上海住宅小區(qū)開(kāi)發(fā) 投資估算

1、上海住宅小區(qū)開(kāi)發(fā) 投資估算作者：吳正訓(xùn)（上海信衡房地產(chǎn)估價(jià)有限公司） 住宅小區(qū)的開(kāi)發(fā)一般分為前期策劃、投資咨詢、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、物業(yè)管理等幾個(gè)階段。前期策劃、投資咨詢的內(nèi)容一般包括擬建樓盤價(jià)格售價(jià)，房型定位及占比方案，購(gòu)房戶購(gòu)買力分析，開(kāi)發(fā)方案的策劃，住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，建筑造型，停車方式及停車位數(shù)量，開(kāi)發(fā)成本估算及盈利性分析等。前期策劃、投資咨詢的牽涉面廣，專業(yè)性強(qiáng)，開(kāi)發(fā)商依靠自身的力量往往無(wú)力完成，而委托擁有大量信息數(shù)據(jù)的房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)完成?，F(xiàn)針對(duì)這一案例，欲對(duì)上海住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)的前期策劃、投資咨詢作粗淺的探討。 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已獲得位于上海市五級(jí)地段的一住宅建設(shè)地塊，該地塊占地面積21000

2、M2，地塊周圍教育、醫(yī)療、娛樂(lè)、購(gòu)物等配套設(shè)施齊備，高架、公交、地鐵（在建）等交通設(shè)施完備，目前，開(kāi)發(fā)商已與政府土地管理部門簽訂土地出讓協(xié)議，土地出讓協(xié)議中規(guī)定土地出讓年限為70年，用途為住宅，規(guī)劃容積率為2.5，出讓金為3675萬(wàn)元。另外開(kāi)發(fā)商已與某一拆遷單位簽訂了地塊動(dòng)拆遷協(xié)議，其地塊動(dòng)遷費(fèi)用包括支付被動(dòng)遷單位和居民直接費(fèi)用、清理場(chǎng)地費(fèi)用、動(dòng)遷工作勞務(wù)費(fèi)用等合計(jì)為200萬(wàn)元/畝，該開(kāi)發(fā)商在委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)之前，在目前只有土地出讓協(xié)議和動(dòng)拆遷協(xié)議兩份基本資料的基礎(chǔ)上，欲委托咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)前期策劃、開(kāi)發(fā)成本估算及盈利性分析。一、住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)前期策劃 1、樓盤價(jià)格定位 根據(jù)咨詢

3、人員市場(chǎng)調(diào)查，待建地塊附近已建或在建住宅樓盤的價(jià)格分布范圍從最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，購(gòu)房戶有較大的選擇空間，多數(shù)樓盤價(jià)位集中在中價(jià)范圍。具體調(diào)查結(jié)果見(jiàn)下表： 價(jià)格范圍 樓盤家數(shù) 建筑形式 39804980元/M2 2 高層 49805980元/M2 5 高層、小高層 59806980元/M2 12 小高層、中高層 69809980元/M2 1 小高層從上表可以看到，附近已建和在建競(jìng)爭(zhēng)樓盤的均價(jià)多數(shù)分布在49806980元/M2。經(jīng)過(guò)綜合分析，擬定待建住宅小區(qū)購(gòu)房戶以上海本地工薪階層中等偏上收入家庭為主，以經(jīng)濟(jì)能力較弱群體和高收入白領(lǐng)階層為輔，根據(jù)自身樓盤的特點(diǎn)，擬定樓盤

4、住宅商品房銷售均價(jià)在6180元/M2。在銷售運(yùn)作時(shí)，可根據(jù)市場(chǎng)的供求關(guān)系，在已制定的銷售價(jià)格基礎(chǔ)上，進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。2、房型定位及占比方案 近年上海住宅市場(chǎng)新開(kāi)發(fā)樓盤戶型面積偏大的情況比較普遍，根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心和上海市統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合發(fā)布的2002年上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房預(yù)售結(jié)構(gòu)分析數(shù)據(jù)，2002年房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房戶型面積70M2以下的僅占2.2%，房型面積70100M2的占16.3%，戶型面積100150M2占53.9%，戶型面積在150M2以上的占27.7%，由于戶型面積在100M2以上的占81.6%，戶型面積明顯偏大，使許多工薪階層家庭望房興嘆。實(shí)際上，目前上海住宅市場(chǎng)最為搶手的戶型是

