我國公共住房建設融資模式創(chuàng)新路徑選擇

1、我國公共住房建設融資模式創(chuàng)新路徑選擇我國公共住房建設融資模式創(chuàng)新路徑選擇一個博弈模型分析周京奎 1，于靜靜1（ 1.南開大學經(jīng)濟研究所，天津300071）摘要：基于信息不對稱框架下一個博弈模型，探討我國公共住房建設融資模式創(chuàng)新路徑的選擇。主要結論是，在單重博弈中，當金融機構判斷城市財政負擔低的概率較低時，沒有足夠抵押品的公共住房融資平臺將很難獲得足額的貸款；在多重博弈中，如果金融機構預期市場不景氣，將降低對融資平臺金融支持，融資平臺將轉變自己的行為從而提高資信等級；如果金融機構預期融資平臺屬于不良貸款行為的類型，將降低對融資平臺的信貸支持。政策含義是，我們需要改變公共住房建設資金出資方，借鑒住

2、房建設中采用的反抵押貸款模式，以此作為產(chǎn)權導向型創(chuàng)新路徑的主要貸款模式。關鍵詞：公共住房，融資模式，博弈模型中圖分類號： F293.3 文獻標識碼： B文章編號： 1001-9138-（ 2016） 06-0044-51 收稿日期：2016-03-101 引言在公共住房建設融資模式創(chuàng)新路徑選擇方面，學者們對缺少抵押品的非產(chǎn)權導向型創(chuàng)新路徑提出了質疑，認為該創(chuàng)新路徑不僅不能從根本上解決出租型公共住房建設資金缺口問題，同時也難以分化地方財政負擔。因此，我們尚需探索新的公共住房建設融資創(chuàng)新路徑。與缺少抵押品的非產(chǎn)權導向型創(chuàng)新路徑相對應的是彌補抵押品不足的產(chǎn)權導向型創(chuàng)新路徑。建立該創(chuàng)新模式的思想是改變

3、現(xiàn)有的公共住房產(chǎn)權不清的建設融資模式，在公共住房建設融資過程中將產(chǎn)權明晰化，使銀行貸款獲得足夠的抵押品，并以此來降低銀行的信貸風險。在這方面，國外已經(jīng)有了較為成熟的制度，如英國、美國和澳大利亞等發(fā)達國家在制度方面都有一種共同的形式，那就是共有產(chǎn)權。具體來說，就是政府、住戶等各方共同出資，并享有一定份額的產(chǎn)權，這樣就減輕了住戶單方一次性購買的經(jīng)濟壓力。而在國內，目前，也已有眾多學者討論了公共住房產(chǎn)權清晰化問題，并提出了“共有產(chǎn)權”公共住房供給模式。吳立群、宗躍光（ 2009）對共有產(chǎn)權理論在保障性住房領域的應用進行了分析，其研究結果顯示私有產(chǎn)權與國有產(chǎn)權的融合是可行的，并認為保障性住房的混合產(chǎn)權

4、形式在實踐中具有較強的可操作性。莫智、鄧小鵬、李啟明（ 2010 ）的研究顯示保障性住房的出售出讓形式多樣化是引入共有產(chǎn)權的基礎目標，這也可以在很大程度上改變保障性住房的投融資結構，進而有助于提高低收入群體的住房福利水平。顧正欣、吳翔華、聶琦波（ 2010）對中低收入家庭的住房支付能力進行了測算，并提出共有產(chǎn)權價格構成應等于傳統(tǒng)經(jīng)適房價格加上減免的土地出讓凈收益和稅費。從上述文獻有關“共有產(chǎn)權”模式的討論可知， “共有產(chǎn)權”模式的主要特點有兩點：一是保障住房購買者擁有有限產(chǎn)權，二是該模式只適用于出售型保障住房。顯然，本文所說的“產(chǎn)權導向型”與眾多學者討論的“共有產(chǎn)權”保障住房有本質差別。本文所

5、說的“產(chǎn)權導向型”模式將創(chuàng)新重點放在通過產(chǎn)權明晰化使銀行的保障住房貸款擁有足夠的抵押品，從而實現(xiàn)分化財政負擔和銀行信貸風險的作用。然而，在政府財政負擔程度存在較大差別的背景下，彌補抵押品不足的產(chǎn)權導向型創(chuàng)新路徑是否能夠達到所預期的目標呢？下面將在一個信息不對稱的框架下討論構建產(chǎn)權導向型創(chuàng)新路徑的理論基礎。2 財政負擔、抵押品供給能力與金融機構公共住房建設貸款行為一個博弈模型分析2.1 基本假設我們把公共住房建設資金的供給方假定為金融部門，資金獲取方假定為公共住房投融資平臺（以下簡稱融資平臺），資金供給方與需求方處于信息不對稱的市場環(huán)境中。由于公共住房建設給地方政府帶來的財政負擔具有顯著區(qū)域差異

