社區(qū)商業(yè)定位

1、目 錄第一部分第一部分 定義與特征分析定義與特征分析第二部分第二部分 定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃第三部分第三部分 招商與銷售管理招商與銷售管理第四部分第四部分 營銷與運營管理營銷與運營管理第五部分第五部分 案例分享案例分享社區(qū)商業(yè)定義與特征分析n社區(qū)商業(yè)的定義n社區(qū)商業(yè)的特征n社區(qū)商業(yè)的角色n社區(qū)商業(yè)的問題社區(qū)商業(yè)的定義何謂社區(qū)商業(yè)? 社區(qū)是指在一定區(qū)域內(nèi)的居民具有歸屬感的相對獨立的住宅區(qū)。 社區(qū)商業(yè)則是主要為社區(qū)居民提供日常生活必需品、服務(wù)的商業(yè)及服務(wù)設(shè)施（含無店鋪的各種服務(wù)），具體指能滿足和支撐不同業(yè)態(tài)商業(yè)設(shè)施正常運營的居民住宅區(qū)商業(yè)。 它的服務(wù)人口一般在5萬人以下，服務(wù)半徑一般在2公里

2、以內(nèi)。由于這一商業(yè)的屬性決定了它的總規(guī)模一般應(yīng)控制在3萬平米以內(nèi)， 社區(qū)商業(yè)是什么？不是什么？業(yè)態(tài)社區(qū)商業(yè)是什么？不是什么？業(yè)態(tài)? ? 定義突出的是什么？定義突出的是什么？ 商圈？商圈？ 同類對應(yīng)的是城市商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心 n輻射型：511，商業(yè)體量大，對外來客流要求高，對交通、人流、商業(yè)氛圍要求較高。 n中間型：25，主要依賴于本社區(qū)居民的需求,兼顧周邊.n內(nèi)向型：2以下，基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對外性，完全依賴本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營。社區(qū)商業(yè)類型社區(qū)商業(yè)類型-按照商住比指標(biāo)分類按照商住比指標(biāo)分類 社區(qū)商業(yè)提供的

3、服務(wù)一般交通時間15分鐘內(nèi)可到。有專家把構(gòu)建社區(qū)購物網(wǎng)稱作“51015”，即居民出家門步行5分鐘可以到達(dá)便利店，步行10分鐘可到達(dá)超市和餐飲店，步行15分鐘可到達(dá)社區(qū)購物中心。社區(qū)商業(yè)類型社區(qū)商業(yè)類型-按照交通時間分類按照交通時間分類社區(qū)商業(yè)類型-按照社區(qū)規(guī)模分按照社區(qū)規(guī)模分類類小型社區(qū)：n人口規(guī)模：300-700戶（組團(tuán)，相當(dāng)于居委會管轄規(guī)模）；n人均商業(yè)面積：0.6平米/人以下；n可設(shè)定的商業(yè)層次：便利商業(yè)組合，個別交通條件特別優(yōu)良者可考慮形成商業(yè)街區(qū)；n商業(yè)交通時間：步行5分鐘內(nèi)，如形成商業(yè)街區(qū)則可考慮步行十分鐘內(nèi)；n商業(yè)功能滿足：服務(wù)為主，便利性商品和服務(wù)，便捷性餐飲。中型社區(qū)：n人口

4、規(guī)模：2000-5000戶；n人均商業(yè)面積：0.6-0.8平米/人；n可設(shè)定的商業(yè)層次：便利商業(yè)組合+商業(yè)街區(qū)或鄰里購物中心(交通條件優(yōu)良者可考慮形成商業(yè)街區(qū))；n商業(yè)交通時間：步行10分鐘以內(nèi)；n商業(yè)功能滿足：日常性服務(wù)與商品并重，便捷性餐飲并可結(jié)合部分中式正餐，可考慮建設(shè)社區(qū)商業(yè)中心。社區(qū)商業(yè)類型-按照社區(qū)規(guī)模分按照社區(qū)規(guī)模分類類大型社區(qū)：n人口規(guī)模：1-1.5萬戶（相當(dāng)于街道辦事處管轄規(guī)模）；n人均商業(yè)面積：0.8-1.2平米/人；n可設(shè)定的商業(yè)層次：便利商業(yè)組合+（商業(yè)街區(qū)）+社區(qū)商業(yè)(鄰里購物中心或社區(qū)購物中心)，交通條件優(yōu)良者可考慮形成商業(yè)街區(qū)；n商業(yè)交通時間：步行15分鐘以內(nèi)；n

5、商業(yè)功能滿足：可考慮建設(shè)全方位服務(wù)和商品的社區(qū)商業(yè)中心的設(shè)置，并考慮休閑娛樂類商業(yè)的補充，餐飲全業(yè)態(tài)引進(jìn)； 社區(qū)商業(yè)類型-按照社區(qū)規(guī)模分類按照社區(qū)規(guī)模分類社區(qū)商業(yè)的特征n顧客屬地性n業(yè)種配套性n日常便利性n服務(wù)親和性n贏利穩(wěn)定性n需求依賴性n商圈擴(kuò)展性社區(qū)商業(yè)的特性決定了它的角色目 錄第一部分第一部分 定義與特征分析定義與特征分析第二部分第二部分 定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃第三部分第三部分 招商與銷售管理招商與銷售管理第四部分第四部分 營銷與運營管理營銷與運營管理第五部分第五部分 案例分享案例分享社區(qū)商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃n社區(qū)商業(yè)市場分析n社區(qū)商業(yè)定位策劃n社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合n社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局社

6、區(qū)商業(yè)市場分析-調(diào)研模板調(diào)研模板1.項目周邊環(huán)境調(diào)研分析 1)項目1.5公里半徑周邊商家/機構(gòu)分布 2)項目周邊未來20000平米以上商業(yè)規(guī)劃/在建項目 3)項目商圈調(diào)查與分析:n分別0.5/1/1.5公里半徑居民人口數(shù)、人口結(jié)構(gòu)、家庭收入水平,n流動人口調(diào)研分析（數(shù)量、構(gòu)成、職業(yè)、年齡、收入水平、消費特點等）n項目周邊交通設(shè)施圖示及主要客流對象及走向（普通路、快速路、軌道交通、公交樞紐與線路）n項目客流監(jiān)測:平時周末,（7：0022：00）不同方向客流量及其交通工具；2.小型租戶分類入戶深訪（租戶類型、面積、營業(yè)額、經(jīng)營狀況、項目規(guī)劃概念測試等）3.消費者街頭攔訪調(diào)查（個人基本信息、消費習(xí)慣

7、與特征、項目繪畫概念測試問題等）4.特別調(diào)研項目：典型或可參考個案深度研究、特殊消費群體調(diào)研分析5.項目概念測試（設(shè)計項目定位與初步規(guī)劃，對消費者、小型商家和相關(guān)人士進(jìn)行測試）社區(qū)商業(yè)的定位策劃n市場定位n顧客定位n規(guī)模定位n主題定位社區(qū)商業(yè)市場定位市場定位是前期定位策劃的最重要定位之一，主要包括：n 功能定位：按商業(yè)輻射程度分為輻射型社區(qū)商業(yè)、中間型社區(qū)商業(yè)、內(nèi)部型社區(qū)商業(yè)；n 業(yè)態(tài)類型：日常生活消費、社區(qū)配套、餐飲、休閑、娛樂、專業(yè)市場等，但社區(qū)商業(yè)中定位為專業(yè)市場的商業(yè)較少；n 形象定位：低檔、中低檔、中檔、中高檔、高中檔、高檔；n 名稱建議（通常是綜合項目所處區(qū)域、項目自身特點、開發(fā)商

