獻(xiàn)撤退路南北排河西的建筑物構(gòu)筑物及土地使用權(quán)

1、獻(xiàn)縣撤退路南、北排河西的建筑物、構(gòu)筑拍賣底價評估（王巖與獻(xiàn)縣祥榮城鄉(xiāng)公交客運(yùn)有限公司民間借貸） 糾紛執(zhí)行一案冀中評報字 2018 第 2137 號委托方： 泊頭市人民法院估價方： 河北中評房地產(chǎn)估價有限公司 估 價 人 員：李慶新（注冊號： 1319960026 ）崔俊梅（注冊號： 1320140001 ）估 價 作 業(yè) 日 期：2018年6月20日至2018年8月6日目錄一、致委托方函1二、估價師聲明2三、估價的假設(shè)和限制條件 3四、估價結(jié)果報告5五、附件致委托方函泊頭市人民法院：接受貴方委托，我公司對位于獻(xiàn)縣撤退路南、北排河西的建筑物、構(gòu)筑物及土地使用權(quán)的市場價值進(jìn)行了評估，為貴方確定估價

2、對象在價值時點(diǎn)的拍賣底價提供參考依據(jù)。本次估價對象為獻(xiàn)縣祥榮城鄉(xiāng)公交客運(yùn)有限公司名下位于獻(xiàn)縣撤退路南、北排河西的建筑物、構(gòu)筑物及土地使用權(quán)，建筑物包括二層樓、門衛(wèi)、辦公室，總建筑面積1950.58平方米；構(gòu)筑物包括充電樁雨棚、地面硬化、鐵藝圍墻等；土地使用權(quán)證號為【滄獻(xiàn)縣國用（2015 ）第00002號】，證載土地面積為10416平方米，用途為商業(yè)。估價目的：為司法機(jī)關(guān)確定估價對象在價值時點(diǎn)的拍賣底價提供參考依據(jù)。價值時點(diǎn)：2018年6月20日。我公司根據(jù)估價目的，遵循估價原則，采用科學(xué)合理的估價方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價經(jīng)驗(yàn)與對市場價值影響因素進(jìn)行的分析，確定估價對

3、象于價值時點(diǎn)2018年6月20日的價格如下：估價結(jié)果匯總表位置權(quán)利人估價對象權(quán)證編號用途面積（就）估價結(jié)果（元）獻(xiàn)縣撤退路 南、北排河西獻(xiàn)縣祥榮城鄉(xiāng) 公交客運(yùn)有限 公司房屋建筑物無1950.582129662構(gòu)筑物1217525小計1950.583347187土地使用權(quán)滄獻(xiàn)縣國用（2015）第 00002號商業(yè)10416.007155792合計10502979本次評估假設(shè)估價對象于價值時點(diǎn)無抵押、租賃、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利存在，不存在產(chǎn)權(quán)法律糾紛，評估結(jié)果為估價對象于價值時點(diǎn)完全產(chǎn)權(quán)市場價格。河北中評房地產(chǎn)估價有限公司 法定代表人： 二零一八年八月六日估價師聲明我們鄭重聲明：1、估價報告中陳述的事實(shí)

4、是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。4 、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范 (GB/T 50291-2015) 進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。5、本公司估價人員對估價對象進(jìn)行了實(shí)地查勘；估價人員對估價對象的現(xiàn)場勘察僅限于其外觀和使用狀況，不承擔(dān)對估價對象建筑質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任，也不承擔(dān)其他被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分進(jìn)行查看的責(zé)任。6、本估價報告由我公司獨(dú)立完成，沒有其他人士或機(jī)構(gòu)對

