關(guān)于物業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)的思考

1、關(guān)于物業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)的思考 (1)2008-07-21 22:09:09  作者：李林根  來(lái)源：廣東地方稅務(wù)  瀏覽次數(shù)：14  文字大?。骸敬蟆俊局小俊拘　?改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制，構(gòu)建適應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求的物業(yè)稅制已迫在眉睫，是我國(guó)地方稅制、財(cái)產(chǎn)稅制改革的重要內(nèi)容。財(cái)產(chǎn)稅制改革的難點(diǎn)和重點(diǎn)之一是計(jì)稅依據(jù)的改革。從某種意義上說(shuō)計(jì)稅依據(jù)改革的成敗，決定了房地產(chǎn)稅制改革的成敗，本文主要立足于我國(guó)房地產(chǎn)稅制有關(guān)計(jì)稅依據(jù)的實(shí)際情況，提出了改革我國(guó)物業(yè)稅應(yīng)考慮的若干問(wèn)題。一、國(guó)外房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的情況和我國(guó)目前房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)

2、的現(xiàn)狀世界上幾個(gè)主要國(guó)家和地區(qū)確定房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)的基本做法見(jiàn)下表：可見(jiàn)，世界上一些主要國(guó)家和地區(qū)的基本做法是以房地產(chǎn)的評(píng)估值作為計(jì)稅依據(jù)。評(píng)估值是以一定的評(píng)估原則和評(píng)估方法求得評(píng)估價(jià)值的。從理論上講，以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為基礎(chǔ)的市場(chǎng)價(jià)值作為財(cái)產(chǎn)課稅的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)該說(shuō)是比較科學(xué)的，這也是世界上許多國(guó)家采用這種計(jì)稅方法的主要原因。主要國(guó)家（地區(qū)）物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)一覽表國(guó)家或地區(qū)0x20計(jì)稅依據(jù)美國(guó)0x20經(jīng)評(píng)估的財(cái)產(chǎn)價(jià)值日本0x20應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)評(píng)估價(jià)值加拿大0x20評(píng)估的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值新加坡0x20房屋、建筑、公寓和土地等財(cái)產(chǎn)的年值香港0x20所有房地產(chǎn)的評(píng)稅租值我國(guó)目前的房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)存在許多不足：計(jì)稅依

3、據(jù)不合理，財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度、財(cái)產(chǎn)登記制度不健全，與有關(guān)部門(mén)的協(xié)作不夠，征管漏洞較大。市場(chǎng)價(jià)值反映了土地、房產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)資源的價(jià)值，它不僅包括土地的級(jí)差收益，而且包括土地、房屋的時(shí)間價(jià)值。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，任何土地、房產(chǎn)都有一個(gè)時(shí)間價(jià)值，市場(chǎng)機(jī)制越完善，這個(gè)價(jià)值就越容易體現(xiàn)，越容易得到認(rèn)可。但是，我國(guó)目前的房地產(chǎn)稅制是以土地的面積和房產(chǎn)的原值或租金作為計(jì)稅依據(jù)的，存在著多種計(jì)稅依據(jù)，且不能反映土地的級(jí)差收益和土地、房產(chǎn)的時(shí)間價(jià)值，不能隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、房地產(chǎn)的增值而相應(yīng)增加稅收收入，也就不能很好地發(fā)揮其職能作用?，F(xiàn)行土地使用稅以土地使用面積為計(jì)稅依據(jù)，由于土地面積不能反映土地價(jià)值，因此，為調(diào)節(jié)土地的級(jí)差收益

4、，土地使用稅采用不同城市、不同地段設(shè)置不同稅率的方法，結(jié)果造成稅率檔次設(shè)置不合理，并且隨意性大，操作起來(lái)缺乏客觀標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)行的房產(chǎn)稅有著兩種計(jì)稅依據(jù)分別為房屋原值和租值，其稅率分別為1.2和12，沒(méi)有考慮各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展差別，也就使各地區(qū)不能依據(jù)本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平靈活調(diào)節(jié)使用稅率，并且在這兩種計(jì)稅方法下，稅負(fù)差異明顯，導(dǎo)致自用和出租房產(chǎn)間稅負(fù)失衡。因此房地產(chǎn)稅不能正確反映不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)有價(jià)值，不符合財(cái)產(chǎn)稅的本質(zhì)特征。另外，我國(guó)財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度、財(cái)產(chǎn)登記制度不健全，尤其是私人財(cái)產(chǎn)登記制度，還沒(méi)有明確的法律規(guī)定。房產(chǎn)、土地、戶(hù)籍等有關(guān)管理部門(mén)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的協(xié)作配合不夠，影響了稅收征管的力度，造成財(cái)產(chǎn)稅收入的流失

