2020泰州房地產(chǎn)場調(diào)研報告

1、、城市根本情況1、泰州市概況1.1 簡介泰州地處江蘇中部,南部瀕臨長江,北部與鹽城毗鄰,東臨南通,西接揚州, 是長三角中央城市之一. 全市總面積5787平方公里,其中陸地面積占77.85% 水域面積占22.15%市區(qū)面積1567平方千米,截至2021年末戶籍總?cè)丝?503.38 萬人,現(xiàn)轄靖江、泰興、興化三個縣級市,海陵、高港、姜堰三區(qū)和泰州醫(yī)藥高 新區(qū).2021年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值5107.63億元,增長6.7%在江蘇省13個地級 市中排名第9.泰州有2100多年的建城史,秦稱海陽,漢稱海陵,州建南唐,文昌北宋.南唐時公元937年為州治,稱為“泰州兼融吳楚越之韻,會聚江淮海之風.千百年來,風調(diào)

2、雨順,安定祥和,被譽為祥瑞福地、祥泰之州.這里人文薈萃、名賢輩出,施耐庵、鄭板橋、梅蘭芳是其中杰出代表.1.2 區(qū)位交通高鐵：泰州市內(nèi)暫未開通高鐵,建設(shè)中的北沿江高速鐵路和鹽泰錫宜城際鐵 路由泰州境內(nèi)通過.北沿江高鐵規(guī)劃起自上海,經(jīng)崇明島至南通、泰州、揚 州、南京北站至合肥,新建正線全長約 490公里,在泰州境內(nèi)設(shè)泰州南站、 黃橋站2個站點,預計2025年前通車；鹽泰錫宜城際鐵路主線北自新建鹽 城高鐵站引出后,向西南經(jīng)泰州市興化市、海陵區(qū)、高港區(qū)、泰興市、靖江 市,無錫市江陰市、宜興市,常州市武進區(qū),接入寧杭高速鐵路的宜興站, 全線長302千米,預計2025年前通車.高速公路：京滬高速、鹽靖高

3、速、啟揚高速、泰鎮(zhèn)高速等多條高速公路縱橫 全境,高速路網(wǎng)興旺.航空：泰州市區(qū)距離揚州泰州國際機場約 36公里,車程約50分鐘.1.3 人口情況泰州市戶籍人口逐年下降,常住人口數(shù)量少于戶籍人口,是人口流出型城市表1.泰州市2021-2021 年人口統(tǒng)計情況表年份戶籍人口萬人常住人口萬人2021503.39463.572021505.19465.192021508.21464.581.4 經(jīng)濟情況泰州市2021年國民生產(chǎn)總值為5107.63億元.在江蘇省13個地級市中長期排名第9,位列鎮(zhèn)江、淮安、連云港、宿遷之前表2.泰州市2021-2021 年總體經(jīng)濟情況表年份地區(qū)生產(chǎn)總值 億元人均生產(chǎn)總值元一

4、產(chǎn)增加值億元一產(chǎn)增加值億元二產(chǎn)增加值億元20215107.63109988280.052434.012393.5720214744.53102058264.082238.132242.3220214101.7888330240.001933.891927.892、泰州市城市規(guī)劃泰州市誠南總體展劃門口172035年中口*國寶同姑轉(zhuǎn)王11泰州城市定位為打造為長江經(jīng)濟帶聯(lián)動開展的樞紐城市、中國醫(yī)藥名城、長江三角洲先進制造業(yè)基地與創(chuàng)新中央、 國家歷史文化名城、水城一體的生態(tài)宜居城市.中央城區(qū)規(guī)劃形成“一核多區(qū)、城水相依、組團相間、快速相連的組團型、網(wǎng)絡化布局,打造“一核、多區(qū)、多廊、多點的空間布局結(jié)構(gòu)

