需求供給與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格形成機(jī)制

1、 Page 1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)第第3 3章章 需求、供給與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格形成機(jī)制需求、供給與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格形成機(jī)制 學(xué)習(xí)學(xué)習(xí)目的目的與與要求要求 本章講述房地產(chǎn)的供給、需求與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的形本章講述房地產(chǎn)的供給、需求與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的形成機(jī)制。要求掌握土地供給的特點(diǎn)、地價(jià)的內(nèi)涵及成機(jī)制。要求掌握土地供給的特點(diǎn)、地價(jià)的內(nèi)涵及影響因素、地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系以及利率與房地產(chǎn)供影響因素、地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系以及利率與房地產(chǎn)供求的關(guān)系，了解房地產(chǎn)需求的內(nèi)涵和影響因素。求的關(guān)系，了解房地產(chǎn)需求的內(nèi)涵和影響因素。 主要主要教學(xué)內(nèi)教學(xué)內(nèi)容容 土地需求、供給與地價(jià)的形成土地需求、供給與地價(jià)的形成 需求、供給

2、與房地產(chǎn)價(jià)格的形成需求、供給與房地產(chǎn)價(jià)格的形成 地價(jià)與房?jī)r(jià)間的關(guān)系分析地價(jià)與房?jī)r(jià)間的關(guān)系分析 Page 3 3.1 3.1 土地需求、供土地需求、供給給與地價(jià)的形成與地價(jià)的形成土地需求土地需求土地的供求平衡土地的供求平衡 地價(jià)的形成地價(jià)的形成 土地供土地供給給 Page 4 3.1.1 土地需求n概念概念q投資者或開(kāi)發(fā)者在一定價(jià)格條件下愿意購(gòu)買且具有支付投資者或開(kāi)發(fā)者在一定價(jià)格條件下愿意購(gòu)買且具有支付能力的土地?cái)?shù)量。能力的土地?cái)?shù)量。n分類分類q對(duì)土地自身的需求對(duì)土地自身的需求q將土地作為生產(chǎn)要素時(shí)的派生需求將土地作為生產(chǎn)要素時(shí)的派生需求 Page 5 3.1.1 土地需求n對(duì)土地自身的需求對(duì)土

3、地自身的需求( (土地產(chǎn)品需求土地產(chǎn)品需求) )q將土地視為一般產(chǎn)品時(shí)，其需求量與其價(jià)格成負(fù)相關(guān)關(guān)系。將土地視為一般產(chǎn)品時(shí)，其需求量與其價(jià)格成負(fù)相關(guān)關(guān)系。q將土地視為投資（機(jī)）性產(chǎn)品時(shí)，其需求量與其價(jià)格成正將土地視為投資（機(jī)）性產(chǎn)品時(shí)，其需求量與其價(jià)格成正相關(guān)關(guān)系。相關(guān)關(guān)系。P PD DO OQ QD DP PO OQ Q一般一般狀態(tài)狀態(tài)下的土地需求曲下的土地需求曲線線特殊特殊狀態(tài)狀態(tài)下的土地需求曲下的土地需求曲線線 Page 6 3.1.1 土地需求n對(duì)土地的派生需求對(duì)土地的派生需求( (土地要素需求土地要素需求) )q生產(chǎn)者對(duì)土地要素的需求是由消費(fèi)者對(duì)土地上生產(chǎn)產(chǎn)生產(chǎn)者對(duì)土地要素的需求是由

4、消費(fèi)者對(duì)土地上生產(chǎn)產(chǎn)品的需求所引致或派生的，稱為對(duì)土地的派生需求。品的需求所引致或派生的，稱為對(duì)土地的派生需求。P PQ QD DO O土地作土地作為為生生產(chǎn)產(chǎn)要素要素時(shí)時(shí)的需求曲的需求曲線線p pVMP=MRP=DVMP=MRP=Dq q土地市場(chǎng)的需求函數(shù)是從生產(chǎn)函數(shù)導(dǎo)出的。生產(chǎn)者對(duì)土地的需求量由利潤(rùn)最大生產(chǎn)者對(duì)土地的需求量由利潤(rùn)最大化原則確定，化原則確定，當(dāng)邊際要素成本MC土地=邊際產(chǎn)品價(jià)值VMP（完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)）或邊際收益產(chǎn)品MRP （不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)）時(shí)，土地要素的需求量得以確定。 Page 7 3.1.2 土地供給n概念概念q可供利用的土地?cái)?shù)量。可供利用的土地?cái)?shù)量。n分類分類q土地的自然

5、供給土地的自然供給q土地的經(jīng)濟(jì)供給土地的經(jīng)濟(jì)供給 Page 8 土地的自然供給n指地球中可供人類利用的土地?cái)?shù)量，指地球中可供人類利用的土地?cái)?shù)量，包括包括已經(jīng)利用的已經(jīng)利用的土地土地資源和資源和后備的后備的土地資源。土地資源。 n土地的自然供給土地的自然供給受氣候條件、可供利用的淡水等資源量、受氣候條件、可供利用的淡水等資源量、交通便捷程度等因素的制約，交通便捷程度等因素的制約，其供給量的大小與技術(shù)水平其供給量的大小與技術(shù)水平有關(guān)有關(guān)。n在一定的技術(shù)條件下在一定的技術(shù)條件下，全球的土地自然供給總量是恒定的、，全球的土地自然供給總量是恒定的、無(wú)彈性的值，無(wú)彈性的值，不受價(jià)格等社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素的影響。因

6、此，不受價(jià)格等社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素的影響。因此，土土地的自然供給曲線是一條垂線。地的自然供給曲線是一條垂線。 POSQ Page 9 土地的經(jīng)濟(jì)供給n指在自然供給的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)，可為人類直接用于生產(chǎn)、指在自然供給的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)，可為人類直接用于生產(chǎn)、生活等各種用途的土地?cái)?shù)量。生活等各種用途的土地?cái)?shù)量。 n土地的經(jīng)濟(jì)供給有彈性，其供給量隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而增加土地的經(jīng)濟(jì)供給有彈性，其供給量隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而增加，包括總量的增加與因用途轉(zhuǎn)換而導(dǎo)致的某種類型的土地的數(shù)包括總量的增加與因用途轉(zhuǎn)換而導(dǎo)致的某種類型的土地的數(shù)量增加。量增加。n不同地區(qū)、不同用途土地的經(jīng)濟(jì)供給曲線不同。不同地區(qū)、不同用途土地的經(jīng)濟(jì)

