我在房地產(chǎn)開發(fā)過程中技術(shù)控制的一些做法我在房地產(chǎn)開發(fā)過程中技術(shù)控制的一些做法

1、我在房地產(chǎn)開發(fā)過程中技術(shù)控制的一些做法房地產(chǎn)開發(fā)公司，實(shí)際是就其本質(zhì)上來說，應(yīng)該是一個(gè)投資管理型的公司。那么說到技術(shù)管理，一般人就認(rèn)為只要懂得操作從設(shè)計(jì)到土建施工及配套工程施工的過程就可以了，其實(shí)不然。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的技術(shù)管理，實(shí)際上應(yīng)該貫穿在取得土地以前可研階段一直到所建項(xiàng)目通過綜合驗(yàn)收交由物業(yè)管理公司管理的全過程。本人從業(yè)房地產(chǎn)15年，對(duì)各個(gè)過程中的技術(shù)控制均有所了解并在管理過程中有自己的心得體會(huì)，現(xiàn)將我的各過程控制方法粗略做一概述，如有不妥的地方請(qǐng)指正，以便以后在工作中能夠避免錯(cuò)誤，更好的為資本負(fù)責(zé)。前期策劃和設(shè)計(jì)階段       大量的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和

2、實(shí)踐都表明，前期策劃和設(shè)計(jì)階段（項(xiàng)目策劃、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)）影響整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的可能性在80%以上，而工程施工階段影響投資的可能性一般不會(huì)超過20%。所以，前期策劃和設(shè)計(jì)階段對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，是最重要的一個(gè)階段，也是最關(guān)鍵的。一、     取得地塊以前按國家現(xiàn)在有的政策，土地的供給方式一律采取拍賣或者掛牌，所以開發(fā)公司應(yīng)該進(jìn)行項(xiàng)目的可行性測算，許多開發(fā)公司在這個(gè)階段都忽視了技術(shù)方面的是數(shù)據(jù)，認(rèn)為交給一家咨詢公司或者評(píng)估公司進(jìn)行測算就可以了，或者干脆根據(jù)經(jīng)驗(yàn)來估計(jì)一下該地塊價(jià)值多少來報(bào)價(jià)，給以后的開發(fā)建設(shè)造成了不少的隱患。本人認(rèn)為，

3、在該階段技術(shù)人員應(yīng)做如下工作：1、和政府相關(guān)部門接觸，了解當(dāng)?shù)氐恼叻ㄒ?guī)，職能分工，工作程序。并且了解各項(xiàng)政府的收費(fèi)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)。2、和當(dāng)?shù)氐脑O(shè)計(jì)單位聯(lián)系，了解當(dāng)?shù)卦O(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)費(fèi)用以及常見的設(shè)計(jì)形式，了解當(dāng)?shù)氐闹饕刭|(zhì)情況和抗震強(qiáng)度等級(jí)程度。并且可以考察設(shè)計(jì)單位。3、和當(dāng)?shù)氐挠写硇缘慕ㄖ窘佑|，了解工程造價(jià)，各個(gè)建筑公司的技術(shù)水平和施工質(zhì)量。有了以上的接觸，技術(shù)人員對(duì)該地區(qū)的的各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)應(yīng)該說已經(jīng)做到了心中有數(shù)，對(duì)于所獲得的資料加以整理提供給開發(fā)公司的決策層，有利于可行性測算的準(zhǔn)確性。本人在江蘇省宿遷市的“綠洲豪庭”項(xiàng)目中，因?yàn)榧皶r(shí)向董事會(huì)提供了以上的數(shù)據(jù)，股東在土地拍賣舉牌叫價(jià)時(shí)心中有

4、數(shù)，最后取得了該地塊。這項(xiàng)工作也只有技術(shù)人員可以完成。二、     方案設(shè)計(jì)地塊購買以后，開發(fā)公司所要做的是項(xiàng)目定位，許多開發(fā)公司習(xí)慣將該項(xiàng)工作交由咨詢公司或者策劃公司來完成，本人的習(xí)慣做法是將該項(xiàng)工作交由規(guī)劃設(shè)計(jì)單位來完成。這樣做一方面可以節(jié)約費(fèi)用，另外也可以讓設(shè)計(jì)單位發(fā)揮出自己的主觀能動(dòng)性，做出來好的作品，而不是淪為繪圖公司。并且由于項(xiàng)目定位和方案設(shè)計(jì)兩個(gè)工作一起進(jìn)行，節(jié)約了時(shí)間，也就節(jié)省了財(cái)務(wù)成本。在這個(gè)階段，本人的工作方法是這樣的：1.確定設(shè)計(jì)目標(biāo)和方向，擬定招標(biāo)設(shè)計(jì)任務(wù)書，由于需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位，所以要對(duì)所選用的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行深入而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治?，?/p>

