購(gòu)房合同說(shuō)明

1、建議購(gòu)房者在補(bǔ)充協(xié)議中對(duì)無(wú)法取得銀行貸款的情況下，對(duì)房款支付的具體方式 或賦予購(gòu)房者解約權(quán)作出補(bǔ)充，以免因銀行貸款不能取得而給自己造成巨大的經(jīng) 濟(jì)壓力或引致不必要的糾紛。建議購(gòu)房者在補(bǔ)充協(xié)議中明確約定取得房屋產(chǎn)權(quán)證的具體時(shí)間，并規(guī)定相應(yīng)的違 約責(zé)任，以督促開(kāi)發(fā)商加快辦理，降低風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)房者如未能將廣告宣傳或樓書(shū)中的注明事項(xiàng)添加到補(bǔ)充協(xié)議中，使之成為合同 的一部分，在購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)不符之處時(shí)，該等注明事項(xiàng)將不會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商形成法律上 的約束力購(gòu)房者簽訂合同時(shí)，一定要耐心看完全文，遇到空白處應(yīng)填上自己應(yīng)有權(quán)益的內(nèi) 容。如無(wú)需填寫(xiě)時(shí)，也應(yīng)劃上橫線，防止對(duì)方在空白處私自填上對(duì)其有利的內(nèi)容 合同中所指的不可抗力事件

2、是指：火災(zāi)、地震、水災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)等人力不能抗拒的事 件。此類(lèi)事件的發(fā)生，須有市政府主管部門(mén)出具的證明文件，并且與預(yù)售商品樓 宇的延遲交付之間，存在直接和必然的因果關(guān)系。補(bǔ)充協(xié)議是對(duì)合同的補(bǔ)充和修訂。所以按照合同法的規(guī)定，當(dāng)補(bǔ)充協(xié)議的條 款與合同正文有抵觸時(shí)，以補(bǔ)充協(xié)議中約定的條款為準(zhǔn)發(fā)展商交付房屋的日期一定要寫(xiě)明確，應(yīng)明確到某年某月某日交屋，而不應(yīng)用模 棱兩可的措詞來(lái)表達(dá)，因?yàn)檫@里涉及到逾期交房的違約問(wèn)題。對(duì)于購(gòu)置房屋的面積要明確銷(xiāo)售面積（含分?jǐn)偟墓妹娣e）是多少。如面積誤差 率超過(guò)約定范圍，客戶(hù)有權(quán)要求退房或追繳利息損失。目前，有些城市如上海， 甚至規(guī)定發(fā)展商實(shí)測(cè)面積大于客戶(hù)購(gòu)置面積時(shí)客戶(hù)將不必

3、追補(bǔ)面積款，而實(shí)測(cè)面 積小于購(gòu)置面積，發(fā)展商還要退款 所以， 在合約上應(yīng)注明氣源通氣的準(zhǔn)確時(shí)間或注明如入住率不夠不能按時(shí)通氣時(shí) 發(fā)展商采取的應(yīng)急辦法。應(yīng)在合同中明確提出產(chǎn)權(quán)證發(fā)放到手中的準(zhǔn)確時(shí)間。目前由于各方面的因素，產(chǎn) 權(quán)證發(fā)放比較慢，但也應(yīng)限定適合的日期，發(fā)展商不能無(wú)限制地拖發(fā)產(chǎn)權(quán)證。購(gòu)房者在接收房子入住前應(yīng)請(qǐng)開(kāi)發(fā)商出示三個(gè)證明：1、經(jīng)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī) 構(gòu)核驗(yàn)合格的建筑工程合格證書(shū)。2、具備廣州市新建住宅交付使用許可證。3、開(kāi)發(fā)商已辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，并取得新建商品房的房地產(chǎn)權(quán)證。最好做到三證齊全，否則以后的事夜長(zhǎng)夢(mèng)多，極有可能留下后遺癥。當(dāng)然，購(gòu)房者在 簽訂預(yù)售合同時(shí)應(yīng)當(dāng)注明上述三