5、中小房型，它不是指?jìng)鹘y(tǒng)意義上的50M2左右戶型，而是指二房一廳面積在85M2左右，二房二廳面積在100M2左右的戶型，這種戶型實(shí)用性強(qiáng)，總價(jià)適中，物業(yè)管理費(fèi)也不高，對(duì)工薪階層具有極大的吸引力，經(jīng)綜合分析對(duì)比，擬建住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房型、建筑面積和占比定位如下: 房型 一房一廳一衛(wèi) 二房二廳一衛(wèi) 二房二廳一衛(wèi) 三房二廳二衛(wèi) 四房二廳二衛(wèi) 建筑面積 70M2 85M2 100M2 130M2 160M2 占比 5% 35% 35% 15% 10% 銷售目標(biāo)客戶 欲與年輕人分開(kāi)居住的老年人 首次購(gòu)房的工薪階層 首次購(gòu)房的經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的工薪階層 政府及企事業(yè)單位中層以上管理干部，二代以上家庭 外企高新

6、技術(shù)企業(yè)、金融證券信息界白領(lǐng)，外地來(lái)滬經(jīng)商人員3、購(gòu)房戶購(gòu)買力分析根據(jù)上述建筑面積定位與銷售價(jià)格，主力房型二房一廳一衛(wèi)和二房二廳一衛(wèi)每套房屋銷售均價(jià)為：52.5萬(wàn)元61.8萬(wàn)元。一般情況下購(gòu)房者首付30%，即15.75萬(wàn)元18.5萬(wàn)元左右，余款向銀行按揭分20年償還，以61.8萬(wàn)元（二房二廳一衛(wèi)）房型為例，首付18.5萬(wàn)元，余款43.3萬(wàn)元分20年償還，目前商業(yè)貸款月利率為0.42%，每萬(wàn)元每月還本付息額為66.21647元，每月還款額經(jīng)計(jì)算為2867元，對(duì)于中等偏上收入家庭購(gòu)房戶應(yīng)該有還款能力。另外，如果購(gòu)房戶能夠得到部分公積金貸款，由于公積金貸款利率比商業(yè)貸款利率低，則每月還款額將有所下降

7、，購(gòu)房客戶還款能力更能得到保證。4、開(kāi)發(fā)方案策劃及參考經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的確定開(kāi)發(fā)方案: 社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，對(duì)住宅小區(qū)居住環(huán)境提出了更高的要求，促使住宅建筑形態(tài)向舒適和實(shí)用方向發(fā)展，傳統(tǒng)的多層+高層建筑模式已不能滿足土地緊張的大城市的需求，而另一種折衷方式小高層板式結(jié)構(gòu)住宅（713層），因與多層住宅相比具有節(jié)約土地資源的優(yōu)勢(shì)，與高層住宅相比具有良好的通風(fēng)、采光優(yōu)勢(shì)，成為當(dāng)前和未來(lái)最受購(gòu)房戶歡迎的建筑形態(tài)，本次開(kāi)發(fā)方案原則上選用12層小高層板式結(jié)構(gòu)。參考經(jīng)濟(jì)指標(biāo): （1）住宅幢數(shù)、建筑面積、住戶數(shù)的估算根據(jù)房型定位及占比方案，待建樓盤住宅每戶平均建筑面積： 70*5%+85*35%+10

8、0*35%+130*15%+160*10%=103.75M2 每幢住宅設(shè)5個(gè)單元，每單元為一梯二戶（每單元設(shè)1臺(tái)電梯），則每幢12層小高層住宅建筑面積為： 12層*5單元/層*2戶/單元*103.75M2=12450平方米已知基地地塊面積為21000M2，規(guī)劃容積率為2.5，則可建住宅商品房和公建配套設(shè)施建筑面積合計(jì)為： 21000*2.5=52500M2 根據(jù)住宅小區(qū)規(guī)劃指標(biāo)，一般住宅商品房占94%95%，公建配套設(shè)施占5%6%，假設(shè)住宅商品房占總數(shù)的95%，則住宅商品房可建建筑面積為： 52500M2*95%=49875M2 可建12層小高層住宅幢數(shù)為： 49875/12450=4幢住宅實(shí)