7、供給曲線不同。一般一般狀態(tài)狀態(tài)下的土地下的土地經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)供供給給曲曲線線特殊特殊狀態(tài)狀態(tài)下的土地下的土地經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)供供給給曲曲線線長(zhǎng)期短期PQOSPPSOQSOQ Page 10 土地的自然供給與經(jīng)濟(jì)供給的關(guān)系n土地的自然供給是經(jīng)濟(jì)供給的基礎(chǔ)土地的自然供給是經(jīng)濟(jì)供給的基礎(chǔ), ,土地的經(jīng)濟(jì)供給只能土地的經(jīng)濟(jì)供給只能在自然供給的范圍內(nèi)變動(dòng)在自然供給的范圍內(nèi)變動(dòng), ,即即某一區(qū)域內(nèi)土地的自然供給某一區(qū)域內(nèi)土地的自然供給是經(jīng)濟(jì)供給的上限。是經(jīng)濟(jì)供給的上限。n土地的自然供給強(qiáng)調(diào)的是土地的資源性，土地的經(jīng)濟(jì)供給土地的自然供給強(qiáng)調(diào)的是土地的資源性，土地的經(jīng)濟(jì)供給主要針對(duì)不同的土地用途，側(cè)重于土地的資產(chǎn)價(jià)值，是資

8、主要針對(duì)不同的土地用途，側(cè)重于土地的資產(chǎn)價(jià)值，是資源與資產(chǎn)的統(tǒng)一體。源與資產(chǎn)的統(tǒng)一體。價(jià)價(jià)格格與與成成本本0產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格提高或品價(jià)格提高或開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)成本降低，供成本降低，供給給提高提高可能可能開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)的土地的土地已已開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)土地土地可可開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)土地土地技技術(shù)進(jìn)術(shù)進(jìn)步，步，供供給給提高提高土地的經(jīng)濟(jì)供給與自然供給的關(guān)系 Page 11 3.1.3 土地的供求平衡n一般土地供求平衡一般土地供求平衡q土地是一種商品，受一般商品供求規(guī)律的制約。土地是一種商品，受一般商品供求規(guī)律的制約。土地土地?cái)?shù)數(shù)量量x x0S S地價(jià)rDE E均衡地價(jià)均衡地價(jià)r0 x0地價(jià)r土地土地?cái)?shù)數(shù)量量x x0S SDr0D1S1r

9、1r2r3土地土地供求供求變變化化的三的三種種情情況況 Page 12 3.1.3 土地的供求平衡n特殊的土地供求曲線特殊的土地供求曲線q短期的土地供求短期的土地供求S土地土地?cái)?shù)數(shù)量量x x地價(jià)rr0q00D1D0D2r2r1在短期內(nèi)，土地供給無(wú)在短期內(nèi)，土地供給無(wú)彈性，土地供給量固定彈性，土地供給量固定（q q0 0），土地價(jià)格水平），土地價(jià)格水平完全由需求一方?jīng)Q定。完全由需求一方?jīng)Q定。土地是一種特殊的商品，有其特殊土地是一種特殊的商品，有其特殊性性: :如位置固定不變，一定技術(shù)條如位置固定不變，一定技術(shù)條件下土地自然供給不變，經(jīng)濟(jì)供給件下土地自然供給不變，經(jīng)濟(jì)供給彈性也有限。彈性也有限。

10、Page 13 3.1.3 土地的供求平衡n特殊的土地供求曲線特殊的土地供求曲線q其他特殊的土地供求其他特殊的土地供求在圖（在圖（1 1）中，土地供）中，土地供給曲線特殊，土地需給曲線特殊，土地需求曲線為一般，表明求曲線為一般，表明地價(jià)地價(jià)在一定范圍內(nèi)遵在一定范圍內(nèi)遵循一般商品的供求規(guī)循一般商品的供求規(guī)律，律，但當(dāng)土地供給達(dá)但當(dāng)土地供給達(dá)到自然供給時(shí)，土地到自然供給時(shí)，土地供給保持不變，自此供給保持不變，自此時(shí)地價(jià)由需求決定時(shí)地價(jià)由需求決定。土地土地?cái)?shù)數(shù)量量x x地價(jià)rr0（1）r2r1OQS Page 14 3.1.3 土地的供求平衡n特殊的土地供求曲線特殊的土地供求曲線q其他特殊的土地供求

11、其他特殊的土地供求在圖（在圖（2 2）中，土地供給曲線）中，土地供給曲線與土地需求曲線均特殊。表明與土地需求曲線均特殊。表明土地的需求者將土地作為投機(jī)土地的需求者將土地作為投機(jī)對(duì)象，價(jià)格高漲的土地，需求對(duì)象，價(jià)格高漲的土地，需求較大，需求隨著價(jià)格增加而增較大，需求隨著價(jià)格增加而增加。地價(jià)在一定范圍內(nèi)由供求加。地價(jià)在一定范圍內(nèi)由供求雙方?jīng)Q定，之后，地價(jià)由需求雙方?jīng)Q定，之后，地價(jià)由需求決定。決定。地價(jià)r土地土地?cái)?shù)數(shù)量量x xr0（2）r2r1OQSD土地供求的另一種特殊形式是土地供求的另一種特殊形式是有價(jià)無(wú)市有價(jià)無(wú)市，即有土地供給和價(jià)即有土地供給和價(jià)格，沒(méi)有需求者，或者只有對(duì)格，沒(méi)有需求者，或者只