4、個(gè)內(nèi)容，并寫(xiě)明一旦違約之后的賠償責(zé)任。第一招：文本合同中的空白部分應(yīng)是開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人雙方真實(shí)意思的表示，需要 雙方共同協(xié)商簽定，因此，你完全有理由拒絕發(fā)展商的“越俎代庖”； 第二招：在簽約過(guò)程中，有些項(xiàng)目由于銷(xiāo)售火爆或開(kāi)發(fā)商對(duì)后期開(kāi)發(fā)沒(méi)有信心， 拒不讓購(gòu)房人簽補(bǔ)充協(xié)議，對(duì)此，購(gòu)房人應(yīng)有清醒認(rèn)識(shí)：簽署補(bǔ)充協(xié)議是開(kāi)發(fā)商 和購(gòu)房人雙方的權(quán)利；另外，凡是不讓簽補(bǔ)充協(xié)議的大多是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商無(wú)法或沒(méi) 有足夠信心兌現(xiàn)承諾，對(duì)此，購(gòu)房人應(yīng)事先明悉，不該事后抱怨； 第三招：將售樓廣告中或銷(xiāo)售過(guò)程中開(kāi)發(fā)商口頭承諾的內(nèi)容 （當(dāng)然最好能有規(guī)劃文 件的復(fù)印件 ）簽進(jìn)合同， 如開(kāi)發(fā)商不配合， 也一定要盡量爭(zhēng)取將你在意的幾點(diǎn)

5、事項(xiàng)， 如“涉外租賃權(quán)”、“產(chǎn)權(quán)證辦理”、“學(xué)校建成日期”、“樓下的綠地”、“車(chē) 位”等特別給予書(shū)面約定；第四招：為避免公攤面積增大、戶(hù)內(nèi)面積減小，而面積增加值又在誤差范圍 內(nèi)的情況發(fā)生，對(duì)于面積差異的處理宜選用合同文本第二項(xiàng)，雙方最好就此協(xié)商 好解決辦法，如“公攤面積超過(guò)多大比例開(kāi)發(fā)商不得再要求購(gòu)房人付款”，“戶(hù) 內(nèi)面積縮小多少比例開(kāi)發(fā)商要給予補(bǔ)償，如何補(bǔ)償”等；第五招：詳細(xì)約定交房條件，如提供竣工驗(yàn)收備案表、小區(qū)道路暢通、社區(qū) 環(huán)境良好、水電開(kāi)通等等；第六招：開(kāi)發(fā)商約定的違約賠償標(biāo)準(zhǔn)一般較低，多為銀行存款利率，建議購(gòu) 房人要求改為“按個(gè)人住房商業(yè)貸款利率”，以示公平；第七招：將“不可抗力約

6、定”條款中“包括但不限于”的“但不限于”刪去, 并最好約定“當(dāng)確因市政原因延誤交房時(shí)，應(yīng)提交有關(guān)部門(mén)的證明文件”；第八招：開(kāi)發(fā)商是無(wú)權(quán)就物業(yè)管理作出承諾的，所以，在合同中約定物業(yè)管 理費(fèi)的意義并不大重要的是，要在簽定購(gòu)房合同的同時(shí)要求開(kāi)發(fā)商出示經(jīng)小區(qū)辦 備案的物業(yè)管理公約；第九招：先別急著簽合同，把開(kāi)發(fā)商提供的合同復(fù)印件拿回家仔細(xì)研究，如有 條件最好聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人士幫忙，至少自己要按條款逐一試算、試想一一當(dāng)每一項(xiàng)條 款開(kāi)發(fā)商執(zhí)行不利時(shí)，合同中是否已約定處理辦法，約定的內(nèi)容、賠償是否讓你 滿(mǎn)意，而千萬(wàn)不能只約定“不能怎樣”、“應(yīng)該怎樣”，卻沒(méi)有約定處理及賠償 細(xì)則。有時(shí)“先小人后君子”是非常必要的一

