《深圳市二手房買(mǎi)賣(mài)合同》.doc

1、深圳市二手房買(mǎi)賣(mài)合同之律師逐條解析版（上）（2009-7-1 20:21:09） 發(fā)送到微博 分類：未分類 標(biāo)簽：張茂榮律師 深圳二手房律師團(tuán) |深圳二手房交易寶典深圳市二手房預(yù)約買(mǎi)賣(mài)及居間服務(wù)合同之律師逐條解析版解析人：深圳二手房律師團(tuán)首席律師張茂榮解析說(shuō)明：1、本解析版是本律師對(duì)深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局與深圳市工商局聯(lián)合制定的深圳市二手房預(yù)約買(mǎi)賣(mài)及居間服務(wù)合同 2008版（ 2007 年 8 月 1 日實(shí)施， 2008 年1 月 1 日修訂）的逐條解讀 ;2、本解析版對(duì)本合同條款基本含義、簽約注意、潛在風(fēng)險(xiǎn)及其防范進(jìn)行了特別提示， 是本律師多年來(lái)工作經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)， 具有極強(qiáng)的 實(shí)用性，實(shí)為

2、二手房交易雙方、居間方、擔(dān)保公司、按揭銀行必讀版 本;3、本解析僅代表本律師個(gè)人意見(jiàn)，并不代表相關(guān)媒介意見(jiàn)，如有不妥，歡迎業(yè)內(nèi)專家批評(píng)指正 ;4、本解析版版權(quán)歸本律師所有，任何單位、個(gè)人使用、復(fù)制、轉(zhuǎn)載需注明本律師創(chuàng)作人身份， 否則構(gòu)成侵權(quán)， 本律師保留追究法律 責(zé)任的權(quán)利。深圳市二手房預(yù)約買(mǎi)賣(mài)及居間服務(wù)合同深（）居間第（）號(hào)特別提示1、本合同為示范文本，各方當(dāng)事人簽訂本合同前，應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀合同條款和二手房購(gòu)房指引（交易場(chǎng)所現(xiàn)場(chǎng)懸掛）的內(nèi)容。張茂榮律師解析】 示范文本的基本含義是示范作用， 而非必須使用，如交易雙方未使用本版本簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同， 只要內(nèi)容不違 反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定同樣

3、有效， 任何一方當(dāng)事人都不能因 此拒絕履行，否則將構(gòu)成違約，需承擔(dān)違約責(zé)任。2 、本合同文本由 “深圳市二手房網(wǎng)上交易系統(tǒng) ”生成，合同各方 經(jīng)協(xié)商 ,可對(duì)本合同的內(nèi)容作修改、補(bǔ)充，修改、補(bǔ)充的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)的規(guī)定。張茂榮律師解析】 本合同屬格式條款， 未盡事宜或有不同約定的，合同各方可在附件二中重新約定， 一般情況下附件約定與格式條 款不一致的，以附件約定為準(zhǔn)。3、買(mǎi)方在簽訂本合同前，應(yīng)當(dāng)對(duì)本合同所涉房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地考察，對(duì)房地產(chǎn)周?chē)沫h(huán)境、 交通、學(xué)校及附著于該房地產(chǎn)之上的學(xué)位、 戶口等情況進(jìn)行充分了解。 賣(mài)方有義務(wù)如實(shí)提供包括產(chǎn)權(quán)狀況、 租賃 情況、戶口等有可能影響交易的真實(shí)信息。

4、張茂榮律師解析】本條規(guī)定了買(mǎi)方的注意義務(wù)和賣(mài)方的如實(shí)告知義務(wù)，買(mǎi)方不應(yīng)僅限于賣(mài)方或居間方的介紹，而應(yīng)多方了解，查證 屬實(shí)。賣(mài)方故意隱瞞事實(shí)真相或告知虛假情況欺詐買(mǎi)方簽訂合同的， 買(mǎi)方有權(quán)要求變更或者撤銷。4 、為保證交易資金安全，建議買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)銀行第三方托管方 式進(jìn)行資金監(jiān)管， 并以協(xié)議方式明確約定資金監(jiān)管帳戶及資金交付條 件等相關(guān)事宜。張茂榮律師解析】 資金監(jiān)管是為了保證交易雙方的安全， 中天事件對(duì)居間方監(jiān)管的風(fēng)險(xiǎn)暴露無(wú)遺， 強(qiáng)烈建議將首期款及大筆定金監(jiān) 管于銀行，簽訂資金監(jiān)管協(xié)議的相關(guān)條款見(jiàn)第 6 條、第 8 條解析。5、買(mǎi)賣(mài)雙方在委托他人辦理房地產(chǎn)贖樓、過(guò)戶過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀所簽署的

5、公證委托書(shū)內(nèi)容。對(duì)外所授權(quán)限，應(yīng)當(dāng)在可控范圍。在辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)親自到場(chǎng)，避免出現(xiàn)交易風(fēng)險(xiǎn)。張茂榮律師解析】 全權(quán)委托公證書(shū)是委托人賜予代理人 （受托人）的尚方寶劍， 代理人持該公證書(shū)在授權(quán)范圍內(nèi)可以不經(jīng)過(guò)委托人 同意任意處分或購(gòu)買(mǎi)物業(yè)、代理簽約、收付款等，由此產(chǎn)生的所有法 律后果均由委托人承擔(dān) （條款中辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)當(dāng)親自 到場(chǎng)的規(guī)定僅是建議條款， 在買(mǎi)賣(mài)雙方出具全權(quán)委托公證后即使不親 自到場(chǎng)，代理人也有權(quán)代為辦理）。目前委托書(shū)均由擔(dān)保公司或居間 方提供，尚無(wú)官方版本，建議仔細(xì)逐條審驗(yàn)內(nèi)容，并建議業(yè)主做公證 時(shí)指明買(mǎi)受人、成交價(jià)、有效期等重要事宜，防止代理人炒樓或低