9、際可建建筑面積： 4*12450=49800M2 每戶平均建筑面積為103.75 M2，則住戶數(shù)為：49800/103.75=480戶（2）公建配套設(shè)施公建配套服務(wù)設(shè)施包括：幼兒園、托兒所，便民商店，其他配套設(shè)施，其中幼兒園、托兒所一般占40%，便民商店一般占35%，其他配套設(shè)施一般占25%。 公建配套設(shè)施可建總建筑面積：總建筑面積-住宅建筑面積=52500-49800=2700平方米幼兒園、托兒所建筑面積：2700*40%=1080M2 便民商店建筑面積：2700*35%=945M2 其他配套設(shè)施建筑面積：2700*25%=675M2 （3）室外附屬設(shè)施室外附屬設(shè)施包括獨(dú)立式地下停車庫(kù)、變電

10、所、標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)等。停車位：小區(qū)機(jī)動(dòng)車擬15%停在地面車位上，85%停在獨(dú)立式地下車庫(kù)內(nèi)?？紤]到家庭轎車今后在上海的普及趨勢(shì)，假設(shè)小區(qū)內(nèi)每3戶住戶擁有一輛家庭轎車，則需總停車位為： 480/3=160個(gè)，地面車位數(shù)：160*15%=24個(gè)；地下車位數(shù)：160*85%=136個(gè)。獨(dú)立式地下停車庫(kù)：每個(gè)車位平面尺寸為2.5M*5M，占地面積12.5M2。地下車位包括分?jǐn)傑嚨烂娣e一般為30-35M2，本次估算取上限值，則獨(dú)立式地下停車庫(kù)面積為： 136*35=4760M2 變電所: 變電所投資取決于整個(gè)小區(qū)的總用電量，整個(gè)小區(qū)總用電量估算如下：民用建筑單位面積用電量指標(biāo)摘錄如下：住宅為40W/M2，幼

11、兒園、托兒所為：30W/M2，便民商店為：60120W/M2，其他配套設(shè)施為80W/M2，車庫(kù)為2010升/M2·日；公建配套設(shè)施：610升/M2·日；綠化：1.5升2升/M2·日。排污指標(biāo)：住宅：6.79.5升/M2·日；公建配套設(shè)施：5.49升/M2·日。人工煤氣用量指標(biāo)：住宅：4.4M3/戶·日；公建配套設(shè)施：0.08M3/M2·日。電話容量指標(biāo)：住宅：100154門/萬(wàn)M2；公建配套設(shè)施：25門/萬(wàn)M2 小區(qū)日最大用水量為：10升/M2*49800M2（住宅）+10升/M2*2700M2（公建配套）+2升/M2*94

12、50M2（綠化）=544M3 小區(qū)日最高污水排放量為：9.5升/M2*49800M2(住宅)+9升/M2*2700M2(公建配套)=497M3 人工煤氣日最大用量：4.4M3/戶*480戶+2700M2*0.08M3/M2=2328M3 電話線數(shù)量：154門/萬(wàn)M2*4.98萬(wàn)M2+25門/萬(wàn)M2*0.27萬(wàn)M2=774門 7、前期策劃成果匯總?cè)缦拢航ㄔO(shè)規(guī)模：擬建4幢地下1層地上12層小高層，一梯二戶，板式結(jié)構(gòu)，每幢每層5個(gè)單元，平均每戶建筑面積：103.75平方米，層高2.9米地塊總面積：21000平方米 建筑物占地面積：6270平方米 綠化占地面積：7350平方米 網(wǎng)球場(chǎng)占地面積：669平

13、方米 地面停車位占地面積：300平方米 小區(qū)道占地面積：4281平方米 幼兒園、托兒所室外活動(dòng)場(chǎng)所占地面積：1080平方米 小區(qū)居民室外活動(dòng)場(chǎng)所占地面積：1050平方米總建筑面積：57260平方米 住宅商品房建筑面積：49800平方米 公建配套設(shè)施建筑面積：2700平方米 幼兒園、托兒所面積：1080平方米 便民商店面積：945平方米 其他配套設(shè)施面積：675平方米 獨(dú)立式地下停車庫(kù)建筑面積：4760平方米規(guī)劃容積率：2.5（不包括地下停車庫(kù)面積）建筑覆蓋率：29.9% 綠化率：35% 小區(qū)道路占有率：20.4% 其他娛樂(lè)，休閑設(shè)施占有率：14.7% 住宅小區(qū)總用電量：3105千瓦住宅小區(qū)最高