7、一這招是絕招 一、關(guān)于基本情況條款，需要注意以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：1、證照齊全、主體統(tǒng)一。2、證照與買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的統(tǒng)一。3、其他情況如建筑物名稱(chēng)一般應(yīng)是經(jīng)過(guò)上海市地名委員會(huì)許可的名稱(chēng)。二、關(guān)于面積條款，一般應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：1、房屋坐落要按由房屋所在地派出所出具的編制門(mén)牌號(hào)批復(fù)填寫(xiě)，另外，如所處 幢、層、室也要詳細(xì)準(zhǔn)確填寫(xiě)。2、除購(gòu)買(mǎi)房屋的總建筑面積外，套內(nèi)建筑面積和公用建筑面積也必須填寫(xiě)，建筑 面積要精確到小數(shù)點(diǎn)后兩位。3、在規(guī)定暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積差異處理時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)堅(jiān)持按合同文本中約定方式填寫(xiě)，如可以填寫(xiě)雙方可接受的誤差范圍。4、有時(shí)，開(kāi)發(fā)商為吸引購(gòu)房者而夸大得房率，為避免這種情況發(fā)生，購(gòu)房者有

8、、 還應(yīng)對(duì)套內(nèi)建筑面積的差異處理做出約定，防止出現(xiàn)總建筑面積差異與合同約定 相符，但套內(nèi)實(shí)測(cè)建筑面積大大低于暫測(cè)面積的情況。三、關(guān)于價(jià)格條款，總價(jià)款的具體內(nèi)涵主要包括：1、合同文本中已確定，乙方購(gòu)買(mǎi)該房屋的總價(jià)款是指該房屋所有權(quán)和該房屋占有 范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的總價(jià)格。2 、購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商應(yīng)明確，購(gòu)房者除總房?jī)r(jià)款外，不再另外支付該房屋設(shè)備、設(shè)施和公用設(shè)備、設(shè)施費(fèi)用?；蛘邔?duì)電話、電視 線路費(fèi)、電子防盜門(mén)費(fèi)用、電表、煤氣表、水表費(fèi)用、小區(qū)智能化管理系統(tǒng)費(fèi)用、 停車(chē)庫(kù)等公用設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用等等作出明確規(guī)定，以免購(gòu)房者在入住時(shí)被強(qiáng)迫肴 繳納各種名目的費(fèi)用。四、關(guān)于付款方式條款 合同文本第六條規(guī)定了購(gòu)房者

9、的付款方式。通常付款方式有一次性付款、按時(shí)間 分期付款、按建設(shè)工程進(jìn)度分期付款、抵押貸款等幾種方式。五、關(guān)于設(shè)計(jì)變更條款，購(gòu)房者應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：1. 購(gòu)房者為保護(hù)自己的權(quán)益， 一定要堅(jiān)持填寫(xiě)些條， 即開(kāi)發(fā)商不得擅自變更該房屋 的建筑設(shè)計(jì)。2. 如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有得到購(gòu)房者的同意改變了所購(gòu)房屋的建筑設(shè)計(jì)，也未簽訂合同變更協(xié)議，購(gòu)房者有權(quán)退房。3. 開(kāi)發(fā)商一般會(huì)對(duì)這一條款中的房屋建筑設(shè)計(jì)概念作有利于己方的解釋?zhuān)ǔ?huì)以預(yù)售合同附件中“房屋平面圖和 （或）建筑結(jié)構(gòu)裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的設(shè)計(jì)方案” 作為標(biāo)準(zhǔn)。六、關(guān)于房屋交付條款，購(gòu)房者應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：1. 合同文本中的第一個(gè)條件是“經(jīng)本市建設(shè)工程質(zhì)