12、有對(duì)土地的需求及地價(jià)，但沒(méi)有土土地的需求及地價(jià)，但沒(méi)有土地供給。地供給。 Page 15 3.1.4 地價(jià)的形成n地價(jià)的內(nèi)涵地價(jià)的內(nèi)涵n地價(jià)的特點(diǎn)地價(jià)的特點(diǎn)n地價(jià)的影響因素地價(jià)的影響因素 Page 16 3.1.4.1 地價(jià)的內(nèi)涵n地價(jià)即土地價(jià)格，是指土地地價(jià)即土地價(jià)格，是指土地的購(gòu)買價(jià)格，的購(gòu)買價(jià)格，包括土地所有包括土地所有權(quán)價(jià)格和土地使用權(quán)價(jià)格。權(quán)價(jià)格和土地使用權(quán)價(jià)格。n土地價(jià)格是三個(gè)部分的資本土地價(jià)格是三個(gè)部分的資本化：化： 真正的地租，主要指絕真正的地租，主要指絕對(duì)地租和級(jí)差地租。對(duì)地租和級(jí)差地租。 土地投資的折舊。土地投資的折舊。 土地投資的利息。土地投資的利息。土地能產(chǎn)生收益土地能

13、產(chǎn)生收益, ,其中一部分收益必其中一部分收益必然歸土地所有者（包括由土地所有然歸土地所有者（包括由土地所有權(quán)壟斷而產(chǎn)生的絕對(duì)地租及由土地權(quán)壟斷而產(chǎn)生的絕對(duì)地租及由土地條件好壞而產(chǎn)生的級(jí)差地租）。條件好壞而產(chǎn)生的級(jí)差地租）。 現(xiàn)實(shí)的土地都凝結(jié)著人類勞動(dòng)，土地現(xiàn)實(shí)的土地都凝結(jié)著人類勞動(dòng)，土地所有者和土地開(kāi)發(fā)商對(duì)土地開(kāi)發(fā)而進(jìn)所有者和土地開(kāi)發(fā)商對(duì)土地開(kāi)發(fā)而進(jìn)行的投資構(gòu)成土地資本，這些固定資行的投資構(gòu)成土地資本，這些固定資本必然要求回收，從而以折舊和利息本必然要求回收，從而以折舊和利息的形式在土地價(jià)格里得到體現(xiàn)。的形式在土地價(jià)格里得到體現(xiàn)。 Page 17 3.1.4.2 地價(jià)的特點(diǎn)n土地是一種特殊商品

14、，其價(jià)格具土地是一種特殊商品，其價(jià)格具有與一般商品價(jià)格不同的特點(diǎn)。有與一般商品價(jià)格不同的特點(diǎn)。q土地價(jià)格具有特殊價(jià)格基礎(chǔ)土地價(jià)格具有特殊價(jià)格基礎(chǔ) 一般商品的價(jià)格基礎(chǔ)是其價(jià)一般商品的價(jià)格基礎(chǔ)是其價(jià)值，土地價(jià)格的基礎(chǔ)是值，土地價(jià)格的基礎(chǔ)是土地的土地的權(quán)利和利益。權(quán)利和利益。q土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，一般不依生產(chǎn)成本定價(jià)。表現(xiàn)，一般不依生產(chǎn)成本定價(jià)。q城市土地價(jià)格主要由土地需求城市土地價(jià)格主要由土地需求決定。決定。q城市土地價(jià)格呈總體上升趨勢(shì)。城市土地價(jià)格呈總體上升趨勢(shì)。q城市土地價(jià)格具有強(qiáng)烈城市土地價(jià)格具有強(qiáng)烈的區(qū)域性和個(gè)別性的區(qū)域性和個(gè)別性。由于土地位置的固定性

15、，在地由于土地位置的固定性，在地區(qū)性市場(chǎng)間價(jià)格難于統(tǒng)一。區(qū)性市場(chǎng)間價(jià)格難于統(tǒng)一。q城市土地價(jià)格形成的時(shí)城市土地價(jià)格形成的時(shí)間長(zhǎng)。間長(zhǎng)。一般商品的價(jià)格容易形成，城一般商品的價(jià)格容易形成，城市土地價(jià)格是在過(guò)去至將來(lái)的市土地價(jià)格是在過(guò)去至將來(lái)的長(zhǎng)期影響下形成的。長(zhǎng)期影響下形成的。q城市土地價(jià)格受到較強(qiáng)城市土地價(jià)格受到較強(qiáng)的政府調(diào)節(jié)的影響。的政府調(diào)節(jié)的影響。 Page 18 3.1.4.3 地價(jià)的影響因素n決定土地價(jià)格高低的主要因素是土地收益，土地收益只有決定土地價(jià)格高低的主要因素是土地收益，土地收益只有通過(guò)土地經(jīng)營(yíng)者的土地市場(chǎng)行為才能實(shí)現(xiàn)。因此，通過(guò)土地經(jīng)營(yíng)者的土地市場(chǎng)行為才能實(shí)現(xiàn)。因此，凡是影凡是

16、影響土地收益量和土地市場(chǎng)行為的因素，都會(huì)影響地價(jià)。響土地收益量和土地市場(chǎng)行為的因素，都會(huì)影響地價(jià)。n影響土地價(jià)格的基本因素影響土地價(jià)格的基本因素地租量地租量利息率利息率土地使用權(quán)出讓期土地使用權(quán)出讓期土地供求土地供求土地利用規(guī)劃、政策和法規(guī)土地利用規(guī)劃、政策和法規(guī)合理預(yù)期合理預(yù)期n影響土地價(jià)格的其他因影響土地價(jià)格的其他因素素 經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)因素 區(qū)域因素區(qū)域因素 自然地理因素自然地理因素 社會(huì)因素社會(huì)因素 Page 19 影響土地價(jià)格的基本因素n地租量與地價(jià)地租量與地價(jià) 商品化土地的地價(jià)與地租量成正比。商品化土地的地價(jià)與地租量成正比。n利息率與地價(jià)利息率與地價(jià)地價(jià)與利息率成反比，較低的利息率意味

