房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性研究分析報(bào)告寫作格式

1、WOED格式第一部分項(xiàng)目總論1. 項(xiàng)目概況1.1項(xiàng)目名稱1.2項(xiàng)目建設(shè)單位1.3項(xiàng)目位置（四周范圍）1.4項(xiàng)目周邊目前現(xiàn)狀1.5項(xiàng)目性質(zhì)及主要特點(diǎn)1.6項(xiàng)目地塊面積及邊界長1.7研究工作依據(jù)1.8研究工作概況2. 可行性研究結(jié)論2.1市場分析預(yù)測2.2項(xiàng)目地塊分析2.3項(xiàng)目規(guī)劃方案2.4項(xiàng)目工程進(jìn)度2.5投資估算及資金籌措2.6項(xiàng)目財(cái)務(wù)與經(jīng)濟(jì)評價(jià)2.7項(xiàng)目綜合評價(jià)結(jié)論3. 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表4. 項(xiàng)目存在問題與建議第二部分項(xiàng)目背景1. 項(xiàng)目提出背景1.1項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)發(fā)展情況專業(yè)資料整理WOED格式5. 所在區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境6. 項(xiàng)目發(fā)起人及發(fā)起緣由1.9項(xiàng)目發(fā)展概況2.8已進(jìn)行的調(diào)

2、查研究項(xiàng)目及成果2.9項(xiàng)目地塊初勘及初測工作情況2.10項(xiàng)目建議書編制、提出及審批過程1.10項(xiàng)目投資的必要性第三部分市場研究2. 市場供給1.2所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查1.3所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房未來供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查1.4其他替代性產(chǎn)品供給量情況調(diào)查研究3. 市場需求2.1所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房的租用情況調(diào)查2.2所在區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)用房銷售情況調(diào)查2.3其他替代性產(chǎn)品租售情況調(diào)查4. 市場價(jià)格3.1所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房銷售價(jià)格情況調(diào)查3.2所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房租賃價(jià)格情況調(diào)查5. 市場預(yù)測4.1未來該區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房需求預(yù)測7. 市場推銷1.11推銷方式及措施1.12產(chǎn)品推銷費(fèi)用預(yù)測

3、第四部分項(xiàng)目研究2.11 地塊特征分析6. 項(xiàng)目區(qū)位分析7. 項(xiàng)目交通分析8. 項(xiàng)目人流分析9. 項(xiàng)目周邊規(guī)劃2.12 項(xiàng)目 SWOT分析1.5項(xiàng)目優(yōu)勢分析1.6項(xiàng)目劣勢分析1.7項(xiàng)目機(jī)會分析1.8項(xiàng)目威脅分析2.13 項(xiàng)目定位方案2.4項(xiàng)目產(chǎn)品方案2.5主要功能建筑規(guī)模2.6主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)第五部分投資估算房地產(chǎn)項(xiàng)目一般采用分項(xiàng)估算法，然后進(jìn)行匯總，其主要內(nèi)容包括：3.3土地費(fèi)用3.4前期工程費(fèi)用專業(yè)資料整理WOED格式8. 建筑安裝工程費(fèi)用9. 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用10. 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用11.管理費(fèi)用12.銷售費(fèi)用13.財(cái)務(wù)費(fèi)用14. 各種稅金支出15. 其他成本支出估算第六部分開發(fā)進(jìn)度

4、第七部分資源供給1.13資金籌集與使用計(jì)劃1.14 建筑材料的需要量、供應(yīng)計(jì)劃和采購方式1.15 施工力量組織計(jì)劃1.16項(xiàng)目施工期間的動力、水電等供應(yīng)1.17 項(xiàng)目竣工投入使用后水、電、氣、通訊等的供應(yīng)第八部分財(cái)務(wù)評價(jià)2.14獲利性評價(jià)10.成本利潤率11.銷售利潤率2.15 效率評價(jià)1.9經(jīng)營比率16.資金利用率1.18 信譽(yù)評價(jià)2.16 流動比率2.17 杠桿比率1.19 靜態(tài)獲利分析12. 投資收益率 (R)13. 投資回收期 (Pt)1.20動態(tài)獲利分析1.10 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值( FNPV)1.11 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率 (FNPVR)第九部分風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)2.7盈虧平衡分析2.8敏感性分析3.5變動