10、量監(jiān)督機(jī)構(gòu)核驗(yàn)合格”，一般購(gòu)房者在接收時(shí)應(yīng)驗(yàn)看交付房屋的建設(shè)工程質(zhì)量核驗(yàn)證明書(shū)。2. 第二個(gè)條件是“辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證”，3. 房屋交付時(shí)間。房屋交付時(shí)間應(yīng)明確，要具體到日。4. 在確定給予開(kāi)發(fā)商延期交房的免責(zé)權(quán)時(shí)要非常慎重， 不能同意開(kāi)發(fā)商任意擴(kuò)大免 責(zé)范圍。如以下免責(zé)條款就不能接受：（ 1 ）非開(kāi)發(fā)商所能控制的原因，如市政配套不能及時(shí)提供； （2）該房屋建設(shè)工地鄰近的工程建設(shè)使房屋的建造施工不得不 停止；（ 3 ）在建造該房屋時(shí)，非開(kāi)發(fā)商所能控制的原因?qū)е挛茨芑蛭茨芗皶r(shí)采購(gòu)到合同規(guī)定的建材設(shè)備等。七、關(guān)于不可抗力條款一般合同中所說(shuō)的“不可抗力”是指當(dāng)事人雙方在

11、訂立合同時(shí)不能預(yù)見(jiàn)、對(duì)其發(fā)生和后果不能避免并不能克服的客觀事件。不可抗力發(fā)生后，受影響一方應(yīng)采取措施減少損失；如未采取措施或采取措施不當(dāng)，致使損失擴(kuò)大的，則擴(kuò)大部分不屬于免責(zé)范圍。這里一定要注意開(kāi)發(fā)商不能控制的事項(xiàng)并不都是不可抗力。八、關(guān)于違約條款，實(shí)際簽訂時(shí)購(gòu)房者應(yīng)注意：1. 購(gòu)房者對(duì)第七條第 2 項(xiàng)中的“實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失”應(yīng)加以明確，如用“可購(gòu)見(jiàn)的經(jīng)濟(jì)損失”，或要求開(kāi)發(fā)商盡合理的、謹(jǐn)慎的義務(wù)以減少損失；因開(kāi)發(fā)商原因使損失擴(kuò)大的，擴(kuò)大部分損失不在賠償之列。作出這些限定可防止開(kāi)發(fā)商到時(shí)漫天要價(jià)。2. 為了避免非購(gòu)房者過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致的逾期付款， 購(gòu)房者還可在合同中說(shuō)明， “如因甲方或甲方委托的收款人（銀行

12、）的過(guò)錯(cuò)，或乙方不能控制的原因（如不可抗力）導(dǎo)致乙方逾期付款或不能付款的，乙方不承擔(dān)違約責(zé)任。”3. 第十一條規(guī)定了如果開(kāi)發(fā)商未按合同約定期限內(nèi)將該房屋交付給購(gòu)房者，購(gòu)房者有權(quán)按已支付的房?jī)r(jià)款向開(kāi)發(fā)商追索逾期利息，并由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。4. 購(gòu)房者在第十一條中還可以約定開(kāi)發(fā)商逾期交付房屋對(duì)自己造成哪些損失，如被迫在外租房、多次搬遷的費(fèi)用等，由此確定開(kāi)發(fā)商應(yīng)賠償?shù)臄?shù)額。九、關(guān)于權(quán)益轉(zhuǎn)讓條款1. 第十九條的約定明確了購(gòu)房者準(zhǔn)備在期房階段轉(zhuǎn)讓合同項(xiàng)下的權(quán)益。2. 第二十一條約定“乙方在取得房地產(chǎn)權(quán)證后，可依法轉(zhuǎn)讓、抵押、出租。如發(fā)生 上述事實(shí)，本合同及其附件中的一切約定對(duì)乙方之受讓人或繼承人或其他