8、名稱等來確定）。 商業(yè)規(guī)模是確定社區(qū)商業(yè)類型的基本要素之一，特別是對于未確定商業(yè)面積的項目來說，規(guī)模的定位更是重中之重，適中的商業(yè)規(guī)模才能有利于項目的整體發(fā)展。商業(yè)規(guī)模的大小在一定程度上決定著社區(qū)商業(yè)的性質(zhì)，一般情況下，社區(qū)商業(yè)的規(guī)模越大，人均商業(yè)面積越高，其商業(yè)的對外經(jīng)營性質(zhì)越強，呈現(xiàn)出正相關(guān)的關(guān)系。規(guī)模定位中主要考慮的因素有：n 區(qū)域的商業(yè)市場容量n 市場整體租售狀況對項目規(guī)模的影響n 項目的商業(yè)屬性（輻射型、中間型或內(nèi)向型）n 主力店的帶動效應(yīng)（一般主力店與其輻射區(qū)域面積比為1：1.5）n 競爭性項目對項目規(guī)模的影響n 市政規(guī)劃對項目片區(qū)商業(yè)規(guī)模的影響n 項目自身條件對規(guī)模的影響等。社區(qū)

9、商業(yè)規(guī)模定位商業(yè)主題形象定位主要考慮的因素：n 住宅樓盤的整體風(fēng)格n 項目片區(qū)的整體氛圍n 主題營造的可實現(xiàn)性等社區(qū)商業(yè)主題定位社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合n 百貨、超市、餐飲、服務(wù)配套、美容、服飾精品、生活家居和休閑八大類業(yè)態(tài)構(gòu)成了社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)態(tài)。n 業(yè)態(tài)組合規(guī)劃原則：n 社區(qū)商業(yè)基本特性：超市、餐飲和服務(wù)配套是社區(qū)商業(yè)三大基本業(yè)態(tài)；n 租金收益的最大化，位置較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力較高的業(yè)態(tài)；n 是否具有招商的可執(zhí)行性，符合項目實際情況；n 能否在項目目前條件下開業(yè)經(jīng)營，培育商業(yè)氛圍；n 符合商鋪建筑設(shè)計技術(shù)指標(biāo)。社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合租戶角色定位社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合-深圳23個社區(qū) 每個社區(qū)都有自身的具

10、體情況，因此在配套商業(yè)的業(yè)態(tài)組合上也會有鮮明的個性，23個案例也不例外，如某些社區(qū)超市業(yè)態(tài)占了較大部分的經(jīng)營面積，象旭飛花園（69.3%）、港灣麗都（67.3%）、蔚藍(lán)海岸（52.6%）等；某些社區(qū)則餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營規(guī)模較大，如波托菲諾（50.5%）、東海坊（70.1%），而一些商業(yè)規(guī)模較小的社區(qū)一般以服務(wù)配套類業(yè)態(tài)為主，以滿足居民的日常購物及生活便利基本需求為目的，如招商海月花園（24.7%）、星海名城（20.6%），因服務(wù)配套類商家單體經(jīng)營面積較小，經(jīng)營面積占比達(dá)到15以上可以說是該社區(qū)商業(yè)的主力業(yè)態(tài)，發(fā)揮著主體作用。社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合-深圳23個社區(qū)來自外部資料社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合-深圳23個社區(qū)

11、來自外部資料社區(qū)商業(yè)三種類型的業(yè)態(tài)組合各有特點，區(qū)別主要體現(xiàn)在社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)業(yè)態(tài)上。社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合-深圳23個社區(qū)來自外部資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局n社區(qū)商業(yè)布局類型n各業(yè)態(tài)布局特點n人流動線的規(guī)劃n社區(qū)商鋪鋪位面積配比n社區(qū)商鋪鋪位開間/進(jìn)深比例來自外部資料 商業(yè)的布局形式是前期規(guī)劃重點問題之一。整體的布局與商業(yè)的規(guī)模、性質(zhì)有直接關(guān)系，而現(xiàn)實案例中不同業(yè)態(tài)商家的布局則體現(xiàn)了商家對于位置的偏好及商業(yè)整體規(guī)劃的合理程度。根據(jù)對深圳社區(qū)商業(yè)的研究，發(fā)現(xiàn)各社區(qū)商業(yè)的布局主要有四種類型：社區(qū)商業(yè)布局類型 根據(jù)各業(yè)態(tài)的經(jīng)營特點，對于位置的要求也不盡一致。從方便居民生活及合理分配資源的角度出發(fā)，應(yīng)該要注意的基本

12、原則有以下幾點：n 在商業(yè)布局時，可優(yōu)先考慮體現(xiàn)居民生活便利的業(yè)態(tài)，如超市、服務(wù)配套類和便利店等業(yè)態(tài)的位置，既方便社區(qū)及周邊居民的消費，又兼顧龍頭商家對其它小商家的帶動作用；n 餐飲等業(yè)態(tài)有噪音、衛(wèi)生等問題，在規(guī)劃業(yè)態(tài)時應(yīng)避免影響到社區(qū)居民的正常生活；n 對位置要求不高的業(yè)態(tài)可規(guī)劃于相對較偏的位置，如裝飾公司、美容一般是以二樓為主要承租面積，但必須預(yù)留良好的展示面。各業(yè)態(tài)布局特點綜合社區(qū)商業(yè)主要業(yè)態(tài)的布點，則主要有以下基本要求：各業(yè)態(tài)布局特點主出入口 /主干道1層/2層1,000 -5,000社區(qū)標(biāo)超社區(qū)標(biāo)超位置要求不高，可移動彈性較強1層1040其他其他不要求靠近社區(qū)主出入口，雖配套性質(zhì)明顯

13、，但單體購買頻率不高1層1020沖印店沖印店靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層1020干洗店干洗店新興社區(qū)門店數(shù)量較多，有一定過渡業(yè)態(tài)性質(zhì)，租金承受能力較高，通常位置較優(yōu)越1層30100地產(chǎn)中介地產(chǎn)中介屬于新興社區(qū)的過渡業(yè)態(tài)，位置上要求不高，樓層位于1、2層皆可1層/2層100-200生活家居生活家居一般處于社區(qū)商業(yè)街中間位置，單體購買頻率較高1層3060餅屋（蛋糕店）餅屋（蛋糕店）靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層50-200便利店便利店主力承租面積通常位于2層，具體位置上無特殊要求，但要有一個較好的展示面1層/2層500-1,000休閑類休閑類主力承租面積通常位于2層，具體位置上無特殊要求1層

14、/2層美發(fā)： 50-100 美容： 200-1,000美容美容/ /美發(fā)美發(fā)偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨主干道1層/2層快餐類： 100500；西餐咖啡： 200800 中式酒樓： 1,000 -3,000餐飲餐飲主出入口1層100-500便利超市便利超市主干道 /主出入口-1-3層6,000 15,000綜合超市綜合超市位置位置經(jīng)營樓層經(jīng)營樓層經(jīng)營面積（）經(jīng)營面積（）業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)指標(biāo)指標(biāo)主出入口 /主干道1層/2層1,000 -5,000社區(qū)標(biāo)超社區(qū)標(biāo)超位置要求不高，可移動彈性較強1層1040其他其他不要求靠近社區(qū)主出入口，雖配套性質(zhì)明顯，但單體購買頻率不高1層1020沖印店沖印店靠近主出入口，離

15、居住區(qū)域較近1層1020干洗店干洗店新興社區(qū)門店數(shù)量較多，有一定過渡業(yè)態(tài)性質(zhì)，租金承受能力較高，通常位置較優(yōu)越1層30100地產(chǎn)中介地產(chǎn)中介屬于新興社區(qū)的過渡業(yè)態(tài)，位置上要求不高，樓層位于1、2層皆可1層/2層100-200生活家居生活家居一般處于社區(qū)商業(yè)街中間位置，單體購買頻率較高1層3060餅屋（蛋糕店）餅屋（蛋糕店）靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層50-200便利店便利店主力承租面積通常位于2層，具體位置上無特殊要求，但要有一個較好的展示面1層/2層500-1,000休閑類休閑類主力承租面積通常位于2層，具體位置上無特殊要求1層/2層美發(fā)： 50-100 美容： 200-1,000美容美

