新形勢(shì)下房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)與管理

1、新形勢(shì)下房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)與管理本人在嘉興聯(lián)城建設(shè)置業(yè)有限公司進(jìn)行了為期一個(gè)月（2013年7月10日至2013年8月25日）的實(shí)習(xí)。嘉興聯(lián)城置業(yè)有限公司是中國(guó)永電控股集團(tuán)公司的下屬企業(yè)，性質(zhì)為公有制。該公司是一家具有合法資格的從事房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)公司，目前開發(fā)的項(xiàng)目是在當(dāng)?shù)刈罹呱禎摿Φ募闻d南湖新區(qū)，總投資約11億元。該項(xiàng)目取名康橋花園，占地183.6畝，建筑總面積28萬(wàn)平方米，房屋形態(tài)有多層、小高層、高層和聯(lián)排別墅，并根據(jù)兩面環(huán)河和北靠公園的得天獨(dú)厚的自然條件，以南歐風(fēng)情濱水小鎮(zhèn)的理念，重點(diǎn)營(yíng)造人與自然和諧共處的宜居環(huán)境。一、房地產(chǎn)行業(yè)的基本情況隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要和國(guó)家的宏觀調(diào)控政策的不斷頒布與

2、實(shí)施。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)逐步邁向穩(wěn)定的發(fā)展階段。既然房地產(chǎn)行業(yè)的熱量已經(jīng)冷卻下來了,房地產(chǎn)企業(yè)就要在市場(chǎng)環(huán)境的改變下調(diào)整公司的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略以及管理方式,使企業(yè)的發(fā)展更能適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求。企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自己企業(yè)的特點(diǎn)來調(diào)整自己的經(jīng)營(yíng)與管理體制。整合所有的資源,制定穩(wěn)定的發(fā)展計(jì)劃完成平穩(wěn)的過渡。房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了二十年的快速發(fā)展之后,成為了國(guó)內(nèi)重要的經(jīng)濟(jì)支柱之一。國(guó)家的對(duì)其發(fā)展的趨勢(shì)和方向也從最初的鼓勵(lì)到了現(xiàn)在的調(diào)控。使得房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫沒有繼續(xù)膨脹下去。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也將面臨新的機(jī)遇和挑戰(zhàn),在新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)到來之前應(yīng)該調(diào)整公司的經(jīng)營(yíng)與管理方式以適應(yīng)新的發(fā)展需求。二、新形勢(shì)下房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)與管理所

3、面臨的問題與挑戰(zhàn)。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展進(jìn)行大力的整頓與調(diào)控,使得房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境發(fā)生了翻天覆地的變化。使得房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展履步維艱、面臨著公司內(nèi)部和外部環(huán)境的雙重壓力。顯而易見,房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)面臨著許許多多的問題,有待于解決和研究。（一）、國(guó)家的調(diào)控政策給房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)帶來的問題1、市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了轉(zhuǎn)變。由于國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)一系列調(diào)控政策的出臺(tái),使得原來房地產(chǎn)的“銷售熱”、“搶購(gòu)潮”、“投資熱”等等現(xiàn)象只能讓公司的經(jīng)營(yíng)者深深回憶了。房地產(chǎn)公司與購(gòu)買者的主導(dǎo)地位發(fā)生了轉(zhuǎn)換。市場(chǎng)上的觀望狀態(tài)持續(xù)延期,投資者也開始理智的選擇躲避風(fēng)頭或者轉(zhuǎn)而投資其他行業(yè)。2、融資環(huán)境的轉(zhuǎn)變。以前

