房地產(chǎn)公司的部門設置與運作流程

1、/房地產(chǎn)公司的部門設置與運作流程 工程部管理制度及措施一、工程部的組織機構設置（一）工程部組織機構的設置原則：1、精干高效的原則2、靈活彈性的原則（二）工程部組織機構設置1、工程部的編制根據(jù)公司的總體要求和工程部目前的工作任務量，在目前僅有一個工程項目的情況下，工程部的編制為4人。隨著工程任務量的增加和其他工 程項目的開展，工程部的編制會進行調(diào)整。根據(jù)開展項目的情況每個項目增加 4 人。2、工程部的崗位設置目前運做一個項目情況下工程部設置為工程部經(jīng)理兼項目 經(jīng)理崗位1個； 土建裝修工程、 綠化工程管理兼土建裝修工程、 綠化工程預算員、 資料管理員崗位1個；電氣工程、電氣相關市政工程管理兼電氣工

2、程、相關市政 工程預算員資料管理員崗位1個；員崗位1個。以后每增加一個項目相應增加四 個崗位：項目經(jīng)理一個，各專業(yè)管理人員各一個（同上）。項目竣工移交后工程 部項目管理崗位隨之撤消，根據(jù)工程部實際情況和項目人員的表現(xiàn)情況進行工程 部崗位重新調(diào)整安排。三）工程部組織機構圖二、工程部部門及崗位職責（一）工程部部門職責：1、配合研發(fā)中心、開發(fā)部、銷售部等部門進行項目前期運作。2、工程部全面負責工程開工前的準備及審查工作。3、負責工程項目和監(jiān)理單位招投標工作。4、協(xié)調(diào)承包商、監(jiān)理、設計及相關單位之間的關系。5 、負責對承包商、監(jiān)理、設計單位的管理工作。6、負責工程施工過程中質量、進度、現(xiàn)場及投資的控制

3、管理。7、負責工程竣工驗收及移交工作。8、對工程管理過程中的文件、資料進行管理。（二）工程部經(jīng)理崗位職責：1、負責工程部的日常管理工作。2、配合研發(fā)中心、開發(fā)部、銷售部等部門進行項目前期運作，提出合理化建議3、負責組織工程的招投標工作。（1）對承包商、監(jiān)理單位進行考察、評價。（2）組織編制招投標文件，選擇投標單位或進行邀標。（3）組織投標單位進行現(xiàn)場踏勘和答疑。（4）組織評標和開標工作，確定中標單位。（5）參與合同談判與合同的簽定。4、負責項目管理1）負責項目的人員管理。包括人員的調(diào)配、考核、獎懲等方面的管理。（2）項目的目標管理：對項目的整體目標進行明確下達，并將目標進行分解，做到責任到位，

4、并對目標完成情況進行監(jiān)督檢查和調(diào)整。（3）對項目施工準備、施工進度、質量、現(xiàn)場管理、投資控制進行審核、監(jiān)督 檢查。（4）對施工過程中出現(xiàn)的重大問題進行決策和處理。（5）負責審核施工材料的選用和對材料供應商的評價。（6）負責組織工程中新材料、新工藝、新結構、新技術的技術論證、審核。（7）對施工組織設計 / 方案重大技術措施和經(jīng)濟方案的初步審查意見審核。（8）對工程中出現(xiàn)的不合格處理方案進行審批，并對結果進行確認。（9）組織竣工驗收及移交。（10）監(jiān)督檢查工程和項目文件資料的管理。（11 ）負責各項目之間的資源調(diào)配， 與工程管理相關各部門、 單位進行溝通平衡5、負責工程監(jiān)理的管理。（1）對監(jiān)理單位