5、。二、以評(píng)估價(jià)值征稅為主體，建立新的物業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)在訓(xùn)劃經(jīng)濟(jì)條件下，土地使用權(quán)不能買(mǎi)賣(mài)，只能劃撥或征用，土地使用是不計(jì)價(jià)的；由于企業(yè)絕大部分都是國(guó)有企業(yè)，其財(cái)產(chǎn)屬于國(guó)有財(cái)產(chǎn)，私有財(cái)產(chǎn)極少，幾乎不存在房地產(chǎn)交易行為，沒(méi)有房地產(chǎn)市場(chǎng)，也沒(méi)有房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，因此，當(dāng)時(shí)規(guī)定依房產(chǎn)原值或租金以及土地的使用面積為計(jì)稅依據(jù)是適應(yīng)當(dāng)時(shí)情況的。進(jìn)入20世紀(jì)90年代后，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立和完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步發(fā)展起來(lái)，除國(guó)家的財(cái)產(chǎn)繼續(xù)增長(zhǎng)外，企業(yè)、個(gè)人的財(cái)產(chǎn)成倍增長(zhǎng)，房地產(chǎn)交易迅速發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)中介機(jī)構(gòu)也發(fā)展到了一定程度，這不僅為房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)改革提供了條件，而且客觀上要求進(jìn)行房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)改革使計(jì)稅依

6、據(jù)能反映征稅時(shí)財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)值。由于房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)經(jīng)常波動(dòng)，要體現(xiàn)財(cái)產(chǎn)稅的特性，物業(yè)稅就不能以不動(dòng)產(chǎn)的原始價(jià)值或面積為計(jì)稅依據(jù)，應(yīng)對(duì)納稅人的真實(shí)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行征稅，納稅人的真實(shí)財(cái)產(chǎn)會(huì)隨著房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)而變動(dòng)，所以只有科學(xué)的評(píng)估價(jià)值才能反映納稅人的實(shí)際財(cái)產(chǎn)。評(píng)估價(jià)值是以一定的評(píng)估原則和評(píng)估方法求得的評(píng)估價(jià)值。從理論上講，以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值作為其計(jì)稅依據(jù)是比較科學(xué)的。實(shí)踐中，許多國(guó)家為適應(yīng)征收財(cái)產(chǎn)稅的需要，一般每隔3-5年就對(duì)土地，房屋等重要的非金融資產(chǎn)進(jìn)行-次周期性的價(jià)值評(píng)估，并且這種評(píng)估由具備權(quán)威性和公正性的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)來(lái)開(kāi)展。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，任何土地、房產(chǎn)都有個(gè)時(shí)間價(jià)值，市場(chǎng)機(jī)制越完善，這個(gè)價(jià)值就越容易

7、體現(xiàn)，越容易得到認(rèn)可。按房地產(chǎn)評(píng)估值征稅，能比較客觀地反映房地產(chǎn)價(jià)值和納稅人的承受能力，有利于解決現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的計(jì)稅依據(jù)不合理的問(wèn)題。按評(píng)估值征稅還能比較準(zhǔn)確地反映土地的級(jí)差收益以及土地、房屋的時(shí)間價(jià)值，保護(hù)土地資源，促進(jìn)納稅人合理利用房地產(chǎn)資源，同時(shí)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易和促進(jìn)房地產(chǎn)資源的有效配置。以評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，是房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)改革的方向，必須堅(jiān)定不移，但是我國(guó)幅員遼闊，地方差異非常大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展很不平衡，有的地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，具備評(píng)估房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值的拄術(shù)條件和物質(zhì)基礎(chǔ)，而有的地區(qū)又十分落后，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還不充分，其房地產(chǎn)未形成當(dāng)?shù)氐囊粋€(gè)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未建立起來(lái)，房地產(chǎn)交易也很少

