如何撰寫房地產項目的可行性研究報告

1、如何撰寫房地產項目的可行性研究報告 房地產業(yè)是一個對其他相關產業(yè)帶動性很強， 已被我國列為支柱性的產業(yè)。 項目 的開發(fā)投資一般具有開發(fā)周期長、投資額度大、利潤率高、風險大、對專業(yè)管理 技術要求高等特點， 很容易引起房地產的過度開發(fā)而導致市場的癱瘓， 給國家?guī)?來巨大的經濟損失和社會效益的損害。因此，在開發(fā)建設一個房地產項目之前， 對項目是否可行進行客觀準確的分析研究就顯得必不可少。那如何進行項目的可行性研究？可行性研究報告中應該含有哪些內容?下面就結合實際工作學習中的心得體會，對上面的問題試著進行回答。第一部分：宏觀市場的調查研究 眾所周知，一個城市的房地產市場的發(fā)展水平和當?shù)氐暮暧^經濟狀況有

2、著莫大的 關聯(lián)，因此， 在房地產項目可行性研究報告中， 首先應包含對當?shù)睾暧^經濟發(fā)展 水平的調查研究。在這部分一般包括兩個方面， 一方面是對宏觀經濟發(fā)展狀況的研究， 另一方面就 是對宏觀房地產市場的分析。、宏觀經濟環(huán)境研究 宏觀經濟是影響房地產市場的決定性因素， 良好的宏觀經濟環(huán)境是其房地產市場 健康快速發(fā)展前提，目前最典型的就是上海、北京、深圳等地；如果一個城市的 經濟發(fā)展不上去，人民生活水平低下，還談何房地產的發(fā)展。當然，這也是相對 而言的。對宏觀經濟環(huán)境的研究應該包括目前的發(fā)展水平、 發(fā)展趨勢及速度還有對將來的 發(fā)展預測，有時也可與其他城市進行比較。 具體研究指標有 GDP 值及其增長率

3、、 固定資產投資水平、人均收入、消費水平等等。二、城市房地產市場發(fā)展狀況研究所以說還前面已經提到， 良好的經濟環(huán)境是房地產市場發(fā)展的必要條件， 但并不是充分條 件，總體的市場發(fā)展狀況對一個項目的成功運行起到至關重要的作用， 應對整體的房地產市場狀況進行研究。對房地產市場進行研究的主要目的是分析市場發(fā)展水平、 目前市場的特點以及判 斷出市場的供求關系進而對市場作出準確的預測， 從而推斷出項目將來的市場空 間。發(fā)展水平主要是根據(jù)近期的市場指標，一般包括成交量、價格水平、成交額、供 給量、新上市量等等。市場的特點分析就要靠平時的觀察和積累，表現(xiàn)出市場目 前的客觀實際情況即可，在分析特點的時候一定要有

4、根有據(jù)， 不能信口開河。市場預測的具體做法應該是根據(jù)以前和現(xiàn)在的市場供給和實際成交量，結合兩者的 發(fā)展趨勢對未來的市場狀況進行預測。第二部分：區(qū)域市場的調查研究一個城市的經濟和房地產的發(fā)展在不同區(qū)域之間沒有絕對的平衡，有時甚至差異很大，而房地產開發(fā)投資又恰恰具有極強的區(qū)域性,因此，對區(qū)域市場的調查研究也就在情理之中了。這里的區(qū)域是指項目地塊所在的周邊幾公里 （具體多大根 據(jù)實際情況而定）的范圍。宏觀市場研究研究的內容在這部分應該包含，目的和方法也差不多，但在此要更 加的細致，更加的有針對性。另外還應該有對競爭對手的研究， 包括現(xiàn)在的和潛在的，這點非常重要。研究競 爭項目的目的主要有以下幾點：借

5、鑒對方的優(yōu)點，銘記他們的經驗教訓；為項目 的定位作基礎；為項目的外形設計、環(huán)境、配套設施的建設等提供參考；提供價 格參考等。第三部分：項目地塊的調查研究 分析完宏觀環(huán)境之后，就要對項目地塊的自身進行細致全面的研究。 這點非常重要，地塊自身因素以及周邊環(huán)境狀況對項目的順利運作起到至關重要的作用。畢 竟房子是建設在這塊土地上的，將來入住人群要在這個小的區(qū)域范圍內棲息生 活。這部分內容主要包括:、地塊概況研究 包括地理位置、四至范圍、規(guī)劃因素、地上地下建筑設施情況、周邊建筑物構筑 物情況、地形地貌、基礎配套設施情況等。、區(qū)域交通便捷度研究 包括對內交通和對外交通兩個方面， 具體應調查道路的數(shù)量級別、

6、 公交狀況、地 塊到達主要道路的方便程度等。三、區(qū)域環(huán)境質量研究一般是對空氣質量、噪聲污染、周邊是否有水源、自然植被、公園等進行調查研 究。四、區(qū)域商業(yè)設施完備程度研究 五、區(qū)域醫(yī)療設施完備程度研究 六、區(qū)域休閑設施完備程度研究 七、區(qū)域未來規(guī)劃情況研究 規(guī)劃情況對項目的發(fā)展是一個非常重要的因素，主要包括道路、橋梁、河流、居 住用地、商業(yè)用地、金融用地等等方面的規(guī)劃。八、地塊 SWOT 分析 包括優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅四大部分，是總結性的文字。這需要在對項目地塊 及其周邊各種情況進行充分調研之后， 再運用研究人員對市場的敏銳洞察力來完 成此分析。第四部分：經濟可行性研究 不管一個項目在操作上是

7、否可行， 它的經濟可行都是第一位的， 因為房地產投資 具有投資額度大、 回收周期長的特點， 在整個開發(fā)過程中必須要保持資金鏈的順 暢運轉，同時各種量化的經濟指標也是項目可行最理性的依據(jù)， 開發(fā)商、 投資商 的最終目的是盡可能高地獲得利潤。 因而，項目的經濟可行性研究非常必要。 主 要包括以下幾點：、支出費用 土地取得費、基礎配套設施費、建筑安裝工程費、區(qū)內管網(wǎng)工程費、銷售費用、 二、回收資金 主要是項目的租售回收價款 三、經濟評價指標 成本利潤率、投資利潤率、資本金利潤率、靜態(tài)投資回收期等靜態(tài)指標；財務內 部收益率、財務凈現(xiàn)值、動態(tài)投資回收期等動態(tài)指標。四、現(xiàn)金流量表 現(xiàn)金流量表是對項目開發(fā)周期內現(xiàn)金流量的預測， 模擬將來的資金流動情況， 從 而保證資金的流暢運轉。五、不確定性分析 一般包括臨界點分析（盈虧平衡點）、敏感性分析、概率分析，是對項目運行的 風險判斷。小結 房地產項目的可行性研究包含兩個層次： 第一個層次是影響因素的分析，在這個 層次上要對影響項目的各種因素進行分析研究，得出各影響因素對項目的利弊； 第二個層次是在第一層次的基