5、本報告提供重要的專業(yè)幫助7、本估價報告僅供委托方用于估價報告中載明的目的，用于其他目的時本報告無 效。本報告在有效期內(nèi)使用時，估價結(jié)果應(yīng)與估價報告同時完整使用。8、未經(jīng)本估價機(jī)構(gòu)書面同意，委托方不得將本報告全文或部分內(nèi)容公開披露，不 得將本估價結(jié)果及報告用于與估價目的無關(guān)的其他用途，我公司不承擔(dān)由于委托方對本 報告使用不當(dāng)所造成的一切后果。9、如發(fā)現(xiàn)本報告內(nèi)的文字、數(shù)字打印或其他原因出現(xiàn)誤差時，請通知本機(jī)構(gòu)進(jìn)行 更正，本報告復(fù)印無效。注冊房地產(chǎn)估價師：注冊房地產(chǎn)估價師：估價的假設(shè)和限制條件一、本報告估價對象為獻(xiàn)縣祥榮城鄉(xiāng)公交客運(yùn)有限公司名下位于獻(xiàn)縣撤退路南、北排河西的建筑物、構(gòu)筑物及土地使用權(quán)

6、，建筑物包括二層樓、門衛(wèi)、辦公室，總建筑面積1950.58平方米，無產(chǎn)權(quán)證，均為估價人員現(xiàn)場測量所得；構(gòu)筑物包括充電樁雨 棚、地面硬化、鐵藝圍墻等；土地使用權(quán)：根據(jù)國有土地使用證【滄獻(xiàn)縣國用（2015） 第00002 號】記載，土地使用權(quán)面積為 10416 平方米，用途為商業(yè)，現(xiàn)已查封。二、本報告所稱評估價格，系指我們對所評估房地產(chǎn)在現(xiàn)有用途不變并在價值時點(diǎn) 之狀況和外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境前提下，為本報告所列明的目的在估價假設(shè)和限制條件下提出的 公允估值意見三、本次評估設(shè)定估價對象于價值時點(diǎn)為完全產(chǎn)權(quán)，無抵押、租賃、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán) 利存在和無法律糾紛狀況下的市場價格，特提請報告使用方注意。四、本報告是在委

7、托方提供基礎(chǔ)文件、有關(guān)法律證明文件、數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上做出 的。委托方對所提供文件以及相關(guān)數(shù)據(jù)的真實(shí)性和可靠性負(fù)責(zé)。五、在評估所委托房地產(chǎn)市場價格時，我們未考慮估價對象所欠付的抵押、擔(dān)保以 及如果該房地產(chǎn)出售則應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用和稅項(xiàng)等可能影響其價值的任何限制，我們也未對 房地產(chǎn)評估增值額作任何納稅準(zhǔn)備。本報告也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇 有自然力和其他不可抗拒力對房地產(chǎn)市場價格的影響。六、自價值時點(diǎn)后，估價報告有效期內(nèi)估價對象的質(zhì)量及使用狀況如發(fā)生變化，并 對估價對象價值產(chǎn)生明顯影響時，不能直接使用本估價結(jié)論。七、本次估價是以估價對象能夠按照規(guī)劃批準(zhǔn)的用途持續(xù)有效地繼續(xù)使用為假設(shè)前提。八、

8、注冊房地產(chǎn)估價師執(zhí)行估價業(yè)務(wù)的目的是對估價對象價值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見，對估價對象法律權(quán)屬確認(rèn)或發(fā)表意見超出注冊房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)范圍。注冊房地產(chǎn)估價師不具有對估價對象法律權(quán)屬確認(rèn)或發(fā)表意見的能力，故我們不對評估對象的法 律權(quán)屬提供保證，提請委托方和相關(guān)當(dāng)事方注意。九、根據(jù)最高人民法院關(guān)于人民法院委托評估、拍賣工作的若干規(guī)定的相關(guān)條 款，當(dāng)事人或者其他利害關(guān)系人對估價報告有異議的，可以在收到估價報告后 10 日內(nèi)以 書面形式向人民法院提出。估價結(jié)果報告、委 托 方單位名稱：泊頭市人民法院二、估 價 方機(jī) 構(gòu) 名 稱：河北中評房地產(chǎn)估價有限公司法 定 代 表 人：李慶新住 所：滄州市解放西路頤和