6、和城市差異，地方政府負擔的強弱決定著金融機構對公共住房項目貸款的風險水平。為此，金融部門在貸款前需要對地方政府的財政負擔做出判斷。我們假定金融部門對城市財政負擔水平有如下判斷：高財政負擔和低財政負擔。我們假定借款者有兩種類型：擁有足額抵押品和不擁有足額抵押品。之所以對借款人進行分類，是因為在財政負擔不確定的情況下，公共住房投融資平臺不提供足額抵押品時，金融機構對公共住房項目貸款將具有較高的風險；相反，那些在財政負擔不確定的情況下，公共住房投融資平臺提供足額抵押品時，金融機構貸款風險相對較低。借鑒謝建國（ 2003）的建模方法，假定在博弈中融資平臺首先行動，選擇是否提供足額抵押品。金融部門基于所

7、觀察到的融資平臺的行動來決定是否對其貸款。在單重博弈中金融機構和融資平臺根據(jù)對對方類型的先驗預期最大化個人支付，在多重博弈中雙方根據(jù)對方在過去博弈中采取的行動更正自己的預期，以最大化個人支付。我們首先定義博弈主體的信念。假設代表金融機構對融資平臺不提供高價值抵押品的信念，即屬于信譽低類型的信念，其中。同樣，我們以代表融資平臺對金融機構判斷城市財政負擔水平的信念，即。假定金融機構與融資平臺的行動以來表示， ，。在下面的討論中，博弈主體的行動可作如下界定：代表融資平臺不提供足額抵押品，表示融資平臺提供足額抵押品；代表金融機構采取提供足額貸款的行動，代表金融機構采取不提供足額貸款的行動。金融機構和融

8、資平臺的博弈支付可表示為，其中。具體說就是表示融資平臺在采取行動時，金融機構采取行動時融資平臺的支付；同樣，表示金融機構采取不提供足額貸款行動時，融資平臺采取行動時金融機構的支付。2.2 單重博弈及其均衡單重博弈下融資平臺的戰(zhàn)略選擇在單重博弈下融資平臺的戰(zhàn)略選擇將根據(jù)金融機構對城市財政負擔水平的判斷來最大化自己的個人支付，即（ 1）融資平臺采取提供足額抵押品的行動時，其支付函數(shù)為，融資平臺采取不提供足額抵押品的行動時，其預期的支付函數(shù)為： 其中，代表金融機構預期地方財政負擔低時，融資平臺采取不提供足額抵押品時金融機構采取低貸款力度的概率，即；代表金融機構預期地方財政負擔高時，融資平臺采取不提供

9、足額抵押品時金融機構采取不提供足額貸款行動的概率， 。我們假設總有，即金融機構在城市財政負擔高時比在財政負擔低時更傾向于采取提供不足額貸款的行動。同時假定，有關該假定的詳細解釋如下：第一，融資平臺采取不提供足額抵押品的行動而金融機構采取提供足額貸款策略時，融資平臺獲得的支付大于融資平臺采取提供足額抵押品的行動而金融機構采取足額貸款策略獲得的支付。 一般來說， 公共住房融資平臺缺少抵押品。為能夠提供足額的抵押品，公共住房融資平臺不得不支付較高的成本來籌集抵押品，從而提高其融資成本，因此假設是合理的。第二，融資平臺采取提供足額抵押品策略而金融機構采取提供足額貸款策略時，融資平臺獲得的支付大于其采取

10、不提供足額抵押品的行動而金融機構采取不提供足額貸款的策略獲得的支付。融資平臺采取不提供足額抵押品的行動而金融機構采取惜貸策略，融資平臺將因融資不足而無法進行項目開發(fā)，這樣其收益就會下降。因此，下面給出的假設是合理的：若，融資平臺將采取提供足額抵押品的行動； 若時，融資平臺將采取不提供足額抵押品的行動。下面可進一步求得融資平臺對金融機構類型的判斷，即為（ 2）當融資平臺認為金融機構判斷城市財政負擔較低的信念的概率大于臨界值，融資平臺將采取信譽高的行動。由于此時城市財政負擔較低，政府可以為融資平臺提供足額抵押品，這樣其也有能力采取信譽高的行動；另外，金融機構采取提供足額抵押品策略后，更容易獲得金融