16、容/ /美發(fā)美發(fā)偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨主干道1層/2層快餐類： 100500；西餐咖啡： 200800 中式酒樓： 1,000 -3,000餐飲餐飲主出入口1層100-500便利超市便利超市主干道 /主出入口-1-3層6,000 15,000綜合超市綜合超市位置位置經(jīng)營樓層經(jīng)營樓層經(jīng)營面積（）經(jīng)營面積（）業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)指標(biāo)指標(biāo) 在社區(qū)商業(yè)的人流動線中，一般存在人流的集散中心，目前主要表現(xiàn)為兩種形式：人流焦點人流焦點和人流端點人流端點。 人流焦點人流焦點一般位于社區(qū)主出入口或商業(yè)的主力店，是人流的集散地，具有唯一性，一般情況下，人流焦點人流較密集，具有凝集人流的作用。 人流端點人流端點一般位于社區(qū)

17、出入口和商業(yè)的主力店，是拉動人流的關(guān)鍵，可以并存多個，有效地提升人流流動頻率。 在深圳典型社區(qū)商業(yè)中，人流動線規(guī)劃較具有代表性的是：西海灣花園、萬科四季花城、萬科金色花園、港灣麗都、東海坊和波托菲諾。 人流動線規(guī)劃 綜合兩種類型人流動線分析，社區(qū)商業(yè)人流動線規(guī)劃應(yīng)主要注意以下幾點：1、規(guī)劃人流動線應(yīng)簡單易達(dá)，增強商業(yè)的便利性；2、人流焦點或人流端點盡量臨主要道路設(shè)置，對外展示面良好，利于導(dǎo)入外 部人流；3、人流焦點應(yīng)設(shè)置于商業(yè)的中心位置，均勻的拉動人流；人流端點的設(shè)置應(yīng)考慮能否引導(dǎo)人流經(jīng)過盡可能多的商業(yè)；4、人流動線設(shè)計以直線為主，在人流視野范圍內(nèi)的商鋪，具有較高租金價值，同時適當(dāng)勾勒弧線，體

18、現(xiàn)層次感及節(jié)奏，增加人流動線的變化；5、人流動線規(guī)劃中，可結(jié)合具體情況設(shè)置具有銜接過渡的中庭等設(shè)施，一方面使人流動線較靈活，同時也起到很好的凝聚人氣作用，提升部分商鋪商業(yè)價值。人流動線規(guī)劃 硬件規(guī)劃設(shè)計如不合理，會導(dǎo)致合適的業(yè)態(tài)無法進(jìn)駐，因此，硬件規(guī)劃是社區(qū)商業(yè)能否良好經(jīng)營的重要環(huán)節(jié)。 每種業(yè)態(tài)對于硬件技術(shù)指標(biāo)的要求都不一致，對于鋪位面積的需求也各不相同，結(jié)合社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)面積需求，將鋪位按面積區(qū)間分為“30以下、3180、81200、201500、501以上”五種面積區(qū)間。鋪位面積 從以上特點看，面積區(qū)間較大的鋪位在面積比例上占有較大的比例，符合輻射型社區(qū)商業(yè)的特點：輻射面較廣的業(yè)態(tài)如餐飲、

19、美容等的比例相對其他面積區(qū)間的社區(qū)商業(yè)較高，而這些業(yè)態(tài)的經(jīng)營面積都較大，因此，面積區(qū)間較大的鋪位比例相對應(yīng)的較高。但是，在個數(shù)比例上，“30以下”和“3180”兩種面積區(qū)間的鋪位還是占有較大的比例，雖然其所占面積比例較低，但由于單體面積偏小，在個數(shù)上有著較大的優(yōu)勢。鋪位面積來自外部資料底商設(shè)計要點n 客流量與面積大小正相關(guān)n 客流量低，價值低，內(nèi)街鋪盡量不要n 面寬進(jìn)深1：3n 面寬一般4-9米，進(jìn)深8-15米（餐飲盡可能大于12米），總面積控制在100平以下；n 餐飲一般不能做，如果做，需要在平面預(yù)留共用排煙道（結(jié)合塔樓高空排放）n 預(yù)留上下水,DN40/100n 室內(nèi)外高差100-300毫

20、米n 電量至少100W/平米n 廣告位預(yù)留n 空調(diào)機位考慮，頂或立面（2.2米)n 層高根據(jù)各地看,盡可能4.5以上,2層可低點,管道穿梁問題n 剪力墻優(yōu)化問題,可考慮部分轉(zhuǎn)換(如轉(zhuǎn)換層出現(xiàn),則與設(shè)備層合用),從經(jīng)濟(jì)性考慮,不提倡除核心筒落地外其它剪力墻全部轉(zhuǎn)換的做法,除非商鋪價值足夠n 消火栓安裝完成,但要暗裝北京某項目商業(yè)整體規(guī)劃來自外部資料目 錄第一部分第一部分 定義與特征分析定義與特征分析第二部分第二部分 定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃第三部分第三部分 招商與銷售管理招商與銷售管理第四部分第四部分 營銷與運營管理營銷與運營管理第五部分第五部分 案例分享案例分享社區(qū)商業(yè)招商與銷售管理n社區(qū)

21、商業(yè)租售定位n社區(qū)商業(yè)租售比例n社區(qū)商業(yè)租賃管理n社區(qū)商業(yè)銷售管理社區(qū)商業(yè)租售定位社區(qū)商業(yè)租售定位租售定位原則：p 市場租售態(tài)勢對項目的影響（租售市場壓力的大?。?；p 發(fā)展商的意圖： 若希望短期回籠資金，則建議盡可能的銷售； 若有條件長期經(jīng)營并希望作為自有的品牌來打造，則建議以租為主； 若希望短期回籠資金，同時兼顧品牌的打造，則通常建議只售價值較高的街鋪，而主力店及內(nèi)鋪只租。p 項目的租售前景預(yù)判。 租金定位：通常是運用市場比較法進(jìn)行定價，通過項目周邊主要項目（相近或相類似的商業(yè)項目）的市場調(diào)研，進(jìn)行綜合比較，主要比較的要素有：a、整體區(qū)位 b、商業(yè)氛圍c、人流量 d、主力店e、交通條件 f、

22、發(fā)展商實力g、規(guī)模主題 h、升值前景社區(qū)商業(yè)租售定位社區(qū)商業(yè)租售定位租價定位 收益還原法根據(jù)商業(yè)租金與投資回報率來確定售價，按照目前深圳市場租金與價格比的參考標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)前期實際租金回報率一般為6：均價租金/投資回報率；由于項目周邊商業(yè)尚處于市場培養(yǎng)期，租金價位較低，投資回報率相應(yīng)較低,均價：60元/6%12月=12000元/ 50元/6%12月=10000元/ 根據(jù)收益還原法，項目售價在1000015000元/之間。 即通過市場比較法與收益還原法得出項目的均價為：12000元/ 左右。社區(qū)商業(yè)租售定位社區(qū)商業(yè)租售定位售價定位來自外部資料n 無固定比例n 開發(fā)商戰(zhàn)略是根本依據(jù)n 底商一般是銷售n

23、 大中商業(yè)（1000平米）原則上先租后售）n 內(nèi)部商鋪原則不售社區(qū)商業(yè)租售比例總體思路：以品牌商家或大商家增強鞏固小商家及投資者信心。主力店及次主力店的主要代表：生活超市中西連鎖快餐中餐特色酒樓美容SPA、休閑足浴品牌商家品牌24小時便利店等社區(qū)商業(yè)租賃管理租賃策略社區(qū)商業(yè)租賃管理常用招商優(yōu)惠形式常用招商優(yōu)惠形式社區(qū)商業(yè)租金模式n純租金n保底+扣點租金n“保底+扣率租金”兩者取高n純扣率租金社區(qū)商業(yè)租金模式租金收取模式及計算依據(jù)影響租戶應(yīng)負(fù)多少租金因素：n經(jīng)營的商品業(yè)種n店鋪面積大小n店的面寬n店的位置n承租戶在整體策略重點角色n市場可參考類比租金社區(qū)購物中心費用收取類型n管理費（空調(diào)費有的含