9、廣場 13 號樓 505 室統(tǒng)一社會信用代碼： 91130900795483519D備 案 等 級：貳級證 書 編 號：冀建房估（滄） 18 號有 效 期 限：截至 2020 年12 月5日三、估價對象（一）估價對象位置描述本次估價對象位于獻(xiàn)縣撤退路南、北排河西，交通便捷度一般。（二）估價對象權(quán)屬及現(xiàn)狀1、權(quán)屬描述估價對象包括建筑物、構(gòu)筑物及土地使用權(quán)，分別為：建筑物包括二層樓、門衛(wèi)、 辦公室，總建筑面積1950.58平方米；構(gòu)筑物包括充電樁雨棚、地面硬化、鐵藝圍墻 等；上述建筑物及構(gòu)筑物所有權(quán)人為獻(xiàn)縣祥榮城鄉(xiāng)公交客運(yùn)有限公司；土地使用權(quán)： 根據(jù)國有土地使用證【滄獻(xiàn)縣國用（ 2015）第000

10、02 號】記載，土地使用者為獻(xiàn)縣 祥榮城鄉(xiāng)公交客運(yùn)有限公司， 土地使用權(quán)面積為 10416平方米，終止日期為2055年1月7 日，用途為商業(yè)。2 、權(quán)利狀況 本次評估設(shè)定估價對象于價值時點(diǎn)無抵押、租賃、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利存在，不存在產(chǎn) 權(quán)法律糾紛，估價結(jié)果為估價對象于價值時點(diǎn)完全產(chǎn)權(quán)的市場價格。3、估價對象基本狀況（ 1）建筑物，建筑物包括二層樓、門衛(wèi)、辦公室，總建筑面積1950.58 平方米，現(xiàn)將具體狀況介紹如下：二層樓：混合結(jié)構(gòu)，建筑面積為 1152 平方米，室內(nèi)水泥地面，內(nèi)墻抹水泥，外墻刷 涂料，鋁合金窗，現(xiàn)狀較好。門衛(wèi)：混合結(jié)構(gòu)，建筑面積為 16.72 平方米，室內(nèi)水泥地面，硅鈣板吊頂，內(nèi)

11、白墻， 外墻刷涂料，鋁合金窗，現(xiàn)狀較好。辦公室：混合結(jié)構(gòu)，建筑面積為 781.86 平方米，室內(nèi)水泥地面，部分燈池吊頂，其 他硅鈣板吊頂，內(nèi)外墻，室內(nèi)成套門，外墻刷涂料，鋁合金窗，現(xiàn)狀較好。（2）構(gòu)筑物構(gòu)筑物包括充電樁雨棚、地面硬化、鐵藝圍墻等。（3）土地使用權(quán)根據(jù)國有土地使用證【滄獻(xiàn)縣國用（ 2015 ）第00002 號】記載，土地使用者為 獻(xiàn)縣祥榮城鄉(xiāng)公交客運(yùn)有限公司，證載土地使用權(quán)面積為 10416 平方米，使用權(quán)類型為 出讓，用途為商業(yè)，終止日期為 2055 年1月7日，四至為北鄰撤退路，南鄰西關(guān)村，西鄰 西關(guān)村，東臨西關(guān)村。四、估價目的為司法機(jī)關(guān)確定估價對象在價值時點(diǎn)的拍賣底價提供參

12、考依據(jù)。五、價值時點(diǎn)二零一八年六月二十日，以現(xiàn)場查勘日期為價值時點(diǎn)。六、價值定義1、本次評估價值定義為評估時點(diǎn)估價對象的市場價值。市場價值是指理性而謹(jǐn)慎 的交易雙方，處于利己動機(jī)，有較充裕的時間，在了解交易對象，知曉市場行情下自愿 進(jìn)行交易最可能的價格；2、本次評估包含建筑物和附屬設(shè)備（二次裝修、水、電、暖、通訊等）；3、幣種為人民幣；本次估價為符合以上條件下估價對象價值的估價，否則結(jié)果無效。七、估價依據(jù)1、房地產(chǎn)估價規(guī)范；2、房地產(chǎn)估價指導(dǎo)意見；3、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；4、中華人民共和國土地管理法；5、中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例；6、城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程；7、中國統(tǒng)計出版社出版