11、機構的后續(xù)融資，從而有助于為公共住房建設規(guī)模擴大提供資金支持。反之，當融資平臺持有的信念小于臨界值，融資平臺將采取信譽低的策略。其原因在于，他們認為如果金融機構判斷城市財政負擔較高時，貸款行為將給金融機構帶來更高風險，金融機構因此將更偏好于減少貸款的策略，此時融資平臺不僅難以獲得足夠的資金支持，而且融資成本將過于高昂，即使其采取信譽高的策略，也難以獲得既定的預期收益。單重博弈下金融機構的戰(zhàn)略選擇假設融資平臺采取信譽低的行動對金融機構利益的影響為 k，。當，代表金融機構具有城市財政負擔高的信念時融資平臺采取信譽低策略對金融機構利益的影響；當，代表金融機構具有城市財政負擔低的信念時融資平臺采取信譽

12、低的策略對金融機構利益的影響。我們假設總有。其之所以具有合理性，主要是因為，在城市財政負擔高時金融機構為規(guī)避風險將減少向這類項目貸款的策略，這樣將使其失去一定水平的利潤。而在城市財政負擔低時金融機構可以采取常規(guī)性的貸款行為，雖然融資平臺有不提供足額抵押品的動機或稱為采取信譽低的策略的動機，但在城市財政負擔較低時，即使融資平臺不提供足額抵押品，政府仍有能力償還公共住房融資平臺的貸款，金融機構的利潤仍會保持在較高的水平。下面假設金融機構采取惜貸策略時的利潤損失為 c，金融機構對融資平臺所屬類型的信念為，那么融資平臺采取信譽低的策略時，金融機構減少貸款規(guī)模的期望收益為：k 代表融資平臺的不良貸款行為

13、對銀行利益的影響，c代表銀行降低信貸支持力度時的損失。如果銀行預期融資平臺將采取信譽低的行動，那么降低信貸支持力度將避免的損失為 k，付出的成本為c。此時銀行的收益為k-c。如果金融機構增加信貸支持力度的期望收益為：當時，金融機構采取惜貸策略的期望收益大于采取提供足額貸款策略的期望收益。因此，金融機構對融資平臺采取信譽低策略的信念較高時，金融機構的最優(yōu)策略是采取惜貸策略。當，我們可以得到金融機構對融資平臺不提供足額抵押品行為的信念的臨界值：（ 3）如果金融機構對融資平臺所屬類型的信念大于臨界值時，金融機構將對融資平臺采取惜貸行動；相反，如果金融機構對融資平臺類型的信念小于臨界值時，其將采取提供

14、足額貸款的行動。從式（ 3）還可以看出，若金融機構為惜貸行動付出的成本過高，同時融資平臺采取信譽低的行動對金融機構帶來的損失較小時，金融機構將不會采取惜貸策略。這也意味著， 當金融機構采取惜貸策略的成本 c>2k 時，無論融資平臺采取怎樣的行動，金融機構都會采取提供足額貸款的行動。當 c其中，。公式（ 5）顯示，若，金融機構持有城市財政負擔高的信念較低，僅小幅減少貸款規(guī)模，融資平臺預期仍可以得到資金支持，其將采取不提供足額抵押品的策略；同理，若，金融機構持有城市財政負擔高的信念較高，將采取惜貸行動，融資平臺由此會預期難以從金融機構得到足夠的資金支持，于是采取提高信譽等級的行動策略。金融機

15、構對融資平臺所屬類型信念的調整和降低信貸支持力度的時機如果融資平臺持續(xù)采取信譽低的行動，金融機構可依此來調整對融資平臺類型的判斷，具體可用如下公式表示：（ 6）其中，代表金融機構預期過去采取信譽低的行動的融資平臺今后仍采取信譽低的行動的概率， 。代表金融機構預期過去采取信譽高的行動的融資平臺今后采取信譽低的行動的概率，。我們假設有，這說明采取不提供足額抵押品行為的融資平臺比采取提供足額抵押品行為的融資平臺更傾向于采取信譽低的行動。對公式（ 6）求解可得（求解方法同上）：（ 7）公式（ 7）顯示，如果融資平臺持續(xù)采取信譽低的行動時，金融機構預期其屬于信譽低類型的信念在上升， 在時，。根據(jù)前文假設

