物管單位交付與業(yè)主收樓工作步驟

1、物業(yè)交付與業(yè)主收樓工作流程、入住的前提條件（一）物業(yè)服務企業(yè)的接管驗收已經(jīng)完成（二）已同開發(fā)商（建設單位）簽定了物業(yè)服務合同（三）物業(yè)已達到入住條件1. 物業(yè)區(qū)域?qū)崿F(xiàn)通路、通水、通電、通氣、通郵、排水、排污、通訊聯(lián)絡等基本使用功能, 可以滿足日常生活及工作需要；2.消防設施驗收合格;3. 配套設施已基本齊備、建成并投入使用4. 管理處有固定的辦公場地并開始辦公。、入住前業(yè)務工作準備（一）根據(jù)政府房屋面積測繪結(jié)算表編制、統(tǒng)計每位客戶應繳納的物業(yè)服務費和其他代收代繳費用；（二）按規(guī)定建立專項維修資金專用賬戶；（三）完成相關(guān)文件如入伙工作方案、收樓須知、房屋驗收單、業(yè)主臨時規(guī)約、住戶手冊、 裝修責任

2、書、安全防火責任書、住戶登記表等的編寫、印制、裝訂工作（四）各類文件資料分類袋裝，連同準備交接的配套物品如鑰匙、IC卡等按戶袋裝；（五）再次檢查公共區(qū)域及設施、設備運行情況；（六）再次檢查客戶的房屋內(nèi)部保潔情況；（七）有計劃地組織各級人員進行入住業(yè)務培訓；（八）入住現(xiàn)場物資配備及場景布置（辦公物品、綠色植物的擺放；接待人員的位置；入口、出 口及行走路線等），確定應急機制。三、發(fā)出入住通知書入住手續(xù)書、收物業(yè)服務企業(yè)在“入住工作”準備就緒后，應及時向業(yè)主發(fā)出入住通知書、 樓須知等。四、入住手續(xù)的辦理1. 室內(nèi)物品移交2. 入伙現(xiàn)場布置(1)位置選擇標準處于小區(qū)中心地帶，便于到達小區(qū)各個位置 空間

3、寬敞通風，便于人員流動環(huán)境優(yōu)美，配套設施齊備入伙現(xiàn)場便于合理劃分區(qū)域如：辦公區(qū)、休息區(qū)、談判隔離區(qū)物品的需求與擺放物品的需求、各類標識、休憩用具和用品物品的擺放，顯眼易取，整潔有序3. 入住資料收樓通知書、物業(yè)公司部分：住戶手冊住戶資料登記表住宅交付驗收表裝 修申請表4. 辦理入住手續(xù)（一）業(yè)主到開發(fā)商財務部辦理收樓的相關(guān)手續(xù)（二）業(yè)主身份確認及業(yè)主檔案的建立（三）入住費用的收繳1. 物業(yè)管理費（自愿前提下，可一次性預收半年或一年的費用）；2. 水電周轉(zhuǎn)金（未施行抄表到戶的）;3. 裝修垃圾清運費、地下車庫公共能耗費,手續(xù)完畢，財務部人員在手續(xù)辦理單上簽字。（四）業(yè)主簽署相關(guān)文件1. 填寫業(yè)主

4、家庭情況登記表存檔 1 份2. 閱讀簽署業(yè)主臨時規(guī)約和消防安全責任書、裝修責任書存檔1 份（五）發(fā)放資料和鑰匙1. 住戶手冊2. 住宅使用說明書3. 住宅質(zhì)量保證書4. 簽署后的管理規(guī)約5. 簽署后的消防安全責任書、裝修責任書6. 房屋鑰匙7. 業(yè)主智能卡（六）驗房收樓、開通水電業(yè)主繳納完畢入住費用后，物業(yè)服務企業(yè)工作人員帶業(yè)主驗房收樓：1. 開通水電，抄錄水、電、氣表初始底數(shù) ;2. 依照樓宇功能設置情況向業(yè)主逐項介紹樓宇自用部位和共用部位設施、 設備的設置情況 和使用要求 ;3. 業(yè)主逐項驗房，驗收情況逐項填寫在樓宇驗收記錄表中，記錄完畢業(yè)主簽章；如需 整改，及時通知開發(fā)商和施工單位或產(chǎn)品

5、供應商，修復完畢，通知業(yè)主復驗。4. 收回樓宇驗收記錄表及手續(xù)辦理單。入住工作流程如圖:(七) 入住管理應注意的事項1. 合理辦理入住手續(xù)，避免因過分集中辦理產(chǎn)生混亂。同時注意收樓手續(xù)及業(yè)主身份證原 件的確認;按規(guī)定與客戶交接鑰匙；記錄簽字準確；各部門間通力配合、銜接。2. 實行一站式柜臺服務，適當延長服務時間，方便業(yè)主入住。3. 辦理入住手續(xù)現(xiàn)場張貼入住辦理流程圖。4. 設立專人引導業(yè)主車輛，咨詢各類事項。5. 現(xiàn)場宣傳物業(yè)管理基本知識、企業(yè)服務理念。6.利用辦理入住手續(xù)時機建立完善的業(yè)主檔案。五、業(yè)主投訴與糾紛處理(1)業(yè)主驗房，將需要整改的內(nèi)容分類:一般問題：影響房屋美 觀的問題。如掉灰

