租房合同解除終止的一些注意事項(xiàng)

1、租房合同解除終止的一些考前須知一行使行房屋租賃合同解除權(quán)有約定解除及法定解除兩種形式1、房屋租賃合同的約定解除是指合同當(dāng)事人認(rèn)為解除合同比繼續(xù)履行合同更有利于自身利益,根據(jù)合同自由的原那么,經(jīng)協(xié)商一致而解除合同.對此,我國?合同法?第九十三條規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致,可以解除合同.當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件.解除合同的條件成就時(shí),解除權(quán)人可以解除合同.2、房屋租賃合同的法定解除是指當(dāng)發(fā)生了法律規(guī)定的情形時(shí),當(dāng)事人一方依法行使解除權(quán)解除合同,終止合同的權(quán)利義務(wù).根據(jù)我國?合同法?第九十四條的規(guī)定,有以下情形之一的,當(dāng)事人可以解除合同：一因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;二在履行期限屆滿之前,當(dāng)

2、事人一方明確表示或者以自己的行為說明不履行主要債務(wù);三當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù),經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;四當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;五法律規(guī)定的其他情形,主要包括：因合同內(nèi)容違法由國家有權(quán)機(jī)關(guān)決定撤消而導(dǎo)致合同解除;承租人利用租用房屋進(jìn)行違法活動出租人要求解除合同的;承租人未根據(jù)約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物,致使租賃物受到損失的,出租人可以解除合同并要求賠償損失承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同;承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付,承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同;因租賃物局部或者

3、全部毀損、滅失,致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的,承租人可以解除合同;當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確的不定期租賃合同,當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人;租賃物危及承租人的平安或者健康的,即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格,承租人仍然可以隨時(shí)解除合同;承租人在房屋租賃期間死亡的,與其生前共同居住的人不愿繼續(xù)租賃該房屋可自然導(dǎo)致合同的解除;對破產(chǎn)企業(yè)未履行的房屋租賃合同,清算組可以決定是否解除等.二因承租人無正當(dāng)理由違約而導(dǎo)致租賃合同的解除.如承租人擅自搬離租賃房屋,停止履行合同,使租賃關(guān)系無存續(xù)必要而導(dǎo)致的房屋租賃合的解除.依法簽訂的房屋租賃合同是雙方當(dāng)事

4、人真實(shí)意思表示,是受法律保護(hù)的,雙方當(dāng)事人應(yīng)認(rèn)真履行.但由于承租人可能在無正當(dāng)理由的情況下不想履行租賃協(xié)議,有可能在與出租人未協(xié)商或協(xié)商未果的情況下,擅自搬離承租房屋,停止履行合同義務(wù).這種情況屬于承租人違約,從嚴(yán)格的法律意義上看,并不應(yīng)當(dāng)受到法律支持.但鑒于房屋租賃合同履行期間的長期性,在此過程中承租人可能由遇到無法預(yù)料情勢變更,為表達(dá)公平原那么,平衡各方利益,預(yù)防社會資源的浪費(fèi),酌情有必要對其解除合同請求予以支持.二、房屋租賃合同解除的行使一房屋租賃合同解除途徑1、房屋租賃合同約定解除自雙方當(dāng)事人達(dá)自協(xié)議生效解除協(xié)議或在原合同中約定的解除合同條件發(fā)生后時(shí)當(dāng)事人一方向另一方送達(dá)的通知到達(dá)對方

5、時(shí)即解除.2、對于法定解除,當(dāng)事人可通過向人民法院起訴、或向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁、或通知對方的形式來得到實(shí)現(xiàn).我國?合同法?第九十六條規(guī)定：“當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款,第九十四條的規(guī)定主張解除合同的,應(yīng)當(dāng)通知對方.合同自通知到達(dá)對方時(shí)解除.對方有異議的,可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力據(jù)此,只要一方有第九十四條規(guī)定的情形之一,另一方就可以解除合同.主張解除合同的一方只要通知到違約方,合同即行解除.3、因承租人無正當(dāng)理由違約而導(dǎo)致租賃合同的解除,那么須經(jīng)過人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)確實(shí)認(rèn).但在實(shí)際上,不管是哪種形式的解除合同,都往往會引起合同當(dāng)事人之間的爭議.在面臨爭議的情況下,當(dāng)事

6、人并不一定能達(dá)成一致,所以解除合同大多只能通過人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)來解決.值的注意的是在一當(dāng)事人行使通知權(quán)時(shí),被通知一方當(dāng)事人如有導(dǎo)議那么應(yīng)當(dāng)向人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)提出申請,才有可能否認(rèn)合同解除的效力,除非法院或者仲裁機(jī)構(gòu)作出另一方當(dāng)事人解除合同的通知不生效的裁決,否那么該合同已經(jīng)解除.如果另一方當(dāng)事人沒有向人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)申請確認(rèn)合同解除的效力而仍然行使原合同中的權(quán)利,就是其他獨(dú)立法律關(guān)系中的侵權(quán)行為.例外的是,如果涉及訴訟或仲裁認(rèn)定合同不解除,為了預(yù)防因恢復(fù)原狀而造成不必要的損失,應(yīng)當(dāng)規(guī)定在生效裁決作出前,合同不產(chǎn)生解除的效力.租賃合同期限屆滿導(dǎo)致的租賃合同終止租賃合同有定期租賃合同與不定期租賃合同.在不定期租賃合同,出租人及承租人均可隨時(shí)主張解除租賃合同.在一方當(dāng)事人提出解除主張并經(jīng)過相當(dāng)期限之后,該租賃合同可以終止,當(dāng)事人之