公允價(jià)值在投資性地產(chǎn)中的應(yīng)用研究

1、公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用研究姓名:趙紅燕專業(yè)：財(cái)務(wù)管理學(xué)號:101012013110班級： 2013級財(cái)務(wù)管理二班公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用研究摘要 在過去的許多年中,歷史成本以其先天可靠性占據(jù)著計(jì)量的統(tǒng)治地位，然而基于過去信息的歷史成本隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展已經(jīng)越來越不能適應(yīng)環(huán)境的要求，這個(gè)時(shí)候公允價(jià)值應(yīng)運(yùn)而生。作為一種面向未來的計(jì)量屬性，公允價(jià)值克服了歷史成本的缺陷，人們對于公允價(jià)值計(jì)量的關(guān)注和使用也逐漸增多。為了與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則趨同、提高我國會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量，我國財(cái)政部于2006年發(fā)布新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，并在一些會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中引進(jìn)了公允價(jià)值模式，其中就包括新增的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則(CAS3)。CAS

2、3允許企業(yè)在滿足一定的條件時(shí)采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。準(zhǔn)則剛出臺之時(shí)，業(yè)界普遍預(yù)測公允價(jià)值模式將得到多數(shù)上市公司的采用。然而七年過去了，根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)實(shí)際中采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)非常少。在我國房地產(chǎn)市場不斷上漲的今天，公允價(jià)值模式的應(yīng)用可以對企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果產(chǎn)生有利影響，但大部分上市公司選擇不采用公允價(jià)值模式、我國投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的研究背景及研究意義，應(yīng)用現(xiàn)狀如何、存在什么問題、如何完善我國的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值應(yīng)用，這些就是本文研究的主要問題。 本文首先對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行研究，為下文的分析打下理論基礎(chǔ);其次著重研究公允價(jià)值計(jì)量在投資性

3、房地產(chǎn)中的應(yīng)用，結(jié)合最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析我國投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式總體應(yīng)用現(xiàn)狀，并根據(jù)現(xiàn)狀指出當(dāng)前公允價(jià)值模式應(yīng)用存在的一些問題。最后根據(jù)上文提出相應(yīng)的建議。關(guān)鍵詞：公允價(jià)值 投資性房地產(chǎn) 應(yīng)用現(xiàn)狀 影響因素1.1研究背景及意義1.1.1研究背景2006年之前，我國的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中沒有專門的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則，將投資性房地產(chǎn)計(jì)入固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等科目中進(jìn)行核算，這種方式無法反映出投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，不能向投資者提供及時(shí)、相關(guān)的會(huì)計(jì)信息。2006年我國頒布新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，其中第三號是投資性房地產(chǎn)，簡稱CAS3。CAS3規(guī)定投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式有兩種選擇:成本模式和公允價(jià)值模式。1其中成本模式

4、是一般情況下的選擇，而公允價(jià)值模式則必須在滿足特定條件時(shí)方可使用。2公允價(jià)值計(jì)量模式下的資產(chǎn)價(jià)值以市場價(jià)格為基礎(chǔ)來確定，是資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，以此為基礎(chǔ)的會(huì)計(jì)信息才是可靠相關(guān)的會(huì)計(jì)信息，這也正是公允價(jià)值計(jì)量屬性產(chǎn)生的根本原因。在我國當(dāng)前的市場環(huán)境下，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值一般都高于賬面價(jià)值，如果把成本模式計(jì)量轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量，會(huì)對資產(chǎn)負(fù)債表及利潤表產(chǎn)生較大的影響。資產(chǎn)負(fù)債表中，轉(zhuǎn)換當(dāng)期的凈資產(chǎn)會(huì)大幅增加:利潤表中，由于投資性房地產(chǎn)不再計(jì)提折舊攤銷，減少了企業(yè)的成本費(fèi)用，增加了利潤。另外投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值與賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益，如果期末投資性房地產(chǎn)較上期有較大的升值，企業(yè)的利潤將會(huì)