8、，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、中介機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)相關(guān)的從業(yè)人員少，短期內(nèi)要求其與沿海發(fā)達(dá)地區(qū)一樣均實(shí)施以房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值征稅是不現(xiàn)實(shí)的。因此，就目前的情況，對(duì)房地產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)的確定應(yīng)充分考慮中國(guó)國(guó)情，允許多種計(jì)稅依據(jù)在過(guò)渡期內(nèi)存在，使房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的確定與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)建立和完善、房地產(chǎn)相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員發(fā)展情況相適應(yīng)，不能為了改革而改革，也不要指望一步到位。要在以評(píng)估價(jià)值征稅為主的前提下，允許一部分尚不具備條件的地區(qū)繼續(xù)保留按時(shí)產(chǎn)原值或租金征稅，甚至允許這些地方探討征稅成本更低，效率更高，納稅人能接受的其他計(jì)稅依據(jù)。待條件成熟后逐步過(guò)渡到按評(píng)估價(jià)值征稅。已經(jīng)按評(píng)估價(jià)值征稅的地區(qū)，也要依據(jù)各地房地

9、產(chǎn)市場(chǎng)及相關(guān)的因素發(fā)展的程度，采用不同的評(píng)估方法確定評(píng)估價(jià)值。如有的地方政府官方定期公布所轄區(qū)域的上地和房屋的指導(dǎo)價(jià)格，則可以此價(jià)格為基礎(chǔ)評(píng)估征稅：有的地方房地產(chǎn)市場(chǎng)交易比較活躍，則采用市場(chǎng)比較法比較方便：有的地力整片屬于新述房尾（如高新區(qū)），成本核算資料比較齊全，則采用成本法比較可行；有的地方（如城中村）整片房屋既無(wú)房地產(chǎn)建造成本資料，又無(wú)市場(chǎng)交易資料，但租房市場(chǎng)活躍，相關(guān)信息充分，則采用租值收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值比較可行。三、實(shí)施以評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)征收物業(yè)稅，需解決好的幾個(gè)相關(guān)問(wèn)題房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的改革，是建立新的物業(yè)稅制的重點(diǎn)和難點(diǎn)。房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估能否做到科學(xué)、公正、合法，評(píng)估價(jià)值能否全

10、面、真實(shí)、準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)值，能否得到納稅人和社會(huì)各界的認(rèn)可，是關(guān)系到房地產(chǎn)按評(píng)估價(jià)值征稅成敗的問(wèn)題。要降低房地產(chǎn)按評(píng)估價(jià)值征稅的風(fēng)險(xiǎn)，必須解決好以下幾個(gè)相關(guān)問(wèn)題。1.建立嚴(yán)密的房產(chǎn)登記制度。進(jìn)步掌握應(yīng)稅房地產(chǎn)稅源數(shù)據(jù)，規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的財(cái)產(chǎn)關(guān)系，是改革和完善財(cái)產(chǎn)稅制的前提和基礎(chǔ)，也是房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的必備條件。建立房地產(chǎn)登記制度，形成健全的協(xié)稅擴(kuò)稅網(wǎng)絡(luò)是我國(guó)征收房地產(chǎn)稅必然采取的配套措施。物業(yè)稅的納稅人是房地產(chǎn)的所有人或使用人，包括單位和個(gè)人。納稅戶(hù)眾多，而且，我國(guó)產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明確。以深圳為例，深圳全市辦理過(guò)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的業(yè)主約 50萬(wàn)戶(hù)，至少有10萬(wàn)戶(hù)擁有房地產(chǎn)沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。單由

11、稅務(wù)機(jī)關(guān)直接向如此龐大的納稅戶(hù)征收物業(yè)稅，征稅成本高，征管漏洞大。建立房地產(chǎn)登記制度，形成健全的協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)是我國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅必然采取的配套措施。從我國(guó)目前的情況看，一要建立和完善房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，明確產(chǎn)權(quán)關(guān)系，對(duì)產(chǎn)權(quán)不清楚的，按照實(shí)事求是的原則解決歷史遺留問(wèn)題。二要推行房地產(chǎn)實(shí)名登記制度，建立房地產(chǎn)信息庫(kù)，信息庫(kù)應(yīng)當(dāng)包括房產(chǎn)位置、類(lèi)別、所有人、面積、結(jié)構(gòu)、樓層、購(gòu)置成本等詳細(xì)資料，這些信息庫(kù)資料既可用于征稅核查，還可作為房地產(chǎn)評(píng)估的依據(jù)和參考因素，同時(shí)加大稅法宣傳力度，提高國(guó)民自覺(jué)納稅意識(shí)。強(qiáng)化房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度。首先要清查土地，建立土地位置、權(quán)屬及面積臺(tái)帳；其次，對(duì)集資房、城中村、軍產(chǎn)房、

