連云港市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、-0-連云港市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告時(shí)間：2014.1.22林智鵬林智鵬-1-【目錄目錄】文本文本文本一、城市概況一、城市概況二、市場(chǎng)分析二、市場(chǎng)分析三、結(jié)論和建議三、結(jié)論和建議-2-n城市區(qū)位：連云港市位于中國東部沿海城市區(qū)位：連云港市位于中國東部沿海、長(zhǎng)江三角洲地區(qū)，地處江蘇省東北部，、長(zhǎng)江三角洲地區(qū)，地處江蘇省東北部，魯中南丘陵與淮北平原的結(jié)合部。東部瀕魯中南丘陵與淮北平原的結(jié)合部。東部瀕臨黃海，與朝鮮、韓國、日本隔海相望；臨黃海，與朝鮮、韓國、日本隔海相望；西與徐州、宿遷毗鄰；南與淮安、鹽城相西與徐州、宿遷毗鄰；南與淮安、鹽城相連；北與臨沂、日照接壤。連；北與臨沂、日照接壤。n城市三產(chǎn)比：城市三產(chǎn)

2、比：三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重為13:48:39【城市基本情況城市基本情況】備注：以上數(shù)據(jù)均為2012年數(shù)據(jù)-3-連云港空間布局規(guī)劃“兩軸一心”：沿海城鎮(zhèn)發(fā)展軸和沿東隴海城鎮(zhèn)發(fā)展軸的交匯點(diǎn)即連云港中心城區(qū)。 沿海城鎮(zhèn)發(fā)展軸：依托連云港濱海港口、土地、交通、景觀等優(yōu)勢(shì)資源、以臨港產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)的市域南北向新興發(fā)展軸線。沿東隴海城鎮(zhèn)發(fā)展軸：東起連云港中心城區(qū)，西沿隴海鐵路和連徐高速公路，向新沂、徐州方向延伸的市域東西向傳統(tǒng)發(fā)展軸線。-4-連云港城市功能分區(qū)城市功能分區(qū)布局：“一心三極”新海城區(qū)濱海新城（連云城區(qū)）南翼新城贛榆新城（濱海新區(qū)）-5-濱海新城：包括濱海核心區(qū)和連云城區(qū)，為本規(guī)劃重點(diǎn)培育的區(qū)域性綜合服

3、務(wù)中心區(qū)。規(guī)劃主要承擔(dān)行政辦公、商業(yè)貿(mào)易、商務(wù)流通、文化娛樂、旅游接待等綜合服務(wù)中心職能，以及連云區(qū)的區(qū)級(jí)中心職能。同時(shí)，濱海新城也是高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的現(xiàn)代化特色濱海社區(qū)。 新海城區(qū)：主要承擔(dān)市級(jí)高等教育職能，以及行政辦公、商貿(mào)服務(wù)、文化體育、生活居住等職能，成為配套比較完善、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、歷史文化淳厚、城市尺度宜人的城區(qū)。南翼新城：依托徐圩港區(qū)重點(diǎn)打造的江蘇省乃至國際級(jí)臨港產(chǎn)業(yè)基地，主要承擔(dān)為南翼港區(qū)及臨港工業(yè)園區(qū)綜合配套服務(wù)的職能，遠(yuǎn)景進(jìn)一步拓展成為產(chǎn)業(yè)實(shí)力雄厚、配套設(shè)施完善的臨港新城。 贛榆新城：承擔(dān)都市發(fā)展區(qū)北翼的中心服務(wù)職能，重點(diǎn)發(fā)展區(qū)級(jí)行政辦公、商貿(mào)服務(wù)、文化體育、生活居住等功能，形成功