5、隨之大幅增加。鑒于公允價(jià)值模式的明顯優(yōu)勢，在新準(zhǔn)則出臺之時(shí)，公允價(jià)值模式被預(yù)計(jì)將得到多數(shù)上市公司的應(yīng)用。但直到六年后的2012年，采用公允價(jià)值模式的企業(yè)依然只是極少數(shù)，僅占擁有投資性房地產(chǎn)上市公司總數(shù)的4%左右。1.1.2研究意義自2007年以來，我國大中城市的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)井噴式發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格一直保持穩(wěn)定上漲態(tài)勢，這也催生了一大批的炒房客，其中包括很多資金雄厚的上市公司開始涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域，也包括以溫州為首的全國各地的個(gè)人或集體炒房團(tuán)加入房地產(chǎn)大軍，他們想通過持有投資房地產(chǎn)等待資本增值，進(jìn)而賺取增值收入。經(jīng)濟(jì)環(huán)境的利好形勢促使投資性房地產(chǎn)逐步升值。在此情況下企業(yè)應(yīng)該根據(jù)所持投資性房地產(chǎn)是否滿

6、足公允價(jià)值計(jì)量條件而選擇公允價(jià)值模式計(jì)量，因?yàn)槌杀灸Ｊ綗o法體現(xiàn)投資性房地產(chǎn)當(dāng)前的市場價(jià)值，會(huì)對投資者的利益造成影響。這顯然是不正確的，滿足特定市場條件下的投資性房地產(chǎn)的市場會(huì)計(jì)信息才能使企業(yè)資產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值得到體現(xiàn)，企業(yè)的會(huì)計(jì)計(jì)量模式的改變會(huì)使公司的財(cái)務(wù)信息更加真實(shí)地體現(xiàn)在財(cái)務(wù)報(bào)告中，更有利于財(cái)務(wù)報(bào)表使用者分析數(shù)據(jù)并作出正確決策。因此，投資性房地產(chǎn)按公平值計(jì)量，公平、客觀地反映投資實(shí)體房地產(chǎn)的價(jià)值是很重要的，這樣也更加符合我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國際趨同的目標(biāo)。1.1.3研究對象投資性房地產(chǎn)是指企業(yè)為賺取租金或資本增值，或二者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)以出租建筑物、出租土地使用權(quán)作為其主要經(jīng)營形式，

7、實(shí)質(zhì)上這是一種讓渡資產(chǎn)使用權(quán)的行為。讓渡資產(chǎn)使用權(quán)而取得的使用費(fèi)收入即為房地產(chǎn)租金:另一種經(jīng)營形式是持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，持有這種資產(chǎn)是為了賺取增值收益。田于投資性房地產(chǎn)與自用房地產(chǎn)的持有目的不同，雖然兩者在買物形態(tài)相同，但在產(chǎn)生現(xiàn)金流時(shí)，投資性房地產(chǎn)具有較強(qiáng)的獨(dú)立性。相反.目用房地產(chǎn)需要與企業(yè)持有的其他資產(chǎn)相結(jié)合。而在目前的市場條件下，投資者持有房地產(chǎn)常常會(huì)獲得資本性收益，即現(xiàn)有資產(chǎn)價(jià)值常高于購入時(shí)的價(jià)格。如果繼續(xù)將投資性房地產(chǎn)按照攤余成本計(jì)量會(huì)使報(bào)表使用者無法對企業(yè)的真實(shí)價(jià)值產(chǎn)生正確的認(rèn)識。 2007年1月1日，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則開始正式施行。依照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號投資性房地產(chǎn)的規(guī)定:

8、投資性房地產(chǎn)可供選擇的后續(xù)計(jì)量模式包含兩種:成本模式及公允價(jià)值模式。一般采用成本模式，同時(shí)滿足多個(gè)條件時(shí)允許在后續(xù)計(jì)量時(shí)采用公允價(jià)值。新準(zhǔn)則開始實(shí)行之初，大多數(shù)專家認(rèn)為上市公司投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量會(huì)采用公允價(jià)值模式。但是縱觀最近幾年上幣公司年報(bào)，可以發(fā)現(xiàn)，采用投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的上幣公司屈指可數(shù)。存在即是合理，對此結(jié)果眾多學(xué)者展開了多方的討論研究，對于大多數(shù)上市公司投資性房地產(chǎn)選擇以成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量給出了理論解釋，包括以公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的操作性障礙、市場因素、政府因素、投資者因素、稅收因素等。1.2國外投資性房地產(chǎn)研究現(xiàn)狀1.2.1國外研究現(xiàn)狀 國外關(guān)于公允價(jià)值的研

9、究由來己久。自上世紀(jì)70年代美國首次提出“公允價(jià)值”的概念以來，國際會(huì)計(jì)界和美國相關(guān)機(jī)構(gòu)在此基礎(chǔ)上作了深入研究，目前許多會(huì)計(jì)科目己經(jīng)開始運(yùn)用公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量。美國FASB近年內(nèi)正式運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式對部分資產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，建立并完善了相關(guān)理論體系3。這也表明公允價(jià)值發(fā)展至今己經(jīng)不再是一種備用的計(jì)量模式，而是與成本模式共同運(yùn)用的一種正式計(jì)量方法。 進(jìn)入二十一世紀(jì)以來，IASB開始對投資性房地產(chǎn)的計(jì)量方式進(jìn)行研究并出臺了相關(guān)文件，該文件規(guī)定上市公司需要根據(jù)所處市場環(huán)境判斷其是否滿足投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的條件以及到底哪種計(jì)量模式最適合其當(dāng)前所處的環(huán)境。需要引起注意的是，公允模式下投資性房地產(chǎn)的市場

10、價(jià)值的變動(dòng)會(huì)以其他收益的形式在利潤表中進(jìn)行會(huì)計(jì)記錄，這會(huì)影響企業(yè)的利潤4。IASB在2004年對指定的國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行了大范圍的改進(jìn)和修訂，這其中有以下幾項(xiàng)內(nèi)容與我們本文的研究對象公允價(jià)值相關(guān):(1)無論是否同類資產(chǎn)交換，都要按照公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量;企業(yè)可以用估值對不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)量，前提條件是估值項(xiàng)目的公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量。(2)對于長期股權(quán)投資要采用公允價(jià)值計(jì)量模式或成本法進(jìn)行計(jì)算，不能采用權(quán)益法。(3)持有風(fēng)險(xiǎn)資本的上市公司在聯(lián)營企業(yè)中的投資需要作為交易性金融資產(chǎn)處理，對上述投資運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量，計(jì)量期間的公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入利潤表。1.2.2國內(nèi)研究現(xiàn)狀在運(yùn)用公允價(jià)值的過程，我們國家經(jīng)歷了三

11、個(gè)階段，即推廣使用階段、避免使用階段和再次重新使用階段。(1)提倡公允價(jià)值階段 我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中首次引入公允價(jià)值的概念是在二十世紀(jì)末期，當(dāng)時(shí)財(cái)政部下發(fā)的部分會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中頭一次提及公允價(jià)值概念，這些準(zhǔn)則涉及債務(wù)重組、長期股權(quán)投資和非貨幣性資產(chǎn)交易等方面。具體的運(yùn)用情況如下。在企業(yè)進(jìn)行的重組債務(wù)過程中，債務(wù)人可能以現(xiàn)金或者非現(xiàn)金方式對所欠債務(wù)進(jìn)行償還，在債務(wù)人以其所持有或控制的非現(xiàn)金資產(chǎn)進(jìn)行債務(wù)清償時(shí)，則債權(quán)人從債務(wù)人手中獲取的非現(xiàn)金資產(chǎn)要以公允價(jià)值計(jì)量模式進(jìn)行計(jì)價(jià);如果債務(wù)人允許債權(quán)人所持債權(quán)轉(zhuǎn)化為股權(quán)那么債權(quán)人用所持債權(quán)換取的債務(wù)人的股權(quán)應(yīng)當(dāng)以公允價(jià)值計(jì)量。 利用企業(yè)所持資產(chǎn)進(jìn)行投資的過程中，投資

