農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同簽訂及注意事項

1、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同簽訂及注意事項一、什么是土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同：土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，是指通過承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以 依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。承包方流轉(zhuǎn) 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，應(yīng)當(dāng)與受讓方在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂書面 流轉(zhuǎn)合同。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同一式四份，流轉(zhuǎn)雙方各執(zhí) 一份，發(fā)包方和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門各備案一 份。承包方將土地交由他人代耕不超過一年的，可以不簽訂書面合 同。二、制定原則：（一）平等協(xié)商、自愿、有償，任何組織和個人不得強迫或者阻 礙承包方進行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)；（二）不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途；（三）流轉(zhuǎn)的期限不得超

2、過承包期的剩余期限；（四）受讓方須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力；（五）在同等條件下，本集體經(jīng)濟組織成員享有優(yōu)先權(quán)。三、主要內(nèi)容（一）雙方當(dāng)事人的姓名、住所；（二）流轉(zhuǎn)土地的四至、座落、面積、質(zhì)量等級；（三）流轉(zhuǎn)的期限和起止日期；（四）流轉(zhuǎn)方式；（五）流轉(zhuǎn)土地的用途；（六）雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)；（七）流轉(zhuǎn)價款及支付方式；（八）流轉(zhuǎn)合同到期后地上附著物及相關(guān)設(shè)施的處理；（九）違約責(zé)任。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同文本格式由省級人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門確定。四、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同簽訂中存在的問題在我國土地流轉(zhuǎn)過程中，普遍存在土地流轉(zhuǎn)過程不規(guī)范，手續(xù)不健全等問題，或者是雙方僅只是定下口頭協(xié)議，或者是簽訂的土

3、地 流轉(zhuǎn)合同里條款不清、權(quán)責(zé)不明，使得許多農(nóng)民心里不夠踏實，總 擔(dān)心土地流出后自己的權(quán)益無法保障，更可能為日后的糾紛產(chǎn)生埋 下隱患。具體來說，土地流轉(zhuǎn)合同管理中存在以下常見問題：1、土地流轉(zhuǎn)合同的無效化表現(xiàn)為流轉(zhuǎn)方未具備土地使用權(quán)基礎(chǔ)，在簽訂土地流轉(zhuǎn)合同中，有的是作為土地所有權(quán)主權(quán)人的農(nóng)戶以及土地發(fā)包方的村鎮(zhèn)集體對 土地進行重復(fù)流轉(zhuǎn)，并簽訂了多份土地流轉(zhuǎn)協(xié)議；有的是非農(nóng)戶戶 主為協(xié)議人簽訂的土地流轉(zhuǎn)合同；有的是簽訂合同的當(dāng)事人是限制 民事行為能力人或無民事行為能力的人，這都造成土地流轉(zhuǎn)合同的 無效化。2、土地流轉(zhuǎn)合同內(nèi)容不規(guī)范一是不采用規(guī)定的統(tǒng)一格式文本、不按“合同”條款約定規(guī)范填寫。受讓方自

4、行擬定合同條款，合同的式樣和內(nèi)容與統(tǒng)一格式文本差異較大。二是合同用詞不當(dāng)。有的土地流轉(zhuǎn)明明是出租，但合同卻把“出租”寫成“轉(zhuǎn)讓”，這其中的差別是，出租承包土地，農(nóng)民仍享有土地承包權(quán)；轉(zhuǎn)讓承包土地，農(nóng)民將失去土地承包權(quán)。三 是簽訂土地流轉(zhuǎn)合同沒有落款日期，不知合同何時簽訂，也沒有表 明合同的生效日期。四是合同手寫部分字跡潦草，任意亂畫不整潔 甚至看不清楚。五是合同中未能說明雙方能夠達成協(xié)議變更、合同 解除的基本條件，以及對于合同生效期內(nèi)出現(xiàn)糾紛中的處理方法。3、雙方簽訂的土地流轉(zhuǎn)合同未向相關(guān)的土地管理部門進行登記4、土地流轉(zhuǎn)合同期限超年限流轉(zhuǎn)合同有效期限嚴(yán)格界定最長不能超過2025年 12月 3

5、1 日，而部分合同期不僅超越了2025年二輪土地承包期界限，甚至簽到2039 年。五、簽訂流轉(zhuǎn)合同時，應(yīng)注意以下事項1、在流轉(zhuǎn)合同中要填寫出讓方、受讓方的姓名、詳細住址和聯(lián)系電話，受讓方如果是單位，要注明單位法人姓名，當(dāng)事人是農(nóng)戶的，一般情況下戶主的姓名可代表全家；同時，還要填寫流轉(zhuǎn)土地的名稱（地塊名稱）、等級、四至坐落（東南西北相鄰的地塊名稱）和面積（長寬的長度和面積的畝數(shù)）。2、簽訂土地流轉(zhuǎn)合同要寫清土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的期限和簽訂日期。我國農(nóng)村土地承包法規(guī)定，二輪土地承包的期限為30 年，即 1996 年 1 月 1 日至 2025 年 12月 31 日，因此，簽訂合同時，流轉(zhuǎn)的年限和起止