4、能齊全、環(huán)境優(yōu)美、具有較高水準(zhǔn)的復(fù)合型城區(qū)?！耙恍摹奔礊I海新城，“三極”分別為新海城區(qū)、南翼新城和贛榆新城。 -6-連云港東站 連云港東站連云港有連云港東站、連云港站、東?？h站3個(gè)客運(yùn)站。目前，緊緊依托隴海鐵路線，連云港鐵路客運(yùn)和貨運(yùn)列車可直通北京、上海、南京、杭州、成都、武漢、西安、寶雞、蘭州、烏魯木齊等大中城市，并通過京滬線、京九線、隴海線等連接中國各地。已經(jīng)開工建設(shè)的鐵路有寧淮連鐵路（南京-淮安-連云港）連鹽鐵路（沿海鐵路江蘇段連云港-鹽城-南通-上海）、青連鐵路（青島-日照-連云港）連淮揚(yáng)鎮(zhèn)鐵路（連云港-淮安-揚(yáng)州-鎮(zhèn)江）等?！窘煌ń煌ā胯F路-7-連云港白塔埠機(jī)場(chǎng) 連云港白塔埠機(jī)場(chǎng)連云

5、港白塔埠機(jī)場(chǎng)為軍民合用機(jī)場(chǎng)，占地5平方公里，位于連云港市西25公里，東?？h境內(nèi)。1984年經(jīng)中央軍委、國務(wù)院批準(zhǔn)，使用白塔埠機(jī)場(chǎng)開展航空運(yùn)輸業(yè)務(wù)。1985年3月26日開通第一條民用航線。連云港機(jī)場(chǎng)航空貨運(yùn)快遞公司承運(yùn)國內(nèi)并代辦國際航空貨運(yùn)快遞業(yè)務(wù)，旅客生活服務(wù)中心為班機(jī)提供配餐業(yè)務(wù)，售票處與國內(nèi)微機(jī)聯(lián)網(wǎng)，并在周邊地區(qū)設(shè)有機(jī)票代理、代辦網(wǎng)點(diǎn)，為各航空公司和旅客提供優(yōu)質(zhì)、高效的地面服務(wù)。連云港機(jī)場(chǎng)總體規(guī)劃于2008年10月31日通過民航華東地區(qū)管理局評(píng)審。根據(jù)規(guī)劃，連云港民航機(jī)場(chǎng)的發(fā)展定位為區(qū)域性國際大型機(jī)場(chǎng)?！窘煌ń煌ā亢娇?8-連云港是全國45個(gè)公路樞紐之一，國家42個(gè)綜合交通樞紐之一。公路對(duì)

6、外交通已全部實(shí)現(xiàn)高速化，國家重點(diǎn)建設(shè)的沈海（同三高速沈陽至?？诙危┻B霍長(zhǎng)深、三條高速公路在境內(nèi)交匯。是中國最長(zhǎng)的兩條高速公路同三高速和連霍高速的惟一交點(diǎn)。【交通交通】公路-9-港口北倚長(zhǎng)6的東西連島天然屏障，南靠巍峨的云臺(tái)山，為橫貫中國東西的鐵路大動(dòng)脈隴海、蘭新鐵路的東部終點(diǎn)港。與韓國、日本等國家主要港口相距在500海里的近洋扇面內(nèi)，現(xiàn)為江蘇最大海港、蘇北和中西部最經(jīng)濟(jì)便捷的出海口、新亞歐大陸橋東橋頭堡，以腹地內(nèi)集裝箱運(yùn)輸為主并承擔(dān)亞歐大陸間國際集裝箱水陸聯(lián)運(yùn)的重要中轉(zhuǎn)港口，集商貿(mào)、倉儲(chǔ)、保稅、信息等服務(wù)于一體的綜合性大型沿海商港【交通交通】海運(yùn)-10-【目錄目錄】文本文本文本一、城市概況一、

7、城市概況二、市場(chǎng)分析二、市場(chǎng)分析三、結(jié)論和建議三、結(jié)論和建議1 1、土地市場(chǎng)、土地市場(chǎng)2 2、住宅市場(chǎng)、住宅市場(chǎng)3 3、綜合商業(yè)市、綜合商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)4 4、專業(yè)市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)5 5、市場(chǎng)分析結(jié)、市場(chǎng)分析結(jié)論論-11- 一、土地市場(chǎng)綜述-12-【土地成交區(qū)域分析土地成交區(qū)域分析】連云港市級(jí)層面重點(diǎn)抓好三個(gè)新區(qū)開發(fā)，新海新區(qū)位列其一。2013年的新海新區(qū)土地市場(chǎng)分外活躍，出地36宗，占新浦區(qū)的75%，整個(gè)連云港的20.93%。相較于徐圩新區(qū)來說，新海新區(qū)出地主要是商業(yè)和住宅用地，沒有工業(yè)用地。單從土地用途與數(shù)量來看，新海新區(qū)將成為連云港未來生活、商業(yè)中心的說法值得信賴。-13-截止2013年12月1