6、價(jià) 轉(zhuǎn)讓，出現(xiàn)意外事件時(shí)應(yīng)及時(shí)終止委托并函告相關(guān)機(jī)關(guān)。6、政府僅規(guī)定了房地產(chǎn)居間方傭金收取標(biāo)準(zhǔn)的上限，在房地產(chǎn)交易中，居間方不得超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取傭金。張茂榮律師解析】 居間方促成交易后有權(quán)獲取傭金， 除合同約定之外不應(yīng)當(dāng)再收取任何其他費(fèi)用， 如買(mǎi)賣(mài)雙方成交后拒付傭金， 居 間方有權(quán)起訴索 賠。7、買(mǎi)方、賣(mài)方、居間方在本合同簽訂時(shí)應(yīng)同時(shí)在場(chǎng)，以確保各方所執(zhí)合同的同一性、有效性與真實(shí)性。張茂榮律師解析】 本條屬于倡議性條款， 實(shí)踐中存在居間方先找一方簽，再找另一方簽的情況（非同時(shí)在場(chǎng)），此時(shí)合同在后一方 簽字后生效，先簽一方應(yīng)備份以防止后簽一方簽字時(shí)另行增加或修改 內(nèi)容。如居間方以需公司蓋章為由要

7、求全部收回合同， 交易雙方應(yīng)制 作備份并由居間方簽約人簽字認(rèn)可。8、居間方應(yīng)當(dāng)具有主管部門(mén)核發(fā)的備案證書(shū)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照。買(mǎi)賣(mài)雙方可通過(guò)網(wǎng)站 （ ）“信用公示 ”查詢房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的相關(guān)資料。張茂榮律師解析】根據(jù)合同法規(guī)定，只有違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同才無(wú)效， 居間方方無(wú)資質(zhì)或喪失資質(zhì)居間僅是 違規(guī)，并沒(méi)有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，所居間合同仍然有 效，買(mǎi)賣(mài)任何一方不得因此拒絕交易，否則將構(gòu)成根本違約。當(dāng)事人基本信息（略）：張茂榮律師解析】 本條信息是 26 條各方約定的送達(dá)地址， 填寫(xiě)不準(zhǔn)確將可能導(dǎo)致無(wú)法及時(shí)接收相關(guān)文件， 故應(yīng)盡量填寫(xiě)完整， 通訊地址、聯(lián)系電話務(wù)

8、必準(zhǔn)確，履約過(guò)程中地址、電話變更需及時(shí)履行 變更告知手續(xù)。賣(mài)方姓名要和和房地產(chǎn)證一致，不應(yīng)使用化名、曾用 名。代簽約的，應(yīng)索取當(dāng)事人的授權(quán)委托書(shū)，以確保有效代理。各方 應(yīng)備存對(duì)方身份證復(fù)印件，以備發(fā)生糾紛后訴訟使用（深圳法院訴訟 要求提交對(duì)方身份證復(fù)印件）。根據(jù)中華人民共和國(guó)合同法、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法、深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例及其他有關(guān)法律、 法規(guī)的規(guī)定，經(jīng)居間方居間，買(mǎi)方、賣(mài)方、居間方在平等、自愿、公 平、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就本合同所涉房地產(chǎn)預(yù)約買(mǎi)賣(mài)和居間服務(wù)事 宜，達(dá)成如下協(xié)議:第一部分房地產(chǎn)預(yù)約買(mǎi)賣(mài)第一條 【擬轉(zhuǎn)讓標(biāo)的】賣(mài)方擬轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)（下稱該房地產(chǎn)）坐落于:為:房地產(chǎn)證號(hào)

9、為:。房地產(chǎn)用途登記建筑面積為:平方米。套內(nèi)建筑面積為:止。該房地產(chǎn)土地使用權(quán)年限自日至年 月 日該房地產(chǎn)于年 月竣工。平方米。該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀為以下第種:目前該房地產(chǎn)物業(yè)管理公司為服務(wù)費(fèi)為每月每平方米建筑面積人民幣:拾元角分（小寫(xiě):元）。該房地產(chǎn)約定交付的附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品等清單，詳見(jiàn)附件一?！緩埫瘶s律師解析】本條是關(guān)于擬轉(zhuǎn)讓房屋基本情況的介紹,因系二手房，主要情況在房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)已有記載，賣(mài)方只需注意 填寫(xiě)的與登記的一致即可，如填寫(xiě)與登記或?qū)嶋H情況不符，買(mǎi)方可能 會(huì)追究賣(mài)方欺詐售房的責(zé)任。第二條【房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀】1、該房地產(chǎn)沒(méi)有設(shè)定抵押，賣(mài)方對(duì)該房地產(chǎn)享有完全的處分權(quán)。2、

10、該房地產(chǎn)處于抵押狀態(tài)，賣(mài)方承諾于本合同生效之日起 日內(nèi)還清貸款，辦妥注銷抵押登記手續(xù)。3、該房地產(chǎn)處于抵押狀態(tài)，賣(mài)方需委托擔(dān)保公司擔(dān)保融資贖樓的，須于簽訂本合同之日起日內(nèi)與擔(dān)保公司簽訂服務(wù)合同，辦理贖樓手續(xù)， 買(mǎi)方應(yīng)予協(xié)助， 擔(dān)保贖樓收費(fèi)項(xiàng)目以擔(dān)保公司的服務(wù) 合同為準(zhǔn) ;賣(mài)方雖有擔(dān)保公司提供擔(dān)保但仍不能獲得贖樓貸款的，賣(mài)方應(yīng)在合同約定轉(zhuǎn)移登記日期之前自行贖樓。4、其他：張茂榮律師解析】 1 、本條 2 規(guī)定的是業(yè)主自己贖樓， 3 規(guī)定的是業(yè)主委托擔(dān)保公司贖樓。 選擇 2 不必做全權(quán)委托公證， 操作簡(jiǎn)便 安全，但需自己有足夠的贖樓資金 ; 選擇 3 無(wú)需自籌資金但程序相對(duì) 復(fù)雜，買(mǎi)方負(fù)有配合賣(mài)方

11、簽訂二手樓贖樓貸款擔(dān)保委托合同的義 務(wù)（不配合導(dǎo)致無(wú)法贖樓將承擔(dān)違約責(zé)任） ;2 、擔(dān)保公司贖樓需賣(mài)方 做全權(quán)委托公證給其指定人員， 本條沒(méi)有規(guī)定業(yè)主做公證的時(shí)限， 建 議在本條 4 中補(bǔ)充約定 “賣(mài)方委托擔(dān)保公司融資贖樓的， 須于簽訂擔(dān) 保服務(wù)合同當(dāng)日， 按擔(dān)保公司要求做全權(quán)委托公證給其指定人員 ”;3、 贖樓既是賣(mài)方義務(wù)， 又是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的前提， 本條沒(méi)有規(guī)定擔(dān)保公 司的擔(dān)保贖樓期限， 為防止業(yè)主與擔(dān)保公司或贖樓貸款銀行發(fā)生糾紛不能順利贖樓影響交易，建議將 3 最后一句話修改為 “賣(mài)方雖有擔(dān)保 公司提供擔(dān)保但在出具全權(quán)委托公證書(shū)后 日內(nèi)仍不能獲得贖樓貸 款的（含擔(dān)保公司或銀行違約導(dǎo)致），