5、提交的項目監(jiān)理規(guī)劃進行審核。（2）根據(jù)監(jiān)理聘用合同對監(jiān)理單位的工作進行監(jiān)督檢查和考核。（3）對監(jiān)理單位提出的工程實施與工程管理過程中的重要問題給予及時解決。 協(xié)調(diào)其與相關單位之間的關系。4）負責監(jiān)理費用控制與結算6 、負責與設計單位協(xié)調(diào) （1）參與設計單位的選擇。（2）參與設計方案的選擇工作。（3）組織工程技術人員進行圖紙預審。（4）委托監(jiān)理單位組織圖紙會審，對會審中提出的共性問題和技術難題協(xié)調(diào)擬 訂解決辦法。（5）協(xié)調(diào)設計單位與相關單位之間的關系。（6）對施工中各方提出的變更要求進行審查控制。（7）對設計費用進行控制。7 、負責整個施工過程中各相關單位的協(xié)調(diào)。（三）項目經(jīng)理崗位職責1、配合工

6、程部經(jīng)理做好工程前期運作及招投標工作。2 、負責項目的整體運作和管理（1）項目開工準備階段，負責編制項目開工監(jiān)督管理計劃，并報工程部經(jīng) 理批準。（2）負責向各承包單位正式發(fā)出工程施工管理配合要求。（3）開工準備階段應對開工必須具備的文件和資料進行核實。（4）組織設計圖紙會審、設計交底工作，對設計交底工作的過程及結果進行檢5）組織專業(yè)工程師對監(jiān)理單位及施工單位施工監(jiān)理規(guī)劃、施工組織設 計/方案進行審查。（6）組織專業(yè)工程師及相關部門對施工組織設計 / 方案中重大技術措施和經(jīng) 濟方案進行初步審查，提出審查意見。（ 7）對施工組織設計 / 方案中的新技 術、新材料、新工藝的應用，以及可能導致工期、造

7、價等變動的因研發(fā)部、設計 部或研發(fā)中心，小的房地產(chǎn)公司是不設置的，一般都是比較大的房地產(chǎn)公司才設 置這個部門。崗位職責1.2.1 經(jīng)理a）組織進行市場調(diào)研和項目可行性分析，組織編制市場調(diào)研報告和土地儲備報告；b）組織編制項目建議書和可行性研究報告，組織召開各類評審會議；c）組織制定項目管理規(guī)劃，聽取各部門意見，合理安排項目進度和分包商的選擇；d）組織確定設計要求，審核設計任務書，組織項目前期方案、施工圖及項目 環(huán)境配套設計， 組織設計評審會議， 并做好與其他部門所負責配套的配合、 協(xié)調(diào)；e）全面負責部門內(nèi)部管理。1.2.2 市場調(diào)研及分析a）制訂市場調(diào)研計劃，對房地產(chǎn)市場各開發(fā)項目進行市場普查

8、和追蹤調(diào)查，包括: 地理區(qū)位、規(guī)模、環(huán)境、配套及智能化等；b）對調(diào)查個案進行項目分析，形成市場調(diào)研報告；c）搜集、整理國家相關行業(yè)政策及資料，搜集可開發(fā)土地信息。1.2.3 項目前期策劃a）了解國家及地方相關產(chǎn)業(yè)政策，了解天津市土地發(fā)展遠景規(guī)劃和相應地塊控規(guī) 情況；b）尋找可開發(fā)土地，建立土地儲備檔案；c）提出地塊開發(fā)建議，編制項目建議書和可行性研究報告，記錄相關評 審記錄，從專業(yè)角度出發(fā)，提出項目開發(fā)構想，并組織各部門做好評審；d）編制項目管理規(guī)劃，合理安排工程進度和分包商的選擇。1.2.4 項目方案及施工圖設計a）項目立項后，會同公司相關部門通過對項目開發(fā)定位、開發(fā)成本的估算和規(guī)劃 用地范