8、7日，連云港累計(jì)推出土地180宗，成交172宗，成交土地面積22603269.6平方米，土地成交總金額1873473萬元。其中8宗未成交土地均是上半年推出的青口鹽場(chǎng)附近地塊?！就恋毓?yīng)結(jié)構(gòu)分析土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析】-14-【土地成交地價(jià)分析土地成交地價(jià)分析】以上述數(shù)據(jù)來源于國土局網(wǎng)站，以各類項(xiàng)成交總額/各類型成交總面積。-15- 二、住宅市場(chǎng)綜述-16-【住宅市場(chǎng)供應(yīng)分析住宅市場(chǎng)供應(yīng)分析】 連云港2013年樓市入市住宅房源面積為3742014平方米，環(huán)比上升了85.15%，超出2012年入市房源面積約172萬平方米。-17-【住宅市場(chǎng)供應(yīng)分析住宅市場(chǎng)供應(yīng)分析】 連云港房?jī)r(jià)上漲后勁和動(dòng)力在2013年

9、有所體現(xiàn)，可以看出全年供應(yīng)量比較平穩(wěn)并且總量大也遠(yuǎn)大于往年。從銷量上消耗了大量庫存房源，供應(yīng)結(jié)構(gòu)較往年發(fā)生挺大的改變。-18-【住宅市場(chǎng)價(jià)格分析住宅市場(chǎng)價(jià)格分析】 2013年上半年，連云港住宅均價(jià)一路飄紅，連續(xù)6個(gè)月環(huán)比上漲。7月連云港房?jī)r(jià)低幅度下滑，緊接著平穩(wěn)上漲，至9月份達(dá)到峰值再次下滑，總體來看，連云港住宅均價(jià)還是有所增長(zhǎng)。12月份港城住宅均價(jià)為每平方米5718元，與11月份相比，每平方米下降59元，環(huán)比下滑1.02%-19-【住宅市場(chǎng)去化分析住宅市場(chǎng)去化分析】 2013年連云港樓市對(duì)比往年可謂供求雙升，全年新推住宅房源35041套，遠(yuǎn)超2012年過萬套，而（12月31日前）2013年全

10、市的新房住宅銷量是51024套，成交面積約5414685平方米，消耗以往庫存房源1.5萬余套。平均每月去化4252套。-20-連云區(qū)及其周邊板塊當(dāng)?shù)乜蛻魹橹?中高檔客戶主要是港務(wù)區(qū)企業(yè)管理層、政府工作人員以及私營業(yè)主。 新浦板塊本地客戶占據(jù)70%80不等，主要為傳統(tǒng)老城區(qū)居民。開發(fā)區(qū)板塊市區(qū)高房?jī)r(jià)溢出人群為主，投資客較少。 新浦區(qū)的客戶目前極少去連云區(qū)購房，反之亦然。地域歸屬感特征明顯。當(dāng)?shù)乜蛻魹橹?連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)目前以本地客戶為主，外來主要客戶為產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入人口客戶認(rèn)知-21- 三、綜合商業(yè)市場(chǎng)綜述-22-步行街步行街九龍商場(chǎng)九龍商場(chǎng)中央百貨中央百貨華聯(lián)華聯(lián)匯金廣場(chǎng)匯金廣場(chǎng)蘇寧廣場(chǎng)（在建）蘇寧