17、著較高的地價(jià)，地價(jià)與利息率成反比，較低的利息率意味著較高的地價(jià)，反之亦然，調(diào)控了利率，必然在一定程度上控制了地價(jià)。反之亦然，調(diào)控了利率，必然在一定程度上控制了地價(jià)。n土地出讓期與地價(jià)土地出讓期與地價(jià) 在其他條件相同或相似時(shí)，土地使用權(quán)出讓期長(zhǎng)則價(jià)高。在其他條件相同或相似時(shí)，土地使用權(quán)出讓期長(zhǎng)則價(jià)高。n土地供求與地價(jià)土地供求與地價(jià)土地供求特殊，即對(duì)土地的需求往往增加很快，對(duì)土地的土地供求特殊，即對(duì)土地的需求往往增加很快，對(duì)土地的供給增加有限，供給增加有限，土地價(jià)格主要由需求決定。土地價(jià)格主要由需求決定。 Page 20 影響土地價(jià)格的基本因素n土地利用規(guī)劃、政策和法規(guī)與土地利用規(guī)劃、政策和法規(guī)與

18、地價(jià)地價(jià) 規(guī)劃可產(chǎn)生價(jià)格變動(dòng)上的規(guī)劃可產(chǎn)生價(jià)格變動(dòng)上的“規(guī)劃效規(guī)劃效應(yīng)應(yīng)”，被規(guī)劃納入城市新區(qū)的土地，被規(guī)劃納入城市新區(qū)的土地，價(jià)格易急劇上漲，規(guī)劃容許的建筑容價(jià)格易急劇上漲，規(guī)劃容許的建筑容積率越高，地價(jià)自然越高。積率越高，地價(jià)自然越高。 實(shí)行區(qū)別性政策可形成限制性高地價(jià)、實(shí)行區(qū)別性政策可形成限制性高地價(jià)、扶植性優(yōu)惠地價(jià)和保護(hù)性地價(jià)等。扶植性優(yōu)惠地價(jià)和保護(hù)性地價(jià)等。 有關(guān)土地價(jià)格的法規(guī)，則是土地交易有關(guān)土地價(jià)格的法規(guī)，則是土地交易和地價(jià)形成機(jī)制的規(guī)范化手段，對(duì)地和地價(jià)形成機(jī)制的規(guī)范化手段，對(duì)地價(jià)的合法性、規(guī)范性有直接作用。價(jià)的合法性、規(guī)范性有直接作用。 合理預(yù)期與地價(jià)合理預(yù)期與地價(jià) 預(yù)期影響

19、決策，決策影響經(jīng)預(yù)期影響決策，決策影響經(jīng)濟(jì)行為，經(jīng)濟(jì)行為直接影響濟(jì)行為，經(jīng)濟(jì)行為直接影響土地交易的談判結(jié)果（土地土地交易的談判結(jié)果（土地招投標(biāo)、土地拍賣、土地協(xié)招投標(biāo)、土地拍賣、土地協(xié)議都是談判）。議都是談判）。 Page 21 影響土地價(jià)格的其他因素q經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)因素: :經(jīng)濟(jì)繁榮程度：經(jīng)濟(jì)繁榮程度：繁榮繁榮時(shí)期地價(jià)上漲，地價(jià)高；時(shí)期地價(jià)上漲，地價(jià)高；經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)期，地價(jià)下經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)期，地價(jià)下跌，地價(jià)低。跌，地價(jià)低。金融因素金融因素：通貨膨脹通貨膨脹引起地價(jià)上漲，利率上引起地價(jià)上漲，利率上升引起地價(jià)下跌。升引起地價(jià)下跌。區(qū)位因素：區(qū)位因素：地塊所在地區(qū)多方面地塊所在地區(qū)多方面因素綜合影響形成的

20、地區(qū)特性。因素綜合影響形成的地區(qū)特性。商業(yè)區(qū)內(nèi)商業(yè)區(qū)內(nèi)影響地價(jià)的主要因素有：收益影響地價(jià)的主要因素有：收益水平、腹地的大小、顧客的層次與數(shù)量水平、腹地的大小、顧客的層次與數(shù)量等。等。住宅區(qū)內(nèi)住宅區(qū)內(nèi)影響地價(jià)的主要因素有：離市影響地價(jià)的主要因素有：離市中心的距離、交通設(shè)施和居住環(huán)境。中心的距離、交通設(shè)施和居住環(huán)境。工業(yè)區(qū)內(nèi)工業(yè)區(qū)內(nèi)影響地價(jià)的主要因素有：與市影響地價(jià)的主要因素有：與市場(chǎng)的距離，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的位置關(guān)系，運(yùn)場(chǎng)的距離，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的位置關(guān)系，運(yùn)輸設(shè)施建設(shè)情況，水、動(dòng)力資源和勞動(dòng)輸設(shè)施建設(shè)情況，水、動(dòng)力資源和勞動(dòng)力等的供求情況，環(huán)境污染發(fā)生的危險(xiǎn)力等的供求情況，環(huán)境污染發(fā)生的危險(xiǎn)性與治理成本、

21、行政輔導(dǎo)與管理程度。性與治理成本、行政輔導(dǎo)與管理程度。 Page 22 影響土地價(jià)格的其他因素q自然地理因素自然地理因素 位置位置（地價(jià)從城市中心商業(yè)區(qū)向城（地價(jià)從城市中心商業(yè)區(qū)向城市邊緣逐步下降）市邊緣逐步下降） 地塊面積地塊面積( (若適合最佳用途則價(jià)高若適合最佳用途則價(jià)高) ) 地勢(shì)和地質(zhì)地勢(shì)和地質(zhì)( (地勢(shì)和地質(zhì)不良會(huì)影響地勢(shì)和地質(zhì)不良會(huì)影響開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)成本, ,從而賣不出好價(jià)錢從而賣不出好價(jià)錢) ) 地塊的深度地塊的深度( (對(duì)商業(yè)用地來(lái)說(shuō)對(duì)商業(yè)用地來(lái)說(shuō), ,深度值深度值越大越大, ,地價(jià)越低地價(jià)越低) ) 地塊地塊形狀形狀( (決定土地利用的方向、規(guī)決定土地利用的方向、規(guī)模和難易，