13、發(fā)行的最新資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)及參數(shù)手冊；8、全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額河北省消耗量定額和全國統(tǒng)一建筑裝飾裝修 工程消耗量定額河北省消耗量定額 ；9、全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額河北省消耗量定額和河北建筑、安裝、市政、 裝飾裝修工程費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；10 、委托方提供的其他相關(guān)資料：國有土地使用證等相關(guān)資料。11 、估價人員掌握的有關(guān)資料。12 、其他相關(guān)法律法規(guī)。八、估價原則本評估報告在遵循公正、公平、公開、客觀、科學(xué)原則的前提下，主要遵循了如下 原則：（一）合法原則以估價對象的合法權(quán)屬、合法使用、合法處分等為前提進(jìn)行估價。（二）價值時點(diǎn)原則 估價實(shí)際上是求取估價對象在某一時點(diǎn)上的價值，所以在評估時，必須假定

14、市場情 況停止在價值時點(diǎn)上，同時估價對象的狀況也是以其在價值時點(diǎn)時的情形為準(zhǔn)。本次評 估以估價人員現(xiàn)場踏勘之日為價值時點(diǎn)。（三）替代原則估價結(jié)果不得明顯偏離類似資產(chǎn)在同等條件下的正常價格。（四）最高最佳使用原則 所謂最高最佳使用，是估價對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上 允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能給估價對象帶來最高價值的 使用。九、估價方法 估價人員在認(rèn)真分析所掌握的資料，結(jié)合估價對象的特點(diǎn)及實(shí)際情況，確定選取相 適應(yīng)的方法對估價對象進(jìn)行綜合評估。（一）對建筑物、構(gòu)筑物的評估 對建筑物、構(gòu)筑物采用成本法進(jìn)行評估。成本法是估價對象在價值時點(diǎn)重新購建價 值減

15、去建筑物折舊估算出的估價對象的客觀合理價值的方法。（二）土地使用權(quán)收益還原法是將預(yù)計的待估土地未來正常年純收益 （地租） ，以一定的土地還原利率將 其統(tǒng)一還原為評估時點(diǎn)后累加，以此估算待估土地的客觀合理價格的方法。十、估價結(jié)果我公司根據(jù)估價目的，遵循估價原則，采用科學(xué)合理的估價方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價經(jīng)驗(yàn)與對市場價值影響因素進(jìn)行的分析，確定估價 對象于價值時點(diǎn)2018年6月20日的價格如下：估價結(jié)果匯總表位置權(quán)利人估價對象權(quán)證編號用途面積（就）估價結(jié)果（元）獻(xiàn)縣撤退路 南、北排河 西獻(xiàn)縣祥榮城鄉(xiāng)公交客運(yùn)有限公司房屋建筑物無1950.582129662構(gòu)筑物12175

16、25小計1950.583347187土地使用權(quán)滄獻(xiàn)縣國用（2015）第 00002號商業(yè)10416.007155792合計10502979十一、估價報告使用提示（一）估價對象建筑物無產(chǎn)權(quán)證，本次評估所采用的建筑面積為估價人員現(xiàn)場測量 所得，并經(jīng)相關(guān)當(dāng)事方簽字認(rèn)可，最終建筑面積應(yīng)以產(chǎn)權(quán)部門辦理的產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)。（二）估價對象中土地使用權(quán)現(xiàn)已查封。（三）本次評估設(shè)定估價對象于價值時點(diǎn)無抵押、租賃、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利存在，不存在產(chǎn)權(quán)法律糾紛，評估結(jié)果為估價對象于價值時點(diǎn)完全產(chǎn)權(quán)市場價格。 上述事項(xiàng)特提請報告使用者注意。十二、估價人員姓名注冊號簽字簽名日期李慶新1319960026年 月日崔俊梅1320140001年 月日十三、估價作業(yè)日期二