2012年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法考試真題及答案_第1頁(yè)
2012年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法考試真題及答案_第2頁(yè)
2012年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法考試真題及答案_第3頁(yè)
2012年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法考試真題及答案_第4頁(yè)
2012年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法考試真題及答案_第5頁(yè)
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文檔簡(jiǎn)介

1、2012年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法考試真題及答案、單項(xiàng)選擇題1 .非市場(chǎng)價(jià)值不是一種價(jià)值,而是對(duì)市場(chǎng)價(jià)值以外的各種價(jià)值的一個(gè)()稱(chēng)呼。A .概括性B .描述性C .理論性D .準(zhǔn)確性2 下列房地產(chǎn)不是按經(jīng)營(yíng)使用方式來(lái)劃分的類(lèi)型的是()。A 出租的房地產(chǎn)B自用的房地產(chǎn)C .餐飲的房地產(chǎn)D.營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)3 .房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則要求在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)時(shí)應(yīng)以()為前提來(lái)進(jìn)行工作。A .公正B .公平C 公開(kāi)D 估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益4 現(xiàn)實(shí)中土地的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約,其中政府的城市規(guī)劃屬于()方面的制約。A .建筑技術(shù)B 土地權(quán)利設(shè)置C.相鄰關(guān)系D 土地使用管制5 .在房地產(chǎn)權(quán)利中,屬于用益

2、物權(quán)的是()。C .抵押權(quán)D .租賃權(quán)A 自物權(quán)B 劃拔土地使用權(quán)6 .某宗面積為3000m 2的工業(yè)用地,容積率為0.8,樓面地價(jià)為700元/m2?,F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地,容積率為5.0,樓面地價(jià)為960元/m2。理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)()萬(wàn)元。A.78B.882C.1210D.12727 .某幢可出租房地產(chǎn)尚有1年時(shí)間才可投入使用,與之類(lèi)似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為5000 元/m2,現(xiàn)房出租的年末凈收益為 500元/m2。若按折現(xiàn)率10%和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償值100元/m2計(jì),該幢房地產(chǎn)目前的價(jià)格應(yīng)為()元 /m2。4400440944454455不是影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位因素是()。A 位置B .交通C 人文D .環(huán)境

3、9 .同區(qū)位的甲、乙、丙三種房地產(chǎn),當(dāng)價(jià)格變化百分比為10%時(shí),需求量變化百分比分別為30%、10%、0,則甲、乙、丙三種房地產(chǎn)的需求的價(jià)格彈性數(shù)值類(lèi)型分別是()。A 富有彈性、單一彈性、缺乏彈性B 完全彈性、單一彈性、完全無(wú)彈性C 完全彈性、單一彈性、缺乏彈性D .富有彈性、單一彈性、完全無(wú)彈性10 .現(xiàn)實(shí)中,房地產(chǎn)市場(chǎng)上某種房地產(chǎn)在某一時(shí)間的供給量為()。A .存量+新開(kāi)發(fā)量+其他種類(lèi)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量-該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他類(lèi)房地產(chǎn)量拆毀量B .存量+新開(kāi)發(fā)量+該類(lèi)房地產(chǎn)與其他種類(lèi)房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量+拆毀量C 存量+新開(kāi)發(fā)量+空置房量-拆毀量D 存量+新增竣工量-拆毀量11.市場(chǎng)比較

4、法中,采用間接比較對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行個(gè)別因素修正,其中可比實(shí)例的個(gè)別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得 103分,估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得98分,則個(gè)別因素修正系數(shù)為()。A.1.05B.0.98C.0.95D.1.0312 .征收集體土地的土地取得成本中,相關(guān)稅費(fèi)不包括()。A.征地管理費(fèi)B .耕地占用稅C .安置補(bǔ)助費(fèi)D 耕地開(kāi)墾費(fèi)13 .建筑物的()等規(guī)模因素影響到建筑物的形象、使用性,對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有所影響。A .體量B .結(jié)構(gòu)C .設(shè)施D .層高14 .某可比實(shí)例實(shí)際成交價(jià)格為3400元/m2,以估價(jià)對(duì)象為100,可比實(shí)例交易情況分值為102,房地產(chǎn)狀況因素分值為98,則估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)

