昆明滇池國家旅游度假區(qū)業(yè)主大會與業(yè)主委員會指導細則

1、昆明滇池國家旅游度假區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導細則 第一章 總則 第一條 為規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動，維護業(yè)主合法權益，促進和諧社區(qū)建設，依據(jù)中華人民共和國物權法、物業(yè)管理條例、住房和城鄉(xiāng)建設部業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則、中共云南省委云南省人民政府關于推進和諧社區(qū)建設的若干意見、中共云南省委云南省人民政府關于解決全省和諧社區(qū)建設中幾個突出問題的意見等有關規(guī)定，結合昆明滇池國家旅游度假開發(fā)區(qū)實際，制定本細則。 第二條 昆明滇池國家旅游度假區(qū)行政區(qū)范圍內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的設立、選舉、換屆等活動適用本細則。 第三條 昆明滇池國家旅游度假區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門（以下簡稱度假區(qū)住建部門

2、）負責對本行政區(qū)設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予政策指導，對街道辦事處（管理處）、社區(qū)居委會進行培訓和業(yè)務指導。街道辦事處（管理處）具體負責對本轄區(qū)內(nèi)設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會以及業(yè)主大會和業(yè)主委員會的換屆、注銷等日?；顒舆M行管理、備案和監(jiān)督。 第二章 業(yè)主大會 第四條 物業(yè)管理區(qū)域具備下列條件的，應當成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會：專有部分面積占總建筑面積50%以上且占業(yè)主總人數(shù)50%以上的業(yè)主書面提出的。 業(yè)主認為符合上述規(guī)定條件的，應當書面提請物業(yè)所在地的街道辦事處（管理處）協(xié)助召開首次業(yè)主大會會議，表決通過管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。第五條 街道辦事處（管理處）

3、應當自收到書面申請之日起15日內(nèi)，對物業(yè)管理區(qū)域是否具備成立業(yè)主大會的條件進行核查；對符合成立業(yè)主大會條件的，應當自收到書面申請之日起60日內(nèi)，負責組織、指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組（以下簡稱籌備組）。街道辦事處（管理處）核查書面申請后，對符合成立業(yè)主大會條件的，應當自核查通過10日內(nèi)，書面通知建設單位按照住房和城鄉(xiāng)建設部業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則第八條規(guī)定向籌備組報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料，待業(yè)主委員會成立后交由業(yè)主委員會保管。如建設單位主體注銷、變更等客觀因素影響導致無法提供材料的，可由業(yè)主方負責提供所需文件資料報街道辦事處（管理處）審核，社區(qū)居委會、物業(yè)服務企業(yè)予以配合。

4、第六條 籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處（管理處）代表和社區(qū)居委會代表組成?；I備組成員人數(shù)應當為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總人數(shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處（管理處）代表擔任。建設單位因特殊原因未委派代表參加籌備組的，不影響籌備組的成立?；I備組成員辭職或因其他原因不能履行職責而出現(xiàn)缺額時，應當按原組建方式及時調(diào)整補充。 第七條 籌備組中的業(yè)主代表應當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合以下條件：（一）具有完全民事行為能力；（二）模范履行業(yè)主義務；（三）遵紀守法，熱心公益事業(yè)，責任心強，具有較強公信力和組織能力；（四）具有參與籌備工作的時間。 第八條 籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道

5、辦事處（管理處）或社區(qū)居委會組織業(yè)主推薦，非自然人業(yè)主代表應當委派具有民事行為能力的自然人作為代表，履行其業(yè)主代表職責。 第九條 籌備組應當在街道辦事處（管理處）指導和監(jiān)督下開展工作。 第十條 業(yè)主大會籌備組應當自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議，并自首次業(yè)主大會會議召開之日起30日內(nèi)表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。非籌備組原因造成前款事項不能按期完成的，經(jīng)街道辦事處（管理處）同意，可以適當延期，延長期限由街道辦事處（管理處）根據(jù)具體情況確定。在規(guī)定期限內(nèi)不能召開首次業(yè)主大會會議，表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，街道