12、數(shù)額應(yīng)當(dāng)以所投資產(chǎn)的公允價(jià)值數(shù)額確定。但是，如果投資企業(yè)投資活動(dòng)或取得股權(quán)投資的公允價(jià)值可以可靠計(jì)量那么我們也可以以其作為投資價(jià)值入賬;如果我們均能獲得二者的公允價(jià)值，一般情況下要以所投資產(chǎn)的公允價(jià)值作為入賬價(jià)值5.我們要清楚的認(rèn)識公允價(jià)值計(jì)量過程中存在的困難，不斷提高評估機(jī)構(gòu)和注冊會(huì)計(jì)師隊(duì)伍的業(yè)務(wù)能力和道德水平。我們可以從上述的分析中看到公允價(jià)值的首次運(yùn)用階段是比較符合實(shí)際情況的。這為我國將來重新運(yùn)用公允價(jià)值奠定了基礎(chǔ)，并且加快了與國際趨同的進(jìn)程。 (2)回避公允價(jià)值階段 隨著真實(shí)性和謹(jǐn)慎性原則的重要程度口益明顯，財(cái)政部在新發(fā)布的準(zhǔn)則中，明確指明暫停公允價(jià)值計(jì)量的運(yùn)用。我們在上一節(jié)中討論的準(zhǔn)

13、則大部分都是與公允價(jià)值有關(guān)的。之所以現(xiàn)在回避使用公允價(jià)值，原因大致是運(yùn)用公允價(jià)值之初我國當(dāng)時(shí)的市場條件并不滿足公允價(jià)值的運(yùn)用條件，由于市場條件不夠活躍再加上不成熟的要素條件，這使得我們很難獲取資產(chǎn)的公允價(jià)值。即便是獲取了公允價(jià)值也不一定準(zhǔn)確，獲取過程的隨意性還給一些不法企業(yè)利用公允價(jià)值調(diào)節(jié)利潤留下把柄。鑒于以上的種種不良影響因素，財(cái)政部選擇暫時(shí)回避使用公允價(jià)值，而繼續(xù)采用歷史成本進(jìn)行計(jì)量，這也是出于謹(jǐn)慎性的考慮。這一次準(zhǔn)則的出臺導(dǎo)致我們對公允價(jià)值的利用程度大大降低，為了控制某些不法企業(yè)濫用公允價(jià)值而造成企業(yè)利潤水平的大幅度失真，財(cái)政部門不得不在對待公允價(jià)值的態(tài)度上來了一次一百八十的的大轉(zhuǎn)彎，基

14、本上回避了這種計(jì)量模式的運(yùn)用。回避之初確實(shí)起到了預(yù)想的效果，控制了企業(yè)的利潤造假，得到了部分公司和機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。然而什么計(jì)劃都不是完美的。在經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程不斷提速的今天我們的決策雖然短期內(nèi)抑制了利潤的造假，但是我們在與國際準(zhǔn)則趨同的道路上漸行漸遠(yuǎn)?；乇懿皇墙鉀Q問題的根本辦法，如何結(jié)合自身的發(fā)展環(huán)境，使公允價(jià)值更好的為企業(yè)服務(wù)是我們需要思考的問題。 (3)公允價(jià)值重返市場舞臺經(jīng)歷了幾年對公允價(jià)值的回避，為了更好地適應(yīng)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則于2006年走入人們的視線，相關(guān)部門規(guī)定上市公司自2007年初起要全面實(shí)行新準(zhǔn)則。我們計(jì)劃在一定的時(shí)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)新準(zhǔn)則在所有的中型規(guī)模以上企業(yè)內(nèi)實(shí)行，這不僅會(huì)

