萬(wàn)科成本控制要點(diǎn)

1、快地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段成本控制要住項(xiàng)成本控制要點(diǎn)指南I控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制備查文件開(kāi)發(fā)形式1、新征土 地征地費(fèi)用少交或晚交，力爭(zhēng) 減免項(xiàng)目部負(fù)責(zé)詳見(jiàn)項(xiàng)目立項(xiàng)成本 控制要點(diǎn)說(shuō)明中項(xiàng) 目開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成 表、附、附表 二。拆遷安置費(fèi)用房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷 安置費(fèi)用項(xiàng)目部負(fù)責(zé)大市政費(fèi)用自建部分按照公司 工程體系走；交政府 部分按啟關(guān)規(guī)定辦理工程部、設(shè)計(jì)部和審 算部負(fù)責(zé)自建部分；工 程部負(fù)責(zé)交政府部分。規(guī)劃條件滿足公司利益最大 化，合理提高容積 率，降低土地成本項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)2、買(mǎi)斷項(xiàng) 目買(mǎi)斷內(nèi)容明確買(mǎi)斷內(nèi)容明細(xì)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)詳見(jiàn)項(xiàng)目立項(xiàng)成本 控制要點(diǎn)說(shuō)明中項(xiàng) 目開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成 表、附、附表 二及買(mǎi)斷方

2、式的成 本構(gòu)成付款總額一為公司爭(zhēng)取取大利益項(xiàng)目部負(fù)責(zé)付款時(shí)間周期長(zhǎng)、次數(shù)多項(xiàng)目部負(fù)責(zé)三通或七通一平的 標(biāo)準(zhǔn)明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)工程部、項(xiàng)目部負(fù)責(zé)手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目付款時(shí)間直接 掛鉤。項(xiàng)目部負(fù)責(zé)3、合作開(kāi) 發(fā)合作方式符合集團(tuán)要求，有 利于北京公司；項(xiàng)目部負(fù)責(zé)詳見(jiàn)項(xiàng)目立項(xiàng)成本 控制要點(diǎn)說(shuō)明中項(xiàng) 目開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成 表、附、附表 二及合作開(kāi)發(fā)的成 本構(gòu)成分成比例雙贏原則；項(xiàng)目部負(fù)責(zé)交房時(shí)間盡可能地延后交 房，工程部負(fù)責(zé)交房標(biāo)準(zhǔn)不低于合同中交房 標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)付款總額 付款時(shí)間選擇有利于公司利 益的方式項(xiàng)目部負(fù)責(zé) 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)規(guī)劃成本控制示意圖控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制備查義件1、規(guī)劃方案(1)可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)

3、市場(chǎng)信息搜集和分析市政狀況信息分析規(guī)劃要點(diǎn)確立可行性研究設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 可行性設(shè)計(jì)變更設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，項(xiàng) 目、審算、銷(xiāo)售部 配合(2)方案評(píng)審組成可行性規(guī)劃評(píng)審委 員會(huì)，對(duì)方案進(jìn)行評(píng)審、 確定。未通過(guò)的方案進(jìn)入可行性 設(shè)計(jì)艾更環(huán)下，內(nèi)重新評(píng) 審。由項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工 程、審算、財(cái)務(wù)、 銷(xiāo)售等各部門(mén)組成 評(píng)審委員會(huì)，總經(jīng) 理負(fù)責(zé)(3)設(shè)計(jì)成果對(duì)可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù) 實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整 設(shè)備選型方案提前確定設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程 部配合根據(jù)提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn) 行投資估算審算部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì) 部配合2、報(bào)批設(shè)計(jì)(1)設(shè)計(jì)方柔根據(jù)項(xiàng)目前期運(yùn)營(yíng)的情 況和市場(chǎng)分析制訂設(shè)計(jì)任 務(wù)書(shū)設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目 部、銷(xiāo)售部協(xié)作方案設(shè)計(jì)招投標(biāo)設(shè)計(jì)