11、廣場(chǎng)（在建）中心商圈中心商圈金鷹百貨金鷹百貨（在（在建）建）樂天瑪特樂天瑪特東方和盛東方和盛天然居天然居國安商貿(mào)城國安商貿(mào)城-23- 連云港九龍大世界位于連云港市區(qū)核心商圈的最繁華地段通灌北路118號(hào)，營業(yè)面積約2萬平方米（共5層），單層約4000平方米，西連聞名遐邇的隴海步行街；東連新興時(shí)尚的萬潤商業(yè)街。04年9月開業(yè)至今的連云港九龍大世界目前成為連云港地區(qū)最具活力和影響力的商業(yè)名企。商場(chǎng)定位為中高端，2010年實(shí)現(xiàn)年銷售3.04億元。連云港九龍大世界連云港九龍大世界-24-樓層布局樓層布局1F：流行館：流行館浪琴、天梭、西鐵城、周大福、金伯利、浪琴、天梭、西鐵城、周大福、金伯利、金至尊、蘭

12、蔻、歐珀萊、金至尊、蘭蔻、歐珀萊、DHC、百麗、千百度、愛、百麗、千百度、愛 步步2F：麗人館：麗人館艾格、歐時(shí)力、艾格、歐時(shí)力、POSHE、聲竹雨、伯姿丹、聲竹雨、伯姿丹頓、迪桑娜、卡蒙迪、馬斯菲爾頓、迪桑娜、卡蒙迪、馬斯菲爾3F：淑女館：淑女館玖姿、歌諦詩、瑟儷、玖姿、歌諦詩、瑟儷、 納帕佳、玫瑰傳說納帕佳、玫瑰傳說、曼婭奴、哥弟、曼婭奴、哥弟4F：紳士館：紳士館路易詩蘭、沙馳、夢(mèng)特嬌、雅戈?duì)?、九牧路易詩蘭、沙馳、夢(mèng)特嬌、雅戈?duì)枴⒕拍镣?、杰凡尼、威斯康尼王、杰凡尼、威斯康?F：生活館：生活館-25- 連云港中央國際購物中心為南京中商集團(tuán)旗下的一家分店。中央國際位于解放中路與海昌北路交匯處

13、，占據(jù)城市商圈核心位置，營業(yè)面積約2萬平方米（共四層），單層約5000平方米，于2004年5月18日開業(yè)，經(jīng)過幾次提檔升級(jí)調(diào)整，現(xiàn)定位為大眾時(shí)尚百貨商場(chǎng)，依托南京中商雄厚的資金實(shí)力、先進(jìn)的管理體系、強(qiáng)大的品牌資源及標(biāo)準(zhǔn)化的連鎖優(yōu)勢(shì)，多年來在連云港百貨業(yè)排名前列。2010年實(shí)現(xiàn)銷售1.35億元。連云港中央百貨連云港中央百貨-26-連云港文峰大世界是中國知名商業(yè)連鎖企業(yè)文峰大世界連鎖發(fā)展有限公司實(shí)施外向開拓、與連云港地區(qū)優(yōu)勢(shì)企業(yè)九龍房地產(chǎn)開發(fā)公司合作開辦的集購物、休閑、餐飲為一體的綜合性現(xiàn)代化百貨商場(chǎng)。連云港文峰大世界位于連云港市區(qū)核心商圈的最繁華地段通灌北路118號(hào)，營業(yè)面積逾3萬平方米。商場(chǎng)配

14、套設(shè)施齊全、購物環(huán)境寬敞舒適，根據(jù)發(fā)展規(guī)劃，開業(yè)后連云港文峰大世界將努力躋身于連云港地區(qū)最具活力和影響的一流商業(yè)名企之列。連云港文峰大世界連云港文峰大世界 -27- 連云港華聯(lián)商廈有限責(zé)任公司位于連云港市中心，新浦龍河廣場(chǎng)北側(cè)，為國有老字號(hào)商業(yè)企業(yè)。經(jīng)營面積約18000平方米，共4層，單層經(jīng)營面積約4500平方米，1、2兩層現(xiàn)已租給國美電器，3、4層以租賃形式經(jīng)營百貨。連云港華聯(lián)商廈連云港華聯(lián)商廈-28- 匯金商業(yè)廣場(chǎng)位于新浦區(qū)解放路傳統(tǒng)商業(yè)中心，項(xiàng)目總占地150畝，總建筑面積22萬平米，由六個(gè)交易區(qū)塊和商務(wù)酒店、寫字樓組成，擁有近萬個(gè)商位。經(jīng)營針織內(nèi)衣、服裝家紡、皮革皮具、流行飾品、創(chuàng)意家居