4、的房地產(chǎn)公司的融資渠道多為銀行貸款,或者是抵押貸款。如今國(guó)家大力限制房地產(chǎn)公司的貸款金額,提高了放款的門檻。使得房地產(chǎn)公司在融資方面需要重新尋找新的融資渠道。3、市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)的產(chǎn)品開發(fā)提出了新的要求。以前房地產(chǎn)在經(jīng)營(yíng)中占有主導(dǎo)地位,公司的經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)主要放在了快速建設(shè)和促進(jìn)銷售上。忽略了產(chǎn)品的多樣化經(jīng)營(yíng)和精品化經(jīng)營(yíng)。如今房地產(chǎn)公司面對(duì)市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)的壓力,不得不在產(chǎn)品的多樣化和精品化上多下點(diǎn)功夫。（二）、公司的內(nèi)部經(jīng)營(yíng)為應(yīng)對(duì)新的市場(chǎng)環(huán)境所存在的問題。1、公司經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。在房地產(chǎn)公司在市場(chǎng)中占主導(dǎo)地位的時(shí)候。房地產(chǎn)為使資金快速回籠或者是盡快的擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)成果往往是選擇快速的買地進(jìn)行開發(fā)、然后大力的銷

5、售。開發(fā)、銷售是房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)的兩大板塊。面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)環(huán)境,房地產(chǎn)公司也將加大在管理、經(jīng)營(yíng)和服務(wù)上的關(guān)注度。2、公司需要對(duì)資金鏈進(jìn)行嚴(yán)格控制。房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)有其顯著的特點(diǎn)。在資金的運(yùn)用方面需要大量的資金來進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作或者是周轉(zhuǎn),甚至于積壓。因此嚴(yán)格的控制資金鏈?zhǔn)枪窘?jīng)營(yíng)中最主要的問題之一。銀行貸款的嚴(yán)格監(jiān)管使得融資變得相對(duì)艱難。政府土地交易政策的轉(zhuǎn)變又加大了資金的運(yùn)轉(zhuǎn)量。無不對(duì)公司資金鏈的正常運(yùn)作帶來了嚴(yán)峻的考驗(yàn)。3、公司需要建立現(xiàn)代化的經(jīng)營(yíng)管理體制。沒有競(jìng)爭(zhēng)就沒有進(jìn)步,房地產(chǎn)行業(yè)的畸形發(fā)展雖然取得了一定的經(jīng)營(yíng)成果,也給房地產(chǎn)公司帶來了嚴(yán)重的損失?，F(xiàn)代化經(jīng)營(yíng)與管理體制是保障公司長(zhǎng)久

6、立于不敗之地的根本。這就對(duì)房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)管理帶來了新的問題。比如加大會(huì)計(jì)電算化的建設(shè)以及成本核算的能力,優(yōu)質(zhì)高效的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì),優(yōu)質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)和管理團(tuán)隊(duì)等等都需要房地產(chǎn)公司加快建設(shè)速度和加大力度。三、關(guān)于房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)與管理一些措施和方案。鑒于以上對(duì)于房地產(chǎn)公司所處的市場(chǎng)環(huán)境與公司內(nèi)部所存在的問題進(jìn)行的分析與探討,為了更好的經(jīng)營(yíng)發(fā)展企業(yè)和發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)。我們應(yīng)該作出一些具體的措施與方案為它們的發(fā)展進(jìn)行努力。具體的措施有以下幾點(diǎn)。1、加強(qiáng)公司的人才培養(yǎng)與招攬,建立公司的經(jīng)營(yíng)體制。人才是公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展的根本,管理人才和專業(yè)人才以及復(fù)合型的人才等等都是目前處于轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)公司所迫切需要的。注重于對(duì)人才

7、的培養(yǎng)和招攬是公司為長(zhǎng)久的發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)以及建立全面的現(xiàn)代化的經(jīng)營(yíng)管理體制作出基本的鋪墊作用。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈化使的房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)模式逐漸的向多元化、復(fù)雜化進(jìn)行轉(zhuǎn)變。因此建立健全的經(jīng)營(yíng)體制是符合公司的發(fā)展需要的。公司的經(jīng)營(yíng)也應(yīng)該為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和擴(kuò)大利益進(jìn)行多元化的轉(zhuǎn)變。2、加強(qiáng)成本核算的能力和開發(fā)多方面的融資渠道房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的激烈化勢(shì)必影響房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)成果與經(jīng)營(yíng)成本,房地產(chǎn)公司應(yīng)該加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)成本核算的能力,很好的控制公司的財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)狀況。使得企業(yè)在成本上具有很大的優(yōu)勢(shì),以求在競(jìng)爭(zhēng)中的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。銀行縮緊銀根,對(duì)于房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售都帶來了不小的打擊。房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)中離不開融資,這就需要經(jīng)營(yíng)者在融資渠道