4、部方某設(shè)計(jì)評(píng)審招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)報(bào)批注息巾政設(shè)計(jì)注意相關(guān)法規(guī)，完善自身 報(bào)批規(guī)范性，材料完整項(xiàng)目部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì) 部配合3、擴(kuò)初設(shè)計(jì)(1)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求對(duì)報(bào)批設(shè)計(jì)進(jìn)一步調(diào)整設(shè)計(jì)要求內(nèi)部審核設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，知會(huì) 各部門(mén)(2)成本概算根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、實(shí)體研 究、環(huán)境方案等因素對(duì)總 成本作出概算設(shè)計(jì)部與工程部負(fù) 責(zé)制訂經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)書(shū)審算部負(fù)責(zé)(3)擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求招標(biāo)專(zhuān)家評(píng)審內(nèi)部評(píng)審招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)設(shè)計(jì)調(diào)整設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)4、樁基設(shè)計(jì)(1)地質(zhì)勘察搜集權(quán)威地質(zhì)資料 自己專(zhuān)業(yè)人員勘察設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程 部協(xié)助(2)設(shè)計(jì)方案評(píng)審樁基設(shè)計(jì)2種以上形式由專(zhuān)豕進(jìn)行樁基形式和樁 基結(jié)構(gòu)評(píng)審(3)樁基施工圖設(shè)

5、計(jì)調(diào)整5、施工圖設(shè) 計(jì)(1)施工圖設(shè)計(jì)要求根據(jù)銷(xiāo)售包裝設(shè)計(jì)、樁基 設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)及配套設(shè) 施等因素，在擴(kuò)初圖基礎(chǔ) 上確立施工圖設(shè)計(jì)要求設(shè)計(jì)部和工程部負(fù) 責(zé)，其他部門(mén)協(xié)助(2)報(bào)建(3)報(bào)施圖(4)審圖(5)施工配合互審互簽，明確修改意 見(jiàn)，設(shè)計(jì)洽商設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程 協(xié)助，知會(huì)銷(xiāo)售部(6)面積測(cè)算設(shè)計(jì)圖紙測(cè)算與實(shí)際施工 時(shí)檢驗(yàn)相結(jié)合設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程 部協(xié)助6、銷(xiāo)售包裝 設(shè)計(jì)結(jié)合營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用控制 施工招投標(biāo)7、裝修方案 設(shè)計(jì)(1)方案設(shè)計(jì)要求根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖、經(jīng)營(yíng)指 導(dǎo)書(shū)和實(shí)體研究的結(jié)果確 定方案設(shè)計(jì)要求設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷(xiāo)售 部協(xié)助(2)材料設(shè)備選型市場(chǎng)信息調(diào)研根據(jù)設(shè)計(jì)要求確定裝修材 料和設(shè)備設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)(3

6、)招投標(biāo)制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷(xiāo)售 部協(xié)助評(píng)審招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)8、功能設(shè)計(jì)(1)小區(qū)建筑物功能 的經(jīng)濟(jì)評(píng)估市場(chǎng)調(diào)研銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)有針對(duì)性擴(kuò)充建筑物功能設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷(xiāo) 售、工程部協(xié)助(2)巾政配袋方案巾政狀況調(diào)研 爭(zhēng)取政府后利條件項(xiàng)目部負(fù)責(zé)(3)環(huán)境方案設(shè)計(jì)根據(jù)投資估算和報(bào)批標(biāo) 準(zhǔn)確立環(huán)境設(shè)計(jì)方案目標(biāo) 成本總額設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目 部協(xié)助招投標(biāo)招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)(4)智能化設(shè)計(jì)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析智能化內(nèi)容控制銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)招投標(biāo)，尋找外部合 作，爭(zhēng)取雙贏招投標(biāo)小組組織， 總經(jīng)理負(fù)責(zé)(5)銷(xiāo)售承諾保持各部門(mén)與銷(xiāo)售部的信 息暢通，保障銷(xiāo)售承諾與 實(shí)際功能的一致性設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程 部協(xié)助9、設(shè)計(jì)變更

7、(1)設(shè)計(jì)調(diào)整費(fèi)用(2)設(shè)計(jì)艾更洽商嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)變更洽商流 程進(jìn)行設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工 程、銷(xiāo)售部協(xié)助詳見(jiàn)工程現(xiàn)場(chǎng) 變更管理規(guī)范»10、材料設(shè)備(1)選型(2)力菜確定時(shí)間在擴(kuò)初圖確定前確定材料 設(shè)備，使設(shè)計(jì)在圖紙階段 就考慮了材料設(shè)備的安裝設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程 部協(xié)助(3)采購(gòu)招投標(biāo)招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)詳見(jiàn)設(shè)備材料 米購(gòu)規(guī)范其他費(fèi)用精選控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制參考文件1、投標(biāo)單 位的選擇1、 資質(zhì)2、 管理水平3、 技術(shù)力量4、 歷史記錄5、資金實(shí)力6、合作經(jīng)歷1、 建立承建商、，程監(jiān) 理、材料及設(shè)備供貨 商名冊(cè)及資料庫(kù)。2、從公司認(rèn)可名冊(cè)中的 承建商、供貨商、監(jiān) 理公司中選擇投標(biāo)單 位

