北京市房屋租賃管理辦法

1、市房屋租賃管理辦法（草案）第一條第一章 總 為規(guī)范本市房屋租賃行為， 維護(hù)房屋租賃市場秩序， 保護(hù)房屋租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益，依據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國合同法 等法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市房屋租賃管理實(shí)際，制定本辦法。第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的房屋租賃及其管理活動。本辦法所稱房屋租賃， 是指出租人將房屋交付給承租人使用， 由承租人向出租人支付租金 的行為。第三條 本市房屋租賃實(shí)行房屋租賃合同登記備案制度。第四條 房屋租賃應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平和誠實(shí)信用原則，并應(yīng)當(dāng)依法納稅。房屋租賃當(dāng)事人不得利用租賃房屋進(jìn)行違法活動，不得損害社會公共利益。第五條 北京市國土房管局是本市

2、房屋租賃的行政主管部門，區(qū)、縣國土房管局是本轄區(qū) 內(nèi)房屋租賃的行政管理部門。公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)出租房屋的治安管理工作。本市規(guī)劃、人防、稅務(wù)、工商、衛(wèi)生、計(jì)劃生育等部門應(yīng)當(dāng)按照各自的職責(zé)，協(xié)同實(shí)施本 辦法。第六條 各街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府按照區(qū)縣國土房管局的委托負(fù)責(zé)本轄區(qū)范圍內(nèi)房屋 租賃管理工作。各社區(qū) （居民委員會、村民委員會 ） 設(shè)立房屋租賃服務(wù)站，配備專職協(xié)管員，負(fù)責(zé)房屋租賃 合同備案，代征相關(guān)稅費(fèi)，統(tǒng)計(jì)房屋租賃信息，房屋租賃行為的日常檢查等。第二章 租賃范圍和條件第七條 房屋出租人是指下列單位和個人：（一 ）擁有房屋所有權(quán)的自然人、法人或者其他組織；（二）被授權(quán)經(jīng)營管理房屋的法人或者其他組織

3、；（三）依法代管房屋的代管人；（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利人。房屋承租人可以是中華人民共和國境內(nèi)外的自然人、 法人或者其他組織， 但法律法規(guī)另有 規(guī)定或者土地出讓合同、土地租賃合同另有約定的，從其規(guī)定或約定。第八條 房屋有下列情形之一的，不得出租：（一）未依法取得房屋所有權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明的（二）共有的房屋，未經(jīng)全體共有人書面同意的；（三）未經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)改變房屋用途的；（四）危險(xiǎn)房屋；（五）法律、法規(guī)規(guī)定不得出租的其他情形。第九條 出租商住兩用樓的底商用于餐飲、 娛樂等經(jīng)營活動的， 房屋出租人應(yīng)當(dāng)事先征得 房屋相鄰關(guān)系人的書面同意，并應(yīng)當(dāng)按照國家和本市有關(guān)規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。第十條

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)租商品房，應(yīng)當(dāng)符合商品房預(yù)售的條件，并依法取得商品房預(yù) 售許可證。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得將已經(jīng)預(yù)售的商品房預(yù)租。第十一條 將以劃撥方式取得使用權(quán)的土地上建成的房屋出租的，出租人應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家，但按照市人民政府規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租房屋的除外。土地收益收繳的具體標(biāo)準(zhǔn)和辦法，由市人民政府另行規(guī)定。第三章 房屋租賃合同的訂立和登記備案第十二條 房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立房屋租賃合同。 房屋租賃合同的內(nèi)容由當(dāng) 事人約定，一般包括下列條款：（一）租賃當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；（二）房屋坐落地點(diǎn)、面積、結(jié)構(gòu)、裝修、附屬設(shè)施和設(shè)備狀況；（三）房屋用途；（四）租賃期限；（五

5、）房屋交付日期；（六 ）租金數(shù)額及支付方式；（七 ）房屋使用要求和維修責(zé)任；（八）房屋轉(zhuǎn)租的約定；（九）房屋返還時的狀態(tài)和增添物的處置；（十）變更和解除合同的條件；（十一） 違約責(zé)任和爭議的解決方式；（十二） 當(dāng)事人約定的其他條款。市國土房管局制訂房屋租賃合同的示范文本，供當(dāng)事人參考使用；公有居住房屋的租賃， 可以使用市國土房管局統(tǒng)一印制的合同文本。第十三條 房屋的租金由租賃當(dāng)事人參照房管部門發(fā)布的指導(dǎo)租金協(xié)商確定。但下列房屋 的租金應(yīng)當(dāng)按照市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行（一 ）公有居住房屋 ;（二）以行政調(diào)配方式出租的非居住房屋（三）政府投資建造的公益性非居住房屋 ; 本條例施行前按照市人民政府規(guī)