5、.“一核指的是國際創(chuàng)新活力區(qū),規(guī)劃目標是建設(shè)成為創(chuàng)新要素集聚、設(shè)施配套完善、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、輻射水平顯著的中央城市核心區(qū)、 高端產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、創(chuàng)新網(wǎng)絡中央?yún)^(qū)、生態(tài)宜居 示范區(qū).多區(qū)指的是醫(yī)藥高新區(qū)、海陵區(qū)、姜堰區(qū)、高港區(qū),海陵老城區(qū)重點建 設(shè)“歷史文化商貿(mào)中央,增強歷史文化保護,加大舊城改造力度,優(yōu)化提升人居 環(huán)境；醫(yī)藥高新區(qū)重點建設(shè)“產(chǎn)城融合示范中央,推進醫(yī)藥園區(qū)開發(fā),完成建成 區(qū)面積20平方公里,構(gòu)建大健康特色產(chǎn)業(yè)高地；高港區(qū)重點建設(shè)“港產(chǎn)城一體的 濱江工貿(mào)新城,加快港口、物流以及臨江制造產(chǎn)業(yè)開展；姜堰區(qū)重點建設(shè)“生態(tài) 宜居的旅游度假養(yǎng)生基地,成為中央城市開展的重要功能區(qū).二、房地產(chǎn)市場情況1

6、、土地市場1.1泰州市區(qū)姜堰、海陵、醫(yī)藥高新區(qū)、高港土地市場表3.泰州市區(qū)2021年至今住宅、商辦用地成交統(tǒng)計表2021 年2021 年2021年至今涉宅用地商辦用地涉宅用地商辦用地涉宅用地商辦用地土地成交量力方67.47.0117.728.6111.426.5土地成交量由101110517654281671397規(guī)劃建筑面積方方130.428.1231.844.2228.060.0成交金額億兀65.712.195.920.291.418.9平均溢價率48.3%6.2%19.4%27.0%19.5%24.5%成交樓回價兀/m2 50387524138456840113147成交地價萬兀/由65

7、0201543471547476泰州市區(qū)土地市場小結(jié)：1近3年在泰州市區(qū)中,高港區(qū)未成交一塊涉宅用地,即近3年泰州市區(qū)僅有姜堰、海陵、醫(yī)藥高新區(qū)的宅地成交2宅地市場歷經(jīng)2021年的熾熱后趨于理性,但成交仍較為活潑.2021、2021兩年,宅地成交量均在百萬方以上；雖然 2021年成交樓面價4011元/m2 , 已較2021年下跌1027元/m：跌幅超20%但是平均19.5%的溢價率仍處于 較高水平,反響出開發(fā)商仍看好泰州市場.3 2021年起,泰州市區(qū)商辦土地市場全面上揚,當年成交樓面價達4568元/m2, 較2021年上漲507%超過同期住宅樓面價；2021年商辦土地市場雖有所降 溫,但31

8、47元/m2的樓面價仍較2021年上漲318% 24.5%勺溢價率也顯示 出成交的活潑.1.2海陵區(qū)住宅商辦土地市場2021年1月至今11月28日,海陵區(qū)累計成交涉宅地塊14宗,成交土 地面積90.24萬m2 1354畝,計容建面184.5萬m2,成交樓面價4620元/m2 , 平均溢價率17.8%典型地塊成交信息如下：表4.海陵區(qū)2021年1月至今典型涉宅地塊成交信息區(qū)域性質(zhì)占地面積 畝容積 率競得單位成交樓面價,一 ,2、兀 /m 溢價 率海陵區(qū)興泰公路東側(cè)、林湖郡小區(qū)北側(cè)住宅253.81.2鹽城碧桂園房地產(chǎn) 開發(fā)3221.137.2%泰州醫(yī)約局新區(qū)會展 路東側(cè)、仲野路南側(cè)住宅29.11.