13、權(quán)利人 具有同等效力。乙方之受讓人、繼承人或其他權(quán)利人均應(yīng)無(wú)條件接受本合同及其 附件所有的各項(xiàng)規(guī)定、條文及管理規(guī)定的約束?！?. 第二十二條主要是約定購(gòu)房者轉(zhuǎn)讓、 抵押、出租房屋的善后義務(wù)， 不需要也不應(yīng) 改動(dòng)。十、關(guān)于爭(zhēng)議解決條款 發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，雙方應(yīng)盡量協(xié)商解決。如果協(xié)商不能解決的，可以選擇申請(qǐng)仲裁或 提起訴訟。申請(qǐng)仲裁和提起訴訟利弊不一，購(gòu)房者應(yīng)慎重選擇。1. 申請(qǐng)仲裁要依糾紛的情形而定， 通常應(yīng)根據(jù)申請(qǐng)解決的問(wèn)題不同， 仲裁的管轄機(jī) 關(guān)也不同，在預(yù)售商品房合同中可填寫(xiě)上海市或國(guó)家、其他地方仲裁委員會(huì)。2. 當(dāng)協(xié)商調(diào)解失敗，購(gòu)房當(dāng)事人又沒(méi)有選擇仲裁，或者仲裁裁決被撤銷(xiāo)的情況下， 符合起訴條

14、件的，可以依法提起訴訟。有時(shí)可以是行政訴訟。提起訴訟時(shí)，首先 要注意訴訟時(shí)效。其次，要收集進(jìn)行訴訟的相關(guān)證據(jù)，必要時(shí)向人民法院申請(qǐng)證 據(jù)保全。再次，最好聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的律師代理，非專(zhuān)業(yè)人士在訴訟中容易忽略重要的 細(xì)節(jié)。十一、關(guān)于補(bǔ)充條款 在補(bǔ)充條款中通常約定的內(nèi)容有：1. 付款方式。如定金條款、公積金貸款、按揭貸款等。2. 藍(lán)印戶(hù)口的約定。 如購(gòu)房者需申辦藍(lán)印戶(hù)口， 則需要開(kāi)發(fā)商承諾， 購(gòu)買(mǎi)該房屋可 以按政策規(guī)定申辦藍(lán)印戶(hù)口；否則購(gòu)房者有權(quán)退房，要求賠償全部損失。3. 雙方約定的其他事項(xiàng)。如開(kāi)發(fā)商在廣告中的各種承諾。4. 通知的方式和地址。如快遞、掛號(hào)是投遞生效還是送到生效。十二、關(guān)于附件條款合同文

15、本中的附件主要有房屋平面圖、建筑結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、相關(guān)情況、房屋使用公約或有關(guān)承諾書(shū)。這些附件與正文具有同等的法律效力，主要是對(duì)不便在合同正文說(shuō)明的部分在此詳細(xì)說(shuō)明，簽約時(shí)應(yīng)對(duì)之細(xì)致、準(zhǔn)確地填寫(xiě)。1. 在房屋平面圖上應(yīng)用紅線把所購(gòu)單元（套）勾出，標(biāo)出室（座）號(hào)。2. 在關(guān)于建筑結(jié)構(gòu)、 裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)附件中， 購(gòu)房者應(yīng)核對(duì)其中的內(nèi)容與開(kāi)發(fā)商的 承諾是否一致。3. 在相關(guān)情況附件中，主要是說(shuō)明轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、相鄰關(guān)系的基本情況。違約金是指一方當(dāng)事人由于過(guò)錯(cuò)不履行或不完全履行合同，應(yīng)當(dāng)依照合同的約定或由法律的規(guī)定，支付給另一方一定數(shù)量的貨幣；賠償金則是指合同當(dāng)事人一 方違反合同約定，而給對(duì)方造