6、定的租金標(biāo)準(zhǔn)出 租的私有居住房屋，其租金和租賃關(guān)系的處理辦法由市人民政府另行規(guī)定。第十四條 房屋租賃期限由房屋租賃當(dāng)事人協(xié)商確定，但不得超過 20 年。房屋租賃期屆滿， 房屋租賃當(dāng)事人可以續(xù)訂房屋租賃合同， 但續(xù)訂合同的房屋租賃期限自 合同續(xù)訂之日起不得超過 20 年。第十五條 房屋出租 （轉(zhuǎn)租、預(yù)租） 應(yīng)辦理租賃合同登記備案； 未經(jīng)登記備案的房屋租賃合 同，不得對抗第三人。房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自房屋租賃合同訂立或者變更之日起 30 日內(nèi)，到房屋所在地區(qū)、縣 國土房管局或房屋租賃服務(wù)站辦理房屋租賃合同登記備案手續(xù)。房屋租賃當(dāng)事人一方為外國或者港、澳、臺地區(qū)的自然人、法人或者其他組織的，應(yīng)當(dāng)自房屋

7、租賃合同訂立或者變更之日起 30 日內(nèi)，到市國土房管局辦理房屋租賃合同登記備案手續(xù)。出租人登記備案后 7 日內(nèi)，持房屋租賃登記備案證明到當(dāng)?shù)毓才沙鏊炗喅鲎夥?屋治安責(zé)任保證書。第十六條 辦理房屋租賃登記備案手續(xù)，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（一）房屋租賃合同；（二）房屋所有權(quán)證書或者房屋合法權(quán)屬證明；（三）當(dāng)事人的合法證件；（四）出租共有房屋的，提交其他共有人同意出租的證明；出租已抵押房屋的，提交抵押權(quán) 人同意出租的證明；（五）轉(zhuǎn)租房屋的，提交房屋所有權(quán)人同意轉(zhuǎn)租的證明；（六）改變出租房屋用途的，提供經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的證明；（七 ）依照法律、法規(guī)規(guī)定的其他有關(guān)文件。第十七條 市、區(qū)縣國土房管局或房屋租

8、賃服務(wù)站應(yīng)當(dāng)自接到房屋租賃合同登記備案申請 之日起 7 個工作日內(nèi)，對符合登記備案條件的，予以登記備案，并核發(fā)由市國土房管局統(tǒng)一印 制的房屋租賃登記備案證明 ；普通樓房地下室出租的， 核發(fā)房屋租賃登記備案證明 （ 普 通樓房地下室 ） 。對已簽訂房屋租賃合同，不符合登記備案條件的，不予登記備案，并應(yīng)當(dāng)書面說明理由。禁止偽造、涂改、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓房屋租賃登記備案證明。第四章當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)第十八條出租人應(yīng)當(dāng)按照房屋租賃合同的約定,向承租人交付房屋。出租人未按時交付房屋的，承租人可以催告出租人限期交付；逾期仍未交付的，承租人可以解除房屋租賃合同。出租人交付的房屋不符合房屋租賃合同的約定，致使不能實(shí)現(xiàn)

9、租賃目的的， 承租人可以解除房屋租賃合同。出租人未按時向承租人交付房屋或者交付的房屋不符合房屋租賃合同約定的, 約責(zé)任。應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違第十九條房屋出租前已抵押的，出租人應(yīng)當(dāng)在訂立房屋租賃合同前書面告知承租人。出租人未書面告知出租房屋已抵押而給承租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。出租人將已出租的房屋抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。第二十條 出租人應(yīng)當(dāng)對出租的房屋及其設(shè)施、設(shè)備定期檢查，及時維修、養(yǎng)護(hù)，保證承租人居住安全和正常使用。 因未及時修繕造成人身傷害或者財(cái)產(chǎn)損失的，出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。房屋租賃合同另有約定的，從其約定。第二十一條承租人應(yīng)當(dāng)按照房屋租賃合同的約定使用房屋。