8、。3、主辦部門(mén)推薦五家投 標(biāo)單位報(bào)招投標(biāo)工作 組。1、，程部負(fù)責(zé)，程監(jiān) 理招投標(biāo)合同；2、 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、環(huán) 境、裝修招投標(biāo)合同。3、審算部負(fù)責(zé)材料設(shè)備招投標(biāo)合同。4、銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)、包裝招 投標(biāo)合同。詳見(jiàn)招投標(biāo)包埋規(guī)范第8 條至15條和招投標(biāo)管理 程序4、招投標(biāo)工作小組審 核、考察、評(píng)估、篩選三 家以上投標(biāo)單位報(bào)招投標(biāo) 評(píng)審委員會(huì)及主管領(lǐng)導(dǎo)招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)審核 主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。詳見(jiàn)招投標(biāo)管理規(guī)范第8 條至15條和招投標(biāo)管理 程序2、招投標(biāo) 文件各類(lèi)合同的招投標(biāo)書(shū) 內(nèi)容應(yīng)包含：1、工期；2、工程造價(jià)或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；3、質(zhì)量要求；4、付款方式；5、招標(biāo)范圍；6、結(jié)算方式；7、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；8、投標(biāo)注意事

9、項(xiàng)；9、廢標(biāo)條件（投標(biāo)書(shū) 必須加蓋投標(biāo)單位法 人印章）；10、 接標(biāo)時(shí)間；11、開(kāi)標(biāo)時(shí)間；12、定標(biāo)方法；13、投標(biāo)單位補(bǔ)充意見(jiàn)；14、標(biāo)準(zhǔn)合同條文；15、圖紙、其他要求 等。1、主辦部門(mén)起草、制定 招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本1、工程部負(fù)責(zé)工程監(jiān)理招投標(biāo)合同；2、設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、環(huán)境、 裝修招投標(biāo)合同。3、審算部負(fù)責(zé)材料設(shè)備招投 標(biāo)合同。4、銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)、包裝 招投標(biāo)合同。詳見(jiàn)招投標(biāo)管理規(guī)范第6 條、第16條至20條、和 招投標(biāo)管理程序2招投標(biāo)工作組審核招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)審核； 主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)；詳見(jiàn)招投標(biāo)管理規(guī)范第6 條、第16條至20條、和 招投標(biāo)管理程序評(píng)標(biāo)和定 標(biāo)1、技術(shù)性評(píng)標(biāo)和定標(biāo)2、經(jīng)濟(jì)性評(píng)標(biāo)定標(biāo)

10、優(yōu)先順序1、技術(shù)評(píng)標(biāo)2、經(jīng)濟(jì)評(píng)標(biāo)3、合作經(jīng)歷1、技術(shù)部門(mén)負(fù)責(zé)技術(shù)評(píng)標(biāo)2、審算部負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)標(biāo)書(shū)的評(píng) 標(biāo)3、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)審核廣告包裝 費(fèi)詳見(jiàn)招投標(biāo)管理規(guī)范第21 條至33條、和招投標(biāo)管 理程序綜合審核投標(biāo)單位；評(píng)定 中標(biāo)單位招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)審核、評(píng) 定。主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)詳見(jiàn)招投標(biāo)管理規(guī)范第21 條至33條、和招投標(biāo)管 理程序施工環(huán)節(jié)成本控制示意圖控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制參考文件1、設(shè)計(jì)變更 環(huán)節(jié)義更評(píng)估項(xiàng)目前期規(guī)劃、定位要 全面、準(zhǔn)確，盡量避免在 施工中的重大設(shè)計(jì)調(diào)整。加強(qiáng)施工前的審核工作。 全面考慮工程造價(jià)，對(duì)可 能發(fā)生變更的地方有預(yù)見(jiàn) 性，并予以事先約定。各部門(mén)全面評(píng)估變更帶 來(lái)的各種變化，為