12、賣(mài)方應(yīng)在期滿后的 日內(nèi)自行 贖樓（也可約定解除合同） ”;4、賣(mài)方應(yīng)權(quán)衡自己的贖樓能力，對(duì)一 旦擔(dān)保公司擔(dān)保贖樓不成有所準(zhǔn)備， 以防違約 ;5 、贖樓擔(dān)保方式分為 賣(mài)方發(fā)起與買(mǎi)方發(fā)起兩種， 兩者權(quán)利義務(wù)完全不同， 所承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)也大 不不同，建議慎重選擇。第三條 【房地產(chǎn)租約現(xiàn)狀】 該房地產(chǎn)所附租約現(xiàn)狀為1 、該房地產(chǎn)沒(méi)有租約 ;2、該房地產(chǎn)之上存有租約。租賃合同見(jiàn)附件 租賃編號(hào):, 月租金元整（小寫(xiě)），租期自年 月 日至 年 月 日 。賣(mài)方須于簽署深圳市二手房買(mǎi)賣(mài)合同前取得承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)或放棄購(gòu)買(mǎi)權(quán)之書(shū)面證明，否則視為賣(mài)方違約。 買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)協(xié)商一致按下述第種方式處置租賃合同： （只能選擇其

13、中一種 ） 該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后，原租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)買(mǎi)方仍然有效。賣(mài)方須于 前協(xié)助買(mǎi)方與承租人簽訂新的租賃合同，同時(shí)賣(mài)方須將承租方已交賣(mài)方之租賃押金 / 保證金及預(yù)交租金（若有）轉(zhuǎn)交予買(mǎi)方，買(mǎi)方自時(shí)起享有賣(mài)方在原租賃合同項(xiàng)下之權(quán)利義務(wù)。 賣(mài)方須于該房地產(chǎn)交付買(mǎi)方使用前解除原租賃合同，買(mǎi)方對(duì)因原租賃合同而產(chǎn)生之糾紛不承擔(dān)任何責(zé)任。張茂榮律師解析】本條是關(guān)于租約事宜的約定，有三點(diǎn)注意事項(xiàng)：一是賣(mài)方負(fù)有實(shí)告知買(mǎi)方租約狀況的義務(wù)， 故意告知買(mǎi)方虛 假情況導(dǎo)致租客損失的將承擔(dān)法律責(zé)任 ; 二是租客有法定的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi) 權(quán)，根據(jù)法律規(guī)定，賣(mài)方應(yīng)在賣(mài)房前提前通知租客并征求其意見(jiàn)，建 議賣(mài)方在簽訂本合同前先取得

14、租客的放棄購(gòu)買(mǎi)權(quán)證明， 以防簽約后租 客提出異議 ; 三是根據(jù)買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則，賣(mài)方無(wú)權(quán)單方提前解除租 賃合同，賣(mài)方選擇2、時(shí)應(yīng)事先取得租客認(rèn)可，以防租客不同意對(duì) 買(mǎi)方構(gòu)成違約。第四條 【附著于該房地產(chǎn)的戶口】該房地產(chǎn)所附著的戶口，賣(mài)方保證于收到房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓總價(jià)款之日起 日內(nèi)遷出，逾期則以該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓總價(jià)款為基數(shù)按日萬(wàn)分 之 向買(mǎi)方支付違約金?！緩埫瘶s律師解析】本條不切實(shí)際，很多業(yè)主賣(mài)房后去向不明又無(wú)其他財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行，導(dǎo)致買(mǎi)方很難追索違約金，建議在附件二 中約定由賣(mài)方留存足夠的遷戶保證金，以免到時(shí)為追索小額違約金而 耗費(fèi)大量訴訟成本!第五條【轉(zhuǎn)讓價(jià)款】該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓總價(jià)款為人民幣：億仟 佰拾萬(wàn) 仟

15、佰拾元角分（小寫(xiě):元）。該轉(zhuǎn)讓價(jià)款不含稅費(fèi)?！緩埫瘶s律師解析】本條為過(guò)戶登記價(jià)，是交易雙方的納稅依據(jù)。需要提醒的是部分當(dāng)事人為規(guī)避稅費(fèi)故意簽訂陰陽(yáng)合同，即在本條填寫(xiě)一個(gè)較低的過(guò)戶價(jià)格，再簽訂價(jià)格確認(rèn)書(shū)以實(shí)際成交價(jià)付款，如此以來(lái)本條約定將屬于無(wú)效約定,在房?jī)r(jià)發(fā)生波動(dòng)時(shí)容易發(fā)生糾紛，應(yīng)予避免。第六條 【交易定金】該房地產(chǎn)交易定金共計(jì)人民幣:億仟佰拾萬(wàn)仟佰拾元角分（小寫(xiě):元）買(mǎi)方同意按以下方式支付:本合同簽訂時(shí)，向賣(mài)方支付定金人民幣： 億 仟 佰 拾萬(wàn)仟佰拾元分（小寫(xiě)：元）。本合同簽訂后日內(nèi)，向賣(mài)方支付定金余額人民幣：拾 元 角 分（小寫(xiě)：元）上述定金建議交由買(mǎi)賣(mài)雙方約定的銀行第三方賬戶監(jiān)管方將定金