9、7大華泰州投資開展 4454.481.4%海陵區(qū)鼓樓路西側(cè)、 徐家橋路南側(cè)住宅19.51.95江蘇中泰建發(fā)集團 10235.861.3%海陵區(qū)站前路南側(cè)、 京泰路西側(cè)住宅123.03.0泰州市首開房地廣 開發(fā)4233.439.4%海陵區(qū)運河路南側(cè)、 興泰路東側(cè)住宅43.53.0泰州市恒基房地產(chǎn) 開發(fā)4187.3637.9%海陵區(qū)海陽路北側(cè)、 京泰路西側(cè)住宅46.53.0泰州市首開房地廣 開發(fā)4192.3238.3%22021年1月至今,海陵區(qū)累計成交商辦地塊9宗,成交土地面積21.9萬m328.5畝,計容建面53.3萬m：成交樓面價3063元/m2,平均溢價率15.2%典型地塊成交信息如下：表

10、5.海陵區(qū)2021年1月至今典型商辦地塊成交信息區(qū)域性質(zhì)占地面積 畝容積率競得單位成交樓回價,一.2、兀 /m 溢價率海陵區(qū)迎春東路 北側(cè)、春蘭路東 側(cè)商辦106.52.1新暉建筑園藝有 限公司32251.3%海陵區(qū)南通路北 側(cè)、老東河路東 側(cè)商辦19.51.7泰州市古城建設(shè) 投資后限公司37945.0%海陵區(qū)鼓樓路西 側(cè)、運河路北側(cè)商辦29.22.0泰州桂龍置業(yè)有 限公司16674.8%海陵區(qū)站前路北 側(cè)、京泰路東側(cè)商辦132.83.0泰州市恒基房地 f發(fā)324229.5%2、商品房市場2.1 總體成交情況表6.泰州市區(qū)2021-2021商品住房總體成交情況表年份供給面積萬m2成交面積萬m2

11、成交套數(shù)成交均價元/m2021 年 1-11 月77.08135.7110388111882021121.52183.581424893752021一239.601888972422021年,泰州市區(qū)新房供給面積大幅下降,同比下降 36.6%整體呈現(xiàn)供不應求的態(tài)勢,市場仍存在一定的潛在需求.由于供給的限制,成交量同比 2021年也有所下滑,購房者更加趨于理性,成交均價為11188元/褶,穩(wěn)中有升.2.2 泰州市區(qū)住宅成交情況供給面積m2成交回積ffl2成交袋數(shù)成交均價 元 /itf海陵區(qū)52.7279.85593013095醫(yī)約局新區(qū)18.8635.85289811241高港區(qū)11.6329.

12、6423046860海陵區(qū)為泰州城市中央?yún)^(qū)域,城市開展成熟、配套完善,市場交易較為熾熱, 成交均價為13095元/褶.醫(yī)藥高新區(qū)板塊品牌房企聚集且工程眾多,是泰州市 重點打造的新區(qū),成交均價為11241元/itf,呈增長態(tài)勢.高港區(qū)為典型的內(nèi)生 型市場,是泰州市區(qū)價格洼地.三、產(chǎn)業(yè)開展情況2021年,泰州市委五屆五次全會創(chuàng)新性地提出了 構(gòu)建1+5+1 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體 系,為全市經(jīng)濟開展、招商選資和工程建設(shè)指明了方向.第一個1指大健康產(chǎn)業(yè); 中間的5指生物醫(yī)藥及高性能醫(yī)療器械、高端裝備及高技術(shù)船舶、節(jié)能與新能 源、新一代信息技術(shù)、化工及新材料等五大主導產(chǎn)業(yè)；后一個1指現(xiàn)代效勞業(yè). 1大健康產(chǎn)業(yè)地標產(chǎn)