15、、箱包、文具批發(fā)、床上用品、副食、干果、糖果、炒貨、雜貨、出版物等20個(gè)行業(yè)千余種商品。經(jīng)營狀況一般。匯金商業(yè)廣場(chǎng)匯金商業(yè)廣場(chǎng)-29- 隴海步行街是連云港市新浦區(qū)核心商圈的中心，是一條集購物（品牌專賣店）、文化、餐飲娛樂、旅游觀光、商務(wù)辦公、展示博覽為一體的現(xiàn)代化商業(yè)步行街，全長(zhǎng)1170余米，寬30米，由現(xiàn)代建筑風(fēng)格的九龍世貿(mào)城、海濱建筑風(fēng)格的步行東街、簡(jiǎn)歐建筑風(fēng)格的步行中街、園林建筑風(fēng)格的步行西街組成。建筑面積35100平米。隴海商業(yè)步行街隴海商業(yè)步行街-30-連云港蘇寧廣場(chǎng)項(xiàng)目位于新浦區(qū)海連中路和通灌北路交匯處，是連云港商業(yè)的核心位置，由全國高端綜合地產(chǎn)領(lǐng)袖企業(yè)蘇寧置業(yè)投資開發(fā)建設(shè)。周邊交

16、通便利，龍河廣場(chǎng)、龍尾河近在咫尺，擁有絕佳景觀視野，項(xiàng)目總建筑面積約22萬平方米，高度200米。其中住宅建筑面積4.88萬平方米，商業(yè)建筑面積7.13萬平方米，酒店建筑面積3.7萬平方米。計(jì)劃總投資20億元人民幣，計(jì)劃于2014年10月全面投入使用，建成后將成為連云港市中心地區(qū)乃至蘇北沿海規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最全、檔次最高的標(biāo)志性建筑。 蘇寧廣場(chǎng)蘇寧廣場(chǎng)-31-金鷹地塊位于海昌北路以西，北鄰中央國際，占地約100畝，規(guī)劃建設(shè)50萬平方米城市綜合體。是金鷹集團(tuán)在連云港重點(diǎn)打造的一個(gè)城市綜合體，商業(yè)面積20萬方。 另據(jù)悉：金鷹天地位于市新浦新區(qū)市政府東側(cè)，花果山風(fēng)景區(qū)附近，距市級(jí)商業(yè)中心僅4公里，地理位

17、置優(yōu)越。占地面積約52萬平米，規(guī)劃總建筑面積約126萬平米，同時(shí)配建商業(yè)和酒店服務(wù)設(shè)施。 金鷹金鷹 國際國際 -32-時(shí)尚萊迪購物廣場(chǎng)（在建） 容 積 率： 2.89 綠 化 率 ：32% 開盤時(shí)間 預(yù)計(jì)2013年1月物 業(yè) 費(fèi)： 暫無資料 物業(yè)公司： 暫無資料 開 發(fā) 商 ：連云港市國大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 售樓地址 ：新浦區(qū)南極北路143號(hào) 物業(yè)地址 ：新浦新浦區(qū)南極北路99號(hào) 交通圖 房?jī)r(jià)： 待定 連云港時(shí)尚萊迪將首開連云港時(shí)尚購物之先河，是以購物、餐飲、休閑、娛樂為一體的一站式情景主題購物中心。項(xiàng)目位于連云港市新浦區(qū)南極北路99號(hào)，港城消費(fèi)最密集精華商圈隴海核心商業(yè)圈內(nèi)，總面積為1500