16、在合同約定期限內(nèi)存入監(jiān)管帳號(hào)，即視為賣(mài)方收訖。定金在買(mǎi)賣(mài)雙方辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)可自動(dòng)轉(zhuǎn)為樓款，但另有約定的除外。張茂榮律師解析】 1、“定金”不同于 “訂金”和預(yù)付款，定不能寫(xiě)錯(cuò) ;2 、根據(jù)擔(dān)保法規(guī)定，定金最高限額為成交價(jià)的 20% ， 定金過(guò)低起不到擔(dān)保作用， 過(guò)高無(wú)效， 建議降低首期款提高定金到房 價(jià)的 20%;3 、定金合同屬于實(shí)踐性合同，從定價(jià)實(shí)際交付之日起生 效，故在定價(jià)監(jiān)管情況下， 買(mǎi)方務(wù)必取得買(mǎi)方的簽收確認(rèn)收據(jù) ;4 、本 條第三款約定定金監(jiān)管于雙方約定的銀行， 但未明確具體銀行， 建議 在簽訂本合同后及時(shí)與銀行簽訂定金監(jiān)管協(xié)議， 以防一方借口就選擇 銀行達(dá)不成一致意見(jiàn)而故意毀約。

17、第七條 【交房保證金】為防范交易風(fēng)險(xiǎn)，督促賣(mài)方按約定如期交付該房地產(chǎn)并結(jié)清所有費(fèi)用，買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商同意在本合同簽訂時(shí)從交易總價(jià)款中預(yù)留人民幣： 佰 拾 萬(wàn) 仟 佰 拾元 角 分（小寫(xiě)：元）作為交房保證金（不超過(guò)交易總價(jià)款的2% ）。此款在賣(mài)方實(shí)際交付房地產(chǎn)及完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)進(jìn)行結(jié)算。此交房保證金的處理方法為下列第 種：1 、交由居間方托管 ;2、其它：張茂榮律師解析】 1 、建議將交付保證金的結(jié)算時(shí)間改為在賣(mài)方實(shí)際交付房地產(chǎn)、 完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記、 遷出戶口及其他相關(guān)事 宜辦理完畢時(shí)結(jié)算 ;2 、注意估算相關(guān)費(fèi)用及違約金， 預(yù)存足夠的保證 金，如超過(guò)總房?jī)r(jià)的 2% 應(yīng)刪除括號(hào)內(nèi)備注部分。第八條

18、【付款方式】買(mǎi)方所支付款項(xiàng)（包括定金、購(gòu)房款），除有特別約定，建議以銀行第三方托管的方式進(jìn)行資金監(jiān)管。買(mǎi)方按下列第 種方式給付除定金、交房保證金之外的房款人民幣： 億 仟 佰 拾 萬(wàn) 仟 佰 拾 元 角 分（小寫(xiě)：元）：1、一次性付款買(mǎi)方須于 年 月日之前將上述房款支付至買(mǎi)賣(mài)雙方約定的銀行第三方監(jiān)管賬戶。2、買(mǎi)方向銀行抵押付款1 ）買(mǎi)方須于 年月 日之前支付除定金、 交房保證金之外的剩余首期款人民幣：億仟佰拾萬(wàn)仟佰拾元 角 分（小寫(xiě)：元）至買(mǎi)賣(mài)雙方約定的銀行第三方監(jiān)管賬戶。2 ）買(mǎi)方須于 年月 日之前向銀行提交抵押貸款申請(qǐng)的相關(guān)資料， 并配合銀行辦理貸款審批手續(xù)， 抵押貸款金額以銀 行承諾發(fā)放

19、貸款金額為準(zhǔn)。3）銀行承諾發(fā)放貸款不足以支付房款余額的，雙方約定按以下第種方式處理：、買(mǎi)方應(yīng)于銀行出具貸款承諾函之日起三日內(nèi)補(bǔ)足應(yīng)交款。、合同解除，賣(mài)方應(yīng)在解除合同之日起三日內(nèi)全額退還買(mǎi)方已付等所有款項(xiàng)。3、買(mǎi)賣(mài)雙方約定的其他付款方式：上述款項(xiàng)建議買(mǎi)方支付至買(mǎi)賣(mài)雙方約定的銀行第三方監(jiān)管賬戶。張茂榮律師解析】 1 、強(qiáng)烈建議資金監(jiān)管，同第 6 條一樣，本條未明確具體監(jiān)管銀行， 建議在簽訂本合同后雙方及時(shí)與銀行簽訂資 金監(jiān)管協(xié)議， 并約定買(mǎi)方將資金打入監(jiān)管賬號(hào)即視為賣(mài)方收訖， 以防 一方借口就選擇銀行達(dá)不成一致意見(jiàn)而故意毀約。 2 、買(mǎi)方需注意按 時(shí)申請(qǐng)銀行貸款承諾， 對(duì)按揭不成或銀行貸款承諾數(shù)額

20、可能達(dá)不到預(yù)計(jì)數(shù)額有所準(zhǔn)備，并根據(jù)自身情況慎重選擇2（3）的處理方式;3、取得銀行按揭承諾既是買(mǎi)方的義務(wù)， 又是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的前提， 本條 沒(méi)有規(guī)定買(mǎi)方銀行出具按揭承諾給賣(mài)方的期限， 為防止因買(mǎi)方收入狀 況、信用問(wèn)題等原因按揭不成或賣(mài)方不能順利取得按揭承諾影響交 易，建議增加 “買(mǎi)方申請(qǐng)銀行按揭后 日內(nèi)仍不能獲得銀行按揭承諾 的，由買(mǎi)方在期滿后的 日內(nèi)一次性付款 ”（與第 2 條贖樓不成的時(shí) 間保持一致，也可約定解除合同） ;4 、買(mǎi)方應(yīng)權(quán)衡按揭不成的風(fēng)險(xiǎn)， 并對(duì)此有所預(yù)料， 以防構(gòu)成違約 ;5 、銀行按揭承諾的實(shí)現(xiàn)條件是房地 產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記到買(mǎi)方名下， 并由買(mǎi)方辦理完畢抵押登記手續(xù)， 為保障賣(mài)

21、方權(quán)益，防止買(mǎi)方領(lǐng)取新房產(chǎn)證后因種種原因怠于辦理抵押登記手 續(xù)，建議約定由買(mǎi)方做委托公證給中介人員在過(guò)戶后及時(shí)辦理抵押登 記手續(xù)（相關(guān)條文見(jiàn)第 15 條）。第九條【買(mǎi)方逾期付款的違約責(zé)任】買(mǎi)方逾期付款的（因銀行貸款原因?qū)е沦I(mǎi)方逾期付款的除外）， 賣(mài)方有權(quán)要求買(mǎi)方按下列第 種（只能選擇其中一種）方式承擔(dān)違 約責(zé)任：1、要求買(mǎi)方以未付款項(xiàng)為基數(shù)，按日萬(wàn)分之四支付違約金，合同繼續(xù)履行。2、有權(quán)解除合同并要求買(mǎi)方支付該房地產(chǎn)總價(jià)款百分之違約金。張茂榮律師解析】本條第 2 項(xiàng)是買(mǎi)方的陷阱條款、不平等條款，也是不合法條款，買(mǎi)方須格外注意： 1、第2 項(xiàng)違反合同法， 合同法規(guī)定遲延履行不構(gòu)成根本違約， 賣(mài)方