12、農(nóng)民房等現(xiàn)行規(guī)定不能上市交易的房產(chǎn)，也應(yīng)逐一登記，并盡快實(shí)行房屋和土地產(chǎn)權(quán)證書(shū)合一制度，避免房地產(chǎn)私下交易，打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的違法交易行為，增強(qiáng)房地產(chǎn)稅收課征的有效性和嚴(yán)肅性。2.建立和完善信息采集和共享制度。房地產(chǎn)按評(píng)估值征稅，房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)的搜集變得至關(guān)重要，直接影響到評(píng)估的準(zhǔn)確性以及納稅人的申訴比例。目前，房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)比較缺乏，尤其是一些公益、事業(yè)單位及居民用房的信息比較匱乏，且大量的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息掌握在不同的政府部門(mén)及企業(yè)手中，如：企業(yè)有竣工、空置、銷(xiāo)售價(jià)格等信息；中介機(jī)構(gòu)有部分三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓價(jià)、租金、最新的市場(chǎng)成交價(jià)等信息；租賃管理部門(mén)有房屋租賃登記信息；國(guó)土部門(mén)有房產(chǎn)登記信息；建設(shè)部

13、門(mén)有建安造價(jià)；規(guī)劃部門(mén)有土地使用年限、建筑物容積率等信息。其實(shí)，所有這些都是以房地產(chǎn)作為對(duì)象產(chǎn)生的數(shù)據(jù)信息，因此應(yīng)建立完善的房地產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)采集制度，包括市場(chǎng)數(shù)據(jù)和稅源數(shù)據(jù)；建立與統(tǒng)計(jì)部門(mén)、房土管理部門(mén)等政府部門(mén)的數(shù)據(jù)資源共享機(jī)制，獲取房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)、成本數(shù)據(jù)、收益數(shù)據(jù)等市場(chǎng)信息資料。對(duì)于信息共享機(jī)制要在法律上作出有關(guān)明確規(guī)定，以便保障能夠及時(shí)、合法地取得有關(guān)房地產(chǎn)評(píng)稅所需的信息數(shù)據(jù)。同時(shí)要強(qiáng)制中介機(jī)構(gòu)提供房地產(chǎn)交易的真實(shí)信息，否則，中介機(jī)構(gòu)對(duì)納稅人偷逃的稅收應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。在此基礎(chǔ)上，還應(yīng)建立一個(gè)統(tǒng)一的數(shù)據(jù)信息平臺(tái)，將各部門(mén)與房地產(chǎn)有關(guān)的數(shù)據(jù)信息歸集到一起，各部門(mén)可從該信息平臺(tái)各取所需，實(shí)現(xiàn)數(shù)

14、據(jù)資源共享從而充分發(fā)揮該平臺(tái)數(shù)據(jù)信息資源的作用。從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的角度看，可通過(guò)增值服務(wù)最大限度的挖掘政府建立的數(shù)據(jù)信息平臺(tái)的商業(yè)潛力，以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)手段來(lái)管理數(shù)據(jù)信息平臺(tái)的運(yùn)作。市場(chǎng)數(shù)據(jù)不完善或者不能及時(shí)更新，就不能建立有效的評(píng)估數(shù)學(xué)模型，評(píng)估結(jié)果就會(huì)過(guò)多偏離市場(chǎng)價(jià)值，不被公眾和政府接受。因此，完善的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)采集資源共享制度是房地產(chǎn)評(píng)稅工作的前提。3.建立和完善房地產(chǎn)估價(jià)制度。物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)為房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，這是房地產(chǎn)稅制適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的客觀要求。按評(píng)估價(jià)值征稅的國(guó)家無(wú)不建立完善的房地產(chǎn)評(píng)估體系。房地產(chǎn)估價(jià)歷來(lái)是一個(gè)棘手的問(wèn)題，我國(guó)的房產(chǎn)估價(jià)剛剛起步，我國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)化程度還