8、的開辟上多動(dòng)頭腦,不能一味的追求資金的快速回籠畢竟這不符合房地產(chǎn)的正常運(yùn)營(yíng)狀態(tài)的。比如說在開發(fā)中多采用合作的形式,有效地減少開發(fā)占用資金,擴(kuò)大與基金、信托等等金融機(jī)構(gòu)的合作。3、加強(qiáng)公司的內(nèi)部管理,合理有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。     房地產(chǎn)公司發(fā)展二十年來,多受到國(guó)家的政策扶持。但是如今驟然面臨市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的控制,必須要在管理上多下功夫,不然各種風(fēng)險(xiǎn)都將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)形成致命的打擊。加強(qiáng)公司的內(nèi)部管理,無疑是降低和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)最好的措施,也是企業(yè)得以發(fā)展的重要前提。如今的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理還處于初級(jí)階段。建立健全管理體制,構(gòu)建現(xiàn)代化的分工經(jīng)營(yíng)部門體系;建立內(nèi)部控制制度和現(xiàn)代化的信

9、息網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。都是加強(qiáng)公司內(nèi)部管理的有效措施和主要途徑。通過成本核算和質(zhì)量控制有效的規(guī)避企業(yè)在經(jīng)營(yíng)的過程中由于工程開發(fā)和資本運(yùn)作帶來的資金風(fēng)險(xiǎn)和質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等等。4、做好對(duì)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的把握,根據(jù)市場(chǎng)的需求設(shè)計(jì)、生產(chǎn)產(chǎn)品以及差異化生產(chǎn)戰(zhàn)略的運(yùn)用。     由于前期房地產(chǎn)的火熱經(jīng)營(yíng)狀態(tài),使得許多人都想從中分得一塊利益。大大小小的房地產(chǎn)公司紛紛建立且有愈演愈烈之勢(shì)。如今的好前景已經(jīng)一去不復(fù)返了。使得原本還不算厲害的競(jìng)爭(zhēng)問題也日益突出。房地產(chǎn)企業(yè)就是生產(chǎn)房產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)企業(yè)。房產(chǎn)作為商品和其他的商品一樣也需要市場(chǎng)的選擇或者淘汰。想要取得競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)就需要把握市場(chǎng)的動(dòng)態(tài),去

10、探析消費(fèi)者的心理需求。根據(jù)不同的群體有不同的需求來進(jìn)行產(chǎn)品的細(xì)分。這些是房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)與管理的主要內(nèi)容,只有做好這些才是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理的最終目的5、整合資源,合理有效的運(yùn)用資源。     企業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理的過程也是對(duì)各種資源經(jīng)營(yíng)與管理的過程,房地產(chǎn)企業(yè)更是大量的資源進(jìn)行運(yùn)作的過程。由于房地產(chǎn)企業(yè)的資源運(yùn)作有著運(yùn)轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)、運(yùn)轉(zhuǎn)的數(shù)量大等等特點(diǎn)。決定了資源的管理也是房地產(chǎn)公司需要高度關(guān)注的經(jīng)營(yíng)問題之一。前期的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)形式較好,突然間的降溫必定使得眾多的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了大量的商品積壓,也就是商品房閑置積壓的狀況。這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說就是資源的占用,對(duì)于房地產(chǎn)公司的資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)形成了一定的壓力。同時(shí),因?yàn)橘J款的問題跨期越長(zhǎng)損失也就