10、因承租人的原因造成房屋損壞的，承租人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)；屬于房屋自然損耗的，承租人不承擔(dān)賠償責(zé)任。第二十二條 承租人改變房屋用途、裝飾裝修房屋或者增添附屬設(shè)施的,應(yīng)當(dāng)征得出租人書面同意，其中增添的附屬設(shè)施應(yīng)當(dāng)由租賃當(dāng)事人協(xié)商確定其歸屬及維修責(zé)任。出租人書面同意裝飾裝修房屋或者增添附屬設(shè)施的，出租人有權(quán)要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償承租人未征得損失。第二十三條出租人應(yīng)當(dāng)按照房屋租賃合同的約定收取租金。除房屋租賃合同另有約定外，出租人不得向承租人收取其他費(fèi)用。承租人應(yīng)當(dāng)按照房屋租賃合同的約定支付租金。承租人遲延支付租金的，應(yīng)當(dāng)按照房屋租賃合同的約定承擔(dān)違約責(zé)任。承租人使用房屋所發(fā)生的水、電、燃?xì)?、通信、空調(diào)

11、等費(fèi)用，由承租人承擔(dān)，但租賃合同 另有約定的，從其約定。第二十四條 出租人在租賃期間內(nèi)以贈與、 析產(chǎn)、 繼承或者買賣等方式將租賃房屋轉(zhuǎn)讓給 他人的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效，受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原房屋租賃合同。出租人在租賃期間內(nèi)出售租賃房屋的， 應(yīng)當(dāng)在出售前三個月通知承租人； 承租人在同等條 件下有優(yōu)先購買權(quán)。第二十五條 承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)解除房屋租賃合同并收回房屋，因此 而造成損失的，由承租人賠償：（一）利用房屋進(jìn)行違法活動的；（二）擅自拆改房屋結(jié)構(gòu)或者故意損壞房屋主體結(jié)構(gòu)的；（三 ）擅自改變房屋用途的；（四）擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借承租房屋的；（五）拖欠租金累計(jì)六個月以上的；（六

12、）其他違反房屋租賃合同約定情形的。出租人發(fā)現(xiàn)承租人利用租賃房屋進(jìn)行違法活動的，應(yīng)當(dāng)及時報(bào)告有關(guān)部門。第二十六條 出租人、被委托人應(yīng)承擔(dān)下列治安責(zé)任：（一）與房屋所在地公安派出所簽訂出租房屋治安責(zé)任保證書，履行治安責(zé)任。（二）對承租人進(jìn)行住宿登記。登記時應(yīng)當(dāng)按照公安機(jī)關(guān)的要求，核對承租人的身份證件， 不得留宿無合法有效身份證件的人員。（三）督促承租的外地來京人員及時辦理暫住登記和申領(lǐng)暫住證。（四）發(fā)現(xiàn)承租人有違法犯罪活動或嫌疑的，應(yīng)及時報(bào)告公安機(jī)關(guān)，不得包庇、縱容。（五）對承租人進(jìn)行經(jīng)常性的遵紀(jì)守法宣傳，積極協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好防火、防盜、防治安隱 患的工作，發(fā)現(xiàn)問題及時向有關(guān)部門報(bào)告。（六 ）出租

13、的房屋必須具備消防設(shè)施， 并經(jīng)常對房屋進(jìn)行安全檢查和維護(hù)， 保證房屋使用安 全。第五章 轉(zhuǎn)租第二十七條 房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋租賃合同的承租人 （ 以下稱轉(zhuǎn)租人 ）在租賃期間將其承租的房屋全部或者部分再出租的行為。第二十八條 房屋租賃合同約定可以轉(zhuǎn)租的， 轉(zhuǎn)租人可以按照房屋租賃合同的約定轉(zhuǎn)租房 屋。房屋租賃合同未約定可以轉(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)租人轉(zhuǎn)租房屋應(yīng)當(dāng)征得出租人的書面同意；未征得出 租人同意轉(zhuǎn)租房屋的， 出租人可以解除租賃合同。 公有居住房屋承租人轉(zhuǎn)租房屋不需征得出租 人同意，但應(yīng)當(dāng)在簽訂轉(zhuǎn)租合同前書面告知出租人；未告知出租人的，出租人可以解除租賃合 同。非獨(dú)立成套房屋承租人轉(zhuǎn)租房屋，不得影響相鄰使用人