15、不高，房地產(chǎn)估價(jià)制度很不完善。要按財(cái)產(chǎn)的評(píng)估值征稅，就必須從以下幾方面建立和完善房地產(chǎn)評(píng)估體系：一要完善房地產(chǎn)評(píng)估法規(guī)體系，為房產(chǎn)稅的計(jì)征提供科學(xué)的依據(jù)。國(guó)家要出臺(tái)房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)的法律法規(guī)，各地要建立房地產(chǎn)評(píng)估制度和具體的操作規(guī)程。二要設(shè)置房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，配備評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員。房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估是一項(xiàng)專(zhuān)業(yè)性、技術(shù)性非常強(qiáng)的工作，要按評(píng)估價(jià)值征稅就必須建立一套適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的房產(chǎn)專(zhuān)門(mén)估價(jià)機(jī)構(gòu)和一支富有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)素質(zhì)高的專(zhuān)職估價(jià)人員，提高專(zhuān)門(mén)估價(jià)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和職業(yè)道德。香港一個(gè)僅有 7007人口的城市，管理差餉物業(yè)稅設(shè)置了專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)，有904名工作人員，其中，專(zhuān)業(yè)評(píng)估價(jià)是116人，計(jì)算機(jī)技術(shù)人員385人（

16、2005年3月的調(diào)查數(shù)據(jù)）。從我國(guó)情況看，推行按評(píng)估價(jià)值征稅，要根據(jù)我國(guó)的實(shí)際情況出發(fā)設(shè)置房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)，配備評(píng)估專(zhuān)業(yè)人才。目前，大家對(duì)如何設(shè)置評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)施房地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估，有幾種不同意見(jiàn)：一種意見(jiàn)是將評(píng)估機(jī)構(gòu)設(shè)在稅務(wù)機(jī)關(guān)，這樣有利于一體化執(zhí)法和管理；另一種意見(jiàn)是將評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員設(shè)在國(guó)土房產(chǎn)部門(mén)，這樣有利于利用國(guó)土房產(chǎn)部門(mén)的現(xiàn)有資源；還有一種意見(jiàn)是政府機(jī)構(gòu)委托社會(huì)專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)估價(jià)，稅務(wù)部門(mén)監(jiān)管和確認(rèn)。哪一種方法更適合我國(guó)情況需要繼續(xù)認(rèn)真研究，權(quán)衡利弊。三要完善房地產(chǎn)評(píng)估方法體系。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估方法的研究，逐步形成一套符合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)評(píng)價(jià)方法體系，我國(guó)應(yīng)建立和完善房地產(chǎn)評(píng)估方法體系，實(shí)

17、現(xiàn)評(píng)估價(jià)值的客觀、公正、準(zhǔn)確，盡可能做到稅負(fù)公平。特別是對(duì)市場(chǎng)化程度低的農(nóng)村及城市邊遠(yuǎn)地區(qū)房產(chǎn)的評(píng)估，要尋找合理評(píng)估方法。同時(shí)，應(yīng)盡量減輕房地產(chǎn)評(píng)估工作量，降低物業(yè)稅的征收成本。借鑒英國(guó)做法，可以每 3年評(píng)估一次，每年可以根據(jù)物價(jià)變動(dòng)指數(shù)、通貨膨脹系數(shù)等指標(biāo)作適當(dāng)?shù)男拚也槐匾粦?hù)一戶(hù)評(píng)估，可以將全市房產(chǎn)按類(lèi)型分為若干片區(qū)，將房產(chǎn)分豪宅、普通住宅、店鋪、寫(xiě)字樓、商業(yè)樓、廠區(qū)等類(lèi)別分別評(píng)估。四要建立和完善房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估信息系統(tǒng)。房地產(chǎn)數(shù)量多，如深圳房地產(chǎn)至少在300萬(wàn)套（間、宗）以上，估價(jià)指標(biāo)多，信息量大，情況復(fù)雜，房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估單靠人工是難以完成的，必須建立和完善一套科學(xué)、實(shí)用的批量評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的信息系統(tǒng)。對(duì)評(píng)估所需的原始數(shù)據(jù)要進(jìn)行核實(shí)以保證準(zhǔn)確性，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)評(píng)估過(guò)程和結(jié)果的監(jiān)督和管理。4.做好新的物業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)實(shí)施的規(guī)劃。物業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)改革不能急于求成，要作好規(guī)范，穩(wěn)步推進(jìn)。我國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持穩(wěn)定、便利、量能負(fù)擔(dān)的原則。一是進(jìn)行模擬評(píng)估征稅。考慮到物業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)特殊，各地在真正推行物業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)改革前，可依托計(jì)算機(jī)系統(tǒng)對(duì)虛