22、通常模和難易，通常矩形地塊矩形地塊較易利用，較易利用，價(jià)高，而三角形和不規(guī)則地塊價(jià)低價(jià)高，而三角形和不規(guī)則地塊價(jià)低) )q社會(huì)因素社會(huì)因素人口數(shù)量和素質(zhì)人口數(shù)量和素質(zhì)交通因素等交通因素等 Page 23 思考題n1.1.闡述地價(jià)的內(nèi)涵與特點(diǎn)闡述地價(jià)的內(nèi)涵與特點(diǎn)n2.2.影響地價(jià)的因素有哪些影響地價(jià)的因素有哪些? ? Page 24 3.2 3.2 需求、供需求、供給給與房地與房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的形成價(jià)格的形成房地房地產(chǎn)產(chǎn)需求需求房地房地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)供求均衡供求均衡 房地房地產(chǎn)產(chǎn)供供給給 Page 25 3.2.1 房地產(chǎn)需求n內(nèi)涵內(nèi)涵n分類分類n房地產(chǎn)需求彈性房地產(chǎn)需求彈性n影響房地產(chǎn)需求的主要因素

23、影響房地產(chǎn)需求的主要因素 Page 26 3.2.1.1 房地產(chǎn)需求的內(nèi)涵n房地產(chǎn)有效需求、房地產(chǎn)需求量、房地產(chǎn)潛在需求房地產(chǎn)有效需求、房地產(chǎn)需求量、房地產(chǎn)潛在需求q房地產(chǎn)需求房地產(chǎn)需求指在一個(gè)特定時(shí)期內(nèi)，需求者指在一個(gè)特定時(shí)期內(nèi)，需求者在各種可能在各種可能的價(jià)格下，愿意而且能夠購(gòu)買的房地產(chǎn)數(shù)量。的價(jià)格下，愿意而且能夠購(gòu)買的房地產(chǎn)數(shù)量。也被稱為也被稱為房房地產(chǎn)有效需求地產(chǎn)有效需求。q房地產(chǎn)需求量房地產(chǎn)需求量在一個(gè)特定價(jià)格下，需求者愿意且能夠在一個(gè)特定價(jià)格下，需求者愿意且能夠購(gòu)買的房地產(chǎn)的數(shù)量。購(gòu)買的房地產(chǎn)的數(shù)量。q房地產(chǎn)潛在需求房地產(chǎn)潛在需求未來(lái)可能轉(zhuǎn)化為實(shí)際購(gòu)買力的房地產(chǎn)未來(lái)可能轉(zhuǎn)化為實(shí)際購(gòu)

24、買力的房地產(chǎn)需求，表現(xiàn)為需求者對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)欲望。需求，表現(xiàn)為需求者對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)欲望。 Page 27 3.2.1.2 房地產(chǎn)需求的分類n按目的劃分為按目的劃分為生產(chǎn)性需求、消費(fèi)性需求和投資性需求生產(chǎn)性需求、消費(fèi)性需求和投資性需求q生產(chǎn)性需求生產(chǎn)性需求用來(lái)滿足生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所需要而形用來(lái)滿足生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所需要而形成的房地產(chǎn)需求。成的房地產(chǎn)需求。需求的主體是各類企事業(yè)單位及需求的主體是各類企事業(yè)單位及個(gè)體工商業(yè)者。個(gè)體工商業(yè)者。q消費(fèi)性需求消費(fèi)性需求用來(lái)滿足人們居住需要的房地產(chǎn)需用來(lái)滿足人們居住需要的房地產(chǎn)需求。求。需求的主體是家庭。需求的主體是家庭。q投機(jī)性需求投機(jī)性需求又稱保值增值性需求又稱

25、保值增值性需求，是指購(gòu)買房，是指購(gòu)買房地產(chǎn)并非為了生產(chǎn)和消費(fèi)，而是將其作為一種價(jià)值地產(chǎn)并非為了生產(chǎn)和消費(fèi)，而是將其作為一種價(jià)值形式加以儲(chǔ)存，在合適的時(shí)候再出售或出租，以達(dá)形式加以儲(chǔ)存，在合適的時(shí)候再出售或出租，以達(dá)到保值增值的目的。到保值增值的目的。 Page 28 3.2.1.3 房地產(chǎn)需求彈性n房地產(chǎn)需求彈性房地產(chǎn)需求彈性主要回答價(jià)格和收入變動(dòng)因素對(duì)房地產(chǎn)需求主要回答價(jià)格和收入變動(dòng)因素對(duì)房地產(chǎn)需求有多大的影響作用。有多大的影響作用。n房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性指房地產(chǎn)商品價(jià)格變動(dòng)的比率所指房地產(chǎn)商品價(jià)格變動(dòng)的比率所引起的房地產(chǎn)需求量變動(dòng)的比率，表示引起的房地產(chǎn)需求量變動(dòng)的比率

26、，表示房地產(chǎn)需求量變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)需求量變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程度。房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程度。用公式表示為：用公式表示為：PPQQdE由于價(jià)格由于價(jià)格與與需求量呈反向需求量呈反向變動(dòng)變動(dòng)，所以房地，所以房地產(chǎn)產(chǎn)需求的價(jià)格需求的價(jià)格彈彈性系性系數(shù)應(yīng)為負(fù)值數(shù)應(yīng)為負(fù)值，在，在實(shí)際運(yùn)實(shí)際運(yùn)用用時(shí)時(shí)一般都取一般都取絕對(duì)值絕對(duì)值，即，即 商品需求缺乏價(jià)格商品需求缺乏價(jià)格彈彈性，需求量性，需求量變動(dòng)對(duì)變動(dòng)對(duì)價(jià)格價(jià)格變動(dòng)變動(dòng)的反的反應(yīng)應(yīng)不敏感。不敏感。 商品需求富有價(jià)格彈性，需求量變動(dòng)對(duì)價(jià)格變動(dòng)的商品需求富有價(jià)格彈性，需求量變動(dòng)對(duì)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)敏感。反應(yīng)敏感。0dE10dE1dE Page 29 q房地產(chǎn)商品

