天以內必須完成，剩余的土建修復工作 3天內完成 ;8、強弱電系統(tǒng)不能正常使用，電氣設備及開關、插座故障，線 路漏電、短路的為 1 天。以上時限均以住 （用）戶配合為前提。 如?。ㄓ茫舨挥枧浜?，維修 方應及時告知中建三局到場確認， 未經中建三局確認的， 均視為住戶 已配合。六、維修服務細則。 （一）、安排相關人員及準備相應材料。1、安排相應的維修人員（如抹灰開裂、安排石匠、泥工）2、地磚、墻磚空鼓安排貼磚工。3、準備相應材料（如砂、水泥、電線、開關、插電板等）4、如遇墻地磚破損盡量在建材市場找到相同的建材。沒有找到，必 須通過客戶同意盡量用顏色、材質接近的。5、準備好相應的工具：電工包、切割機、小空壓機等小型設備。6、人員安排應為 25-45 歲專業(yè)性強的精干人員，杜絕老弱工人上門 服務。（二）上門服務要求1、衣冠整潔，掛工作牌2、工人維修隊