22、不能直接解除合同 （必須 先行催告） ;2 、沒(méi)有約定逾期付款時(shí)間和數(shù)額， 理論上可以理解為即 使逾期一天、一元錢(qián)的情況下，賣(mài)方也有權(quán)解約索賠， 建議在 2 前面添加“買(mǎi)方預(yù)期 日付款且未付款占應(yīng)付款的% 以上”;3、如未作修 改，賣(mài)方口頭要求或同意買(mǎi)方遲延付款， 買(mǎi)方務(wù)必要取得賣(mài)方書(shū)面確 認(rèn)，以防賣(mài)方事后否認(rèn)并解約索賠 ;4 、在買(mǎi)方根本違約的情況下， 應(yīng) 賦予賣(mài)方糾紛后的單方選擇權(quán)以便權(quán)衡利弊（房?jī)r(jià)跌選擇 1 、房?jī)r(jià)漲 選擇 2 ，以防買(mǎi)方違約還占便宜），而不是簽約時(shí)確定，建議將 “賣(mài) 方有權(quán)要求買(mǎi)方按下列第 種（只能選擇其中一種） 方式承擔(dān)違約 責(zé)任”改為“賣(mài)方有權(quán)要求買(mǎi)方按下列方式之一

23、承擔(dān)違約責(zé)任 ”; 5、如因銀行原因?qū)е掠馄诟犊睿?需要提供相關(guān)證明， 以免發(fā)生糾紛時(shí)故說(shuō) 不清，證明包括銀行證明、 賣(mài)方確認(rèn)證明等 ;6 、違約責(zé)任前后應(yīng)統(tǒng)一，第2項(xiàng)應(yīng)當(dāng)修改為 “解除合同并要求買(mǎi)方按第 16 條約定承擔(dān)違約責(zé) 任”，以免沖突 ;7 、本條與第 12 條賣(mài)方逾期交房的義務(wù)不對(duì)等，詳 見(jiàn)第 12 條解析。第十條【稅費(fèi)承擔(dān)】按有關(guān)規(guī)定，賣(mài)方需付稅費(fèi)：（1）營(yíng)業(yè)稅 ; （2 ）城市建設(shè)維護(hù)稅; （3 ）教育費(fèi)附加 ; （4 ）印花稅 ;5 ）個(gè)人所得稅 ;6）土地增值稅; （7 ）房地產(chǎn)交易服務(wù)費(fèi) ; （8）土地使用費(fèi) ; （9）提前還款短上述項(xiàng)由買(mǎi)方支付。期貸款利息 ;（10 ）

24、提前還款罰息。買(mǎi)方需付稅費(fèi)： （11 ）印花稅;12 ）契稅;（13 ）產(chǎn)權(quán)登記費(fèi) ;14 ）房地產(chǎn)交易服務(wù)費(fèi) ; （15 ）房地產(chǎn)證貼花 ;（16 ）抵押登記費(fèi);（17 ）借款（抵押）合同公證費(fèi); （ 18 ）授權(quán)委托公證費(fèi)。其他費(fèi)用：（ 19 ）權(quán)籍調(diào)查費(fèi) ;20 ）房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同公證費(fèi) ;21 ）評(píng)估費(fèi) ; （22 ）律師費(fèi) ;（23）保險(xiǎn)費(fèi) ;（24）其以實(shí)際發(fā)生的稅費(fèi)為準(zhǔn)）。經(jīng)雙方協(xié)商，其中：上述項(xiàng)由賣(mài)方支付。本合同履行過(guò)程中因法律、 法規(guī)和政策原因新增的稅費(fèi)， 按以下 第 方式處理：1、由法律、法規(guī)和政策規(guī)定的繳納方繳納。2、買(mǎi)賣(mài)雙方同意由方繳納和承擔(dān)一切責(zé)任。3 、其他：買(mǎi)方支付

25、：%;賣(mài)方支付：%。以上按規(guī)定應(yīng)由賣(mài)方和或）買(mǎi)方支付的稅費(fèi)， 因買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商改變實(shí)際納稅方的，法律責(zé)任不因納稅方的變化而轉(zhuǎn)移。任何一方不按約定或法律、 政策規(guī)定繳納相關(guān)稅費(fèi)， 導(dǎo)致交易不能繼續(xù)進(jìn)行的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц对摲康禺a(chǎn)總價(jià)款百分之的違約金。張茂榮律師解析】 1 、二手房交易稅費(fèi)波動(dòng)較大，在業(yè)主實(shí)收情況下，該條是買(mǎi)方的風(fēng)險(xiǎn)條款， 買(mǎi)方要對(duì)政策變化可能增加的稅費(fèi) 有所預(yù)料（如營(yíng)業(yè)稅減免期限的變化等），反之如買(mǎi)方實(shí)付，賣(mài)方也 應(yīng)有所預(yù)料 ;2 、本條是陰陽(yáng)合同過(guò)戶且業(yè)主實(shí)收、 房?jī)r(jià)上漲情況下業(yè) 主慣用的毀約借口 （要求買(mǎi)方以實(shí)際成交價(jià)過(guò)戶多支付稅費(fèi)， 迫使買(mǎi) 方放棄購(gòu)買(mǎi)），買(mǎi)方應(yīng)予防范。建議避免簽