14、對合用部位的正常使用。第二十九條 轉(zhuǎn)租房屋的， 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立房屋轉(zhuǎn)租合同， 并按照本規(guī)定第十 五條、第二十條的規(guī)定辦理房屋租賃登記備案手續(xù)。房屋轉(zhuǎn)租合同的終止日期，不得超過原房屋租賃合同約定的終止日期。第三十條 房屋轉(zhuǎn)租合同生效后， 轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原房屋租賃合同約定的承租人的權(quán) 利和義務(wù)，但原房屋租賃合同的出租人與轉(zhuǎn)租雙方當(dāng)事人另有約定的除外。房屋轉(zhuǎn)租期間，房屋轉(zhuǎn)租合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)，參照適用本辦法有關(guān)出租人和承 租人的權(quán)利、義務(wù)的規(guī)定。第三十一條 房屋轉(zhuǎn)租期間， 原房屋租賃合同發(fā)生變更影響轉(zhuǎn)租合同履行的， 轉(zhuǎn)租合同應(yīng) 當(dāng)隨之變更；房屋轉(zhuǎn)租期間，原房屋租賃合同解除的，轉(zhuǎn)

15、租合同應(yīng)當(dāng)隨之解除。第六章 租賃關(guān)系的變更和終止第三十二條 公有居住房屋承租人在租賃期間將房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人的，應(yīng)當(dāng)書面征 得出租人同意， 由房屋承租權(quán)的受讓人繼續(xù)履行租賃合同， 并由受讓人與出租人簽訂租賃主體 變更合同。 公有居住房屋承租人將承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人， 應(yīng)當(dāng)事先征得本處有本市常住戶口的共 同居住人的同意。第三十三條 房屋承租人交換使用各自承租的房屋，應(yīng)當(dāng)征得出租人書面同意，公有居住 房屋的出租人無正當(dāng)理由不得拒絕。 房屋交換使用的雙方應(yīng)當(dāng)訂立書面合同， 并分別與出租人 簽訂租賃主體變更合同。 公有居住房屋承租人交換使用各自承租的房屋， 承租人應(yīng)當(dāng)事先征得 本處有本市常住戶口的共同

16、居住人的同意。出租人應(yīng)予同意。 公有居住房屋承第三十四條 公有居住房屋承租人與本處有本市常住戶口的共同居住人協(xié)商一致，要求將 承租戶名變更為本處有本市常住戶口的共同居住人之一的， 租人戶口遷離本市， 其本處有本市常住戶口的共同居住人經(jīng)協(xié)商一致， 要求將承租戶名變更為 本處有本市常住戶口的共同居住人之一的，出租人應(yīng)予同意；協(xié)商不一致的，由出租人在本處 有本市常住戶口的共同居住人中確定承租人。 租賃戶名變更后， 原承租人的共同居住人仍享有 居住權(quán)。第三十五條 房屋租賃期間租賃當(dāng)事人死亡或者依法變更、 終止的， 租賃關(guān)系 按照下列規(guī) 定處理：（一）出租人死亡或者依法終止的，由房屋所有權(quán)的繼承人或者繼

17、受人繼續(xù)履行租賃合同。可以繼續(xù)履行租賃合同 ;其生前有本（二 ）居住房屋承租人死亡的， 其生前共同居住人可以繼續(xù)履行租賃合同。 公有居住房屋承 租人死亡的，其生前的共同居住人在該承租房屋處有本市常住戶口的， 其生前的共同居住人在該承租房屋處無本市常住戶口或者其生前無共同居住人的， 市常住戶口的配偶和直系親屬可以繼續(xù)履行租賃合同。（三）非居住房屋承租人死亡或者依法終止的，租賃合同依法變更或者終止。前款第 （ 二）（四 ）租賃當(dāng)事人依法分立、合并的，由變更后的當(dāng)事人繼續(xù)履行租賃合同。 項(xiàng)規(guī)定中可以繼續(xù)履行租賃合同者有多人的，應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定承租人。協(xié)商一致的，出租人應(yīng)當(dāng) 變更承租人 ; 協(xié)商不一致的，