27、的需求曲線房地產(chǎn)商品的需求曲線一般呈現(xiàn)為一條拐折線一般呈現(xiàn)為一條拐折線 從一般意義上講，從一般意義上講，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格在當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)較低的幅度內(nèi)變動(dòng)時(shí)（一個(gè)較低的幅度內(nèi)變動(dòng)時(shí)（如如D D1 1E E段段 ），房地產(chǎn)需求缺乏價(jià)格彈性），房地產(chǎn)需求缺乏價(jià)格彈性。這這是因?yàn)閷?duì)商品用房而言，區(qū)位條件至是因?yàn)閷?duì)商品用房而言，區(qū)位條件至關(guān)重要，此時(shí)價(jià)格變動(dòng)對(duì)需求量的變關(guān)重要，此時(shí)價(jià)格變動(dòng)對(duì)需求量的變動(dòng)影響程度不大。動(dòng)影響程度不大。（據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)住宅（據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)住宅售價(jià)相當(dāng)于住戶收入的售價(jià)相當(dāng)于住戶收入的3-63-6倍時(shí)，需求缺乏價(jià)倍時(shí)，需求缺乏價(jià)格彈性。）格彈性。） OQD1D2E當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格超

28、過(guò)一定幅度而繼續(xù)上漲時(shí)當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格超過(guò)一定幅度而繼續(xù)上漲時(shí)（如（如E ED D2 2段段 ） ，需求，需求者會(huì)明顯緊縮正常需求量，者會(huì)明顯緊縮正常需求量，房地產(chǎn)需求富有價(jià)格彈性。房地產(chǎn)需求富有價(jià)格彈性。不過(guò)房不過(guò)房地產(chǎn)需求富有價(jià)格彈性僅呈現(xiàn)單向性，即價(jià)格下降時(shí)并不呈現(xiàn)地產(chǎn)需求富有價(jià)格彈性僅呈現(xiàn)單向性，即價(jià)格下降時(shí)并不呈現(xiàn)這種趨勢(shì)，所以這種趨勢(shì)，所以用細(xì)線表示用細(xì)線表示。 Page 30 n房地產(chǎn)需求的收入彈性房地產(chǎn)需求的收入彈性指收入變動(dòng)的比率所引指收入變動(dòng)的比率所引起的房地產(chǎn)需求量變動(dòng)的比率，表示房地產(chǎn)需求量起的房地產(chǎn)需求量變動(dòng)的比率，表示房地產(chǎn)需求量變動(dòng)對(duì)收入變動(dòng)的反應(yīng)程度。用公式表示為：

29、變動(dòng)對(duì)收入變動(dòng)的反應(yīng)程度。用公式表示為：YYQQEY由于收入由于收入與與需求量同方向需求量同方向變動(dòng)變動(dòng)，所以房地，所以房地產(chǎn)產(chǎn)需求的收入需求的收入彈彈性系性系數(shù)應(yīng)為數(shù)應(yīng)為正正值值，即，即 商品需求缺乏收入商品需求缺乏收入彈彈性，需求量性，需求量變動(dòng)對(duì)變動(dòng)對(duì)收入收入變動(dòng)變動(dòng)的反的反應(yīng)應(yīng)不敏感。不敏感。 商品需求富有收入彈性，需求量變動(dòng)對(duì)收入變動(dòng)的商品需求富有收入彈性，需求量變動(dòng)對(duì)收入變動(dòng)的反應(yīng)敏感。反應(yīng)敏感。0YE10YE1YE Page 31 房地產(chǎn)需求的收入彈性與一國(guó)或地區(qū)所處的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段密房地產(chǎn)需求的收入彈性與一國(guó)或地區(qū)所處的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段密切相關(guān)切相關(guān): : 在較低階段，富有收入彈性在

30、較低階段，富有收入彈性; ; 在較高階段如發(fā)達(dá)國(guó)家，缺乏收入彈性。在較高階段如發(fā)達(dá)國(guó)家，缺乏收入彈性。普通住宅面向廣大工薪階層，其需求的收入彈性較大普通住宅面向廣大工薪階層，其需求的收入彈性較大。高檔別墅面向高收入階層，其需求的收入彈性較小。高檔別墅面向高收入階層，其需求的收入彈性較小。 Page 32 3.2.1.4 房地產(chǎn)需求的影響因素n國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平( (與房地產(chǎn)需求水平正相關(guān)與房地產(chǎn)需求水平正相關(guān)) ) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高的國(guó)家或地區(qū)或時(shí)期，房地產(chǎn)需求水平高。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高的國(guó)家或地區(qū)或時(shí)期，房地產(chǎn)需求水平高。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平變化會(huì)引起房地產(chǎn)投資規(guī)模和消費(fèi)需求的變化，具經(jīng)濟(jì)

31、發(fā)展水平變化會(huì)引起房地產(chǎn)投資規(guī)模和消費(fèi)需求的變化，具 體表現(xiàn)為房地產(chǎn)生產(chǎn)性需求和消費(fèi)性需求的變化。體表現(xiàn)為房地產(chǎn)生產(chǎn)性需求和消費(fèi)性需求的變化。n人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)( (人口數(shù)量與房地產(chǎn)需求量成正比，人口人口數(shù)量與房地產(chǎn)需求量成正比，人口結(jié)構(gòu)影響房地產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)影響房地產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)) ) 人口規(guī)模相同的區(qū)域，由于人口結(jié)構(gòu)的差異會(huì)有截然不同的房地人口規(guī)模相同的區(qū)域，由于人口結(jié)構(gòu)的差異會(huì)有截然不同的房地產(chǎn)需求。產(chǎn)需求。 如高校和中央商務(wù)區(qū)都是單身青年集聚的區(qū)域，由于收入和消費(fèi)如高校和中央商務(wù)區(qū)都是單身青年集聚的區(qū)域，由于收入和消費(fèi)能力不同，對(duì)住房需求不同。高校周圍需要能力不同，對(duì)住房需求不

