二手房交易流程有哪些需要注意什么？

1、二手房交易流程有哪些需要注意什么?賣房人應(yīng)繳納稅費：1、交易費：3 元/平方米 2、個人所 得稅：房產(chǎn)交易盈利部分的 20%或者房款的 1% （房產(chǎn)證滿 5 年并且是唯一住房的可以免除） 3、營業(yè)稅：差價*5.5%（房 產(chǎn)證未滿 2 年的）現(xiàn)在我們每個人生活中都離不開房子，而隨著我們生活 工作的變化，我們的住房地點也發(fā)生著變化。二手房作為一 種成熟的房產(chǎn)已經(jīng)被越來越多的人接受。那二手房交易流程 有哪些需要注意什么呢，下面小編就為大家進行一一詳細(xì)的 解讀。帶大家了解相關(guān)的內(nèi)容和注意事項。第 1 步：買賣前的產(chǎn)權(quán)審核擔(dān)心買到產(chǎn)權(quán)有瑕疵的房子，是買家們不敢進行自主交易的一大原因。但做足前期準(zhǔn)備工作，

2、這一問題也將不是問題。首先，要仔細(xì)查看業(yè)主的房產(chǎn)證，注意房產(chǎn)證上有幾個人的署名。 如果有兩個人， 在簽訂后邊的合同時就需要有兩 個人的名字；其次，看購房時的相關(guān)憑據(jù)，比如購房發(fā)票、 契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以初步確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。風(fēng)險提示：此環(huán)節(jié)最大風(fēng)險即是產(chǎn)權(quán)瑕疵問題，所以在交定金之前， 必須去查檔并得到確定答案。 你相中的房屋有 可能處于抵押狀態(tài)， 也有可能因為有債務(wù)糾紛而處于查封狀 態(tài)，而一旦房屋產(chǎn)權(quán)有問題，交易即宣布無效。第 2 步：交定金與簽合同看好房子， 確定房屋產(chǎn)權(quán)后， 交定金就是順理成章的事。 但千萬不要忽視這個小小的環(huán)節(jié)，交定金也是有竅門的。房 子動輒上百萬， 以 5%計算定

3、金額度也能達(dá)到 5 萬元。所以當(dāng) 交易進行到這個環(huán)節(jié)時，請多留個心眼。如果你看中的房子還在按揭中，定金最好不要直接交到 業(yè)主手中，而應(yīng)該交由第三方監(jiān)管。如果買賣雙方都有可以 信賴的第三方，則可以簽一個簡單協(xié)議， 約定贖樓完畢之后 給定金賣方， 需注明“交給監(jiān)管第三方則視為賣家收訖，賣 家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”。如果沒 有可信賴的第三方，定金最好交由銀行監(jiān)管。具體做法是： 買賣雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協(xié)議即可，約定在交易中心完 成遞件手續(xù)后，劃撥到賣家賬戶上。一般來說，在交定金的時候會簽一份預(yù)約買賣合同，示 范文本可以在深圳市國土房管局網(wǎng)站上下載。合同至少需要 約定物業(yè)地址、成

4、交金額、 交樓時間、 違約金和違約責(zé)任等， 具體條款見示范文本。風(fēng)險提示：1. 當(dāng)下樓價上漲，買家如想防止賣家毀約不賣，可交足 額定金或約定高額違約金，提高違約成本。但定金或違約金 不得高于成交金額的 20%;2 . 賣家有可能以定金在監(jiān)管未拿到手為由毀約賣樓， 所以預(yù)約買賣合同中應(yīng)注明“交由第三方監(jiān)管即視為賣方收 訖” ;3 . 為避免交樓前業(yè)主存在拖欠費用等現(xiàn)象，你需要簽 一份交房保證金協(xié)議，約定從定金中扣除 1 萬元左右的保證 金。在查驗家具、電器完好，水電、物管等費用繳清，鑰匙 交接完畢之后，再退還保證金。第 3 步：贖樓 贖樓是一門大學(xué)問，不同贖樓方式費用不同、供樓時間 不同、 面臨