6、辦事處（管理處）可宣布籌備組解散，并按照本章有關規(guī)定重新組建籌備組，籌備首次業(yè)主大會會議。 第十一條 專有部分占建筑物總面積20以上且占總人數(shù)20以上業(yè)主提議召開業(yè)主大會臨時會議的，應當以書面方式提出。書面提議應當注明召開臨時業(yè)主大會理由、議題、提議業(yè)主物業(yè)坐落、房屋產(chǎn)權證明編號、專有部分面積、聯(lián)系電話，并有提議業(yè)主簽名。業(yè)主委員會認為需要對業(yè)主提議召開業(yè)主大會臨時會議的真實性進行核實的，應當在街道辦事處（管理處）指導監(jiān)督下對業(yè)主身份進行調(diào)查核實。調(diào)查核實工作應當自收到專有部分占建筑物總面積20以上且占總人數(shù)20以上業(yè)主書面提議后20日內(nèi)完成；情況屬實的，應當自調(diào)查核實完成之日起15日內(nèi)召開業(yè)

7、主大會臨時會議。 第十二條 業(yè)主大會會議應當采取記名投票方式進行表決。業(yè)主大會會議表決票、選舉票上不得印有傾向性、誤導性等不利于公平、公正選舉的內(nèi)容。業(yè)主大會會議表決票、選舉票票樣應當由籌備組、業(yè)主委員會報物業(yè)所在地的街道辦事處（管理處）審查；業(yè)主大會會議應當使用經(jīng)過上述審查通過后的表決票、選舉票進行投票。 第十三條 物權法第七十六條第二款規(guī)定的專有部分面積和建筑物總面積、業(yè)主人數(shù)和總人數(shù)按照最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（法釋20097號）規(guī)定進行認定。專有部分面積按建筑面積計算。沒有計算建筑面積的按套內(nèi)面積計算。 第十四條 一個專有部分有兩個以上所有

8、權人的，應當推選其中一人行使表決權、選舉權；夫妻共有的，任何一方行使表決權、選舉權均視為另一方同意，且一方行使表決權、選舉權后，另一方不得另行行使表決權、選舉權。 第十五條 召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開15日前將會議時間、會議形式、會議內(nèi)容（包括需提交表決、選舉的有關事項及具體內(nèi)容）等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置以書面形式通告全體業(yè)主。 第十六條 采取書面征求意見形式召開業(yè)主大會的，籌備組或業(yè)主委員會應當在業(yè)主大會召開前，組織人員按規(guī)定的時間、方式將表決票、選舉票送達業(yè)主，并做好簽收和登記工作。業(yè)主應當按規(guī)定的時間、方式投票?；I備組或業(yè)主委員會可組織人員在投票截止前回收表決票、選舉票，并做好登

9、記工作。 第十七條 投票截止后，經(jīng)統(tǒng)計參加業(yè)主大會會議的業(yè)主達不到物業(yè)管理條例第十二條第一款規(guī)定，或需業(yè)主大會決定事項達不到物業(yè)管理條例第十二條第三款規(guī)定的，籌備組或業(yè)主委員會應當延長投票時間，并通告全體業(yè)主，延長時間自投票截止日起不得超過30日。延長期內(nèi)，籌備組或業(yè)主委員會應當組織人員催收表決票、選舉票。 第十八條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當對下列主要事項作出規(guī)定： （一）業(yè)主大會名稱及相應的物業(yè)管理區(qū)域； （二）業(yè)主委員會的職責； （三）業(yè)主委員會議事規(guī)則； （四）業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式； （五）業(yè)主投票權數(shù)的確定方法； （六）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式； （七）業(yè)主大會會議的表決程序；

10、 （八）業(yè)主委員會委員、候補委員資格、人數(shù)和任期等； （九）業(yè)主委員會換屆程序、補選辦法等； （十）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理； （十一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。 第十九條 業(yè)主大會作出的決定，應當自決定作出之日起5日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)通告。 第三章 業(yè)主委員會 第二十條 業(yè)主委員會由委員和候補委員組成。業(yè)主委員會委員應當為5至11名的單數(shù)；候補委員人數(shù)按照不高于委員人數(shù)的40%設置。業(yè)主委員會組成人員及其配偶、直系親屬不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的單位任職或兼職。 第二十一條 業(yè)主委員會委員、候補委員實行差額選舉，差額比例不得低于20%。 第