26、訂陰陽(yáng)合同，如已經(jīng)簽訂 則補(bǔ)充約定買(mǎi)方支付的稅費(fèi)以確定數(shù)額為限， 超出部分由雙方平均分 攤;3 、本條最后一款違約責(zé)任與 16 條重復(fù)且規(guī)避了定金罰則的適用， 實(shí)屬畫(huà)蛇添足之舉，建議取消或改為依據(jù) 16 條承擔(dān)違約責(zé)任。第十一條【房地產(chǎn)交付】賣(mài)方應(yīng)當(dāng)于將該房地產(chǎn)交付買(mǎi)方，并履行下列手續(xù)：1、買(mǎi)賣(mài)雙方共同對(duì)該房地產(chǎn)及附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品清單等事項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，記錄水、電、氣表的讀數(shù)，并辦理交接手 續(xù);2 、交付該房地產(chǎn)鑰匙 ;3、張茂榮律師解析】房屋交付是二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中重要的一環(huán)，是雙方質(zhì)量責(zé)任的分界點(diǎn)，建議簽署交房確認(rèn)書(shū)，買(mǎi)方應(yīng)按照附 件一房地產(chǎn)交接清單逐一驗(yàn)收，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量缺陷及時(shí)提出

27、，收房后 將視為驗(yàn)收合格，賣(mài)方不再承擔(dān)責(zé)任。第十二條 【延遲交房的違約責(zé)任】除本合同另有約定外，賣(mài)方未按合同約定的期限將該房地產(chǎn)交付買(mǎi)方，自約定的交付期限屆滿次日起至實(shí)際交付日止，賣(mài)方以該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓總價(jià)款為基數(shù)按日萬(wàn)分之四向買(mǎi)方支付違約金，合同繼續(xù)履行。張茂榮律師解析】 本條是買(mǎi)方的不公平條款，付款是買(mǎi)方的主要義務(wù)，交房是賣(mài)方的主要義務(wù)，雙方權(quán)利義務(wù)應(yīng)當(dāng)對(duì)等，而本合同 第9 條規(guī)定了買(mǎi)方逾期付款賣(mài)方的解約索賠權(quán)， 本條卻沒(méi)有規(guī)定賣(mài)方 逾期交房買(mǎi)方的解約索賠權(quán)，違反了合同法規(guī)定的公平原則，建 議在本條最后添加 “如賣(mài)方預(yù)期交房超過(guò) 日，買(mǎi)方有權(quán)解除合同并 要求賣(mài)方按第 16 條約定承擔(dān)違約責(zé)任。

28、 ”第十三條 【附隨債務(wù)的處理】賣(mài)方在交付該房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)將附隨的水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)、有線電視費(fèi)、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、等費(fèi)用結(jié)清，單據(jù)交買(mǎi)方確認(rèn)，否則買(mǎi)方有權(quán)從交房保證金中抵扣上述欠費(fèi)。張茂榮律師解析】 買(mǎi)方應(yīng)估算欠費(fèi)多少， 留足交房保證金， 防止交房保證金不足以支付欠費(fèi)， 同時(shí)還應(yīng)約定履約過(guò)程中由于賣(mài)方債權(quán)人或案外人就該物業(yè)主張權(quán)利 （包括被法院查封） 導(dǎo)致交易無(wú)法完 成的，視為賣(mài)方違約，賣(mài)方應(yīng)當(dāng)按照本合同第 16 條承擔(dān)違約責(zé)任。第十四條 【二手房買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂】在本合同簽訂之日起 日內(nèi)，買(mǎi)賣(mài)雙方須簽訂深圳市二手房 買(mǎi)賣(mài)合同。需辦理贖樓手續(xù)的， 在銀行出具貸款承諾函之日， 或

29、賣(mài)方在贖出 房地產(chǎn)證原件并注銷抵押登記日起 日內(nèi)，買(mǎi)賣(mài)雙方須簽訂深圳市 二手房買(mǎi)賣(mài)合同。張茂榮律師解析】本條第二款賣(mài)方贖樓情況下的簽約時(shí)間有兩個(gè)，屬不確定條款，且賣(mài)方贖樓買(mǎi)方未必按揭付款（無(wú)需銀行出具按 揭承諾函）、買(mǎi)方按揭賣(mài)方未必需要贖樓（紅本房地產(chǎn)證在手），故 建議將第二款修改為 “賣(mài)方需辦理贖樓手續(xù)或買(mǎi)方需按揭付款的，在 賣(mài)方贖出房地產(chǎn)證原件并注銷抵押登記、 銀行出具貸款承諾函后 日 內(nèi)，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂深圳市二手房買(mǎi)賣(mài)合同。 ”第十五條 【產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記】買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂 深圳市二手房買(mǎi)賣(mài)合同日內(nèi)，共同向房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。在收文回執(zhí)載明的回復(fù)日期屆滿之日起日內(nèi)，買(mǎi)賣(mài)雙方須辦理

30、交納稅費(fèi)的手續(xù)。該房地產(chǎn)證由買(mǎi)方領(lǐng)取。買(mǎi)方負(fù)有抵押義務(wù)的，在買(mǎi)方領(lǐng)取新房產(chǎn)證后個(gè)工作日內(nèi)須辦理抵押登記手續(xù)。張茂榮律師解析】 1 、根據(jù)本條規(guī)定，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記是本合同中雙方的義務(wù)，深圳市二手房買(mǎi)賣(mài)合同 只是產(chǎn)權(quán)登記的時(shí)間條件，如一方毀約拒不簽訂深圳市二手房買(mǎi)賣(mài)合同，對(duì)方可以要求法院判決其直接履行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記義務(wù)， 但由于本合同名為預(yù)約， 而預(yù)約合同的效力目前尚無(wú)法律明確規(guī)定，不排除法官不看內(nèi)容只看名稱，認(rèn)為預(yù)約屬于買(mǎi)賣(mài)意向不具有強(qiáng)制執(zhí)行力的情況 （見(jiàn)第 16 條解釋）;2、收文回執(zhí)是納稅和領(lǐng)取買(mǎi)方新房地產(chǎn)證的依據(jù)，建議由居間方保管;3 、買(mǎi)方按揭付款情況下， 為保障賣(mài)方權(quán)益， 防止買(mǎi)方領(lǐng)取新房