15、促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、也會(huì)加快我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國際的趨同。新準(zhǔn)則的一大亮點(diǎn)就是即允許企業(yè)運(yùn)用歷史成本模式進(jìn)行計(jì)量，也可以在滿足一定活躍市場條件的情況下采用公允價(jià)值計(jì)量。 目前來看，2012年滬深A(yù)股共有2472家上市公司，其中護(hù)市944家，深市1528家。在這2472家上市公司中，有968家企業(yè)擁有投資性房地產(chǎn)，總價(jià)值為2461. 5億元。968家擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)中，只有43家采用公允價(jià)值模式，占比4. 44%，比例很小，但是相對于前幾年來說有所增加。表3. 1和圖3. 1是對2007至2012年各年擁有投資性房地產(chǎn)企業(yè)及使用公允價(jià)值計(jì)量模式企業(yè)的統(tǒng)計(jì)，可以清楚地看出我國上市公司總數(shù)及擁有投

16、資性房地產(chǎn)的上市公司在逐年增加，使用公允價(jià)值計(jì)量模式的企業(yè)也逐年增加，但數(shù)量依然非常少，增長速度很慢，并未出現(xiàn)業(yè)界預(yù)測的結(jié)果，這在任晶(2010) 6，吳飛飛(2011) 7，何建國、余輝、鐘輝利(2013) 8的研究中都得到了體現(xiàn)。表3.1上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用情況 單位:個(gè) 從表3. 1可知，2007年擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)有630家，占上市公司總數(shù)的40. 13%。其中對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式的上市公司有18家，占擁有投資性房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的2. 86%，占上市公司總數(shù)的1. 15%，比例非常低。2007年是投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則實(shí)施的第一年，很多企業(yè)對于公允價(jià)值模式處

17、于觀望中9。 2008年擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)數(shù)量較2007年增長了9. 52%，達(dá)到了690家，其中采用公允價(jià)值計(jì)量模式的企業(yè)增長到20家，增長比率小于投資性房地產(chǎn)企業(yè)的增長。采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)占擁有投資性房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的2. 9%，占上市公司總數(shù)的1. 23%，兩個(gè)比率較上年都有所增長。 2009年擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)增長到了772家，增長率達(dá)到11. 88%。采用公允價(jià)值計(jì)量模式的企業(yè)有25家，繼續(xù)增長。采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)占擁有投資性房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的3. 24%，占上市公司總數(shù)的1. 41%,也在繼續(xù)增長。 2010年2129家上市公司中有833

18、家擁有投資性房地產(chǎn)，占上市公司總數(shù)的39. 13%，較2009年的43. 52%有所下降。使用公允價(jià)值計(jì)量模式的上市公司增長到27家，占擁有投資性房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的3. 24%，占上市公司總數(shù)的1. 27%0 2011年擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)增長到905家，占上市公司總數(shù)2293的39. 47%，與2010年相當(dāng)。其中采用公允價(jià)值計(jì)量模式的企業(yè)數(shù)量也有所增加，為31家，占擁有投資性房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的3. 43%，占上市公司總數(shù)的1. 35%。 2012年，是實(shí)行投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的第六年，擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)數(shù)量繼續(xù)增長，為968家，其中有43家采用公允價(jià)值模式，占擁有投資性房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的4.

19、44%，占上市公司總數(shù)的1. 74%，這兩個(gè)比率都是歷年來最高值。綜合2007至2012年這六年的數(shù)據(jù)來看，盡管擁有投資性房地產(chǎn)和采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的上市公司一直在增長，但使用公允價(jià)值模式的上市公司比例依然非常低，大多數(shù)依然謹(jǐn)慎地選擇成本模式。1.2.3國內(nèi)外比較分析（1）.確認(rèn)比較資料來源：中國知網(wǎng)（2）.初始計(jì)量比較資料來源：中國知網(wǎng)（3）.后續(xù)計(jì)量比較資料來源：中國知網(wǎng)（4）.轉(zhuǎn)換比較資料來源：中國知網(wǎng)（5）.處置比較資料來源：中國知網(wǎng)2.1投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值應(yīng)用存在的問題2.1.1應(yīng)用公允價(jià)值的企業(yè)數(shù)量少 從上面的表中可以看出，雖然上市公司中擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)越來越