24、在內(nèi)）；n宣傳推廣費（推廣基金，若包含于管理費中，則此項費用不收?。?； n收銀系統(tǒng)使用費（用于社區(qū)或鄰里購物中心,有提成形式時） n履約保證金；n租金押金；n水費、電費、燃?xì)赓M、通訊費的接駁費及押金；n施工管理費；n保險金；n刷卡手續(xù)費(用于社區(qū)或鄰里購物中心,有提成形式時） ；n合同相關(guān)律師費、稅費；n店鋪海報制作費(用于社區(qū)或鄰里購物中心,有提成形式時）；n設(shè)備使用費（大型機電設(shè)備等）。n生活百貨類n超市類n餐飲類n便利店類n服務(wù)配套及服飾精品類n美容美發(fā)類n生活家居類n休閑娛樂類社區(qū)商業(yè)租賃管理各類型商家物業(yè)條件各類型商家列表示意各類型商家列表示意來自外部資料生活百貨物業(yè)條件來自外部資料

25、大型綜合超市物業(yè)條件來自外部資料標(biāo)準(zhǔn)超市物業(yè)條件來自外部資料便利超市物業(yè)條件來自外部資料大型中式正餐物業(yè)條件來自外部資料中式快餐物業(yè)條件來自外部資料西式快餐物業(yè)條件來自外部資料西餐咖啡物業(yè)條件來自外部資料便利店物業(yè)條件來自外部資料服務(wù)配套物業(yè)條件來自外部資料美容SPA和美發(fā)兩者對經(jīng)營場所的技術(shù)指標(biāo)要求不盡相同，同時，美容業(yè)態(tài)對外服務(wù)性質(zhì)較強，對展示性要求較高，其經(jīng)營的特點也決定其對供給水、排污等技術(shù)指標(biāo)有著較細(xì)致的要求。一般情況下，美容SPA的經(jīng)營樓層多在二層，而美發(fā)大部分則在一層。美容SPA類商家物業(yè)條件要求：美容美發(fā)物業(yè)條件來自外部資料美發(fā)類商家物業(yè)條件要求：美容美發(fā)物業(yè)條件來自外部資料生

26、活家居業(yè)態(tài)由于其所銷售的部分產(chǎn)品體積較大，對于經(jīng)營面積的要求相對較大。 可以看出，生活家居對于經(jīng)營場所的硬件技術(shù)要求符合自身經(jīng)營的需要，和其他業(yè)態(tài)相比，其對大面積商鋪的需求可通過打通兩間或多間小鋪來達(dá)到，這樣在規(guī)劃設(shè)計商業(yè)建筑時可有較大的靈活性。生活家居類物業(yè)條件來自外部資料休閑類業(yè)態(tài)輻射面較廣，服務(wù)性質(zhì)較強，一般在二、三樓，對給排水、供配電、排污、停車場車位等要求較高，同時，面積的需求也相對較大。生活娛樂類物業(yè)條件來自外部資料商鋪交房條件n商鋪編號： 1-1-1 建筑面積：305m2 套內(nèi)面積：189m2 n一、.商鋪戶內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)（安裝部分）n1.電力配設(shè)： 40KW, 80A/3Pn2.給水管

27、徑：DN 40 n3.燃?xì)猓嚎紤]n4.排水管徑：DN 100 n5.排污管徑：DN 100 n6.空調(diào)電力配設(shè)：未單獨設(shè)置配 n7.廣告牌電力配設(shè)：未單獨設(shè)置配n8.廚房：有n9.排煙道內(nèi)徑：1000*850mm n10.廚房樓板外加荷載：400Kg/m2n11.商鋪層高（風(fēng)口以下）：5000mmn12.電話：五類雙絞線一根到位n13.有線電視：一個點n14寬帶網(wǎng)絡(luò)：一個點n15.消防系統(tǒng)配設(shè):消火栓等系統(tǒng)n16.門窗標(biāo)準(zhǔn)材質(zhì):鋁合金n17.新風(fēng)口配設(shè):n18.消防排煙配設(shè):無n二、商鋪交房標(biāo)準(zhǔn)（建筑部分標(biāo)準(zhǔn)）n墻體:空心磚n地面：砼結(jié)構(gòu)面n墻面:水泥砂漿抹灰n天棚：砼結(jié)構(gòu)面n三、商鋪交房標(biāo)準(zhǔn)

28、（公共部分標(biāo)準(zhǔn)）n1.公共通道的天花、地面、墻面的裝修材質(zhì)：輕鋼龍骨石膏板吊頂；?；u墻地面；火燒黑珍珠梯踏步。n2.電梯內(nèi)飾及載重量：n觀光梯內(nèi)飾：發(fā)紋不銹鋼透明玻璃，載重1000Kg。n貨梯內(nèi)飾：發(fā)紋不銹鋼，載重1000Kg。n3.公共部分消防系統(tǒng)配設(shè)：設(shè)置消火栓系統(tǒng)n4.公共部分照明配設(shè)及供水：設(shè)置到位n5.公共衛(wèi)生間內(nèi)飾：輕鋼龍骨石膏板吊頂；?；u墻地面。來自外部資料n銷售什么？n基礎(chǔ)工作n投資者儲備n宣傳造勢n租售策略社區(qū)商業(yè)銷售管理 目前商業(yè)市場有四種操作策略，根據(jù)不同的操作策略，所引進(jìn)的業(yè)態(tài)及長期經(jīng)營效果也各不相同。純純 銷銷 售售帶租約銷售帶租約銷售短期返租銷售短期返租銷售長期

29、返租銷售長期返租銷售一般為一到三年返租一般為一到三年返租一般為八到十年返租一般為八到十年返租社區(qū)商業(yè)銷售管理銷售策略 發(fā)展商可在短期內(nèi)回籠資金，降低項目整體資金壓力，無需承擔(dān)返 租補貼與相關(guān)稅費； 將商業(yè)經(jīng)營壓力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)主，由其分擔(dān)經(jīng)營壓力。 產(chǎn)權(quán)分散，主力店或品牌店難以進(jìn)駐； 無法規(guī)劃經(jīng)營業(yè)態(tài)及規(guī)范整體形象； 對于商業(yè)做旺主要靠市場自身調(diào)整，所需時間較長； 若經(jīng)營不好，對于項目整體形象有一定影響。 商業(yè)銷售競爭不激烈導(dǎo)致市場成熟度低，投資客戶缺乏了解； 純街鋪銷售； 商業(yè)體量極少或零星商業(yè)物業(yè)。銷售策略純銷售模式n通過招商保證前期商業(yè)定位與形象；n能快速回收資金，無需承擔(dān)返租補貼與相關(guān)稅

30、費；n短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。n鋪位差異性影響銷售難度的程度比較明顯；n未出租的商鋪銷售難度較大，特別是大鋪；n銷售難度較大，售價與租金之間產(chǎn)生的收益回報低難以達(dá)到投資者期望；n中、長期收益難以穩(wěn)定；n后期經(jīng)營管理難度較大，嚴(yán)重?fù)p壞商業(yè)形象與公司長期發(fā)展；n各類手續(xù)復(fù)雜，易產(chǎn)生糾紛，影響公司品牌。n商業(yè)氛圍已形成且正經(jīng)營紅火，無需擔(dān)心后續(xù)收益；n可銷售物業(yè)有大型主力店進(jìn)駐且長期經(jīng)營保證，獲取長期穩(wěn)定收益回報；n純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。銷售策略帶租約銷售模式n前期由發(fā)展商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營，能確保既定的商業(yè)定位與規(guī)劃，可以有效保證整體商業(yè)形象。n幫業(yè)主堅守前幾年守業(yè)期，既能堅定投資者信心，又能在