11、二十二條 業(yè)主委員會委員、候補委員候選人應當是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件： （一）符合住房和城鄉(xiāng)建設部業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則第三十一條第一款第（一）至（六）項條件； （二）本人、配偶及其直系親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的單位任職或兼職。 第二十三條 業(yè)主委員會委員、候補委員候選人由籌備組、業(yè)主委員會組織業(yè)主推薦或自薦，籌備組、業(yè)主委員會應當審查參選人的資格，結合物業(yè)規(guī)模、物權份額、委員的代表性和廣泛性等因素，確定業(yè)主委員會委員、候補委員候選人名單。 第二十四條 業(yè)主委員會委員、候補委員按照預定名額和得票多少順序確定當選人，候補委員排列位序依據(jù)得票多少確定。 第二十五條

12、 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起7日內(nèi)組織召開首次業(yè)主委員會會議，在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任1名，副主任1至2名。 第二十六條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的街道辦事處（管理處）申請辦理備案手續(xù)，并送度假區(qū)住建部門提請指導意見、報轄區(qū)派出所辦理印章申請： （一）業(yè)主委員會備案申報表； （二）業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會選舉和業(yè)主委員會主任、副主任選舉情況； （三）管理規(guī)約； （四）業(yè)主大會議事規(guī)則； （五）業(yè)主大會決定的其他事項； （六）選舉和表決結果統(tǒng)計表。業(yè)主委員會任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起30日內(nèi)，持涉及變更內(nèi)容的有

13、關文件向街道辦事處（管理處）申請備案變更手續(xù)，街道辦事處（管理處）應當自收到申報備案文件材料之日起10日內(nèi)，由街道辦事處（管理處）牽頭，會同相關部門進行審查，并作出是否出具備案證明的決定。 第二十七條 業(yè)主委員會可以根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定聘請執(zhí)行秘書，負責處理業(yè)主委員會日常事務。執(zhí)行秘書的工作職責由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定；業(yè)主大會議事規(guī)則未作規(guī)定的，由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會授權予以規(guī)定。 第二十八條 業(yè)主委員會委員、候補委員實行任期制。業(yè)主委員會任期屆滿后，不得繼續(xù)履行職責。業(yè)主委員會委員具有同等表決權，候補委員列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權。業(yè)主委員會自然人委員、候補委員不能委托代理人參加

14、業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會中的非自然人委員、候補委員應當委派具有民事行為能力的自然人作為代表，履行其委員、候補委員職責。 第二十九條 業(yè)主委員會任期屆滿前3個月，應當組織召開業(yè)主大會會議，進行換屆選舉，并書面報告物業(yè)所在地的街道辦事處（管理處）、轄區(qū)派出所和度假區(qū)住建部門。 第三十條 業(yè)主委員會會議應當制作書面記錄并存檔，業(yè)主委員會作出的決定，應當由參會委員簽字確認；委員有不同意見的，應當記錄在案。業(yè)主委員會作出的決定應當自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)通告。 第三十一條 業(yè)主有權就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應當予以答復；業(yè)主要求書面答復的，應當予書面答復。業(yè)主委

15、員會應當定期將工作情況通過通告等形式向全體業(yè)主報告。 第三十二條 業(yè)主委員會委員、候補委員有住房和城鄉(xiāng)建設部業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則第四十四條規(guī)定情形之一的，由業(yè)主委員會1/3以上委員或者持有20投票權數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會授權，可以決定是否終止其委員、候補委員資格。 第三十三條 業(yè)主委員會委員、候補委員有下列情形之一時，其委員、候補委員資格自行終止： （一）任期屆滿的； （二）不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主； （三）本人、配偶及其直系親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的單位任職或兼職的； （四）死亡或喪失民事行為能力； （五）依法被限制人身自由的； （六）法律、法規(guī)