5、因素一3.6變動因素二第十部分綜合評價(jià)4.3經(jīng)濟(jì)評價(jià)(定性)4.4社會評價(jià)(定性)4.5環(huán)境評價(jià)4.6存在問題與建議4.7總體結(jié)論及建議專業(yè)資料整理WOED格式估算一土地費(fèi)用1 土地使用權(quán)出讓金土地評估拍賣價(jià)格的30%或以上2 土地出讓契稅出讓金 3%二建安費(fèi)用 810 元/M2-1260 元/M2 含建設(shè)及基本安裝三前期費(fèi)用中高檔樓盤約 80 元/M2-100 元/M2 別墅約 180 元/M21 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安費(fèi) 3%2 設(shè)計(jì)招投標(biāo)管理費(fèi)總投資 0.02%3 勘查費(fèi)設(shè)計(jì)概算 0.5%4 設(shè)計(jì)監(jiān)理規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 2%5 施工監(jiān)理建安費(fèi) 1.4%6 施工證費(fèi)7 規(guī)劃證費(fèi)建安費(fèi) 0.6%四配套費(fèi)用

6、190 元/M2-230 元 /M21 住宅配套費(fèi)用用地紅線外2 大市政配套費(fèi)含紅線外道路、上水、燃?xì)狻㈦娫挼任迤渌M(fèi)用1 管理費(fèi)用（建安 +前期 +配套） 3%2 銷售推廣費(fèi)用按銷售收入約 1.53%計(jì)3 不可預(yù)見費(fèi)用（建安 +前期 + 配套） 3%或以上六營業(yè)稅費(fèi)銷售收入 6.1%1 營業(yè)稅銷售收入 5%2 城市維護(hù)建設(shè)稅營業(yè)稅 7%3 教育附加稅營業(yè)稅 4%4 印花稅銷售收入 0.05%5 交易管理費(fèi)銷售收入 0.5%杭州市即將實(shí)行所得稅預(yù)征：銷售收入的15% 33%=4.95%七融資成本清單序號費(fèi)用名稱取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1 土地使用權(quán)取得費(fèi)附加17. 國土契稅土地評估價(jià)格 3%18. 城市配套費(fèi)

7、凡公開招標(biāo)、掛牌出讓的土地，免城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。 1.3 拆遷管理費(fèi)1.21 國土勘測費(fèi)1.22 拆遷代辦費(fèi)1.23現(xiàn)狀實(shí)測費(fèi)2 前期工程費(fèi)中高檔樓盤約 80 元 /M2-100 元 /M2 別墅約 180 元 /M22.18方案設(shè)計(jì)費(fèi)多層 1.8 元/M2，高層 2.2 元 /M22.19 水文地質(zhì)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)多層 3.1 元/M2，高層 3.6 元/M22.20施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)多層 18-22 元/M2，高層 35元/M2，別墅 100 元/M22.21 施工圖圖審費(fèi)多層 1.8 元 /M2，高層 2.2 元 /M22.22 基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)計(jì)費(fèi)14. 市政工程設(shè)計(jì)費(fèi)多層 1.8 元 /M2，高層

8、2.5 元 /M215. 電信設(shè)計(jì)費(fèi) 1 元 /M216. 有線電視寬帶設(shè)計(jì)費(fèi) 0.4 元 /M217. 管煤/ 給水/給電工程設(shè)計(jì)費(fèi) 3.4 元/M22.23施工用電供配電貼費(fèi) 1.2-2.7 元 /M22.24 測繪定點(diǎn)費(fèi) +灰線驗(yàn)費(fèi) 0.85 元/M22.25曬圖費(fèi) 0.5 元 /M22.26編標(biāo)費(fèi)及委托編制標(biāo)底費(fèi)用 3.2 元 /M22.27 工程招標(biāo)管理費(fèi) 0.42 元/M22.28環(huán)保費(fèi) /日照分析費(fèi) 0.5 元/M22.29建筑地方高等教育費(fèi) 12 元/M22.30人防費(fèi)多層 15 元/M2（舊城 10 元/M2）19. 商品房測繪費(fèi) 0.8 元/M2（住宅 ）1.2 元/M2（

9、商業(yè)用房）20. 白蟻防治費(fèi) 1.6 元 /M221. 散裝水泥專項(xiàng)基金墻改 10 元/M23 建筑安裝工程費(fèi) 810 元 /M2-1260 元 /M21.24建安成本多層 800 元/M2，高層 1250元/M21.25監(jiān)理工程招標(biāo)費(fèi)管理費(fèi)多層 0.1 元 /M2，高層 0.14 元/M21.26土建工程監(jiān)理費(fèi)多層 8.4 元/M2，高層 10 元/M21.27土建工程質(zhì)檢費(fèi)多層 1.5 元 /M2，高層 2.1 元/M24 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 190 元 /M2-230 元 /M22.31市政工程建設(shè)費(fèi)多層 70元/M2，高層 100 元/M22.32市政工程質(zhì)檢費(fèi)多層 1 元/M2，高層 1.5 元/M2 2.33小區(qū)供電工程費(fèi) 22 元/M22.34小區(qū)