31、產(chǎn)證后因種種原因怠于辦理抵押登記手續(xù)，建議將本條第三款該房地產(chǎn)證由買(mǎi)方領(lǐng)取 ”改為由賣(mài)方或居間方領(lǐng)取并在第四款后添加買(mǎi)方遲延辦理抵押登記手續(xù)導(dǎo)致買(mǎi)方銀行按揭承諾無(wú)法兌現(xiàn)的，視為買(mǎi)方逾期付款，買(mǎi)方需按本合同第 9 條約定承擔(dān)違約責(zé)任 ”。第十六條 【其他違約責(zé)任】的違任何一方不履行本合同約定義務(wù)， 致合同目的不能實(shí)現(xiàn)， 守約方 有權(quán)選擇定金罰則或要求對(duì)方支付該房地產(chǎn)總價(jià)款百分之 約金。張茂榮律師解析】 1 、由于守約方是否能夠依據(jù)本合同要求毀約方“強(qiáng)買(mǎi)強(qiáng)賣(mài)”，尚不能完全確定 （本律師認(rèn)為具備了本約條件的預(yù) 約視為本約， 深圳市二手房買(mǎi)賣(mài)合同只是應(yīng)政府主管機(jī)關(guān)要求為 完成產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的形式， 除完成贖

32、樓、 按揭外其余內(nèi)容與本合同幾乎 致，且產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記是本合同的義務(wù)， 一方毀約對(duì)方可以根據(jù)合同法 規(guī)定要求對(duì)方強(qiáng)制過(guò)戶，見(jiàn)第 15 條解釋），而定金有高有低，為防 止違約方賠定毀約，建議將違約金定為總房?jī)r(jià)的 20-30% （過(guò)高可 能不被法律支持），以提高違約成本 ;2 、守約方享有選擇權(quán)，有權(quán)根 據(jù)利益最大化原則要求違約方雙倍返還定金或支付違約金 ;3 、為降低 守約方維權(quán)成本，建議在該條添加 “如因此而引起守約方提起訴訟的 或仲裁的，違約方還須賠償守約方因提起訴訟或仲裁而產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi) 用，包括但不限于律師代理費(fèi)、 訴訟費(fèi)、仲裁費(fèi)、交通費(fèi)、誤工費(fèi)等?！钡谑邨l 【不可抗力】因不可抗力不能履行

33、本合同的， 根據(jù)不可抗力的影響， 部分或者 全部免除責(zé)任， 但法律另有規(guī)定的除外。 因不可抗力不能按照約定履 行合同的一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知另一方當(dāng)事人， 并自不可抗力結(jié)束 之日起 日內(nèi)向另一方提供證明。張茂榮律師解析】 1、根據(jù)法律規(guī)定， 不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況，一般包括自然災(zāi)害、政府行為、社 會(huì)異常事件等，但需要注意的是： 1 、金錢(qián)債務(wù)的遲延責(zé)任不得因不 可抗力而免除 ;2 、遲延履行期間發(fā)生的不可抗力不具有免責(zé)效力 ;3 、 因不可抗力不能如約履約的當(dāng)事人負(fù)有及時(shí)通知并事后提供證明的 義務(wù)，未能及時(shí)通知或無(wú)法提供證明的將承擔(dān)違約責(zé)任。第二部分 居間服務(wù)第十八

34、條 【居間服務(wù)內(nèi)容】居間方提供如下服務(wù)：1、接受買(mǎi)方購(gòu)房委托并為買(mǎi)方提供房地產(chǎn)信息， 陪同買(mǎi)方看房 ;2、對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人資格、 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息的合法性進(jìn)行查驗(yàn) ;3、向買(mǎi)方準(zhǔn)確傳達(dá)或報(bào)告賣(mài)方的真實(shí)意圖（包括但不限于房地產(chǎn)權(quán)屬、現(xiàn)狀、房?jī)r(jià)、付款方式、違約責(zé)任等事項(xiàng)）4、接受賣(mài)方售房意向委托并為賣(mài)方聯(lián)系合適的買(mǎi)方5、促成買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)行交易，協(xié)助辦理房地產(chǎn)交接事宜6、提供銀行抵押貸款、贖樓事項(xiàng)的咨詢服務(wù)7、向賣(mài)方準(zhǔn)確傳達(dá)或報(bào)告買(mǎi)方的真實(shí)意圖 （包括但不限于房?jī)r(jià)、 付款方式等） ;8、對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)、期限、應(yīng)交納的費(fèi)用等事項(xiàng)提供咨詢服務(wù) ;9、張茂榮律師解析】 1、為防止跳單，保護(hù)自身

35、合法權(quán)益，簽訂本合同之前居間方應(yīng)與買(mǎi)賣(mài)雙方分別簽訂購(gòu)房委托書(shū)和售樓委 托書(shū)，明確約定跑單的法律后果 ;2、居間方對(duì)交易的合法性負(fù)有審查義務(wù)，因?qū)彶槭д`給買(mǎi)賣(mài)雙方造成損失的應(yīng)當(dāng)賠償損失 ;3、如實(shí)報(bào)告是居間方對(duì)委托人的基本義務(wù)， 居間方故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的 事實(shí)或者提供虛假情況， 損害委托人利益的， 不但不得要求支付傭金 且應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任 ;4、居間方應(yīng)及時(shí)督促違約方履約，固定違約方的違約證據(jù)，為維護(hù)自身合法權(quán)益及協(xié)助守約方維權(quán)做好準(zhǔn)備。第十九條【必要費(fèi)用約定】1、本合同簽訂時(shí)， 買(mǎi)方向居間方支付人民幣： 佰 拾 萬(wàn) 仟佰 拾 元 角 分（小寫(xiě)：元）（不超過(guò)買(mǎi)方應(yīng)交傭金總額的百分之二十

36、）。如買(mǎi)賣(mài)雙方未能簽訂深圳市二手房買(mǎi)賣(mài)合同，則 此款項(xiàng)作為居間必要費(fèi)用無(wú)需退還，因居間方原因?qū)е碌某狻?、本合同簽訂時(shí)， 賣(mài)方向居間方支付人民幣： 佰 拾 萬(wàn) 仟佰 拾 元 角 分（小寫(xiě)：元）（不超過(guò)賣(mài)方應(yīng)交傭金總額的百分之二十）。如買(mǎi)賣(mài)雙方未能簽訂深圳市二手房買(mǎi)賣(mài)合同，則 此款項(xiàng)作為居間必要費(fèi)用無(wú)需退還，因居間方原因?qū)е碌某?。如買(mǎi)賣(mài)雙方最終簽訂 深圳市二手房買(mǎi)賣(mài)合同 ，則居間方所收 取的款項(xiàng)充抵買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)當(dāng)支付的傭金。張茂榮律師解析】根據(jù)本條規(guī)定： 1、居間方未能促成買(mǎi)賣(mài)雙導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)方簽訂深圳市二手房買(mǎi)賣(mài)合同的，不得要求支付傭金 ;2、無(wú)論何種原因（包括買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商終止履行或任何一方根本違