18、0-33-【綜合商業(yè)商圈分析綜合商業(yè)商圈分析】-34- 五、專業(yè)市場(chǎng)綜述-35-【專業(yè)市場(chǎng)分布圖專業(yè)市場(chǎng)分布圖】紅星美凱龍義烏小商品城紅太陽興隆商貿(mào)城-36-【專業(yè)市場(chǎng)整體概況專業(yè)市場(chǎng)整體概況】-37-商圈分析典型案例分析 商業(yè)市場(chǎng)小結(jié) 連云港紅星美凱龍國際家居廣場(chǎng)位于連云港市新浦區(qū)人民路66號(hào)，連云港火車站對(duì)面，是紅星集團(tuán)與深圳寶安集團(tuán)合作，為港城市民打造的第2家品牌連鎖賣場(chǎng)。一期已于今年4月10日成功開業(yè)，在開業(yè)的同時(shí)，二期也進(jìn)入了緊鑼密鼓的建設(shè)。二期于10月15日正式，開業(yè)后，連云港紅星美凱龍的總經(jīng)營面積達(dá)8萬平方米，真正成為港城規(guī)模最大、檔次最高、品種最全、品牌最優(yōu)、設(shè)施最現(xiàn)代化的主題

19、家具購物廣場(chǎng)。二樓主營矮件軟體家具，主要有愛依瑞斯、顧家工藝、麗星、芝華仕等品牌進(jìn)駐；三樓主營板式、歐式和新古典家具，主要有紅蘋果、皇朝、城市之窗、七彩人生、富得寶、迪諾雅、曲美、歐洲故事、新干線、凱利、維克諾利、我樂等家具；四樓主營辦公家具、實(shí)木家具和歐式家具，有雙葉、百強(qiáng)、和木居、華日、喜夢(mèng)寶、光明等家具品牌入駐。紅星美凱龍-38-紅太陽國際家具裝飾城 中國家居業(yè)的旗艦-紅太陽國際家具裝飾集團(tuán)，自1988年創(chuàng)建以來，經(jīng)過19年的櫛風(fēng)沐雨，發(fā)展步伐快捷穩(wěn)健，現(xiàn)已在江蘇、浙江、山東、山西、安徽等各大城市擁有數(shù)十家超大規(guī)模的現(xiàn)代化連鎖大賣場(chǎng)和28家專業(yè)生產(chǎn)廠，總經(jīng)營面積達(dá)180萬平方米，2005

20、年銷售規(guī)?？傤~突破85億元，獲得中國家具協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位的榮譽(yù)稱號(hào)。 連云港紅太陽國際家居廣場(chǎng)地處新浦繁華路段通灌路與解放路交界處，是市區(qū)黃金商業(yè)圈的中心地帶，經(jīng)營規(guī)模達(dá)5萬萬平方米，全部設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)為4層，一二樓為新一佳超市，三四樓為家居賣場(chǎng)，頂層為高級(jí)游泳休閑中心。商場(chǎng)內(nèi)設(shè)不中央空調(diào)，自動(dòng)扶梯、觀光電梯共7部，環(huán)境整潔、舒適、優(yōu)雅，代表了高檔商場(chǎng)型家具賣場(chǎng)嶄新形象，是一個(gè)現(xiàn)化代、個(gè)性化的時(shí)尚購物空間-39-義烏中國小商品城綠 化 率： 暫無資料 開盤時(shí)間 ：2011-5-28 交房時(shí)間 ：2012-6-30 物 業(yè) 費(fèi) ：2.80元/平方米月 物業(yè)公司 美屋物業(yè) 開 發(fā) 商 ：連云港市日月房地

21、產(chǎn)開發(fā)有限公司 售樓地址 ：海州區(qū)幸福路67號(hào) 物業(yè)地址 ：海州海寧路與幸福路交叉口 房?jī)r(jià) ：均價(jià)18000元/平方米 停車位:機(jī)動(dòng)車位790個(gè)，非機(jī)動(dòng)車位11850個(gè)。占地面積:100005平方米 建筑面積:150000平方米 工程進(jìn)度:一期在建(2013-11-07)-40-興隆商貿(mào)城開盤時(shí)間： 2011-11-18 交房時(shí)間 ：2012-12-30 物 業(yè) 費(fèi)： 暫無資料 物業(yè)公司 暫無資料 開 發(fā) 商： 興隆集團(tuán) 售樓地址： 瀛洲南路1號(hào) 物業(yè)地址： 海州瀛洲南路1號(hào) 交通圖 興隆國際商貿(mào)廣場(chǎng)房?jī)r(jià) 均價(jià)13000元/平方米占地面積:117101平方米 建筑面積:304300平方米 業(yè)態(tài):整體可劃