6、時間要明確，填寫時間應(yīng)從合同簽訂之日到2025 年12月 31 日計算，合同有效期限最長不能超過2025年 12月 31 日。土地流轉(zhuǎn)合同自簽訂之日起生效，如2015 年 6 月 12 日簽訂合同，則合同自2015 年 6 月 12 日起生效，因此，合同上要寫清簽訂日期。3、流轉(zhuǎn)費及支付方式。流轉(zhuǎn)雙方協(xié)商流轉(zhuǎn)價格，計算年總流轉(zhuǎn)費，并確定流轉(zhuǎn)費于每年幾月幾日支付，以及是以現(xiàn)金、實物或其他方式支付。4、規(guī)定雙方能夠達成協(xié)議變更、合同解除的基本條件，以及對于合同生效期內(nèi)出現(xiàn)糾紛中的處理方法。六、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同簽訂注意事項及解決措施1、農(nóng)戶要與流入方簽訂書面流轉(zhuǎn)合同，如果當(dāng)?shù)赜型恋亓鬓D(zhuǎn)服

7、務(wù)中心或類似機構(gòu)，建議在服務(wù)中心工作人員的指導(dǎo)下簽訂規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)合同，并做好流轉(zhuǎn)價格評估、業(yè)主資質(zhì)審查、土地集中連 片協(xié)調(diào)、合同登記備案以及合同執(zhí)行情況督查等相關(guān)工作。2、流轉(zhuǎn)土地的用途。農(nóng)戶承包的耕地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營， 不能用作建筑、商業(yè)等其他用途。3、違約責(zé)任。流轉(zhuǎn)雙方在合同履行期間不按合同約定或合同簽 訂違反農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的有關(guān)法律、法規(guī)、政策，由此發(fā)生爭議或糾 紛的應(yīng)按合同的具體條款調(diào)解、協(xié)商、仲裁或向法院起訴。流轉(zhuǎn)合 同違約責(zé)任具體條款簽訂時，流轉(zhuǎn)雙方要考慮詳盡、內(nèi)容完善，避 免不必要的爭議發(fā)生。4、土地流轉(zhuǎn)雙方的主體范圍一般限定于本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部。在同等條件下，本集體經(jīng)濟組織

8、成員享有土地流轉(zhuǎn)優(yōu)先權(quán)。采取轉(zhuǎn)包及互換方式的流轉(zhuǎn)必須在同一集體經(jīng)濟組織的農(nóng)戶之間進行， 不得向本集體經(jīng)濟組織以外的農(nóng)戶進行流轉(zhuǎn)。以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)承包 地的，既可以在同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)部進行，也可以向集體經(jīng)濟組 織以外的農(nóng)戶、單位和個人流轉(zhuǎn)。采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā) 包方同意；采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)依法 報發(fā)包方備案。5、土地流轉(zhuǎn)合同到期后流入方可在同等條件下優(yōu)先續(xù)約。土地 流轉(zhuǎn)合同到期后及時續(xù)簽，對未續(xù)簽的及時征求農(nóng)戶意見，或辦理 續(xù)簽手續(xù)，或退還農(nóng)戶土地。對期限過長、補償過低的土地流轉(zhuǎn)合 同進行檢查，依據(jù)情勢變化及時糾正，以維護農(nóng)民的土地權(quán)益。以 村、組為單位統(tǒng)一簽訂的表式流轉(zhuǎn)合同予以糾正，未糾正的，必須 按規(guī)范文本及時糾正。土地流轉(zhuǎn)合同應(yīng)該是農(nóng)戶與流轉(zhuǎn)入土地的一 方直接簽訂，否則予以糾正。6、農(nóng)戶自愿委托發(fā)包方流轉(zhuǎn)其承包土地的，應(yīng)當(dāng)出具土地流轉(zhuǎn) 委托書，委托書應(yīng)當(dāng)載明委托的事項、權(quán)限和期限等，并有委托人 的簽名或蓋章。沒有農(nóng)戶的書面委托，農(nóng)村基層組織無權(quán)以任何方 式?jīng)Q定流轉(zhuǎn)農(nóng)戶的承包地，更不能以少數(shù)服從多數(shù)的名義，將整村 整組農(nóng)戶承包地集中對外招商經(jīng)營。7、當(dāng)事人可約定的其他內(nèi)容，計