37、約） 雙方未能簽訂深圳市二手房買(mǎi)賣(mài)合同，居間方只能收取不超過(guò)應(yīng) 交傭金 20%的必要費(fèi)用 ;3、如因居間方原因?qū)е沦I(mǎi)賣(mài)雙方未能簽訂深圳市二手房買(mǎi)賣(mài)合同的，居間方不但無(wú)權(quán)收取任何費(fèi)用，還要 賠付買(mǎi)賣(mài)雙方損失。第二十條【傭金收取】1、居間方在買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂深圳市二手房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，向買(mǎi)方收取傭金（含前條已收取的款項(xiàng)）人民幣： 佰 拾 萬(wàn) 仟 佰拾 元 角 分（小寫(xiě)：元）。如買(mǎi)賣(mài)雙方最終未能完成該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，則此交易傭金無(wú)需退還，因居間方原因?qū)е碌某狻?、居間方在買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂深圳市二手房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，向賣(mài)方收取傭金（含前條已收取的款項(xiàng)）人民幣： 佰 拾 萬(wàn) 仟 佰拾 元 角 分（小寫(xiě)：元）。如買(mǎi)賣(mài)雙

38、方最終未能完成該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，則此交易傭金無(wú)需退還，因居間方原因?qū)е碌某?。張茂榮律師解析】 1、本條是保護(hù)居間方合法權(quán)益，防止買(mǎi)賣(mài)雙方跳單的條款，根據(jù)該條規(guī)定， 深圳市二手房買(mǎi)賣(mài)合同是居間 方完成居間義務(wù)的標(biāo)志， 買(mǎi)賣(mài)雙方支付居間方傭金的時(shí)間為簽訂 深 圳市二手房買(mǎi)賣(mài)合同的同時(shí) ;2、本合同簽訂后無(wú)論又通過(guò)何種途徑含通過(guò)第二家中介），只要買(mǎi)賣(mài)雙方最終簽訂深圳市二手房買(mǎi)賣(mài) 合同就必須支付居間方傭金 ;3、深圳市二手房買(mǎi)賣(mài)合同 簽訂后， 即使未能實(shí)際完成產(chǎn)權(quán)過(guò)戶， 除居間方原因?qū)е峦赓I(mǎi)賣(mài)雙方無(wú)權(quán)要求 居間方退還傭金，而只能追究對(duì)方的違約責(zé)任。第二十一條【違約責(zé)任】張茂榮律師解析】本條沒(méi)有規(guī)定買(mǎi)

39、賣(mài)雙方協(xié)議終止本合同的情況下買(mǎi)賣(mài)雙方的責(zé)任，根據(jù)第 19條、第 20條，居間方只能收取必要費(fèi)用，在居間方?jīng)]有收取必要費(fèi)用的情況下， 建議居間方予以補(bǔ)充約 定由各方按約定傭金的 20% 支付必要費(fèi)用，雙方承擔(dān)連帶責(zé)任。1、買(mǎi)賣(mài)雙方利用居間方所提供信息、條件、機(jī)會(huì)等，私自簽訂深圳市二手房買(mǎi)賣(mài)合同 或者另行通過(guò)其他居間方簽訂 深圳市二 手房買(mǎi)賣(mài)合同， 買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。居間方有權(quán)要求買(mǎi)賣(mài) 雙方支付本合同約定的全部傭金。張茂榮律師解析】 1、本條即客戶跳單規(guī)定，跳單是對(duì)誠(chéng)實(shí)信用原則的粗暴踐踏， 屬根本違約行為， 本條明確規(guī)定跳單需支付全部 傭金，但沒(méi)有規(guī)定買(mǎi)賣(mài)雙方串通跳單是否要承擔(dān)連帶責(zé)任，

40、本律師認(rèn) 為鑒于一方面居間方的損失是雙方共同故意造成， 另一方面業(yè)主賣(mài)房 后一般下落不明，不讓買(mǎi)方承擔(dān)連帶責(zé)任不利于居間方利益的保護(hù)， 故建議在后面增加 “并由買(mǎi)賣(mài)雙方承擔(dān)連帶責(zé)任 ”;、2 根據(jù)本條規(guī)定， 買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂本合同之后另行通過(guò)其他居間方成交的構(gòu)成違約， 需 支付居間方全部傭金（即便其他中介免費(fèi)代理） ;3、實(shí)踐中常有買(mǎi)賣(mài)雙方委托居間方售樓或買(mǎi)房之后簽訂本合同之前， 其他居間方尋找到 更高價(jià)買(mǎi)方或談到更低價(jià)的情況， 對(duì)此建議不要盲目通過(guò)其他居間方 成交，否則同樣屬于跳單行為將要對(duì)居間方承擔(dān)違約責(zé)任。 建議在簽 訂售樓委托書(shū)、 看樓委托書(shū)時(shí)注明房?jī)r(jià)及有效期，并約定有 效期內(nèi)如其他居間方能夠賣(mài)出更高價(jià)或買(mǎi)入更低價(jià)可通過(guò)其他居間 方成交。 沒(méi)有約定或約定不明的， 應(yīng)向居間方發(fā)出催告并給予合理期 限，在確認(rèn)居間方無(wú)法更高價(jià)或更低價(jià)促成交易后再通過(guò)其他居間方 成交。2、因賣(mài)方過(guò)錯(cuò)或違約，致買(mǎi)賣(mài)雙方未能簽訂深圳市二手房買(mǎi)賣(mài)合同，居間方應(yīng)將向買(mǎi)方所收取的必要費(fèi)用返還后，可要求賣(mài)方 賠償。張茂榮律師解析】 本條是賣(mài)方的違約責(zé)任條款， 如賣(mài)方根本違約居間方必須先行退還買(mǎi)方必要費(fèi)用再向賣(mài)方索賠， 但因只能索賠退 還給買(mǎi)方的不超過(guò)傭金 20%的必要費(fèi)用， 標(biāo)的小，索賠成本高， 周期 長(zhǎng)，往往得不償失，建議從賣(mài)方交房或遷戶保證金