20、多，但使用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)非常少，絕大多數(shù)都采用成本模式。許多擁有眾多投資性房地產(chǎn)且所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場、公允價(jià)值能夠確定的企業(yè)也不采用公允價(jià)值，如上海的陸家嘴、張江高科等。一些同時(shí)在內(nèi)地和香港上市的公司必須按照兩地不同的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則來提供會(huì)計(jì)信息。香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定企業(yè)無論采用何種計(jì)量模式都必須披露公允價(jià)值相關(guān)的信息。按理說，這些A+H股上市公司是最有條件采用公允價(jià)值模式的，因?yàn)樗鼈兊耐顿Y性房地產(chǎn)的公允價(jià)值可以取得，且取得成本已經(jīng)付出，但是它們在A股依然采用成本模式。除了交通銀行、中國銀行、中信銀行外，大多數(shù)A+H上市公司還是選擇了在H股用公允價(jià)值模式而在A股用成本模式。

21、這些說明我國的一些上市公司不是沒有條件采用公允價(jià)值，而是另有考慮10。2. 1. 2公允價(jià)值的確定方法不統(tǒng)一 我國投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定了采用公允價(jià)值模式的條件，但是對于公允價(jià)值的確定方法并沒有做統(tǒng)一的規(guī)定，所以在實(shí)際應(yīng)用中，上市公司用來確定公允價(jià)值的方法也不盡相同。有的公司利用專業(yè)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的評估價(jià)格作為公允價(jià)值;有的公司采用第三方公布的調(diào)查報(bào)告為依據(jù);有的公司參考類似市場價(jià)格自行確定公允價(jià)值。雖然每一種方法都參考了市場因素，但免不了受到人為因素的影響，特別是參考類似市場價(jià)格自行確定公允價(jià)值的方法，帶有較強(qiáng)的主觀性。所謂的公允價(jià)值是不是真正的公允價(jià)值值得商榷。2. 1. 3隨意變更計(jì)量模式

22、 我國投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定企業(yè)確定了投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式后，不得隨意變更。從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式的，按照會(huì)計(jì)政策變更處理;這種轉(zhuǎn)換不具有可逆性，即不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)換為成本模式。但是在實(shí)際中，有一些企業(yè)不遵守會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，采用了公允價(jià)值計(jì)量模式后隨意變更為成本模式，如平安銀行在與深發(fā)展銀行合并后，直接將對投資性房地產(chǎn)由公允價(jià)值模式計(jì)量變更為成本模式計(jì)量。國旅聯(lián)合股份有限公司，2012年9月28日對外發(fā)布公告稱公司采用公允值計(jì)量投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策更符合公司目前的實(shí)際狀況及未來的發(fā)展戰(zhàn)略，可以更客觀公允的反映公司投資運(yùn)營的土地建筑物的市場價(jià)值，故對投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式由成本模式

23、改為公允價(jià)值模式，從2012年10月1日開始使用。2012年的年報(bào)中確已采用公允價(jià)值模式，但是2013年10月31日，該公司又發(fā)布公告稱自2012年四季度至今為止，由于公司部分投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值不能持續(xù)可靠地取得，公司一直采用成本模式計(jì)量，并未改變投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的計(jì)價(jià)模式。遵循穩(wěn)健、謹(jǐn)慎的原則，公司將投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量方法由公允價(jià)值更正為成本模式。自稱2012年四季度至今公司一直采用成本模式，但2012年年報(bào)中確已使用公允價(jià)值模式。既然部分投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值不能持續(xù)可靠地取得，就不滿足應(yīng)用公允價(jià)值模式的條件，不應(yīng)將成本模式變更為公允價(jià)值模式。而后又隨意地將投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