9、圍圖及規(guī)劃要點提出對項目整體設計思路，提出項目配套標準和使用新型 建材及設備的建議；b）會同公司各相關部門的設計意見，編制項目設計任務書；c）委托設計單位進行方案設計至擴初階段，對設計進度和質量進行監(jiān)督、控制， 對設計成果進行驗收；d）組織設計評審會議，綜合公司相關部門意見，及時通知設計單位進行相應設計 調(diào)整，并確保項目通過項目報批報建；e）做好設計方案的技術交底，并綜合各相關部門意見委托施工圖設計;f）與工程部、開發(fā)部及銷售部組織確定房型（精裝修）、面積、外立面等相關配套標準;g）做好對施工圖進度、 質量的監(jiān)督和驗收， 負責與施工、 監(jiān)理單位進行技術交底。h）負責設計變更，及時向設計單位提出

10、變更要求，并監(jiān)督執(zhí)行。125項目環(huán)境方案及施工圖設計a）根據(jù)項目前期方案和項目配套標準要求，會 同公司相關部門提出的設計建議，編制項目設計任務書;b）評價、選擇設計單位，進行方案及施工圖設計，對設計進度和質量進行監(jiān)督、 控制，對設計成果進行驗收;c）組織設計評審會議，綜合公司相關部門意見，及時通知設計單位進行相應設計 調(diào)整，保證環(huán)境項目的順利實施;d）做好設計交底，配合工程部做好現(xiàn)場施工監(jiān)督。e）負責設計變更，及時向設計單位提出變更要求，并監(jiān)督執(zhí)行。1.2.6 企業(yè)形象及品牌宣傳a）宣傳公司形象，制定公司品牌發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃；b）公司 VIS 視覺識別系統(tǒng)完善、規(guī)范與檢核，對外樹立公司形象;c）做

11、好媒體整合，與媒體保持良好溝通；d）組織公司對外宣傳活動，推動、完善公司文化理念； e）協(xié)助綜合管理部制訂員工行為規(guī)范，做好員工企業(yè)文化理念的培訓1.2.7 內(nèi)勤、資料a）收集、整理相關文件資料，組織落實會務安排；b）負責質量記錄的管理、移交；c）本部門內(nèi)部事務管理?，F(xiàn)將房地產(chǎn)工程項目的行政審批辦理流程簡要說明如下。 一個完整的房地產(chǎn)項目從開始到竣工 ,大致可以分以下三大部分。 第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準備工作 在報行政機關審批之前，房地產(chǎn) 開發(fā)公司應辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究 并制作報告書 ,應附有詳細的規(guī)劃設計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。第二部分

12、，行政審批部分 根據(jù)我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設 項目的行政許可程序一般共分六個階段： 1）選址定點； 2）規(guī)劃總圖審查及確定 規(guī)劃設計條件； 3）初步設計及施工圖審查； 4 ）規(guī)劃報建圖審查； 5 ）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。2、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應方式的審查。3、建委辦理投資開發(fā)項目建設條件意見書。4 、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)

13、劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：1、人防辦進行人防工程建設布局審查。2、國土資源局辦理土地預審。3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園 林局、文化局對建設工程相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。5、規(guī)劃部門確定建設工程規(guī)劃設計條件。三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：1、規(guī)劃部門對初步設計的規(guī)劃要求進行審查。2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。5、國土資源局進行用地預審。6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生

14、局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業(yè) 內(nèi)容進行審查。7、建委制發(fā)初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術 性審查委托通知單。9、建委根據(jù)施工圖設計文件審查機構發(fā)出的建設工程施工圖設計文件審查報告，發(fā)放建設工程施工圖設計文件審查批準書。四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：1、公安消防支隊進行消防設計審查。2、人防辦進行人防設施審查。3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責劃分對相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設計補充核準規(guī)劃設計條件，在建設單位繳納有關規(guī)費后，核發(fā)建設工

15、程規(guī)劃許可證（副本）。五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：1、建設單位辦理施工報建登記。2、建設方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包。3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)建筑工程施工許可證。六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項： 由房地產(chǎn)管理部 門辦理預售登記，核發(fā)商品房預售許可證。 開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房 預售許可證應當提交下列證件（復印件）及資料：1、以下證明材料：（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資 的 25 以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。2、開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質等級證書；3、工程施工合同；4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交 付日期、預售總面積、交付