14、日用水量：544立方米住宅小區(qū)最高日污水排放量：497立方米住宅小區(qū)最高日人工煤氣用量：2328立方米住宅小區(qū)電話容量：774門總戶數(shù)： 480戶地下室 二、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本分析及估算（一）、開(kāi)發(fā)成本分析由于整個(gè)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目所需資金與住宅商品房、公建配套設(shè)施、室外附屬設(shè)施、室外工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)密切相關(guān)，故在估算之前，必須先確定住宅商品房、公建配套設(shè)施、室外附屬設(shè)施、室外工程等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。 1、住宅商品房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)下表： 結(jié)構(gòu) 剪力墻 戶型 一梯二戶 層高 2.9M 幢數(shù):12層住宅4幢 建 設(shè) 標(biāo) 準(zhǔn) 建筑層數(shù)：地下1層，地上為12層。 基礎(chǔ)：鉆孔灌注樁，箱形基礎(chǔ) 樓地面：住戶室內(nèi)細(xì)石鋼筋混凝土整體

15、面層，底層電梯大廳花崗石地坪，其余樓層電梯廳采用同質(zhì)地磚，陽(yáng)臺(tái)鑄鐵欄桿 門窗：塑鋼門窗，鋼板分戶門，地下室設(shè)五級(jí)人防門 外粉刷：無(wú)釉條形面磚，局部外墻防水涂料 內(nèi)粉刷：住戶市內(nèi)批建筑膩?zhàn)樱膊课毁N面磚 屋面：樹(shù)脂珍珠巖板保溫，雙層鋼筋混凝土防潮層，雙層APP防水卷材，鋁基反光隔熱材料 電氣：主干線電纜沿橋架敷設(shè)，普通開(kāi)關(guān)及插座，座燈頭，誘導(dǎo)燈，電話，共用天線，樓宇對(duì)講系統(tǒng)配管線 管道：鋁塑復(fù)合水管，塑料排水管，消火栓系統(tǒng) 設(shè)備：照明配電箱、動(dòng)力配電箱，柜、水泵、可視對(duì)講進(jìn)口設(shè)備，給水凈化設(shè)備，每幢樓設(shè)中外合資電梯5臺(tái)2、公建配套服務(wù)設(shè)施，室外附屬設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)下表： 項(xiàng)目 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 公建配套

16、設(shè)施 幼兒園、托兒所 混合結(jié)構(gòu)，條形基礎(chǔ)，外墻貼面磚，室內(nèi)刷涂料 便民商店 現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，條形基礎(chǔ)，外墻貼面磚，室內(nèi)刷涂料 其他配套設(shè)施 現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，條形基礎(chǔ)，外墻貼面磚，室內(nèi)刷涂料 室外附屬設(shè)施 配電房 混合結(jié)構(gòu)，條形基礎(chǔ)，外墻貼面磚，室內(nèi)刷涂料 室外網(wǎng)球場(chǎng) 場(chǎng)地鋼筋混凝土基層，聚胺脂類面層，進(jìn)口燈光和圍網(wǎng)系統(tǒng)，場(chǎng)地設(shè)備 獨(dú)立式地下停車庫(kù) 現(xiàn)澆鋼筋混凝土底板、側(cè)板、頂板，室內(nèi)鋼筋混凝土柱、梁，底板下不設(shè)樁，室內(nèi)地坪細(xì)石砼面層，頂、內(nèi)墻刷涂料3、建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算： 根據(jù)上述建筑物及構(gòu)筑物建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，住宅商品房及獨(dú)立式停車庫(kù)其建筑安裝單價(jià)構(gòu)成分析見(jiàn)下表： 項(xiàng)目 住宅商品房 （元/平方米） 獨(dú)

17、立式地下停車庫(kù) （元/平方米） 地下工程 樁基 120 0 基礎(chǔ) 100 2800 小計(jì) 220 2800 結(jié)構(gòu) 600 0 建筑 外立面、門窗 80 20 內(nèi)裝飾 50 30 雜項(xiàng) 15 20 小計(jì) 145 70 機(jī)電設(shè)備 水、煤氣 70 30 消防 40 40 電氣 100 50 弱電 40 25 地下室通風(fēng) 10 50 電梯 180 0 小計(jì) 440 195 工程開(kāi)辦費(fèi) 35 40 合計(jì) 1440 3105公建配套設(shè)施用房，室外附屬設(shè)施，室外工程建設(shè)成本分析見(jiàn)下表： 項(xiàng)目 建安單價(jià) 說(shuō)明 公建配套設(shè)施 幼兒園、托兒所 700元/M2 混合結(jié)構(gòu) 便民商店 1000元/M2 框架結(jié)構(gòu) 其他配