31、返租后卸下返租包袱；n3年返租期較適中，3年后商業(yè)有可能旺。n承擔(dān)前幾年的返租補貼；n返租結(jié)束后的統(tǒng)一經(jīng)營管理要求較高；n因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險。銷售策略短期返租(1-3年)n前期由發(fā)展商控制招商，能確保既定的商業(yè)定位；n給投資者堅定信心。n返租銷售，并適當(dāng)降低投資門檻，可以擴(kuò)大客戶層面，有利于加快項目銷售速度。n如果項目經(jīng)營管理非常成功，遠(yuǎn)期物業(yè)租金收益將有可能出承諾回報。n承擔(dān)十年的返租補貼；n如后期經(jīng)營管理沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，則承受返租年限越長，壓力越大。n因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險。銷售策略短期返租(8-10年)n 從銷售角度看，短期返租與長期返租都會使得銷售速度加快，兩者不

32、會對銷售成果產(chǎn)生非常大的區(qū)別。n 從風(fēng)險角度看，短期返租相對于長期返租，后期返租壓力小，后期風(fēng)險非常??；同時也更能趨向政府相關(guān)政策，避免政策風(fēng)險。銷售策略長期與短期返租比較銷售策略案例銷售商鋪 2001年12月，XX商鋪面向業(yè)主和社會進(jìn)行銷售和招商，一時間，響應(yīng)者眾多，其中，恰好有幾位員工親屬（而且也是業(yè)主）非常踴躍參與購買和開辦各種經(jīng)營業(yè)態(tài)，狀況大致是：A的妹妹買了商鋪開美容院，B的夫人和C的丈夫要買商鋪開酒吧，D的丈夫要開超市，E愛人的哥哥要開早點鋪。當(dāng)時，我沒有深想，因為大家都是按公司規(guī)定買的、辦的、無所謂親疏。且超市、美容、酒吧、早點鋪等業(yè)態(tài)正是公司極力想招進(jìn)來的。 但是，我突然之間產(chǎn)

33、生了一種警覺：“現(xiàn)在是不賺錢的買賣，大家不會來爭，但是，賺錢了呢？甚至你沒有賺什么錢，但社會上的人覺得這是個賺錢買賣，而只是主觀上認(rèn)為你們只是先滿足公司內(nèi)部親戚，尤其是高級職員、老職員的親戚，這種風(fēng)言風(fēng)語，對公司形象是傷害；對商譽、公信力就是損失；公司越來越大，新職員越來越多，當(dāng)新員工看了這種情況，他容易主觀臆斷為“公司職員親戚都在利用職務(wù)之便在周邊開店”。聽了個別人議論，肯定會意冷心灰，對公司的文化持懷疑態(tài)度。這種懷疑的態(tài)度，就是對公司員工士氣的傷害?！?第二天，我就找負(fù)責(zé)招商的B、F談及此事。B、F二人覺得我太小心了，他們招商費了大量工夫。像D的愛人，對超市非常有心得，非他無法辦好；E的哥

34、哥開早點鋪，也是小區(qū)翹首以盼的。G聽了也在旁邊說“無此必要”。但我提了幾個問題：這種風(fēng)傳是否極有可能形成的？記得有一天在食堂吃飯，我去得晚，張老師給湯盆里加了一點湯，就有物管公司的員工說：“老板的湯盆里肉要多一些?！逼鋵?，我對這事沒有注意，因為我在減肥。新員工和外界在不知真相時是否會貶低公司？這種雖然無中生有的東西，對我們是否會產(chǎn)生傷害。若有傷害，我們能不在乎嗎？關(guān)鍵是，我們能向每一個員工，向社會各界人士去解釋嗎？F聽了，默然。 中午，召開公司部門經(jīng)理會議，除了討論別的事，也專門將這件事提了出來，非常令人感動的是，他們沒有一個人是站在自家私利的角度來看待此事，大家都開誠布公將這件事可能會產(chǎn)生后

35、果逐一分析，制定了三條原則。原則一：購買則機會均等。即如果是銷售，員工家屬可以購買，與對外銷售的條件一樣。原則二：招租時同等條件外部優(yōu)先。即如果是招租，同等條件下外部人員優(yōu)先，員工家屬其次。原則三：家屬只能參與有競爭業(yè)態(tài)項目的招租。即員工家屬不得參與獨自一家的經(jīng)營業(yè)態(tài)項目的招租，必須有兩家或兩家以上才能參與。 其實，我們都明白這樣的結(jié)果，將許多有經(jīng)營能力，有熱情的家屬擋在了門外，就象我們公司的回避制度使我們失去了親戚中的優(yōu)秀人才。但也增加了透明度，減少了“瓜田納履、李下正冠”帶來的麻煩。作為一個小公司，這些矛盾和后果不會明顯和突出，但隨著時間的推移，公司人員的增多、溝通環(huán)節(jié)增多、發(fā)生誤解、沖突

36、的可能性也增大。有了后果我們才來亡羊補牢修改制度，這會有較大阻力，這是很不合算的。在政策的制定上，一定要有足夠的預(yù)見性和前瞻性。舉例說明：我們曾經(jīng)制定過對員工購房的優(yōu)惠制度，而且改過許多次，其目的就是堵員工炒房的漏洞，因為公司的房價向來低開高走，加上員工個人享受的優(yōu)惠，是一筆不小的數(shù)字，但若公司不加管束，勢必讓員工增加投機心理，與公司的文化相悖;其次是大家都爭先恐后去炒房，會影響公司形象（別的公司的小貓膩我們不是知道得較清楚，而且很反感嗎？）. 所以，加強自我約束，未必是壞事。目 錄第一部分第一部分 定義與特征分析定義與特征分析第二部分第二部分 定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃第三部分第三部分 招

37、商與銷售管理招商與銷售管理第四部分第四部分 營銷與運營管理營銷與運營管理第五部分第五部分 案例分享案例分享1.著重強調(diào)項目的重要賣點；2.媒體策略:媒體策略是招商工作中重要的環(huán)節(jié)，也是推廣策略的核心部分，應(yīng)該結(jié)合項目的整體招商進(jìn)度、重大事件的時間節(jié)點加以推廣。3.媒體組合：造勢：從項目外包裝開始，招商處包裝配合，加大戶外廣告投放，如路旗、路牌、樓體包裝等，報紙、電臺、電視均配合到位，公交車體、公交站牌全面啟動。引爆：即公開招商及后一至二周，全面媒體鋪開，網(wǎng)站、增加各酒店及高檔場所信息傳遞；DM直郵單頁、短信、戶外展點設(shè)立、報紙、電臺、電視均配合到位，公交車體、公交站牌全面啟動。 社區(qū)商業(yè)銷售推

38、廣策略 由于社區(qū)商業(yè)在我國剛處于起步階段，運作模式還不成熟，概括來講，目前社區(qū)商業(yè)的物業(yè)主要表現(xiàn)以下幾種：n 無任何物業(yè)管理，任其自生自滅；n 社區(qū)商業(yè)部分與住宅部分共享同一物業(yè)管理；n 若大型的外向型社區(qū)商業(yè)，則會成立專門的物業(yè)管理公司，以確保日后的長期經(jīng)營。社區(qū)商業(yè)運營管理 一般來講，社區(qū)商業(yè)的物業(yè)管理相比于城市型購物中心的管理，其區(qū)別主要體現(xiàn)在硬件設(shè)施的配備和運營要求兩方面。A、硬件設(shè)施方面，社區(qū)商業(yè)配置水平較低，包含較多獨立鋪 位，冷氣、電梯等相應(yīng)設(shè)施配置數(shù)量較少。B、社區(qū)商業(yè)強調(diào)“街坊生意”，多為長期經(jīng)營，內(nèi)容相對較少， 百貨類（即廣義上的服飾精品大類）商戶數(shù)量少，統(tǒng)一收銀 的情況極