5、價(jià)格為()元 /m2。3401.363398.643538.783266.6715 .報(bào)酬率為()與所投入的資本的比率。A .凈收益B .投資回收16.某宗房地產(chǎn)交易中,買(mǎi)方付給賣(mài)方2500元/m2,交易稅費(fèi)均由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易,賣(mài)方按正常價(jià)格的5%繳納有關(guān)稅費(fèi),買(mǎi)方按正常價(jià)格的3%繳納有關(guān)稅費(fèi),則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格最接近于()元 /m2。A.2427B.2500C.2575D.263217 .下列關(guān)于建筑物壽命和經(jīng)過(guò)年數(shù)的說(shuō)法中,正確的是()。A .建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命,有效經(jīng)過(guò)年數(shù)也短于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)B .建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)于自然壽命,有效經(jīng)過(guò)年數(shù)也可能長(zhǎng)于實(shí)際

6、經(jīng)過(guò)年數(shù)C .建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命與自然壽命相等,有效經(jīng)過(guò)年數(shù)與實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)也相等D 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命,有效經(jīng)過(guò)年數(shù)可能短于也可能長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)18 .某商業(yè)房地產(chǎn),在取得 40年土地使用權(quán)的當(dāng)年開(kāi)始建造,建造期 3年,建筑物經(jīng)濟(jì)壽命60年,則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是()年。C .土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用D .開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值A(chǔ).37B.40C.60D.63)。19 .因技術(shù)革新、設(shè)計(jì)優(yōu)化等導(dǎo)致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價(jià),屬于(A.自然折舊B.物質(zhì)折舊C功能折舊D 經(jīng)濟(jì)折舊20 通常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)為()。A土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本B 土地取得

7、成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用)。)和回歸分析,對(duì)房地產(chǎn)的23 .開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是假設(shè)的()。21 .下面對(duì)假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用條件的表述最為準(zhǔn)確的是(A .新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目B.用于出售用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目C .具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)D.用于投資或再開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn) 22 .長(zhǎng)期趨勢(shì)法是運(yùn)用預(yù)測(cè)科學(xué)的理論和方法,特別是( 未來(lái)價(jià)格做出推測(cè)、判斷的方法。A .指數(shù)平滑分析B .趨勢(shì)擬合分析C .時(shí)間序列分析D .相關(guān)分析A .開(kāi)工日期B .取得估價(jià)對(duì)象的日期C .取得待開(kāi)發(fā)土地的日期D .開(kāi)始出售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)的日期24 .有一宗房地產(chǎn)總價(jià)為100萬(wàn)元,綜合資本化率為7%,土地資本化率為6%,建筑物

8、資本化率為8%,則該宗房地產(chǎn)的土地價(jià)格為()萬(wàn)元(收益可視為無(wú)限年A.30B.40C.50D.60房地產(chǎn)年凈收益25 .某宗房地產(chǎn),已知建筑物的重置價(jià)格為1000元/m2,成新率為70% , 為140元/m2,土地資本化率為 6%。建筑物資本化率為 8%,則該房地產(chǎn)的價(jià)格為(元 /m2。170020002100240026.臨街同一道路的其他土地的價(jià)格,是以路線(xiàn)價(jià)為基礎(chǔ),考慮其臨街深度、土地形狀、)。臨街狀況、臨街寬度等,進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚蟮?,這些修正實(shí)際上為(A .交易情況修正B.交易日期調(diào)整C .房地產(chǎn)狀況調(diào)整D.區(qū)域因素調(diào)整27 .從事房地產(chǎn)估價(jià),首先要有房地產(chǎn)()。宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為(

9、)萬(wàn)元。24萬(wàn)元、25萬(wàn)元,報(bào)酬率為10%。該A .估價(jià)業(yè)務(wù)B .估價(jià)目的C .估價(jià)對(duì)象D .估價(jià)程序28 .某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年,判定其未來(lái)每年的凈收益基本上固定不變,通過(guò)預(yù)測(cè)得知其未來(lái)4年的凈收益分別為 25萬(wàn)元、26萬(wàn)元、29 .資本化率構(gòu)成中,流動(dòng)性補(bǔ)償?shù)牧鲃?dòng)性是指()。A.222.76B.224.67C.268.67D.298.33A .房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金周轉(zhuǎn)的速度B .估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的速度C 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)帶來(lái)凈收益的速度D .房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)的速度其前街路線(xiàn)價(jià)(土地單價(jià))為3000元30 .在某商業(yè)街深度30%的矩形土地,前后兩面臨街,)。/m2,后