5、的風(fēng)險也不同。 一般來說， 贖樓是業(yè)主方的責(zé)任。贖樓有兩種操作方式： 其一， 業(yè)主通過擔(dān)保公司， 向銀行借 款贖樓，產(chǎn)生的是 0.8%的擔(dān)保費用，以及 0 .4%的短期贖樓 利息，等買家房產(chǎn)證出來之后，再到銀行做按揭 ; 其二，買 家通過擔(dān)保公司向銀行做按揭，銀行再將贖樓款打給賣家， 其中只需要產(chǎn)生擔(dān)保費，但買家需要提前供樓?！俺鲇陲L(fēng)險考慮，買家最好采用前一種方式贖樓。通過 后一種方式， 可節(jié)省 0.4%的短期贖樓利息， 但如果交易終止、 賣家悔約不賣或是房屋存在產(chǎn)權(quán)問題，買家將陷入被動境 地?！泵缆?lián)物業(yè)按揭部總監(jiān)王青說。這里邊還有一些小竅門：如果通過同行轉(zhuǎn)按揭，上述費 用少不了，但可以節(jié)省不

6、少時間。另外，擔(dān)保公司與銀行有 對接的關(guān)系，比如某個擔(dān)保公司對應(yīng)的銀行可能就只有工行、中行等等。如果不知道如何選擇擔(dān)保公司，可到打算辦 按揭的銀行咨詢，否則先行選擇擔(dān)保公司可能要空跑一趟。風(fēng)險提示：因贖樓產(chǎn)生的風(fēng)險，為此環(huán)節(jié)中最大。買家拿現(xiàn)金贖樓 或自己通過擔(dān)保公司向銀行貸款贖樓，都是不可取的方法。 如果發(fā)生交易因意外原因終止、房屋被查封等問題，買家會 冒風(fēng)險。記者采訪的幾位中介按揭部專家，均認(rèn)同“兩筆款 贖樓”，即業(yè)主自己通過擔(dān)保公司向銀行借款。第 4 步：付首期及資金監(jiān)管除了產(chǎn)權(quán)問題之外，自主交易需要擔(dān)心的第二大問題就 是資金監(jiān)管。事實上，資金監(jiān)管目前已成體系，買賣雙方按 照既成規(guī)定來做，

7、風(fēng)險很小。無論是通過何種方式交易，首 期款必須放銀行監(jiān)管。具體操作是：買賣雙方到銀行簽一份資金監(jiān)管協(xié)議，然 后各自在銀行開一個賬戶，約定在買家過戶完畢、拿到新出 的房產(chǎn)證之后，首期款打給賣方。如果交易順利完成，銀行 會把款項打給賣方 ; 如果中間出現(xiàn)問題交易終止，則把首期 款再打回給買方。銀行提供此項服務(wù)，一般會收取單筆 元左右的監(jiān)管費，但如果你是通過要按揭的銀行辦理資金監(jiān) 管，則可以省去這筆費用。出于公平角度考慮，銀行會要求買賣雙方在簽監(jiān)管協(xié)議 時就在放款書上先簽字，這樣放款時買賣雙方不需要親自到 銀行，也能避免買家到時候不配合放款給賣家?guī)砝_。風(fēng)險提示：5001. 買家要保證首期款通過獨

8、立的第三方進行監(jiān)管，避免 資金風(fēng)險。用首期款為賣家贖樓更是險上加險。2. 倘若放款書沒有提前簽字，賣家在買家過戶完畢之后 要及時催促解凍首期款，避免“人走茶涼”。第 5 步：簽訂買賣合同 在交定金環(huán)節(jié)，記者已經(jīng)提前知會：自主交易可以先簽 訂一個“書面協(xié)議”，這個協(xié)議與普通的中介的居間合同非 常類似，只是缺少了中介那部分內(nèi)容。其格式可以參考中介 的居間合同，或者直接到深圳市國土房管局網(wǎng)站的“信息公開”欄目的房地產(chǎn)管理相關(guān)下載處，下載深圳市二手房預(yù) 約買賣及居間服務(wù)合同 （2008 版示范文本 ） 作為參考。簽訂書面協(xié)議時， 最主要要關(guān)注四個方面， 是產(chǎn)權(quán)情況、 房產(chǎn)總價、交易稅費及日期，其中要注意的是書面協(xié)議里面 要明確交易稅費雙方如何分擔(dān)。日期也是非常重要，像交定 金、過戶、交樓時間，確定日期才能夠保