39、少，獨立經(jīng)營的意識較強。但是搞風(fēng)險的能力也較 強，其運營中的企劃推廣多針對周邊區(qū)域的“街坊”消費群。社區(qū)商業(yè)運營管理運營管理案例消防報建一、一、 消防報建消防報建1、根據(jù)消防法規(guī)要求，對于新建、改建、擴(kuò)建、建筑內(nèi)部裝修和用途變更的建筑工程項目，在施工前應(yīng)將消防設(shè)計圖紙及有關(guān)資料報送公安消防機構(gòu)，申請建筑工程消防設(shè)計審核。2、報建消防圖紙除有特別注明外全套正式藍(lán)圖，并按統(tǒng)一規(guī)格裝訂成冊，裝入城鄉(xiāng)建設(shè)檔案館統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)圖盒內(nèi)送審。（館址： ，電話： ）3、報送消防圖紙須備兩套圖紙和材料(一般店鋪須藍(lán)圖份，餐飲商鋪須藍(lán)圖份）4、藍(lán)圖蓋章：、藍(lán)圖蓋章：41封面及各頁圖紙蓋設(shè)計單位設(shè)計資質(zhì)專用章、設(shè)計（裝

40、修）單位行政公章。42封面蓋租賃方單位行政公章（以公司名義簽約）或個人租賃方簽名及手印（以個人名義簽約）。43封面加蓋物業(yè)公司行政公章5、報建所須圖紙、報建所須圖紙51封面封面52目錄目錄53裝修設(shè)計總說明：裝修設(shè)計總說明：在這說明中表述設(shè)計依據(jù)、選擇的裝修材料類型、數(shù)量、電線穿管情況等，以及對消防設(shè)施如噴淋、煙感等的考慮。54原始結(jié)構(gòu)平面圖：原始結(jié)構(gòu)平面圖：簽定合同時所領(lǐng)取的原始結(jié)構(gòu)圖。55店鋪平面布置圖：店鋪平面布置圖：在該圖中標(biāo)出地臺、貨柜、隔斷、家具等的標(biāo)高及大小尺寸；餐飲商家標(biāo)明隔油池、油煙凈化裝置位置、漏氣報警裝置。面積較大的商鋪設(shè)置消火栓。56店鋪吊頂布置圖：店鋪吊頂布置圖：注明

41、吊頂標(biāo)高及使用的材質(zhì)。57店鋪地面鋪裝圖：店鋪地面鋪裝圖：采用地毯鋪設(shè)的須提供消防檢驗報告及形式許可證。58照明燈具布置圖：用圖例表述所用的燈具。照明燈具布置圖：用圖例表述所用的燈具。5. 9插座布置圖：插座布置圖：510電氣系統(tǒng)圖：電氣系統(tǒng)圖：注明開關(guān)容量，線徑及各回路負(fù)荷及總負(fù)荷。511店鋪內(nèi)的消防噴淋布置圖：標(biāo)明管徑、噴淋間距。店鋪內(nèi)的消防噴淋布置圖：標(biāo)明管徑、噴淋間距。（須注明噴淋管徑。如果噴淋系統(tǒng)改變管徑要標(biāo)明原管徑大小和改動后的大小，如果不改動沿用原預(yù)留管道，還要注明管徑未作改動。如采用隔柵吊頂噴淋應(yīng)露出隔柵并加集熱盤，廚房區(qū)域采用 C ?6 93 噴淋頭,其它地方采用68 ?6

42、C噴淋頭。）5. 12店鋪內(nèi)煙感布置圖：店鋪內(nèi)煙感布置圖： 廚房區(qū)域采用溫感，其它地方采用煙感。513店鋪的滅火器、應(yīng)急照明、安全出口、疏散指示布置圖店鋪的滅火器、應(yīng)急照明、安全出口、疏散指示布置圖： 根據(jù)消防規(guī)范對商鋪合理布置消防設(shè)施；設(shè)置背景音樂的商鋪背景音樂應(yīng)接入商場消防系統(tǒng)，在消防狀態(tài)時進(jìn)行消防音樂切換。514店鋪防排煙系統(tǒng)店鋪防排煙系統(tǒng)：店鋪采用機械防排煙的要接入商場消防系統(tǒng)。或開窗以達(dá)到防排煙要求，這需要說明。（如是餐飲商鋪，在上面圖紙之外，還要增加油煙清洗合同、可燃?xì)怏w報警切斷裝置圖，嚴(yán)禁使用液化氣的承諾書515本樓層總平面圖：本樓層總平面圖：在該圖上用紅線標(biāo)明裝修店鋪的具體位置

43、。（此圖在客戶中心索取，白圖加蓋物業(yè)公司公章）516 店鋪所處樓層的消火栓及噴淋圖：店鋪所處樓層的消火栓及噴淋圖：在該圖上用紅線標(biāo)明裝修店鋪的具體位置。（此圖在客戶中心索取，白圖加蓋物業(yè)公司公章）注：以上的圖紙，應(yīng)按照歸類設(shè)計圖紙圖簽的要求，由設(shè)計人、審核人、負(fù)責(zé)人等簽字蓋章。注：以上的圖紙，應(yīng)按照歸類設(shè)計圖紙圖簽的要求，由設(shè)計人、審核人、負(fù)責(zé)人等簽字蓋章。（圖紙的設(shè)計人、審核人、負(fù)責(zé)人應(yīng)在蠟紙上手寫簽名后再出藍(lán)圖）。圖紙裝訂：城建檔案館 電話 市公安消防局地址：XXX，聯(lián)系電話：XXX消防局相關(guān)規(guī)定，從受理之日起，一般建筑工程在7個工作日內(nèi)審結(jié)。6、報建表格：、報建表格： XX公司XX管理處

44、（XX地，電話：XXX）領(lǐng)取消防報建表格，物業(yè)公司配合填寫加蓋公章后，到消防總隊報建，并取得消防審核合格意見書后方可進(jìn)場裝修。二、消防驗收二、消防驗收：1、按消防法規(guī)定，在建筑工程（裝修）竣工時，應(yīng)向公安消防機構(gòu)申請進(jìn)行消防驗收。2、藍(lán)圖裝訂：、藍(lán)圖裝訂：裝修結(jié)束后，將報建時返回的藍(lán)圖到城建檔案館裝訂成冊，并裝入檔案館標(biāo)準(zhǔn)的圖盒進(jìn)行消防報驗，同時準(zhǔn)備以下資料：21本商場的驗收合格意見書22本店鋪裝修審核合格意見書23申請報驗表格份24各種消防設(shè)備的檢驗報告和形式許可證、合格證、發(fā)票等。XX公司XX管理處（XX地，電話：XXX）索取消防報驗表格，物業(yè)公司配合填寫后，并蓋裝修設(shè)計單位行政公章、物業(yè)

45、公司行政公章，到消防機構(gòu)申請進(jìn)行消防驗收。三、開業(yè)檢查三、開業(yè)檢查根據(jù)消防法規(guī)規(guī)定，公眾聚集場所使用或開業(yè)前，應(yīng)向公安消防機構(gòu)申請進(jìn)行消防安全檢查。運營管理案例-咖啡“粉絲粉絲” XX咖啡（以下簡稱商家）的正式開業(yè)時間定于2007年4月28日，并于2007年的4月8日開始試營業(yè)。試營業(yè)期間，由于商家沒有對外做推廣宣傳，來店消費的客人一般都是老板的朋友，和少量過路客，試營業(yè)效果非常不理想。 眼看著開業(yè)時間越來越近，而商家沒有任何對外宣傳活動計劃，XX客服部的同事們開始著急了：是不是商家是外地人，不知道宣傳推廣途徑？抑或是商家認(rèn)為知名度已足夠，不需要作開店宣傳？。不行，不能讓這樣的經(jīng)營效果繼續(xù)下去