10、街路線(xiàn)價(jià)為2000元/m2。那么按重疊價(jià)值估價(jià)法計(jì)算,其前街影響深度為(A.18%B.20%C.15%D.25%31 .下列關(guān)于路線(xiàn)價(jià)法中,不正確的是()。A .路線(xiàn)價(jià)法實(shí)質(zhì)是一種市場(chǎng)法,其理論依據(jù)與市場(chǎng)法相近,是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理B .路線(xiàn)價(jià)法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià)C .運(yùn)用路線(xiàn)價(jià)法的前提條件是街道較規(guī)整,兩側(cè)臨街土地的排列較整齊D .路線(xiàn)價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度,從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價(jià)32 .某宗面積為 5000m2的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地,市場(chǎng)價(jià)格(按面地價(jià))為800元/m2,容積率為2 ,受讓人需按照受讓價(jià)格的3%繳納契稅等稅費(fèi),則土地取得成本為()萬(wàn)元

11、。82486488290433 .某大廈總建筑面積10000m 2,房地總價(jià)值6000萬(wàn)元,其中,土地總價(jià)值2500萬(wàn)元。某人擁有該大廈的某一部分,該部分的房地價(jià)值為180萬(wàn)元,建筑面積為 240m 2。如果按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?,則該人占有的土地份額為()。C .人口因素D 行政因素34 .影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境因素不包括()。A.2.4%B.3.0%C.3.8%D.7.2%A .大氣環(huán)境B .聲覺(jué)環(huán)境C衛(wèi)生環(huán)境D 治安環(huán)境35 在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素中,城市化"屬于()。A .社會(huì)因素B 環(huán)境因素二、多項(xiàng)選擇題1.不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果,是因?yàn)椋ǎ .估價(jià)目的不同,估價(jià)

12、對(duì)象的范圍可能不同B .估價(jià)委托機(jī)構(gòu)的不同,估價(jià)的性質(zhì)可能不同C .估價(jià)時(shí)點(diǎn)的不同,估價(jià)方法也可能不同D 估價(jià)時(shí)點(diǎn)的不同,評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型可能不同E.估價(jià)依據(jù)不同,估價(jià)應(yīng)考慮的因素可能不同2 .建筑物區(qū)分所有權(quán)包括()等。A .按份共有所有權(quán)B .專(zhuān)有部分所有權(quán)C .共同關(guān)系成員權(quán)D .共用部分持份權(quán)E.長(zhǎng)期使用和租賃3 .房地產(chǎn)的最高最佳使用狀態(tài)應(yīng)該包括()。A .最佳區(qū)位B .最佳規(guī)模C .最佳用途D .最佳集約度4.在下列情形中,通常會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格降低的有)。A .農(nóng)用地改為非農(nóng)建設(shè)用地B .在寫(xiě)字樓旁新建大型游樂(lè)場(chǎng)C .住宅區(qū)道路禁止貨車(chē)通行D .在住宅區(qū)旁新建一條全封閉的高速公路E.

13、常常遭受洪水威脅5.估價(jià)項(xiàng)目完成后,應(yīng)歸檔的估價(jià)資料包括()。A .實(shí)地查勘記錄B .委托人名片C .估價(jià)項(xiàng)目來(lái)源和接洽情況D .估價(jià)中的不同意見(jiàn)E.估價(jià)報(bào)告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見(jiàn)6 .以下說(shuō)法滿(mǎn)足最高最佳使用的條件有()。A .法律上許可B .技術(shù)上可能C .價(jià)值最大化D .權(quán)益上允許E.經(jīng)濟(jì)上可行7 .房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的開(kāi)發(fā)成本包括()。A .取得土地使用權(quán)時(shí)的出讓金或轉(zhuǎn)讓金B(yǎng) .基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)C .公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)D .勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)E.管理費(fèi)&運(yùn)用路線(xiàn)價(jià)法估價(jià)的步驟包括()等。A .調(diào)查評(píng)估路線(xiàn)價(jià)B.計(jì)算臨街土地的價(jià)值C .求取可比實(shí)例價(jià)格D .劃分路線(xiàn)價(jià)區(qū)段E.