16、、政策以及業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。 第三十四條 業(yè)主委員會委員、候補委員資格終止的，應當自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他財物移交給業(yè)主委員會。 第三十五條 業(yè)主委員會任期內(nèi)，因委員資格終止而出現(xiàn)空缺的，業(yè)主委員會應當決定從候補委員中按照得票多少依次遞補為委員。 第三十六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔。工作經(jīng)費可以由業(yè)主分攤，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支。工作經(jīng)費的收支情況，應當每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告（業(yè)主大會議事規(guī)則另有規(guī)定的除外），并接受業(yè)主的監(jiān)督。工作經(jīng)費籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定。 第三十七條 業(yè)主委員會辦公用房在物業(yè)服

17、務用房中統(tǒng)籌安排。 第三十八條 籌備組應當持街道辦事處（管理處）出具的證明到公安部門指定的單位刻制籌備組印章。籌備組應當自業(yè)主委員會經(jīng)街道辦事處（管理處）辦理備案手續(xù)之日起10日內(nèi)，將其印章移交給街道辦事處（管理處），將其保管的檔案資料及其屬于業(yè)主大會所有的財物移交給業(yè)主委員會。業(yè)主委員會應當持街道辦事處（管理處）出具的業(yè)主委員會備案證明到公安部門指定的單位刻制業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章。 第四章 指導和監(jiān)督 第三十九條 除籌備組、業(yè)主委員會、社區(qū)居委會外，任何單位和個人不得籌備、組織召開業(yè)主大會會議（含首次業(yè)主大會會議）。 第四十條 任何單位和個人擅自刻制籌備組、業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章涉嫌違

18、法的，由公安部門依法查處。 第四十一條 業(yè)主委員會委員、候補委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物的，業(yè)主委員會或業(yè)主委員會其他委員可以請求物業(yè)所在地公安機關協(xié)助移交。 第四十二條 小區(qū)未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或業(yè)主委員會無法正常開展工作導致小區(qū)出現(xiàn)脫管等緊急狀況的，由物業(yè)所在地的社區(qū)居委員會在街道辦事處（管理處）的指導和監(jiān)督下召集、召開業(yè)主大會會議代行使業(yè)主委員會的職責。 第四十三條 由業(yè)主委員會自治管理或未選聘物業(yè)服務企業(yè)的住宅小區(qū)，物業(yè)所在地的社區(qū)居委員會應當在道辦事處（管理處）的指導和監(jiān)督下協(xié)助小區(qū)業(yè)主開展好自治管理工作。 第五章 附則 第四十四條 業(yè)主大

19、會、業(yè)主委員會名稱應當與物業(yè)管理區(qū)域名稱相一致。 第四十五條 度假區(qū)住建部門可以制定管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則等與業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立、選舉及其他活動有關的示范文本，供參照使用。 第四十六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的換屆參照本細則執(zhí)行。第四十七條 本細則由度假區(qū)住建部門負責解釋。 第四十八條 本細則自發(fā)布之日起施行。附件1: 業(yè)主委員會成立/換屆備案單 *度假業(yè)備 年度第 號名稱街道 社區(qū) 物業(yè)區(qū)域業(yè)主委員會物業(yè)類型普通住宅區(qū)公寓 別墅商住樓其他建筑物總建筑面積 平方米總戶數(shù)業(yè)主人數(shù)物業(yè)區(qū)域（四至）業(yè)主大會召開時間年 月 日至 年 月 日業(yè)主大會召開形式集體討論 書面征求意見業(yè)主委員會備案材料清單1、業(yè)主大會議事規(guī)則 2、管理規(guī)約 3、業(yè)主大會決議（附業(yè)主及其專有部分面積明細表） 4、業(yè)主委員會決定備注業(yè)主委員會委員簡要情況業(yè)主委員會共 人，委員如下：職務姓名性別職業(yè)戶籍所在地身份證號碼專有部分所在地址聯(lián)系電話業(yè)主委員會聲明本業(yè)主委員會現(xiàn)鄭重聲明，一致同意委托 _(姓名)，身份證號_，到你單位辦理業(yè)主委員會備案手續(xù)，并保證填報的業(yè)主委員會備案單及相關材料真實。如有隱瞞、提供材料不真實等行為，本業(yè)主委員會將承擔由此引發(fā)的后果。業(yè)主委員會全體委員簽字: 年 月