11、審批提 供參考依據(jù)。審算部負(fù)責(zé)計(jì)算變更費(fèi)用 （含可能引起的索賠）。甲方項(xiàng)目代表執(zhí)行修改的工期評(píng)估。審算部成本管理員負(fù)責(zé)計(jì)算 變更后的成本現(xiàn)狀。詳見(jiàn)工程變更管理辦 法一一“工程變更的控 制辦法”？ ？ ？ ？艾更的審核簽認(rèn)根據(jù)變更原因?qū)⒃O(shè)計(jì)變 更分成四類(lèi)，不同類(lèi)別按 相應(yīng)的審核簽認(rèn)流程進(jìn) 行。經(jīng)辦部門(mén)？ ？ ？ ？詳見(jiàn)工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理 規(guī)范第二條、第十三 條。設(shè)計(jì)變更通知單。發(fā)生變更項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人詳見(jiàn)工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理 規(guī)范第5到第8條。變更必須有設(shè)計(jì)單位、 設(shè)計(jì)部、工程部、監(jiān)理單 位和施工單位共同簽字 后，才能有效。經(jīng)辦部門(mén)詳見(jiàn)工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理 規(guī)范第九到第十二條。艾更的審批主管總經(jīng)理審批后方可

12、進(jìn)行變更。主管總經(jīng)理詳見(jiàn)工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理 規(guī)范第十三條。2、施工現(xiàn)場(chǎng) 簽證1、簽證的必要性現(xiàn)場(chǎng)簽證的確認(rèn)應(yīng)嚴(yán)格 按照合同中所約定的條款 執(zhí)行。經(jīng)辦部門(mén)（設(shè)計(jì)部或工程部）2、簽證的時(shí)限現(xiàn)場(chǎng)簽證確需發(fā)生，應(yīng) 堅(jiān)持當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的 原則。詳見(jiàn)工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理 規(guī)范第十條。3、簽證的工程量認(rèn)真核對(duì)簽證的工程量 準(zhǔn)確。簽證的內(nèi)容、原因、工 程量應(yīng)清楚準(zhǔn)確、無(wú)涂 改、編號(hào)準(zhǔn)、全，并有監(jiān) 理工程師的簽字確認(rèn)。詳見(jiàn)工程變更管理辦 法一一“工程變更的控 制辦法”？ ？ ？ ？4、簽證的審批施工洽商通知單發(fā)生變更項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人詳見(jiàn)工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理 規(guī)范第5到第8條。必須遵循“先洽后干”的 原則。在確認(rèn)簽證前，應(yīng)

13、按相應(yīng)審批程序報(bào)審，通 過(guò)后方可正式簽證。主管總經(jīng)理詳見(jiàn)工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理 規(guī)范第十四條。精選5、簽證的反饋對(duì)工程變更應(yīng)定期進(jìn)行 分類(lèi)匯總統(tǒng)計(jì)分析，并根 據(jù)統(tǒng)計(jì)資料對(duì)控制工程變 更提出改進(jìn)意見(jiàn)。資料工程師詳見(jiàn)工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理 規(guī)范第十八、十九條。審圖1、擴(kuò)初圖會(huì)審2、施工圖會(huì)審3、分項(xiàng)、分部圖會(huì) 審4、各專(zhuān)業(yè)技術(shù)圖紙 會(huì)審圖紙多層次會(huì)審會(huì)簽及 審批制度。各專(zhuān)業(yè)互審互簽制度。力爭(zhēng)在開(kāi)工前把圖紙中 的問(wèn)題修改完。甲方技術(shù)負(fù)責(zé)人詳見(jiàn)施工環(huán)節(jié)成本控制 要點(diǎn)三、“審圖”總分包配合 費(fèi)1、分包方式2、分包內(nèi)容 分包的責(zé)任界定通過(guò)投標(biāo)確定配合費(fèi)。應(yīng)避免在施工過(guò)程中修 改分包方式、分包內(nèi)容、 范圍而增加工程成本