24、模式改回成本模式，前后期會(huì)計(jì)政策不一致，不符合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定。盡管如此，但我們并未看到相關(guān)的處罰信息。2. 1. 4信息披露不充分我國上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的信息披露現(xiàn)狀依然差強(qiáng)人意，披露信息不充分不及時(shí)依然是常態(tài)。按照準(zhǔn)則的規(guī)定，采用公允價(jià)值的必須披露公允價(jià)值的確定方法、評估報(bào)告、對企業(yè)的影響等信息。但根據(jù)對上市公司報(bào)表及相關(guān)資料的分析發(fā)現(xiàn)，一些上市公司在變更投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式時(shí)并未披露公允價(jià)值的確定方法，年報(bào)附注中也沒有公允價(jià)值確定方法的相關(guān)信息。那公允價(jià)值究竟是如何取得的，外人無從知曉，這樣的公允價(jià)值的可靠性讓人懷疑。有些即使披露了公允價(jià)值的確定方法，但并未詳細(xì)披露評估中

25、應(yīng)用到的假設(shè)、具體參數(shù)等信息，也讓人懷疑這些公允價(jià)值是否真的公允。另外，一些上市公司報(bào)表中只披露了投資性房地產(chǎn)總數(shù)，并未列明具體的項(xiàng)目，所在的位置等信息，所以投資者無法判斷這些投資性房地產(chǎn)的真實(shí)性。2.1.5監(jiān)管不嚴(yán)導(dǎo)致公允價(jià)值模式被利用 由于監(jiān)管不嚴(yán)，公允價(jià)值成為一些上市公司盈余管理的手段，被用來操縱利潤、粉飾業(yè)績。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則賦予企業(yè)自主選擇投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的權(quán)利，也就給了企業(yè)自主決定是否在報(bào)表中確認(rèn)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益的權(quán)利。當(dāng)企業(yè)有需要的時(shí)候，如主營業(yè)務(wù)預(yù)計(jì)出現(xiàn)虧損，將投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式變更為公允價(jià)值模式，這樣之前被隱藏起來的那部分增值就變成了企業(yè)當(dāng)期的凈利潤，彌補(bǔ)了主

26、營業(yè)務(wù)的虧損。有些企業(yè)是為了保殼，有些企業(yè)是為了獲得銀行貸款，有些企業(yè)是為了提高股價(jià)，不管什么目的，都是利用公允價(jià)值進(jìn)行盈余管理。這些企圖都是在合法的方式下得以實(shí)現(xiàn)，公允價(jià)值成為盈余管理的手段，相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管。2.2完善投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的建議 運(yùn)用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)可以如實(shí)反映企業(yè)持有資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的相關(guān)性。但從我國投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則實(shí)施情況來看，大多數(shù)企業(yè)對公允價(jià)值模式持謹(jǐn)慎態(tài)度，依然選擇成本模式，這是企業(yè)基于多種因素考慮的結(jié)果。這從上文對2007-2012年使用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)數(shù)量可以看出來。通過對己采用公允價(jià)值模式的上市公司報(bào)表及其

27、他相關(guān)信息的分析，筆者發(fā)現(xiàn)公允價(jià)值模式應(yīng)用中存在一些問題。為了更好的運(yùn)用公允價(jià)值，提升我國上市公司會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，加快完善會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，提出以下建議。2.2.1改變會(huì)計(jì)準(zhǔn)則導(dǎo)向，鼓勵(lì)使用公允價(jià)值 盡管我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則允許選擇公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，但準(zhǔn)則對于公允價(jià)值模式的使用規(guī)定了若干限制條件。從準(zhǔn)則導(dǎo)向來看，成本模式依然是首選，我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對于公允價(jià)值持保守態(tài)度。雖然這是結(jié)合我國具體國情制定出來的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，但種種限制的存在不利于公允價(jià)值模式的應(yīng)用和推廣。國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、香港、澳大利亞的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則都是首選公允價(jià)值模式。從計(jì)量屬性上來看，公允價(jià)值計(jì)量更符合會(huì)計(jì)質(zhì)量要求，我國應(yīng)引導(dǎo)和鼓勵(lì)企業(yè)采用