18、套設(shè)施 1000元/M2 框架結(jié)構(gòu) 室外附屬設(shè)施 變電所設(shè)備 變壓器 1500元/KVA 干式變壓器 配電設(shè)備 1000元/KW 備用柴油發(fā)電機(jī) 1700元/KW 進(jìn)口發(fā)電機(jī) 變電所房屋 200平方米 800元/平方米 混合結(jié)構(gòu) 網(wǎng)球場(chǎng) 鋼筋混凝土基礎(chǔ) 5萬(wàn)元/個(gè) 聚胺脂類面層 22萬(wàn)元/個(gè) 進(jìn)口燈光系統(tǒng) 13萬(wàn)元/個(gè) 場(chǎng)地設(shè)備 5萬(wàn)元/個(gè) 進(jìn)口圍網(wǎng)系統(tǒng) 9萬(wàn)元/個(gè) 室外工程 約占全部建筑物、構(gòu)筑物造價(jià)之和的11%13%（D）各項(xiàng)費(fèi)用的5%估算（9975+9866+1184+3092）*5%=24117*5%=1206萬(wàn)元 A-E小計(jì)： 25323萬(wàn)元 F、建設(shè)期貸款利息假設(shè)開(kāi)發(fā)商自有資金占建

19、設(shè)資金的30%，25%建設(shè)資金來(lái)源于樓盤的滾動(dòng)銷售，45%建設(shè)資金來(lái)源于向銀行貸款，銀行貸款13年貸款利率為5.49%，貸款資金平均占用時(shí)間為1.5年，則建設(shè)貸款利息為： 25323*45%*（1+5.49%）1.5-1=951萬(wàn)元建設(shè)開(kāi)發(fā)成本匯總表： 工程項(xiàng)目 分項(xiàng)項(xiàng)目 估算金額（萬(wàn)元） 土地費(fèi)用 土地費(fèi)用 出讓金 3675 動(dòng)拆遷費(fèi)用 6300 小計(jì) 9975 主體工程建設(shè)費(fèi) 住宅商品房 地下工程 1095.6 結(jié)構(gòu) 2988 建筑 722.1 機(jī)電設(shè)備 2191.2 開(kāi)辦費(fèi) 174.3 小計(jì) 7171 獨(dú)立式地下停車庫(kù) 地下工程 1332.8 結(jié)構(gòu) 0 建筑 33.3 機(jī)電設(shè)備 92.8

20、 開(kāi)辦費(fèi) 19 小計(jì) 1478 公建配套服務(wù)設(shè)施 幼兒園、托兒所 75.6 便民商店 94.5 其他配套設(shè)施 67.5 小計(jì) 238 變電所 變壓器 480 配電設(shè)備 320 備用柴油發(fā)電機(jī) 108.8 土建 16 小計(jì) 925 室外標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)（1座） 鋼筋混凝土基層 5 聚胺脂類面層 22 場(chǎng)地設(shè)備 5 進(jìn)口燈光系統(tǒng) 13 進(jìn)口圍網(wǎng)系統(tǒng) 9 小計(jì) 54 主體工程建設(shè)費(fèi)合計(jì) 9866 室外工程費(fèi) 1184 工程間接費(fèi)用 專業(yè)費(fèi) 592 開(kāi)發(fā)商籌建管理費(fèi) 197 住宅配套費(fèi) 1594 人防配套費(fèi) 0 市政建設(shè)配套費(fèi) 630 有關(guān)部門收取各種手續(xù)費(fèi) 79 小計(jì) 3092 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 1206 建設(shè)

21、期貸款利息 951 項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本（萬(wàn)元） 26274三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)盈利性分析 住宅建設(shè)項(xiàng)目銷售總收入（銷售稅費(fèi)取8%）： 住宅商品房：49800M2*6180元/平方米*（1-8%）=28314萬(wàn)元 獨(dú)立式地下車位：10萬(wàn)元/個(gè)*136個(gè)*（1-8%）=1251萬(wàn)元 小計(jì) 29565萬(wàn)元住宅建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本 26274萬(wàn)元開(kāi)發(fā)利潤(rùn)：29565-26274=3291萬(wàn)元利潤(rùn)率：開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/開(kāi)發(fā)成本=3291/26274*100%=12.5% 假設(shè)整個(gè)住宅小區(qū)從開(kāi)發(fā)到完成共用2年時(shí)間，開(kāi)發(fā)商自有資金為項(xiàng)目建設(shè)資金的30%，即 25323*30%=7597萬(wàn)元開(kāi)發(fā)商自有資金年利潤(rùn)率：開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/（自有資金*