14、交易情況修正9 .功能折舊是指建筑物在功能上的相對(duì)缺乏、落后或過(guò)剩所造成的建筑物價(jià)值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有()等。A .意外破壞的損毀B.市場(chǎng)供給的過(guò)量C .建筑設(shè)計(jì)的缺陷D .人們消費(fèi)觀念的改變E.周?chē)h(huán)境條件惡化)。10 .下列關(guān)于估價(jià)上的建筑物折舊的說(shuō)法中,正確的有(A .估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊有本質(zhì)區(qū)別B .建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價(jià)格與賬面價(jià)值的差額C .建筑物的折舊就是各種原因所造成的價(jià)值損失D .建筑物的折舊就是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新構(gòu)建價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)值之間的差額E.建筑物的折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊)。11 .在實(shí)際估價(jià)中,運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估

15、價(jià)結(jié)果的可靠性,關(guān)鍵取決于(A .房地產(chǎn)具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力B .將預(yù)期原理作為理論依據(jù)C .正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)方式D.正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險(xiǎn)E.正確預(yù)測(cè)了未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值12 .在劃分路線(xiàn)價(jià)區(qū)段時(shí),應(yīng)符合的條件包括()。A .形狀相似B .在同一條街道上只有一個(gè)路線(xiàn)價(jià)區(qū)段C .面積接近D .地塊相連E.可及性相當(dāng)13 .房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的()。A .投資價(jià)值B .賬面價(jià)值C 市場(chǎng)價(jià)值D .使用價(jià)值E.交換價(jià)值14 直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)不包括()。A 不需要預(yù)測(cè)未來(lái)許多年的凈收益,通常只需要測(cè)算未來(lái)第一年的收益B .指明了房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來(lái)各期凈收益的現(xiàn)值之

16、和,這既是預(yù)期原理最形象的表述, 又考慮到了資金的時(shí)間價(jià)值,邏輯嚴(yán)密,有很強(qiáng)的理論基礎(chǔ)C .每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的,直觀且容易被理解D 不必直接依靠與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式相同的類(lèi)似房地產(chǎn)來(lái)求取適當(dāng)?shù)馁Y本化率E.資本化率或收益乘數(shù)直接來(lái)源于市場(chǎng)上所顯示的收益與價(jià)值的關(guān)系,能較好地反映市場(chǎng)的實(shí)際情況15 .房地產(chǎn)估價(jià)中,估價(jià)方法的選擇,是由()綜合決定的。A .估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)類(lèi)型B .估價(jià)方法適用的對(duì)象和條件C .估價(jià)人員的技術(shù)水平D .委托人的特殊要求E.所收集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量二、判斷題1.估價(jià)假設(shè)是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)于那些估價(jià)所必要,但不能肯定,而又必須予以

17、明確的前提條件作出的假定。(2 .房地產(chǎn)價(jià)格通常有上下波動(dòng),在短期內(nèi)可以看出其變動(dòng)規(guī)律和發(fā)展趨勢(shì)。(3 .現(xiàn)實(shí)中有時(shí)評(píng)估的不一定是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值,而是某些特定條件限制下的價(jià)值,比如城市 房屋拆遷是強(qiáng)制性的,所以城市拆遷房屋估價(jià)不應(yīng)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。(4 .就使用價(jià)值與交換價(jià)值相對(duì)而言,房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的交換價(jià)值。(5.在市場(chǎng)法估價(jià)中,可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況,應(yīng)該是可比實(shí)例房地產(chǎn)在待估房地產(chǎn)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的房地產(chǎn)狀況。(6 .在同一地區(qū)、同一時(shí)期的房地產(chǎn),其資本化率相同。(七通一平”土地的價(jià)格可能低于五通7 .在土地的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和場(chǎng)地平整程度來(lái)講,平”的土地價(jià)格。( &建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)從建筑物竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì),建造期不應(yīng)計(jì)人。(9 .對(duì)于有規(guī)劃限制條件但尚未明確的房地產(chǎn),也可以適用假設(shè)開(kāi)發(fā)法。(10 實(shí)際觀察法不是直接以建筑物的有關(guān)年限(特別是實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù))來(lái)求取建筑物的折舊,而是注重建筑物的實(shí)際損耗程度。(11 .潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置狀況下可獲得的收入。(12 .交易雙方自愿成交的價(jià)格屬于正常成交價(jià)格。(13 .在運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)法進(jìn)行估價(jià)時(shí),進(jìn)行交易日期調(diào)整,是將基準(zhǔn)地價(jià)在其估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的 值,調(diào)整為基準(zhǔn)日期時(shí)的值。(14 .人口密度過(guò)高會(huì)導(dǎo)致生活環(huán)境惡化,從而有可能降低房地產(chǎn)價(jià)格。(15 .房地產(chǎn)供給有限性的本質(zhì),主

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