32、同。高校周圍需要普通單身或合租住房普通單身或合租住房，中央商務(wù)區(qū)則需要中央商務(wù)區(qū)則需要高級(jí)單身公寓高級(jí)單身公寓。 Page 33 3.2.1.4 房地產(chǎn)需求的影響因素n房地產(chǎn)價(jià)格收入比房地產(chǎn)價(jià)格收入比 房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)于收入的比值，往往直接決定需求的有效性，房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)于收入的比值，往往直接決定需求的有效性，只有當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格收入比在合理的范圍內(nèi)時(shí)，房地產(chǎn)的潛在只有當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格收入比在合理的范圍內(nèi)時(shí)，房地產(chǎn)的潛在需求方能轉(zhuǎn)化成有效需求。需求方能轉(zhuǎn)化成有效需求。n信貸能力信貸能力 房地產(chǎn)生產(chǎn)、消費(fèi)和投資，對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)都是一大筆投房地產(chǎn)生產(chǎn)、消費(fèi)和投資，對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)都是一大筆投入，很少有人全

33、部靠存款或自有資金一次性支付，獲得信貸入，很少有人全部靠存款或自有資金一次性支付，獲得信貸的難易程度及成本高低會(huì)影響房地產(chǎn)的有效需求。的難易程度及成本高低會(huì)影響房地產(chǎn)的有效需求。 1998-20031998-2003年，我國(guó)個(gè)人購(gòu)房占住房購(gòu)買者的比例由百分之幾提高到年，我國(guó)個(gè)人購(gòu)房占住房購(gòu)買者的比例由百分之幾提高到百分之九十幾，很大程度上是由于鼓勵(lì)購(gòu)房信貸政策的出臺(tái)與實(shí)施，百分之九十幾，很大程度上是由于鼓勵(lì)購(gòu)房信貸政策的出臺(tái)與實(shí)施，如如放寬貸款對(duì)象、提高可貸款額與房?jī)r(jià)比、多次下調(diào)貸款利率等。放寬貸款對(duì)象、提高可貸款額與房?jī)r(jià)比、多次下調(diào)貸款利率等。 Page 34 3.2.1.4 房地產(chǎn)需求的影

34、響因素n消費(fèi)者或投資者的偏好消費(fèi)者或投資者的偏好 消費(fèi)者的偏好表現(xiàn)在消費(fèi)者的偏好表現(xiàn)在愿意把收入花費(fèi)在住房上的比例愿意把收入花費(fèi)在住房上的比例、愿愿意租房還是購(gòu)房意租房還是購(gòu)房，喜歡多層還是高層喜歡多層還是高層，喜好市中心或是城喜好市中心或是城郊郊，這些受消費(fèi)者的職業(yè)、生活習(xí)慣、親友觀念等因素的，這些受消費(fèi)者的職業(yè)、生活習(xí)慣、親友觀念等因素的影響。影響。 投資者的偏好表現(xiàn)在投資者的偏好表現(xiàn)在愿意投資房地產(chǎn)還是投資其他產(chǎn)業(yè)，愿意投資房地產(chǎn)還是投資其他產(chǎn)業(yè)，是投資住宅還是商鋪。是投資住宅還是商鋪。n對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期 預(yù)期價(jià)格上漲，當(dāng)期的需求會(huì)上升，反之則相反。預(yù)期價(jià)格上漲，當(dāng)期的需求會(huì)上升

35、，反之則相反。 Page 35 3.2.1.4 房地產(chǎn)需求的影響因素n政策因素政策因素 稅收、住房制度、產(chǎn)權(quán)制度等會(huì)影響房地產(chǎn)需求。購(gòu)稅收、住房制度、產(chǎn)權(quán)制度等會(huì)影響房地產(chǎn)需求。購(gòu)房稅收優(yōu)惠、保護(hù)個(gè)人擁有房地產(chǎn)的合法權(quán)利、住房房稅收優(yōu)惠、保護(hù)個(gè)人擁有房地產(chǎn)的合法權(quán)利、住房不再福利分配等，都會(huì)刺激房地產(chǎn)需求。不再福利分配等，都會(huì)刺激房地產(chǎn)需求。 Page 36 3.2.2 房地產(chǎn)供給n房地產(chǎn)供給的內(nèi)涵與條件房地產(chǎn)供給的內(nèi)涵與條件n房地產(chǎn)供給彈性房地產(chǎn)供給彈性n房地產(chǎn)供給彈性變化的一般規(guī)律房地產(chǎn)供給彈性變化的一般規(guī)律 Page 37 3.2.2.1 房地產(chǎn)供給的內(nèi)涵與條件n內(nèi)涵內(nèi)涵q微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的角

36、度微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度: :房地產(chǎn)供給房地產(chǎn)供給是指生產(chǎn)者在某一特定是指生產(chǎn)者在某一特定時(shí)期，在每一價(jià)格水平上愿意而且能夠租售的房地產(chǎn)商時(shí)期，在每一價(jià)格水平上愿意而且能夠租售的房地產(chǎn)商品量。品量。q宏觀經(jīng)濟(jì)角度宏觀經(jīng)濟(jì)角度: :房地產(chǎn)供給是房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)總供給指房地產(chǎn)總供給, ,即某一時(shí)即某一時(shí)期全社會(huì)或某一地區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)供給的總量，包括實(shí)物總期全社會(huì)或某一地區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)供給的總量，包括實(shí)物總量和價(jià)值總量。量和價(jià)值總量。 Page 38 3.2.2.1 房地產(chǎn)供給的內(nèi)涵與條件n房地產(chǎn)供給的條件房地產(chǎn)供給的條件q出售或出租的愿望出售或出租的愿望 主要取決于價(jià)格為主的交易條件；主要取決于價(jià)格為主的交

37、易條件；q供給能力供給能力 主要取決于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和經(jīng)營(yíng)管理水平。主要取決于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和經(jīng)營(yíng)管理水平。 上述兩者缺一不可，但在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，以價(jià)格為主的上述兩者缺一不可，但在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，以價(jià)格為主的交易條件是主要的。交易條件是主要的。 Page 39 3.2.2.2 房地產(chǎn)供給彈性n房地產(chǎn)供給彈性房地產(chǎn)供給彈性是指房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性，即房地產(chǎn)價(jià)格是指房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性，即房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的比率所引起的房地產(chǎn)供應(yīng)量變動(dòng)的比率，它表示了房變動(dòng)的比率所引起的房地產(chǎn)供應(yīng)量變動(dòng)的比率，它表示了房地產(chǎn)供給量變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程度。地產(chǎn)供給量變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程