16、成損失的，應(yīng)給予一定數(shù)量貨幣進(jìn)行賠償 開(kāi)發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。2、一證兩書(shū)：商品房預(yù)售 / 銷(xiāo)售許可證、商品住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅 使用說(shuō)明書(shū)一、所購(gòu)房屋的建筑面積、套內(nèi)建筑面積、土地分?jǐn)偯娣e、套內(nèi)房屋的層高、房 屋分隔、朝向、房屋所在整幢房屋的有關(guān)情況、整個(gè)小區(qū)的布局和配套設(shè)施、車(chē) 位數(shù)量以及車(chē)位租售情況。二、所購(gòu)房屋實(shí)測(cè)面積的測(cè)繪單位和測(cè)繪方法。三、購(gòu)房時(shí)房屋的建設(shè)進(jìn)度和資金的落實(shí)情況。四、購(gòu)房人有權(quán)知道預(yù)付樓款是否確實(shí)被用于所購(gòu)房屋的建設(shè)。五、房產(chǎn)公司對(duì)房屋的建筑設(shè)計(jì)變更，應(yīng)事先征得購(gòu)房人的承認(rèn)或確認(rèn)，否則購(gòu) 房者有權(quán)退房。六、購(gòu)房人有權(quán)知道所購(gòu)房屋質(zhì)量驗(yàn)收具體由誰(shuí)負(fù)責(zé)，

17、并在此前 提下明確驗(yàn)收人的責(zé)任和驗(yàn)收不當(dāng)所承擔(dān)的法律后果等。七、設(shè)定房屋及各部位維修的最低保修年限及責(zé)任人。八、房產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)告知購(gòu)房人，房屋交付的標(biāo)志是權(quán)利交付而不僅僅是實(shí)物交付。 購(gòu)房人有權(quán)知道房產(chǎn)公司辦出大、小產(chǎn)證的進(jìn)程和期限，并據(jù)此設(shè)定雙方的權(quán)利 義務(wù)以及房產(chǎn)公司不能按時(shí)辦妥房屋產(chǎn)權(quán)證應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的相應(yīng)法律責(zé)任第一，在合約書(shū)中，應(yīng)注明與發(fā)展商談定的付款方式與價(jià)位，是按揭付款還是工 程期分期付款。如是分期付款，每期款的繳款時(shí)間應(yīng)注明。第二，發(fā)展商交付房屋的日期一定要寫(xiě)明確，應(yīng)明確到某年某月某日交屋，而不 應(yīng)用模棱兩可的措詞來(lái)表達(dá)，因?yàn)檫@里涉及到逾期交房的違約問(wèn)題。第三，對(duì)于購(gòu)置房屋的面積要明確

18、銷(xiāo)售面積（含分?jǐn)偟墓妹娣e）是多少。如面 積誤差率超過(guò)約定范圍，客戶(hù)有權(quán)要求退房或追繳利息損失。目前，有些城市如 上海，甚至規(guī)定發(fā)展商實(shí)測(cè)面積大于客戶(hù)購(gòu)置面積時(shí)客戶(hù)將不必追補(bǔ)面積款，而實(shí)測(cè)面積小于購(gòu)置面積，發(fā)展商還要退款。第四，應(yīng)提出天然氣或煤氣的準(zhǔn)確通氣時(shí)間。因煤氣公司有規(guī)定，必須等到樓宅 入住率達(dá) 70 時(shí)才通氣源。因此，雖然煤氣管道已通，但客戶(hù)尚有可能用不上煤 氣，給生活帶來(lái)諸多不便。所以，在合約上應(yīng)注明氣源通氣的準(zhǔn)確時(shí)間或注明如 入住率不夠不能按時(shí)通氣時(shí)發(fā)展商采取的應(yīng)急辦法。第五，應(yīng)在合同中明確提出產(chǎn)權(quán)證發(fā)放到手中的準(zhǔn)確時(shí)間。目前由于各方面的因 素，產(chǎn)權(quán)證發(fā)放比較慢，但也應(yīng)限定適合的日