18、 由出租人在可以繼續(xù)履行租賃合同者中確定承租人。 租賃關(guān)系變 更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住權(quán)。第三十六條 房屋在租賃期間改建、擴(kuò)建或者拆除重建，致使租賃房屋的面積、部位發(fā)生變化的，出租人應(yīng)當(dāng)與承租人協(xié)商一致，變更租賃合同。 房屋在租賃期間因城市建設(shè)需要拆 遷的，租賃關(guān)系按照租賃合同的約定處理 ; 租賃合同末約定的，按照城市房屋拆遷管理的有關(guān) 規(guī)定處理。第七章 普通樓房地下室出租第三十七條 樓房地下室 （ 含樓房半地下室 ） 出租作為居住使用的，應(yīng)當(dāng)具備上下水、衛(wèi)生 間等必要的生活設(shè)施條件，且通風(fēng)良好，人均使用面積不得少于三平方米。樓房地下室出租作為生產(chǎn)、經(jīng)營使用的，水、電供應(yīng)應(yīng)當(dāng)有

19、保證，并不得干擾周圍居民正 常生活。（ 普通樓房地下室 ） 。第三十八條 樓房地下室的出租人，須持有房屋所有權(quán)證或其他合法權(quán)屬證明，租賃雙方 應(yīng)當(dāng)訂立書面租賃合同，并應(yīng)于合同簽訂后 30 日內(nèi)在區(qū)、縣國土房管局或當(dāng)?shù)胤课葑赓U服務(wù) 站辦理租賃合同登記備案手續(xù)，領(lǐng)取房屋租賃登記備案證明第三十九條 樓房地下室的出租人必須遵守下列規(guī)定：（一 ） 、嚴(yán)格按照房屋租賃登記備案證明 （普通樓房地下室 ）中規(guī)定的準(zhǔn)住人數(shù)、用途， 出租樓房地下室；（二）、定期對出租的樓房地下室進(jìn)行檢查、維修，保障樓房地下室的使用安全。第四十條 樓房地下室的承租人必須遵守下列規(guī)定：（一 ） 、按規(guī)定申辦有關(guān)證照；（二） 、不得擅

20、自改變樓房地下室的使用性質(zhì)，不得損壞、擅自拆改承租的樓房地下室，不 得擅自將承租的樓房地下室轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借他人使用；（三）、不得在樓房地下室內(nèi)生產(chǎn)、 儲存或使用易燃、 易爆、劇毒、放射性、 腐蝕性的物品。第八章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)第四十一條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向當(dāng)事人提供房屋租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)，應(yīng)與當(dāng)事人簽訂房地產(chǎn)經(jīng) 紀(jì)合同。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同應(yīng)包括下列主要內(nèi)容：（一 ）標(biāo)的物的種類、數(shù)量、成交額；（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)形式和標(biāo)準(zhǔn)；（三）合同的履行期限；（四）傭金及支付方式；（五）違約責(zé)任和糾紛解決方式；（六）當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容。第四十二條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得居間代理不符合出租條件的房屋；并應(yīng)告知租賃雙方當(dāng)事人到房

21、地產(chǎn)管理部門辦理租賃合同備案，以及其他按國家和本市規(guī)定應(yīng)辦理的手續(xù)。第四十三條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理出租房屋，應(yīng)與產(chǎn)權(quán)人或其代理人簽訂出租代理合同，代理合同應(yīng)明確委托的具體事項(xiàng)及第四十二條規(guī)定相關(guān)手續(xù)的辦理責(zé)任方。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)將所代理的房屋出租給承租人使用， 應(yīng)與承租人簽訂房屋租賃合同， 房屋 租賃合同應(yīng)注明該房屋的權(quán)屬情況及委托代理關(guān)系。第四十四條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事房屋租賃代理業(yè)務(wù)時，應(yīng)與北京市國土資源和房屋管理局指定的銀行簽訂租金委托收付協(xié)議，通過指定銀行收付租金，不得直接向承租人收取。第四十五條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開展房屋租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)務(wù)記錄，并做好信息統(tǒng)計(jì) 工作。第四十六條 市國土房管局建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)。第九章 法律責(zé)任（普通樓房地第四十七條 對違反規(guī)定擅自出租的，責(zé)令其限期改正，并可處以 3 萬元以下的罰款。第四十八條 偽造、涂改房屋登記備