6、、油漆、水電線路等重大問題：影響房屋使用功能的問題。如滲漏水、空鼓、裂縫等(2)返修處理流程：返修流程圖(3)物業(yè)公司回訪業(yè)主，作好善后解釋工作。業(yè)主入伙流程圖辦理收樓入伙手續(xù)1. 提供由開發(fā)商簽發(fā)的收樓通知書、商品房買賣合同、貸款合同。2. 收取房款和雜費的單據(jù)等資料3. 業(yè)主身份證原件、委托他人收樓需提供公證的有效授權(quán)書。銷售員接待業(yè)主，檢查業(yè)務資料是否齊備銷售員憑收樓確認書陪同業(yè)主到物業(yè)服務中心辦理收樓手續(xù)填寫業(yè)主資料登記表、發(fā)放住戶手冊等資料; 交納物業(yè)服務費等相關(guān)費用。房屋驗收1. 由物業(yè)客服（工程）人員陪同業(yè)主到現(xiàn)場進行房屋驗收，簽署住宅驗收交 付表2. 確認水、電表等底數(shù)；3.

7、簽領(lǐng)鑰匙及其他物品。7K11辦理/領(lǐng)取房卡、鑰匙。發(fā)函開發(fā)商返修辦理出入證、裝修申請等手續(xù)。1.辦理鑰匙托管及約定復檢時間；是2.驗收問題報維修中心返修，并跟進返修進度；3.復檢完畢，簽領(lǐng)鑰匙。返修流程圖業(yè)主驗房，填寫住宅交付驗收表合格無整改問題不合格發(fā)展合格房屋復檢不合格室內(nèi)裝飾裝修管理“室內(nèi)裝飾裝修”，是指為使建筑物、構(gòu)筑物內(nèi)達到一定的環(huán)境質(zhì)量要求，使用建筑材料，對建筑物、構(gòu) 筑物內(nèi)部進行處理的工程建設活動。具體地講，由于人們生活水平的提高，住宅房屋室內(nèi)裝飾裝修已成為 城市居民改善居住環(huán)境的一項重要活動，并且通過房屋室內(nèi)裝飾裝修來體現(xiàn)個人的個性、興趣和愛好。在小區(qū)物業(yè)管理的日常工作中，經(jīng)常

8、會有業(yè)主提出：我按照自己的意愿裝修自己的房子，你（物業(yè)管理 公司）憑什么來管我個人的事。對于此，物業(yè)管理企業(yè)應采取妥善的辦法進行說服、解決。1. 房屋室內(nèi)裝飾裝修已不僅僅是個人行為，而是一種社會行為裝飾裝修，是業(yè)主對房屋進行室內(nèi)裝飾使其更加美觀實用的行為，是業(yè)主對其財產(chǎn)處理的一種行為。如房屋屬于自己所有并且不與他人的房屋相毗，一般不會影響到他人的權(quán)利。但是，現(xiàn)代社會城市人口的 居住方式呈高度密集化的特點，每個業(yè)主往往是建筑物中某一間房屋的所有人或使用人，而其對房屋的裝 飾裝修，會涉及到整幢樓房建筑的共用部位和共用設施、設備的正常使用、維修、養(yǎng)護、運行和管理，不 當?shù)难b飾裝修行為必然影響到其他所

9、有人或使用人的權(quán)利，并可能對整幢建筑物造成安全隱患。所以，業(yè)主對房屋室內(nèi)裝飾裝修的行為必須是在保證全體業(yè)主共同利益不受損害的基礎(chǔ)上實施。2. 按照國家法律、法規(guī)的要求，物業(yè)管理企業(yè)應當對業(yè)主裝修行為進行監(jiān)督和管理(1 )國務院 物業(yè)管理條例 第五十三條要求：業(yè)主需要裝飾裝修房屋的應當事先告知物業(yè)管理 企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。(2 )建設部 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法 中要求: 業(yè)主(裝修人)在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前，應當向物業(yè)管理企業(yè)或者房屋管理機構(gòu)申報登記。 裝修人和裝飾裝修企業(yè)應當與物業(yè)管理企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議。 物業(yè)管理企業(yè)應

10、當按照住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議實施管理。(試行)要求:(3 )關(guān)于加強新建商品住宅家庭居室裝飾裝修管理若干規(guī)定購房人在對房屋裝修前應與物業(yè)管理單位簽訂裝修管理協(xié)議，。家居裝修完工后，物業(yè)管理單位要到；購房人有違反協(xié)議約定行為的，物現(xiàn)場查驗，購房人沒有違反裝修管理協(xié)議約定行為的，確認裝修完畢 業(yè)管理單位應按協(xié)議約定要求其限期整改，造成公共利益損失的，購房人應承擔相應責任。(4 )其它相關(guān)法律、法規(guī)的要求。3. 依據(jù)小區(qū) 業(yè)主公約和 物業(yè)管理服務委托合同的委托和約定，物業(yè)管理企業(yè)也應當 對業(yè)主裝修行為進行監(jiān)督和管理業(yè)主規(guī)約示范文本的相關(guān)條款要求：業(yè)主或物業(yè)使用人裝修房屋，應遵守有關(guān)物業(yè)裝修的管