46、，客服專員們暗下決心，一定要幫助商家完美開業(yè)。 在經(jīng)過認(rèn)真分析和研討后，客服和招商人員開始頻繁上門拜訪商家，咨詢商家對外宣傳計劃，提醒商家5.1 黃金周的宣傳期要提前計劃。外地剛落戶A市的商家在一次次的拜訪中，倒出了自已的苦衷：人生地不熟，前期開店的經(jīng)理離職，新人接手，店內(nèi)人手少，可用的宣傳途徑少。同時，他們也提出了一些宣傳方式，例如到企業(yè)社區(qū)發(fā)DM單，在項目外墻掛宣傳招貼等。由于這樣的宣傳方式與項目的形象要求不符，該建議沒有得到主張，但是，客服和招商員工們并沒有簡單放棄，而是幫助商家想辦法，主動給與商家我們所能提供的所有的免費支持商家開業(yè)的宣傳方式：如開業(yè)前期商家宣傳海報進(jìn)社區(qū)、商家信息上傳

47、企業(yè)業(yè)主論壇、商家信息企業(yè)雜志等等。同時，客服專員和推廣專員，主動與商家的店經(jīng)理多次聯(lián)系和溝通，邀請商家利用項目4月21日舉辦兒童畫展活動機會，參與活動，提供參賽者飲料免單券，在項目門口擺放精美水臺，由商家安排專人指引參賽者進(jìn)入活動現(xiàn)場參賽者，達(dá)到宣傳和擴(kuò)大周知率的目的等等。 4月28日，XX咖啡華麗開業(yè)，良好的開業(yè)效果讓商家對企業(yè)的員工說：今后，你們商業(yè)的項目建到哪兒，XX咖啡就開到哪兒。租賃經(jīng)營項目推廣案例目錄 Index來自外部資料一、前言 XX項目即將于2006年9月正式開業(yè)，為協(xié)助開業(yè)前后招商工作有利進(jìn)行;在市場中特別是項目周邊社區(qū)消費者中形成廣泛的影響;同時，為項目開業(yè)前、中、后快

48、速形成有效消費市場，特草擬本案。來自外部資料二、XX項目概況 XX項目位處XX地，緊鄰X大型社區(qū)，其建筑面積達(dá)2.5萬平方米，分為XX1館和2館。主要規(guī)劃有精品餐飲、娛樂、汽車、健身、精品家具、精品零售等業(yè)態(tài)。來自外部資料三、市場分析市場背景分析 項目周邊的中高檔社區(qū)規(guī)模達(dá)350萬平方米，有近40個住宅社區(qū)及企事業(yè)單位，匯集約3萬住戶近10萬人口，這部分消費者收入、教育水平較高，是極具潛力的消費市場。該區(qū)域擁有文化、商業(yè)、教育、醫(yī)療及住宅等公共配套設(shè)施。同時，該區(qū)域交通發(fā)達(dá)，距機場僅30分鐘車程，更可便捷的到達(dá)商業(yè)中心區(qū)。來自外部資料三、市場分析-項目項目swotswot分析分析S（優(yōu)勢）W（

49、劣勢）O（機會）T（威脅）項目定位以時尚、高級為核心，具有明顯的差異化特征，與其它傳統(tǒng)商業(yè)拉開了距離。本項目統(tǒng)一經(jīng)營管理、與其它商業(yè)項目相比更具品牌塑造性。項目大量業(yè)主對公司品牌具有強烈的親切感和忠誠度周邊住區(qū)消費力暫時還未形成。項目被一條交通干通一分為二，為品牌整體打造形成了不便。周邊大量傳統(tǒng)商業(yè)存在，使本項目鶴立雞群，只能獨力承擔(dān)對中高階層消費的整體引導(dǎo)。項目體量較小。周邊擁有相當(dāng)數(shù)量追求品位、社交、舒適消費感受的中高檔客群，而他們在該區(qū)域傳統(tǒng)商業(yè)中難得找到理想場所。通過對他們吸引，可建立圈層消費群體。暫時未有同類型項目開業(yè)，我們具有先發(fā)優(yōu)勢，品牌就有了早期導(dǎo)入的優(yōu)勢和可能。我們所倡導(dǎo)的時

50、尚、晶品生活是一個新概念，是機會但同時更是風(fēng)險。相繼會有同類型商業(yè)入市，對我們會是威脅。來自外部資料四、推廣目的及解決方案項目定位 中高檔的社區(qū)時尚生活中心 項目關(guān)鍵詞，時尚、精品、休閑、高級。來自外部資料四、推廣目的及解決方案目標(biāo)客群定位：目標(biāo)客群定位：根據(jù)XX商業(yè)策劃書的項目定位，XX項目的目標(biāo)客群定位：A區(qū)及B區(qū)25歲至40歲人群。來自外部資料四、推廣目的及解決方案核心消費圈近萬企業(yè)業(yè)主次消費圈周邊約3萬戶近10萬居民基本消費圈A及B區(qū)25歲至40歲人群來自外部資料四、推廣目的及解決方案推廣目的推廣目的在某市業(yè)界與核心消費群中大消費者中建立XX項目的初步知名度，形成一定的品牌形象和影響力

51、，增強潛在租戶的入駐信心。使符合項目商業(yè)定位的潛在租戶對XX項目的商業(yè)理念和業(yè)態(tài)規(guī)劃建立初步的認(rèn)知和了解。通過有效的現(xiàn)場包裝，使?jié)撛谧鈶糁庇^了解項目定位，增強其入駐信心。推廣核心內(nèi)容推廣核心內(nèi)容傳達(dá)XX項目的先進(jìn)理念及定位，突出項目的品質(zhì)。強調(diào)XX項目的區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)展前景以及所涵蓋的優(yōu)質(zhì)客群。來自外部資料推廣節(jié)點及資金0102030405060705月6至8 月9至1 0月11至1 2月資金成本四、推廣目的及解決方案首要解決針對業(yè)界建立品牌知名度的問題首要解決針對業(yè)界建立品牌知名度的問題 32.532.5萬萬 導(dǎo)入期（導(dǎo)入期（5 5） 強化期（強化期（6/7/86/7/8） 持續(xù)期（持續(xù)期（9

52、/109/10）首要解決與潛在租戶、核心客群的接觸和認(rèn)知傳達(dá)問題首要解決與潛在租戶、核心客群的接觸和認(rèn)知傳達(dá)問題 59.559.5萬萬首要解決開業(yè)亮相時的現(xiàn)場活動和包裝（低調(diào)）首要解決開業(yè)亮相時的現(xiàn)場活動和包裝（低調(diào)）4343萬萬 高峰期（高峰期（11/1211/12）首要解決營業(yè)期間的人氣、商氣制造問題首要解決營業(yè)期間的人氣、商氣制造問題 6060萬萬合計：合計：195195萬萬 （年初資金計劃為（年初資金計劃為180180萬）萬）導(dǎo)入期強化期持續(xù)期高峰期來自外部資料四、推廣目的及解決方案媒體媒體電臺廣播（交廣）-3萬航空雜志-6萬現(xiàn)場招商包裝-10萬自有項目燈箱-1萬報媒深軟炒作-6萬樓宇

53、TV-4萬導(dǎo)入期導(dǎo)入期（5 5月月）地面活動地面活動VIPVIP募集：募集：-2.5-2.5萬萬針對X企業(yè)業(yè)主限量發(fā)行2000張，突顯其稀缺性，卡中含免費50元禮金券;消費積分換禮品;每月禮品派送（從租戶收集樣品）;生日優(yōu)惠（禮物及生日優(yōu)惠）預(yù)算：預(yù)算：32.532.5萬萬來自外部資料四、推廣目的及解決方案媒體接觸媒體接觸本階段新增：本階段新增：報媒硬廣報媒硬廣-10-10萬萬宣傳招商會，晨報、商報整版，共一周二版新聞報道新聞報道-1-1萬萬宣傳招商會、簽約知名品牌新聞，主流媒體全面參與延續(xù)上階段：延續(xù)上階段：電臺廣播持續(xù)-9萬航空雜志持續(xù)-18萬樓宇TV持續(xù)2個月-4萬 強化期強化期（6/7