14、。甲方代表詳見(jiàn)施工環(huán)節(jié)成本控制 要點(diǎn)四、“總分包配合 費(fèi)”材料供應(yīng)選型材料供應(yīng)方式 材料計(jì)劃預(yù)留時(shí)間施工所用的各項(xiàng)材料的 選型應(yīng)在材料招標(biāo)前確 定。設(shè)計(jì)部主要解決的是材料供應(yīng)對(duì) 施工環(huán)節(jié)成本的影響，詳 見(jiàn)施工環(huán)節(jié)成本控制要 點(diǎn)五、“材料供應(yīng)”先確定材料供應(yīng)方式， 通過(guò)招標(biāo)確定相關(guān)費(fèi)用。審算部組織 工程部參加限時(shí)編制材料計(jì)劃。 材料計(jì)劃簽認(rèn)。甲方代表要考慮可能出現(xiàn)的問(wèn) 題，留出相應(yīng)的時(shí)間。經(jīng)辦部門(mén)工程款的支 付付款進(jìn)度 工程進(jìn)度按合同約定執(zhí)行付款。按進(jìn)度付款。多層次多角度審核工程 進(jìn)度。甲方代表與監(jiān)理工程 師審核完成的形象部位預(yù)算人員審核工程價(jià)值 量詳見(jiàn)付款審批程序規(guī) 范附件2: “工程款付 款

15、流程”付款的審批根據(jù)情況由不同級(jí)別人 員最終審批。主管副總或總經(jīng)理銷(xiāo)售成本控制要點(diǎn)指南I控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制參考文件1、材料進(jìn)場(chǎng) 計(jì)劃采購(gòu)招投標(biāo)及訂立 合同時(shí)間暫缺工程部招投標(biāo)規(guī)范中未提及生產(chǎn)周期與工程進(jìn)度相配合具體參照標(biāo)準(zhǔn)暫缺運(yùn)輸周期P具體與采購(gòu)點(diǎn)遠(yuǎn)近相對(duì)應(yīng)安裝、驗(yàn)收周期:與工程進(jìn)度相配合交叉作業(yè)時(shí)間一與工序安排相聯(lián)系2、材料的性 能價(jià)格比市場(chǎng)信息日常搜集市場(chǎng)信息，建立 材料市場(chǎng)信息庫(kù)。審算部技木參數(shù)材料設(shè)備的技術(shù)參數(shù)由 設(shè)計(jì)部確定或封樣。設(shè)計(jì)部招投標(biāo)必須招投標(biāo)的材料設(shè)備要 制定招投標(biāo)計(jì)劃。不需招 投標(biāo)的材料設(shè)備，米用三 家以上廠家報(bào)價(jià)選擇。審算部詳見(jiàn)招投標(biāo)管理規(guī)范 第六、七條和

16、設(shè)備材料 采購(gòu)規(guī)范第四條3、材料款支 付材料款支付方式 材料款支付進(jìn)度保修款預(yù)付款限額控制首次驗(yàn)收后付款總額進(jìn)度控制。保修款一般不低于合 同總價(jià)的5%。依據(jù)合同中約定付款。經(jīng)辦部門(mén)（工程部或 設(shè)計(jì)部）詳見(jiàn)付款審批程序規(guī) 范附件3 “甲供材料付 款流程”和附件 7 “采購(gòu) 類(lèi)付款流程”4、材料驗(yàn)收數(shù)量驗(yàn)收幾方共同確認(rèn)貨到現(xiàn) 場(chǎng)數(shù)量甲方工地代表或?qū)I(yè) 工程師負(fù)責(zé)監(jiān)控驗(yàn)收詳見(jiàn)設(shè)備材料采購(gòu)規(guī) 范第八條質(zhì)重收外觀質(zhì)量的驗(yàn)收 安裝后質(zhì)量的驗(yàn)收工程部投入使用后的質(zhì)量驗(yàn) 收物業(yè)公司5、材料保管 與保修材料保管在合同中明確貨物的 卸貨和保管的責(zé)任承擔(dān) 者工程部詳見(jiàn)設(shè)備材料采購(gòu)規(guī) 范第九條、第十三到十 六條材料保