11、理 制度，并事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)對裝修房屋活動進行指導和監(jiān)督，并將注意事項和禁止行 為告知業(yè)主和物業(yè)使用人。物業(yè)管理服務委托合同示范文本中相關(guān)約定要求：物業(yè)管理企業(yè)受委托對房屋建筑物共用部位 進行維修、保養(yǎng)和管理，對共用設施、設備進行維修、養(yǎng)護、運行和管理。(一) 裝修管理的工作流程1. 房屋室內(nèi)裝修申請的受理根據(jù)建設部第110令住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法的規(guī)定，進行室內(nèi)裝飾裝修申報登 記應提交如下資料:(1)物業(yè)所有權(quán)證明；(2)申請人身份證;(3)裝飾裝修方案;(4) 裝修施工單位資質(zhì)證復印件；(5) 變動建筑主體或承重結(jié)構(gòu)的需提交原設計單位或具有相應資質(zhì)等級的設計單位提出的

12、設計方案;(6) 非業(yè)主物業(yè)使用人對物業(yè)進行裝修時，還應提供業(yè)主同意裝飾裝修的書面證明(7) 法律法規(guī)規(guī)定的其他需提交的有關(guān)部門的批準文件、設計方案或施工方案。2. 房屋室內(nèi)裝修申請的審批(1) 裝修申請的審核審批裝修申請要依據(jù)住戶手冊中“裝修管理規(guī)定”條款進行審核： 檢查裝修設計是否對房屋結(jié)構(gòu)、外墻立面、共用設施設備造成改動、破壞 檢查裝修設計是否有嚴重的消防隱患 檢查裝修設計是否有其他違章情況 ; 是否簽署消防安全協(xié)議書。(2) 裝修申請的批準(3) 告知注意事項(4) 簽定裝修管理服務協(xié)議裝修人、或裝修人和裝飾施工企業(yè)， 與物業(yè)服務企業(yè)簽定房屋室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議。其主要內(nèi)容包括：

13、裝飾裝修工程的實施內(nèi)容 ; 裝飾裝修工程的實施期限 ; 允許施工的時間 ; 廢棄物的清運與處置 ; 房屋外立面設施及防盜窗的安裝要求 禁止行為和注意事項 ; 管理服務費用 ; 違約責任及其他需約定的事項。3. 辦理開工的一般手續(xù)(1) 住戶和施工隊到財務部辦理繳費手續(xù)住戶應繳納一定數(shù)額的裝修押金和垃圾清運費 ;施工隊應繳納一定數(shù)額的裝修押金和施工 人員證件工本費。(2) 備齊滅火器材，以防不測事件發(fā)生(3) 開通水電，通知住戶可進場裝修4. 施工期間的管理5. 裝修施工的竣工驗收住戶辦理裝修手續(xù)流程如圖所示：(二) 常見的違章裝修1.擅自開工;2. 亂拉電線，私自增加線路負荷或超負荷用電3.

14、擅自改動燃氣線路，安裝燃氣用具 ;改動上下水、電線 （開關(guān)盒 ）;4. 空調(diào)機不按指定位置安裝 ;5. 隨意改變窗臺、窗框、玻璃、陽臺、護欄顏色和格調(diào)6. 隨意改變陽臺功能，隨意封陽臺，裝防盜門、網(wǎng) ;隨意拆掉陽臺配重墻 ;7. 隨意拆改墻體，在承重墻、梁、柱上穿孔、削薄、挖槽8. 私自開鑿樓面層，破壞防水層 ;堵塞地漏和排水管 ;9. 擅自占用公共通道、天臺、屋面 ;擅自在室外加裝燈、牌、廣告等 ;10. 擅自移動消防設施 ;擅自動火作業(yè) ;大型建筑不按規(guī)定配置滅火器材 ;11. 鋪裝過重的地板材料 ;12. 隨意丟棄裝修垃圾，利用公共部位、場地加工裝修材料 ;隨意向窗外拋棄物品 ;13. 隨意用電梯運送裝修材料 ;14.不辦理施工證，不遵守物業(yè)區(qū)域內(nèi)治安管理規(guī)定 ;不按時間施工， 制造噪音 ;裝修工人夜 間隨意在住戶家中留宿 ;15. 破壞公共綠籬、綠地 ;16.隨意安裝太陽能設備等。（三）違章裝修的處理裝修施工期間，發(fā)現(xiàn)違章應立即要求住戶停止，恢復原狀，并視情節(jié)輕重靈活處理:1.批評教育，規(guī)勸改正；2.責令停工，出具違章整改通知單，限期整改