13、業(yè)大健康產(chǎn)業(yè)是泰州市重點培育的地標產(chǎn)業(yè).泰州市開展大健康產(chǎn)業(yè),起步較早,根底堅實,已初步形成“藥、醫(yī)、養(yǎng)、食、游 一體的大健康產(chǎn)業(yè)體 系.當前,以中國醫(yī)藥城為“核心、里下河生態(tài)經(jīng)濟示范區(qū)和沿江健康制造 板塊為“兩翼、一批大健康園區(qū)和特色小鎮(zhèn)街區(qū)為“支點的空間體系, 正加快布局.到2021年,大健康產(chǎn)業(yè)規(guī)模有望到達4000億元.力爭到2025年,成為全國具有重大影響力競爭力的“健康名城.2主導產(chǎn)業(yè)一一生物醫(yī)藥及高性能醫(yī)療器械生物醫(yī)藥及醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)以中國醫(yī)藥城為核心,集聚了1000多家國內(nèi)外醫(yī)藥企業(yè).2021年,全市實現(xiàn)生物醫(yī)藥及高性能醫(yī)療器械產(chǎn)值1104.3億元,同比增長16.6%,連續(xù)17年領(lǐng)

14、跑全省, 在全國地級市排名第一 .3主導產(chǎn)業(yè)一一高端裝備及高技術(shù)船舶高端裝備制造及高技術(shù)船舶一直是泰州市工業(yè)經(jīng)濟開展的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè),泰州造船板塊在全球造船行業(yè)都占有一席之地.2021年,國際船舶市場持續(xù)低迷、回暖乏力,泰州市 造船業(yè)卻逆市領(lǐng)跑,交船完工量、新接訂單量和手持單量三大主要指標均名列全國地區(qū)排名第一,成為全國造船第一大市.從交船完工量來看,2021年全國下降14%全省增長6.1%相比之下,泰州市2021年交船完工量為 113艘891.6萬載重噸,增長 19.1%,占全球、全國和全省比重分別達11.12%、25.76%?口 59.5%,占全球、全國比重分別較上年度提升了3.77、8.26個

15、百分點.新接訂單反映著開展實力.2021年泰州市船舶企業(yè)新接訂單107艘1188.5萬載重噸,占全球、全國、全省的比重分別高達14.21%、32.44%?口66.07%.手持訂單可以看出船企未來開展勢頭.統(tǒng)計說明,泰州市船舶產(chǎn)業(yè)手持訂單為281艘2217.9萬載重噸,占全球、全國、全省的比重分別到達了10.61%、24.81%?口 52.79%.4主導產(chǎn)業(yè)一一節(jié)能與新能源節(jié)能與新能源產(chǎn)業(yè)起步于“十一五,開展于“十二五,多年來始終保持著較快的開展勢頭.節(jié)能環(huán)保領(lǐng)域涉及高效電機、節(jié)能家電、LED照明、水處理、電除塵等領(lǐng)域,已具備自行設(shè)計和生產(chǎn)高效特種電機、智能節(jié)能冰箱、新能源領(lǐng)域那么船用節(jié)能空調(diào)、

16、大型污水處理設(shè)備等一系列高端產(chǎn)品的水平;形成了以太陽能光伏、動力和儲能電池、核電、智能電網(wǎng)為特色的產(chǎn)業(yè)格局,并逐漸形成了四大集聚區(qū),分別是：海陵區(qū)的新能源產(chǎn)業(yè)園、姜堰區(qū)的智能電網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園、靖江市的核電裝備產(chǎn)業(yè)園、泰興市的環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園.2021年1-11月份,全市節(jié)能與新能源157家列統(tǒng)企業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值 425.09億元,主營業(yè)務收入 400.10億元,利潤13.74億元.5主導產(chǎn)業(yè)一一新一代信息技術(shù)新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)根底較弱,該產(chǎn)業(yè)主要集中在軟件和信息技術(shù)服務、電子核心產(chǎn)業(yè)、下一代信息網(wǎng)絡產(chǎn)業(yè)3個領(lǐng)域,2021年實現(xiàn)主營業(yè)務收入334.24億元.6主導產(chǎn)業(yè)一一化工及新材料泰州市化工及新材料產(chǎn)業(yè)共有