28、公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，真正實(shí)現(xiàn)與國際趨同，編制國際認(rèn)同的、高質(zhì)量的財(cái)務(wù)報(bào)告。2.2.2完善投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則及操作指南 (1)完善公允價(jià)值計(jì)量相關(guān)應(yīng)用指南 準(zhǔn)則雖然規(guī)定了公允價(jià)值的使用條件和確定方法，但相應(yīng)的操作指南依然不完善，實(shí)際對于企業(yè)的指導(dǎo)作用有限。準(zhǔn)則應(yīng)該完善公允價(jià)值應(yīng)用條件的相關(guān)規(guī)定，對于什么條件下可以采用應(yīng)用公允價(jià)值模式給予更清晰地界定。由于我國房地產(chǎn)市場交易的缺乏，很難界定活躍市場及同類或類似房地產(chǎn)。另外公允價(jià)值的確定方法也需進(jìn)一步的完善，特別是在不活躍房地產(chǎn)交易市場下公允價(jià)值如何估計(jì)。對于公允價(jià)值的估值原則、具體模型、參數(shù)的確定等建立一定的標(biāo)準(zhǔn)，提高公允價(jià)值確定

29、方法的可信度。 (2)允許從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)變?yōu)槌杀灸Ｊ?為了減少企業(yè)利用公允價(jià)值操縱利潤，我國投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則不允許企業(yè)從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式，但實(shí)際中企業(yè)可以采用曲線救國的方式，即先將公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用的房地產(chǎn)，再由自用的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)。既然企業(yè)完全可以通過資產(chǎn)的轉(zhuǎn)換實(shí)現(xiàn)計(jì)量模式的轉(zhuǎn)變，準(zhǔn)則中的規(guī)定其實(shí)沒有實(shí)際作用。當(dāng)存在確實(shí)無法取得公允價(jià)值的投資性房地產(chǎn)時(shí)還堅(jiān)持使用公允價(jià)值，扭曲了企業(yè)資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，這種情況下使用成本模式更為合理。因此建議，在有確鑿的證據(jù)表明已經(jīng)不存在房地產(chǎn)活躍交易市場的情況下，應(yīng)該允許從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)變?yōu)闅v史成本模式。2.2

30、.3積極構(gòu)建活躍的房地產(chǎn)交易市場 投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式應(yīng)用的條件之一是房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場，只有在完全競爭的市場中取得的公允價(jià)值才是可靠的。但目前我國房地產(chǎn)市場還不完善，政府要積極培育健康的房地產(chǎn)市場，利用信息技術(shù)，建立房地產(chǎn)交易系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫，利用網(wǎng)絡(luò)平臺進(jìn)行交易、監(jiān)管，可以提高效率和透明度。另外政府房地產(chǎn)管理部門應(yīng)定期公布本地區(qū)房地產(chǎn)的交易信息參數(shù)，為企業(yè)進(jìn)行公允價(jià)值評估時(shí)提供參考依據(jù)。2.2.4完善房地產(chǎn)評估制度 通過上文對企業(yè)確定公允價(jià)值方法的統(tǒng)計(jì)可以看出，多數(shù)企業(yè)采用評估價(jià)格作為確定公允價(jià)值的基礎(chǔ)，因此公允價(jià)值的完善離不開資產(chǎn)評估的發(fā)展。相關(guān)部門應(yīng)制定嚴(yán)格的資產(chǎn)評估制度，對于資產(chǎn)評估的方法等進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)定。作為獨(dú)立的第三方，提供的信息更加獨(dú)立可靠，因此應(yīng)引進(jìn)第三方房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)。但對于第三方評估機(jī)構(gòu)的設(shè)立、運(yùn)營等應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管，制定嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度，必須得到相關(guān)部門的認(rèn)證方可開