38、度。用公式表示用公式表示為：為：PPQQEs 一般情一般情況況下，由于房地下，由于房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格價(jià)格與與供供給給量同方向量同方向變動(dòng)變動(dòng)，所以，所以房地房地產(chǎn)產(chǎn)供供給彈給彈性系性系數(shù)應(yīng)為數(shù)應(yīng)為正正值值，即，即 特殊情特殊情況況下，下，房地產(chǎn)供給彈性系數(shù)為負(fù)值。房地產(chǎn)供給彈性系數(shù)為負(fù)值。例如，當(dāng)房地例如，當(dāng)房地產(chǎn)需求低迷而價(jià)格下降時(shí)，供給可能會(huì)增加，房地產(chǎn)供給彈性產(chǎn)需求低迷而價(jià)格下降時(shí)，供給可能會(huì)增加，房地產(chǎn)供給彈性系數(shù)可能變成負(fù)值，即系數(shù)可能變成負(fù)值，即 ，這是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的預(yù)期在起這是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的預(yù)期在起作用。作用。0sE0sE Page 40 3.2.2.3 房地產(chǎn)供給彈性變化的一般規(guī)

39、律n特短期內(nèi)房地產(chǎn)供給無(wú)彈性特短期內(nèi)房地產(chǎn)供給無(wú)彈性 房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長(zhǎng)，特短期內(nèi)其生產(chǎn)要素和產(chǎn)品不可能發(fā)生房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長(zhǎng)，特短期內(nèi)其生產(chǎn)要素和產(chǎn)品不可能發(fā)生變化，因而房地產(chǎn)供給無(wú)彈性，即變化，因而房地產(chǎn)供給無(wú)彈性，即n短期內(nèi)房地產(chǎn)供給彈性較小短期內(nèi)房地產(chǎn)供給彈性較小 短期內(nèi)土地供給不可能發(fā)生變化，土地供給無(wú)彈性，房地產(chǎn)短期內(nèi)土地供給不可能發(fā)生變化，土地供給無(wú)彈性，房地產(chǎn)可通過(guò)可變要素的增減而改變供給，但變動(dòng)幅度不會(huì)很大。可通過(guò)可變要素的增減而改變供給，但變動(dòng)幅度不會(huì)很大。0sEPOSQ10sEPQOS Page 41 3.2.2.3 房地產(chǎn)供給彈性變化的一般規(guī)律n長(zhǎng)期內(nèi)房地產(chǎn)供給彈性較大長(zhǎng)期

40、內(nèi)房地產(chǎn)供給彈性較大 長(zhǎng)期內(nèi)土地供給量可變，具有一定彈性，房地產(chǎn)供給量長(zhǎng)期內(nèi)土地供給量可變，具有一定彈性，房地產(chǎn)供給量變化更明顯，兩種因素綜合在一起，房地產(chǎn)供給富有彈性。變化更明顯，兩種因素綜合在一起，房地產(chǎn)供給富有彈性。1sEPOSQ Page 42 3.2.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求均衡n房地產(chǎn)供求均衡的含義房地產(chǎn)供求均衡的含義n房地產(chǎn)供求均衡的形成房地產(chǎn)供求均衡的形成n房地產(chǎn)供求均衡的基本原理房地產(chǎn)供求均衡的基本原理 Page 43 3.2.3.1 房地產(chǎn)供求均衡的含義n房地產(chǎn)供求均衡房地產(chǎn)供求均衡是指房地產(chǎn)商品的供給價(jià)格與需是指房地產(chǎn)商品的供給價(jià)格與需求價(jià)格相一致，而且供給數(shù)量與需求數(shù)量相一致

41、求價(jià)格相一致，而且供給數(shù)量與需求數(shù)量相一致時(shí)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)。時(shí)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)。 Page 44 3.2.3.2 房地產(chǎn)供求均衡的形成n需求量和供給量的變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求均衡的影響需求量和供給量的變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求均衡的影響 在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，需求量和供給量的變動(dòng)是指當(dāng)其他因素不變時(shí)，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，需求量和供給量的變動(dòng)是指當(dāng)其他因素不變時(shí)，商品本身價(jià)格變動(dòng)商品本身價(jià)格變動(dòng)所引起需求量或供給量的變動(dòng)。所引起需求量或供給量的變動(dòng)。表現(xiàn)為沿表現(xiàn)為沿著供著供( (求求) )曲線的移動(dòng)。曲線的移動(dòng)。房地房地產(chǎn)數(shù)產(chǎn)數(shù)量量Q Q0S S房地產(chǎn)價(jià)格PDE E均衡價(jià)格均衡價(jià)格P0Q0P1 Page 45

42、3.2.3.2 房地產(chǎn)供求均衡的形成n需求和供給變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求均衡的影響需求和供給變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求均衡的影響 在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，需求和供給的變動(dòng)需求和供給的變動(dòng)是指當(dāng)商品本身的是指當(dāng)商品本身的價(jià)格不價(jià)格不變時(shí)變時(shí)，其他因素的變動(dòng)所引起的需求量或供給量的變動(dòng)。，其他因素的變動(dòng)所引起的需求量或供給量的變動(dòng)。表現(xiàn)為表現(xiàn)為供供( (求求) )曲線的移動(dòng)曲線的移動(dòng)。房地產(chǎn)價(jià)格P房地房地產(chǎn)數(shù)產(chǎn)數(shù)量量Q Q0S SDp0D1S1p1p2p3Q0Q1Q2Q3 Page 46 3.2.3.3 房地產(chǎn)供求均衡的基本原理n房地產(chǎn)供求均衡狀態(tài)的形成是供給與需求這兩種力量相房地產(chǎn)供求均衡狀態(tài)的形成是供給與需求這兩種力量相互作用、相互變化的結(jié)果。互作用、相互變化的結(jié)果。n房地產(chǎn)