17、規(guī)模以上企業(yè)445家,2021年實現(xiàn)主營業(yè)務收入808.66億元,同比增長 6.2%目前,我市化工園區(qū)主要有泰興經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、濱江工業(yè)園區(qū)、高港高永化工集中區(qū)、姜堰經(jīng)濟開發(fā)區(qū),其中泰興經(jīng)濟開發(fā)區(qū)規(guī)模最大,2021年在全國502家化工園區(qū)中排名第 6.7現(xiàn)代效勞業(yè)近年來,泰州市效勞業(yè)開展持續(xù)向好、結(jié)構(gòu)水平明顯提升.2021年,泰州市效勞業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值比重到達47.3%,首次超過二產(chǎn),產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)實現(xiàn)了 三二一歷史性轉(zhuǎn)折.效勞業(yè)空間布局也將進一步優(yōu)化.泰州市將著力構(gòu)建“ 2+1 兩區(qū)一帶中心城區(qū)、里下河地區(qū)和長江經(jīng)濟帶泰州段現(xiàn)代效勞業(yè)高質(zhì)量開展總體空間布局,把中央城區(qū)打造成全市現(xiàn)代效勞業(yè)高質(zhì)量開

18、展的引領(lǐng)區(qū)、高端商貿(mào)和信息效勞的核心區(qū),把泰州里下河地區(qū)打造成中央城市的“后花園、長三角 的旅游休閑度假地,把長江經(jīng)濟帶泰州段打造成現(xiàn)代效勞業(yè)與先進制造業(yè) 融合開展的示范區(qū)、大江生態(tài)風光的展示區(qū).三、中國醫(yī)藥城泰州市醫(yī)藥高新區(qū)中國醫(yī)藥城于 2006年11月正式啟動建設(shè),2021年5月29日,泰州 醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)正式掛牌成立,成為我國第一家醫(yī)藥類國家高新區(qū),也是全國唯一部省共建的醫(yī)藥高新區(qū).醫(yī)藥城總體規(guī)劃面積30平方公里,已建成面積約20平方公里,由科研開發(fā)區(qū)、生產(chǎn)制造區(qū)、會展交易區(qū)、康健醫(yī)療區(qū)、教育教學區(qū)、綜合配套區(qū)六大功能區(qū)組成.2021年,醫(yī)藥城實現(xiàn)醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)營業(yè)收入 235億元,規(guī)

19、上工業(yè)總產(chǎn)值 564.3億元.醫(yī)藥城已形成了疫苗、抗體、診斷試劑及高端醫(yī)療器械、化學藥新型制劑、中藥現(xiàn)代化和特醫(yī)食品等六大產(chǎn)業(yè),會聚阿斯利康、賽洛菲、勃林格殷格翰等為彳t表的 1000多家國內(nèi)外知名醫(yī)藥企業(yè),4000多名海內(nèi)外高層次人才,2100多項醫(yī)藥創(chuàng)新成果落地中報；集聚美國哈姆納研究院、德克薩斯醫(yī)學中央、中國藥科大學等國內(nèi)外高校和科研機構(gòu)70多家；建成12個醫(yī)療器械工程技術(shù)研究中央3個省級、9個市級、4個公共創(chuàng)新效勞平 臺、以及兩個醫(yī)療器械銷售平臺華越、華能.醫(yī)藥城已開展為以生物醫(yī) 藥為特色、產(chǎn)業(yè)鏈最完善、技術(shù)平臺最健全、效勞水平最專業(yè)的國內(nèi)外知名 園區(qū).醫(yī)療器械是醫(yī)藥城的重點開展產(chǎn)業(yè).截至2021年8月,醫(yī)藥城已吸引了 386家醫(yī)療器械企業(yè)落戶園區(qū) 其中體外診斷試劑企業(yè) 124家,占比32%,已獲生產(chǎn)許可證醫(yī)療器械企業(yè)105家,已獲醫(yī)療器械注冊證 備案證總數(shù)