17、修用合同的方式明確保修 責(zé)任和保修期控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制備查文件1、營(yíng)銷(xiāo)方 案1、費(fèi)用總額1、確定費(fèi)用目標(biāo)總額項(xiàng)目部詳見(jiàn)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用管理規(guī)范2、市場(chǎng)信息收集3、營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃4、營(yíng)銷(xiāo)預(yù)算2、根據(jù)各種相關(guān)因素確 定具體計(jì)劃和費(fèi)用銷(xiāo)售部5、營(yíng)銷(xiāo)方案審批3、征求各方面意見(jiàn)，按 審批流程操作主管總經(jīng)理詳見(jiàn)營(yíng)銷(xiāo)操作流程規(guī)范2、營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn) 場(chǎng)費(fèi)用1、現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人工費(fèi)用1、銷(xiāo)售人數(shù)控制2、銷(xiāo)售工作進(jìn)度控制3、獎(jiǎng)勵(lì)辦法控制銷(xiāo)售部部門(mén)經(jīng)理? ? ?2、現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售器具費(fèi)3、賣(mài)場(chǎng)、現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi)4、銷(xiāo)售模型費(fèi)用5、宣傳資料及禮品費(fèi)6、展銷(xiāo)費(fèi)? ? ?銷(xiāo)售部專(zhuān)業(yè)經(jīng)理和部門(mén)經(jīng)理詳見(jiàn)營(yíng)銷(xiāo)包裝操作規(guī)范7、計(jì)劃額度控制額度內(nèi)調(diào)劑和超額

18、審批制 度主管總經(jīng)理詳見(jiàn)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用管理規(guī)范3、媒體選 擇1、媒體及廣告代理公 司信息收集和分析專(zhuān)人負(fù)責(zé)銷(xiāo)售部詳見(jiàn)營(yíng)銷(xiāo)包裝操作規(guī)范2、招投標(biāo)先評(píng)后選的原則銷(xiāo)售部詳見(jiàn)營(yíng)銷(xiāo)包裝操作規(guī)范內(nèi)部評(píng)審銷(xiāo)售部詳見(jiàn)招投標(biāo)管理規(guī)范招投標(biāo)招投標(biāo)評(píng)審小組？ ？4、樣板房 裝修1、設(shè)計(jì)、裝修市場(chǎng)信息收集制訂裝修目標(biāo)成本總額設(shè)計(jì)部、銷(xiāo)售部詳見(jiàn)營(yíng)銷(xiāo)包裝操作規(guī)范 和設(shè)計(jì)規(guī)劃管理規(guī)范2、材料采購(gòu)信息搜集材料、設(shè)備選型設(shè)計(jì)部詳見(jiàn)設(shè)備、材料采購(gòu)規(guī) 范3、信息采集及招投標(biāo)招投標(biāo)招投標(biāo)評(píng)審小組詳見(jiàn)招投標(biāo)管理規(guī)范4、樣板房維護(hù)委托物業(yè)代管協(xié)議物業(yè)公司、銷(xiāo)售部祥見(jiàn)物業(yè)管理規(guī)范5、材料回收、保管和 再利用建立材料設(shè)備清單使用登記閑置品評(píng)估和處

19、理設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，物業(yè)、銷(xiāo)售 部配合詳見(jiàn)營(yíng)銷(xiāo)包裝操作規(guī)范5、銷(xiāo)售回 款1、銷(xiāo)售折扣點(diǎn)待定銷(xiāo)售前臺(tái)負(fù)責(zé)待制訂相關(guān)管理辦法2、回款周期待定銷(xiāo)售前臺(tái)負(fù)責(zé)，財(cái)務(wù)監(jiān)督詳見(jiàn)回款管理規(guī)范6、銷(xiāo)售補(bǔ) 充條款及承 諾1、承諾的給出制作樓書(shū) 承諾分類(lèi)營(yíng)銷(xiāo)部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)、工程 監(jiān)督待制訂相關(guān)管理辦法2、設(shè)計(jì)變更與承諾變更審批與知會(huì)制度 承諾變更設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷(xiāo)售、工程 協(xié)助7、客戶交 房1、交房日期2、保修期3、質(zhì)量補(bǔ)償晚交房原因分類(lèi)處理 與施工隊(duì)洽商延長(zhǎng)保修期 交房驗(yàn)收協(xié)議詳見(jiàn)補(bǔ)償管理規(guī)范8、其他1、中介費(fèi)待定2、與銷(xiāo)售相關(guān)的其他 費(fèi)用（如因銷(xiāo)售要 求而發(fā)生的設(shè)計(jì)洽 商變更費(fèi)）嚴(yán)格按相關(guān)流程進(jìn)行詳見(jiàn)工程現(xiàn)場(chǎng)變更管理規(guī) 范