16、，當時， （ 7）式右邊的分母趨向于 0，此時便趨向于 1。由此可見，在長期內金融機構將作出融資平臺屬于信譽低類型的判斷。將式（ 7）代入式（ 3）中，我們可以得到金融機構提供不足額貸款的時機：（ 8）公式（ 8）顯示，若，金融機構預期融資平臺屬于信譽高類型，雖然目前其采取信譽低的行動，它仍然采取對融資平臺提供足額貸款支持的行動；若，金融機構預期融資平臺屬于信譽低的類型，其將采取較低的金融支持的行動。2.4 結論本文在一個雙方信息不對稱的框架下分析了公共住房融資過程中金融機構和融資平臺的戰(zhàn)略選擇。我們認為在單重博弈中，博弈主體行動的均衡解取決于彼此對對方類型的判斷，此時（采取信譽低的行為，信貸

17、支持力度低）是單重博弈的一個均衡解。該均衡解表明，當金融機構判斷政府財政負擔低的概率較低時，沒有足夠抵押品的公共住房融資平臺將很難獲得足額的貸款。在多重博弈中雙方將根據(jù)對方過去的行動來更新自己的信念，并影響參與人的后續(xù)行動。如果金融機構預期市場不景氣的信念較高，將采取降低對融資平臺貸款規(guī)模的行動，融資平臺在此時預期將很難得到金融機構貸款，于是調整自己的行動，提高自己的資信等級；如果金融機構預期融資平臺屬于信譽低的類型，它將采取降低對融資平臺信貸支持的行動。上述結論不僅為構建彌補抵押品不足的產(chǎn)權導向型融資模式提供了理論基礎，同時其政策含義是，在政府財政負擔較重的背景下，彌補抵押品不足的產(chǎn)權導向型

18、融資模式是公共住房建設融資模式創(chuàng)新的一個重要路徑選擇。3 公共住房建設融資模式創(chuàng)新路徑選擇本文的理論分析表明，公共住房建設融資模式創(chuàng)新路徑的一個重要方向是構建彌補抵押品不足的產(chǎn)權導向型融資模式。該創(chuàng)新模式有三個關鍵點：一是公共住房類型是出租型公共住房；二是公共住房產(chǎn)權清晰化；三是公共住房產(chǎn)權可用作貸款抵押品。下面對上面關鍵點做進一步解釋。3.1 公共住房建設融資創(chuàng)新模式覆蓋的住房類型這里主要涉及第一個關鍵點。對第一個關鍵點而言，如果不把公共住房類型給出限定，就會把出售型公共住房包括在內，正如本文前面所談及的，出售型公共住房建設融資難度較低，只要政府給出一定利潤空間，其融資需求是可以得到滿足的。

19、因此，公共住房建設融資創(chuàng)新模式覆蓋的住房類型不可能是出售型公共住房。共有產(chǎn)權類型住房雖然可以采取“租售并舉”的方式分配給低收入家庭，也可以采用金融機構貸款的方式獲得建設資金，從而獲得充足的建設資金，提供更多的廉租房，甚至還能獲得一定的收益，但這一模式的實行將導致廉租房趨同于經(jīng)濟適用房，從而喪失了中央政府推行廉租房制度的初衷與經(jīng)濟適用住房制度一起成為解決城市低收入家庭住房困難政策體系的組成部分（王琨、鄭榮躍，2010）。由此可見，共有產(chǎn)權住房在推行過程中與出售型公共住房具有類似的特征，該住房類型不屬于我們鼓勵建設的出租型公共住房類型。因此，公共住房建設融資創(chuàng)新模式覆蓋的住房類型不包括共有產(chǎn)權住房

20、。鑒于上述分析，我們提出公共住房建設融資創(chuàng)新模式覆蓋的住房類型只能是出租型公共住房。3.2 公共住房產(chǎn)權歸屬及其對金融機構貸款的影響這主要涉及后面兩個關鍵點。由于出租型公共住房具有顯著的公共品特征，其建設資金出資方為地方政府或者公共住房融資平臺。即使通過金融機構貸款獲得建設資金，其還款資金也來源于地方財政，因此出租型公共住房的所有權歸出資方所有。目前，該類型住房的大規(guī)模建設已經(jīng)給地方政府帶來了巨大的財政負擔。例如，六盤水作為西部欠發(fā)達地區(qū)，在中央和省、市各級部門的關心下，保障性住房項目建設規(guī)模不斷擴大， 整體工作穩(wěn)步推進， 并取得了相應的成績。但其建設公共住房的任務仍然很重。在廉租房建設方面，2011 年國家下達新增廉租住房任務14291 套 71.455 萬平方米，計劃投資80956 萬元，中央投資補助資金到位35302.5萬元，獲省級調劑補助資金6934.87 萬元，獲省級補助資金6934.9 萬元。地方應配套資金45653.5 萬元，地方配套資金到