54、/86/7/8月月）地面活動地面活動本階段新增：本階段新增：招商推介會招商推介會-10-10萬萬在經(jīng)過精心包裝的XX商業(yè)舉辦項目推介會，內(nèi)容以項目現(xiàn)場介紹，文藝表演、客戶咨詢、新聞發(fā)布為主延續(xù)上階段：延續(xù)上階段：-7.5-7.5萬萬VIP幕集持續(xù)預(yù)算：預(yù)算：59.559.5萬萬來自外部資料四、推廣目的及解決方案媒體接觸媒體接觸本階段新增：本階段新增：企業(yè)雜志專刊-0延續(xù)上階段：延續(xù)上階段：電臺廣播持續(xù)-6萬新聞報道（開業(yè)）-1萬報媒硬廣（開業(yè)）-10萬專題軟文（開業(yè)）-6萬 持續(xù)期持續(xù)期（9/109/10月月）地面活動地面活動本階段新增：本階段新增：開業(yè)活動開業(yè)活動-20-20萬萬o向核心消費

55、群派發(fā)購物消費手冊，含企業(yè)自有商業(yè)之間的商家的聯(lián)動促銷優(yōu)惠; o開業(yè)邀請函o與美容/美發(fā)/美甲店合作開辦體驗沙龍，為來賓打扮閃亮裝容，發(fā)型及指甲;o幫助精品店擺出特色家居擺設(shè)，來賓投票選出最具閃亮創(chuàng)意的作品;o兒童中心領(lǐng)導(dǎo)小孩創(chuàng)作閃亮繪畫;1. 設(shè)計水晶電話鏈送給消費者做為來店禮;預(yù)算：預(yù)算：4343萬萬來自外部資料四、推廣目的及解決方案媒體接觸媒體接觸本階段新增：本階段新增：企業(yè)雜志-0企業(yè)網(wǎng)站-0聯(lián)合主流報媒時尚版，為推廣商家特色產(chǎn)品及服務(wù)進(jìn)行亮點炒作-10萬購物手冊-2萬延續(xù)上階段：延續(xù)上階段：電臺廣播持續(xù)-6萬 高峰期高峰期（11/1211/12月月）地面活動地面活動本階段新增：本階段

56、新增：咖啡品賞會;-1萬DIY美容交流;-1萬具有前沿文化藝術(shù)體驗的展覽;-5萬美甲護(hù)理講座;-1萬與自有商業(yè)聯(lián)合互動促銷;-1萬與場內(nèi)各店分別推出產(chǎn)品宣傳活動;-1萬家居設(shè)計指導(dǎo);-1萬新派健身運動會;-1萬1. 圣誕、新年賣場包裝;-30萬預(yù)算：預(yù)算：6060萬萬來自外部資料目 錄第一部分第一部分 定義與特征分析定義與特征分析第二部分第二部分 定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃第三部分第三部分 招商與銷售管理招商與銷售管理第四部分第四部分 營銷與運營管理營銷與運營管理第五部分第五部分 案例分享案例分享案例分析-上海碧云社區(qū)商業(yè)n 占地4平方公里，是上海市區(qū)內(nèi)規(guī)模最大的社區(qū)，居住人口有10000人

57、，60%多為外籍人士，第一個通過ISO14001環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證的高檔涉外居住社區(qū)。n 特色：在綜合配套設(shè)施方面，形成富有極佳創(chuàng)意的綜合環(huán)境特色。體育休閑中心、異國風(fēng)情酒吧、特色商業(yè)街、世界美食城、教育醫(yī)療機構(gòu)和教堂等一應(yīng)俱全。 案例分析-上海碧云社區(qū)商業(yè)案例分析-上海碧云社區(qū)商業(yè)案例分析-上海碧云社區(qū)商業(yè)案例分析-上海碧云社區(qū)商業(yè)案例分析-上海碧云社區(qū)商業(yè)n TOD模式n 相對集中n 分散結(jié)合n 契合社區(qū)n 業(yè)態(tài)齊全n 家樂福n 迪卡儂n 百安居n 美格菲n 案例分析-重慶龍湖社區(qū)商業(yè)n 第三批全國社區(qū)商業(yè)示范社區(qū)n 背景：共5個組團(tuán)，包括高層住宅、花園洋房與聯(lián)排別墅，高檔綜合住宅。n 特色：引

58、入“以人為本”的新社區(qū)商業(yè)模式主動式居住：龍湖把社區(qū)商業(yè)規(guī)劃的主動權(quán)交給了不同年齡段的業(yè)主，綜合他們的意見，為小區(qū)引進(jìn)大多數(shù)人希望的商業(yè)。 案例分析-重慶龍湖社區(qū)商業(yè)案例分析-重慶龍湖社區(qū)商業(yè)案例分析-重慶龍湖社區(qū)商業(yè)已建成的高層公寓社區(qū)水晶酈城（70萬平米）案例分析-重慶龍湖社區(qū)商業(yè)案例分析-重慶龍湖社區(qū)商業(yè)案例分析-重慶龍湖社區(qū)商業(yè)案例分析-重慶龍湖社區(qū)商業(yè)高端社區(qū)的商業(yè)規(guī)劃高端社區(qū)的商業(yè)規(guī)劃高端社區(qū)的商業(yè)規(guī)劃高端社區(qū)的商業(yè)規(guī)劃n契合高端n層次分明n逐步推進(jìn)n不同組團(tuán)實現(xiàn)不同功能n管理：善待你一生n紫都城：沃爾瑪、百安居n水晶酈城：商務(wù)酒店、健身）、大型餐飲、重百超市(免租半年）、法拉利汽

59、車展示n其它：各社區(qū)都有底商或獨立商業(yè)案例分析-重慶龍湖社區(qū)商業(yè)案例分析-京基百納社區(qū)購物中心位置：周邊多個居住小區(qū)的交通次干道旁位置：周邊多個居住小區(qū)的交通次干道旁案例分析-京基百納社區(qū)購物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃體現(xiàn)社區(qū)商業(yè)特點業(yè)態(tài)規(guī)劃體現(xiàn)社區(qū)商業(yè)特點案例分析-京基百納社區(qū)購物中心服務(wù)內(nèi)容：齊全細(xì)致服務(wù)內(nèi)容：齊全細(xì)致 案例分析-京基百納社區(qū)購物中心廣告牌應(yīng)用廣告牌應(yīng)用案例分析-京基百納社區(qū)購物中心免費班車免費班車案例分析-京基百納社區(qū)購物中心精致的導(dǎo)示系統(tǒng)精致的導(dǎo)示系統(tǒng)案例分析-京基百納社區(qū)購物中心貼心的服務(wù)設(shè)施貼心的服務(wù)設(shè)施案例分析-京基百納社區(qū)購物中心舒適的空間與布置舒適的空間與布置社區(qū)商業(yè)規(guī)劃案

60、例-華南新城商業(yè)與會所合一，社區(qū)管理處在會所內(nèi)；商業(yè)周邊分別是社區(qū)文化廣場、公園、運動場、學(xué)校（幼兒園、小學(xué)、中學(xué)）、公交或班車站點、銷售中心；社區(qū)目前公交2條，自己巴士6條往來市區(qū)、未來的地鐵3、4號線臨近。華南新城華南新城祈福新村商業(yè)與居住區(qū)基本分離，位于外圍；商業(yè)由祈福超市、菜市場、食街及幾條包括金融郵政在內(nèi)的商業(yè)街構(gòu)成，社區(qū)內(nèi)部僅一個小型超市和小型菜市場；商業(yè)與會所執(zhí)行各自功能；商業(yè)與租售部、酒店、俱樂部、公交站；會所（3個）、學(xué)校（包括幼兒園與中小學(xué)）、醫(yī)院和服務(wù)內(nèi)部的一個巴士總站在社區(qū)內(nèi)部；公交系統(tǒng)多達(dá)16條，發(fā)達(dá)社區(qū)商業(yè)規(guī)劃案例-祈福新村社區(qū)商業(yè)規(guī)劃案例-祈福新村社區(qū)商業(yè)規(guī)劃案例