19、期，發(fā)展商不能無(wú)限制地拖發(fā)產(chǎn)權(quán) 證。第六，發(fā)展商在與客戶(hù)簽約時(shí)，除簽署正式合同外，為了更清晰地闡述協(xié)議內(nèi)容， 往往還會(huì)讓客戶(hù)再簽署一份補(bǔ)充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成 不能按期交房的免賠責(zé)任，以及面積丈量誤差率差異過(guò)大在哪些情況下能免賠。 一般情況下，發(fā)展商簽此合同，主要是為了保護(hù)自己在一些非人力能控制的情況 下造成違約規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種方式。但客戶(hù)也應(yīng)多加注意，仔細(xì)研讀補(bǔ)充條款，以 免落入某些不法發(fā)展商的文字陷阱。一般而言，簽約時(shí)最重要的就是上述幾個(gè)問(wèn) 題，但對(duì)其他條款也應(yīng)從發(fā)展商處拿復(fù)印件回家仔細(xì)研究，一定要做一個(gè)明明白 白的購(gòu)房人 妥價(jià)格后，購(gòu)房者應(yīng)簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)（附錄樣本），并交

20、付一定額度的定金，雙方在 協(xié)議中應(yīng)明確購(gòu)房者在什么情況下可終止協(xié)議、索回定金。認(rèn)購(gòu)書(shū)主要內(nèi)容包括：認(rèn)購(gòu)物業(yè)、房?jī)r(jià)（包括戶(hù)型、面積、單位價(jià)格、總價(jià)）、付款方式、認(rèn)購(gòu)條件（包 括認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)注意事項(xiàng)、定金、簽訂正式條約的時(shí)間、付款地點(diǎn)等）。2、簽完認(rèn)購(gòu)書(shū)后，售方應(yīng)給購(gòu)房者發(fā)放簽約須知，內(nèi)容包括：簽約地點(diǎn)、購(gòu)房者應(yīng)帶證件、貸款憑證說(shuō)明、繳納有關(guān)稅費(fèi)的說(shuō)明。3、完成以上環(huán)節(jié)，就該簽訂正式的購(gòu)房合同了。內(nèi)容包括：（1）售房人土地使用依據(jù)及商品房狀況，包括位置、面積、現(xiàn)房、期房、內(nèi)銷(xiāo)房、外銷(xiāo)房等；（2）房?jī)r(jià)，包括稅費(fèi)、面積差異的處理、價(jià)格與費(fèi)用調(diào)整的特殊約定等；（3）付款約定，包括優(yōu)惠條件、付款時(shí)間、付款額、

21、違約責(zé)任等；（4）交付約定，包括期限、逾期違約責(zé)任、設(shè)計(jì)變更的約定、房屋交接與違約方責(zé)任等；（5）質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，包括裝飾、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)、承諾及違約責(zé)任和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)轉(zhuǎn)的承諾、質(zhì)量爭(zhēng)議的處理等；（6）產(chǎn)權(quán)登記和物業(yè)管理的約定；（7）保修責(zé)任；（8）購(gòu)房人使用權(quán)限；（9）雙方認(rèn)定的爭(zhēng)議仲裁機(jī)構(gòu)；（ 10 ）違約賠償責(zé)任；（ 11 ）其他相關(guān)事項(xiàng)及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等。在簽訂上述各項(xiàng)條款時(shí)，購(gòu)房者尤其需要關(guān)注以下幾項(xiàng)基本問(wèn)題：1、購(gòu)房合同的各項(xiàng)內(nèi)容要盡可能全面、詳細(xì)、各項(xiàng)規(guī)定之間要避免相互沖突，尤 其是不能與國(guó)家的政策法規(guī)相沖突；文字表述要清晰、準(zhǔn)確；簽訂合同的買(mǎi)賣(mài)雙方身份、責(zé)任要明確，如合同中的甲方（賣(mài)方）不能是代理商或律師樓，而應(yīng)是項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件的投資建設(shè)單位，也不能以上級(jí)主管單位或下屬機(jī)構(gòu)的名義簽訂合同，簽字人應(yīng)是法人代表本人，或公司章程上授權(quán)