20、等精選假間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)指南1控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制備查文件1、鋼筋用量的 核實(shí)1、施工圖中的鋼筋用 量2、洽商、變更的鋼筋 用量1、選擇并委托現(xiàn)場(chǎng)曾埋 經(jīng)驗(yàn)豐富、職業(yè)道德 良好、工作認(rèn)真負(fù)責(zé) 工程造價(jià)咨詢公司進(jìn) 行鋼筋量計(jì)算工作1、財(cái)務(wù)部、申算部與上'管 副總負(fù)責(zé)確定工程造價(jià) 咨詢公司。詳見(jiàn)正在草擬中工程預(yù)決 算管理規(guī)范2、審算部專(zhuān)人貝責(zé)抽查 與核實(shí)工程造價(jià)咨詢 公司的鋼筋用量計(jì)算 工作3、工程造價(jià)咨詢公司與 審算部相關(guān)人員必須 下現(xiàn)場(chǎng)了解乙方綁扎 鋼筋情況2、3、申算部經(jīng)埋監(jiān)督2、價(jià)差日勺調(diào)整1、材料價(jià)差2、人工價(jià)差3、費(fèi)用價(jià)差1、嚴(yán)格執(zhí)仃合同甲價(jià)差調(diào)整辦法2、及時(shí)跟

21、蹤價(jià)格（材 料、人工、費(fèi)用）變 化情況3、當(dāng)價(jià)格出現(xiàn)異常波動(dòng) 時(shí)，應(yīng)立即與相關(guān)單 位商量對(duì)策審算部材料組與預(yù)算，程帥 負(fù)責(zé)詳見(jiàn)止在單擬中工程預(yù)決 算管理規(guī)范3、洽商、變更 的費(fèi)用控制1、圖紙審核2、因市場(chǎng)因素甲方對(duì)圖紙的修改3、現(xiàn)場(chǎng)簽證1、工程部項(xiàng)目部負(fù)責(zé)組 織各專(zhuān)業(yè)共同審圖， 實(shí)行專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)制2、監(jiān)理公司審圖3、施工單位審圖4、甲方對(duì)圖紙做出重大 修改之前，應(yīng)進(jìn)行方 案經(jīng)濟(jì)比較5、現(xiàn)場(chǎng)簽證中，應(yīng)明確 發(fā)生費(fèi)用的原因和責(zé) 任1、設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)建筑專(zhuān)業(yè)圖 紙質(zhì)量的審核2、工程部負(fù)責(zé)其他專(zhuān)業(yè)圖 紙的審核3、工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)簽 證的監(jiān)控4、審算部負(fù)責(zé)審核洽商、 變更的合理性、完整性（負(fù)洽商）及經(jīng)濟(jì)性詳見(jiàn)

22、止在草擬中工程預(yù)決 算管理規(guī)范4、違約與索賠1、工期2、質(zhì)量1、甲方履行自己的合同義 務(wù)2、甲方督促乙方履行合同 義務(wù)3、工期與質(zhì)量重視過(guò)程中 控制1、工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)施工合同 中技術(shù)條款的監(jiān)控2、審算部負(fù)責(zé)施工合同中合 同條款經(jīng)濟(jì)部分的監(jiān)控詳見(jiàn)正在草擬中工程預(yù)決 算管理規(guī)范3、配合管理4、工程部項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)各 施工方的配合問(wèn)題3、工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)施工過(guò)程 中協(xié)調(diào)、配合4、停工、窩工5、當(dāng)造成重大停、窩工 時(shí)，工程部與審算部及 時(shí)進(jìn)行停、窩工費(fèi)用計(jì) 算4、審算部負(fù)責(zé)違約費(fèi)用的核 實(shí)控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制參考文件1、財(cái)務(wù)費(fèi)用1、公司開(kāi)發(fā)速度、規(guī)模 與貸款計(jì)劃1、制定年度資金計(jì)劃2、1、財(cái)務(wù)部負(fù)貢年度資金計(jì)劃詳見(jiàn)付款審批程序規(guī)范中 工程款付款流程、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi) 用付款流程2、地價(jià)款的支付3、3、制定項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì) 劃2、項(xiàng)目部負(fù)責(zé)項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā) 計(jì)劃4、工程款的支付4、制定工程年度付款計(jì) 劃3、工程部負(fù)責(zé)工程年度付款 計(jì)劃5、銷(xiāo)售回款的管理