房地產(chǎn)納稅籌劃劃初步方案

1、房地產(chǎn)納稅籌劃初步方案一、營業(yè)稅1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)交納銷售不動產(chǎn)之營業(yè)稅，稅率5.5%（ 含城建與教育附加 ），以銷售收 （或預(yù)收款 ）的全部價款與價外費用作為計稅依據(jù)。2 、從房地產(chǎn)行業(yè)本身來看 ,營業(yè)稅籌劃空間非常小，因其沒有扣除項目，同時， 又在銷售時 （或預(yù)售時 ）必須開具發(fā)票，因此使得減少收入也很困難。3、籌劃思路及措施（1）可以考慮爭取地方政府的先征后返 ,減半征收等優(yōu)惠政策 ,并形成文件；（2）盡量減少價外費用以消除非銷售收入被合并繳納營業(yè)稅的風(fēng)險，可以采用由 政府部門出具文件允許代收費用但不作為價外費用征收營業(yè)稅；（3）采取房屋價格轉(zhuǎn)移的方式。二、土地增值稅1、土地增值稅是就

2、房地產(chǎn)的增值額部分征收四級超率累進(jìn)稅率的一個稅種，最 高稅率為 60% ，因此對房地產(chǎn)行業(yè)來說是一個非常重要的稅種。2、增值稅是指銷售收入減去扣除項目后的部分?？鄢椖坑校和恋爻鲎尳鸺跋?關(guān)稅費，開發(fā)成本，期間費用，可扣稅金，加計扣除。（1）土地出讓金及相關(guān)稅費基本沒有多大籌劃空間；（2）成本包括土地征及拆遷補(bǔ)償費，前期工程費，基礎(chǔ)設(shè)費施，公共配套設(shè)施 費，建筑安裝工程費，開發(fā)間接費用；3）期間費用包括財務(wù)費用，銷售費用，管理市費用。期間費用可扣除并不合理，則可以據(jù)實扣除，同時銷售費用與管理費按（ 1）（2）兩項的 5% 扣 除；若財務(wù)費用不能取得金融機(jī)構(gòu)證明， 核算不清，則期間費用整體以 （

3、1）（2）兩項的 10% 扣除。（4）可扣稅金主要指營業(yè)稅及附加；（5）加計扣除為（ 1）（2）兩項的 20% ；3、籌劃思路（1）增加扣除項目金額以減少增值額，達(dá)到降低增值率減少稅負(fù)目的；（2）臨界點分析，減少收入以減少增值額，達(dá)到降低增值率減少稅負(fù)目的；（3）利用或爭取優(yōu)惠政策。4、措施（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費方面可以適當(dāng)考慮增加一些費用，但風(fēng)險較高；（ 2）加大與建筑承包商的溝通， 以期以一定代價達(dá)到提高成本的目的， 但此法， 一定要注意與承包商之間的關(guān)系，及賬務(wù)處理等；（3）其他開發(fā)成本項目也可根據(jù)地實際情況適當(dāng)增加，但注意合理性；（4）注意公共配套設(shè)施費用的支出與提取關(guān)系，也可作為

4、籌劃方法之一；（5）注意項目整體與部分間的關(guān)系，進(jìn)行臨界點分析，擴(kuò)大或縮小范圍，以達(dá) 整體稅負(fù)減輕的目的；（6）采用價格分離，雙合同法降低收入；（ 7）充分利用國家對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策， 使項目達(dá)到普通標(biāo)準(zhǔn)住宅條件， 同時進(jìn)行相應(yīng)籌劃控制增值率在 20% 以內(nèi)，以達(dá)到免征土地增值稅的優(yōu) 惠政策；8）土地增值稅屬地方稅種，可以考慮爭取政府先征后返等政策。、企業(yè)所得稅1 、企業(yè)所得稅是就企業(yè)的應(yīng)納稅所得額征收的一種稅， 稅率為 25%（微利企業(yè) 有優(yōu)惠稅率），應(yīng)納稅所得額一般情況下不等于企業(yè)的會計利潤。房地產(chǎn) 企業(yè)最重的稅種之一。2、應(yīng)納稅所得額，是由會計利潤按稅法規(guī)定對相關(guān)收入，成本，費用進(jìn)

5、行調(diào)整 后得到的。 對房地產(chǎn)企業(yè)來說，主要注意視同銷售行為的收入與成本，幾 個主要費用，廣告宣傳費、招待費、福利費，及營業(yè)外收支項目。3、籌劃思路（1）增加成本費用，以降低應(yīng)納稅所得額；（2）做好費用項目開票前策劃，盡量避免或減少調(diào)增的風(fēng)險；（3）減少收入，以降低應(yīng)納稅所得額；（4）利用或爭取優(yōu)惠政策。4、措施（1）同土地增值稅成本費用方面籌劃基本相同；（2）廣宣費在銷售收入 15% 比例內(nèi)據(jù)實扣除， 基本不會出現(xiàn)超標(biāo)， 但應(yīng)注意開 票時的項目列報等， 同時在廣宣費較大時， 可以考慮采用價格轉(zhuǎn)移的方式 進(jìn)行收入減低籌劃；（3）招待費在銷售收入 0 。5%范圍內(nèi)可以報 60% ，因此應(yīng)根據(jù)年銷售

6、預(yù)算控 制招待費數(shù)額，并考慮適當(dāng)對項目進(jìn)行安排；（4）福利費，根據(jù)規(guī)定提取，但是未使用完的部分亦不可稅前扣除，因此可以 考慮這方面的支出；5）贊助捐贈支出，應(yīng)注意稅前扣除的條件；（6）引進(jìn)變量以利用或爭取優(yōu)惠政策。四、工資薪金籌劃1、工資薪金是就企業(yè)員工取長時期的所有工資性收入進(jìn)行九級超額累進(jìn)稅率方 式征收的一種所得中?？鄢鶖?shù)為 2000 元，最高稅率為 45% 。2、籌劃思路進(jìn)行適當(dāng)安排， 減少員工的名義工資， 或采用年薪制方法達(dá)到減少個稅稅 負(fù)的目的。3、措施（1）年薪制或平均工資收入法，此兩法均無涉稅風(fēng)險，但是效果不明顯；（2）采用定額費用報銷的方法，此法需要注意費用報銷的項目類別，不能超出所得稅規(guī)定之標(biāo)準(zhǔn)；（3）增加新員工的方式（4）通過關(guān)聯(lián)方進(jìn)行工資等收入的分割，可以較好的達(dá)到降稅目的，但是有被 查實，合并征稅的風(fēng)險。五、關(guān)于納稅籌劃的一點思考納稅籌劃， 因要采取一些措施方法必然是有成本的。納稅籌劃宜早不