5、至不同類型設(shè)計(jì)公司的比例也要有所考慮。2.組織由上層領(lǐng)導(dǎo)、技術(shù)部門、策劃部門、營銷部門等對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位所做出來的各項(xiàng)方案進(jìn)行比較和選擇，根據(jù)本地的經(jīng)濟(jì)情況及市場情況確定方案（規(guī)劃平面，外立面和戶型）。 3.和政府的規(guī)劃部門及設(shè)計(jì)單位進(jìn)行及時(shí)的交流和溝通，以確保在方案確定以后可以及時(shí)通過政府的審查。4.在可能的情況下，完成擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)，確定結(jié)構(gòu)方案。結(jié)構(gòu)成本占到建安成本的40%至60%，而結(jié)構(gòu)成本還常常由于策劃及設(shè)計(jì)的好壞出現(xiàn)非常大的波動(dòng)，因此結(jié)構(gòu)方案的確定就成為這個(gè)設(shè)計(jì)階段最重要的一環(huán)。本人在鎮(zhèn)江“萬潮永裕家園”的基礎(chǔ)樁方案中因?yàn)椴扇×隋^桿靜壓樁的結(jié)構(gòu)形式，完全沒有混凝土予制管樁的方便快捷，并

6、且造價(jià)偏高，給公司造成了不必要的損失。三、     施工圖設(shè)計(jì)建設(shè)項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段是在方案報(bào)建文本的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。由于方案已經(jīng)確立，設(shè)計(jì)工作流程相對(duì)簡單，有序，但是應(yīng)該注意到以下幾點(diǎn)：1.通過設(shè)計(jì)招投標(biāo)來選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位，從而保證設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、合理性、準(zhǔn)確性，避免因設(shè)計(jì)質(zhì)量問題，出現(xiàn)的工程變更。同時(shí)通過招投標(biāo)還可能選擇到優(yōu)秀的方案，避免因建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)落后，影響銷售，造成資金長期得不到回收，經(jīng)濟(jì)效益無法保證的事情發(fā)生。2.實(shí)行限額設(shè)計(jì)。施工圖設(shè)計(jì)的優(yōu)劣將直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少，同樣也影響建設(shè)項(xiàng)目以后的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)于一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，開發(fā)商要做到心

7、中有數(shù)。而作為設(shè)計(jì)單位，在設(shè)計(jì)中凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要通過計(jì)算，要用數(shù)據(jù)說話，充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性，在設(shè)計(jì)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)分析上要改變設(shè)計(jì)完后再算賬、功能決定造價(jià)的習(xí)慣作法。我在江蘇宿遷的“綠洲豪庭”小高層的項(xiàng)目中，要求設(shè)計(jì)單位將造價(jià)控制在1100元/m2，設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)上做文章，充分考慮現(xiàn)澆內(nèi)墻和砌塊填充墻的合理搭配，這樣可以滿足設(shè)計(jì)對(duì)結(jié)構(gòu)形式的要求，同時(shí)經(jīng)過計(jì)算又降低了工程造價(jià)，嚴(yán)格把工程的建安成本控制在了1080元/ M2。達(dá)到了限額要求。3.開展價(jià)值工程的應(yīng)用。上面所說的小高層的項(xiàng)目，由于結(jié)構(gòu)要求，基礎(chǔ)設(shè)計(jì)深度為3.5米, 為了利用深基礎(chǔ)，本人建議增加地下室。而當(dāng)初為

8、了節(jié)省投資，未考慮建地下室，通過利用價(jià)值工程進(jìn)行分析、測算，在這種深基礎(chǔ)的情況下，建地下室增加的建安成本為200元/M2，但是公司通過銷售地下自行車庫所獲取的利潤遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了這個(gè)數(shù)字。4.加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作。加強(qiáng)圖紙會(huì)審，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。在設(shè)計(jì)階段，克服設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷，所花費(fèi)的代價(jià)最小，可取得的效果最好。5.要對(duì)實(shí)施項(xiàng)目設(shè)計(jì)的工程設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人進(jìn)行資質(zhì)考查，審查其主持設(shè)計(jì)工程項(xiàng)目的圖紙質(zhì)量，對(duì)其能力有全面的了解。房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段施工階段分為招投標(biāo)階段和施工階段的一         項(xiàng)目招投標(biāo)階段的技術(shù)控制建設(shè)項(xiàng)目在

9、施工圖設(shè)計(jì)審查完成以后，就是工程項(xiàng)目的招投標(biāo)，通過招投標(biāo)一是引進(jìn)競爭機(jī)制，二是降低工程建設(shè)成本。通過招投標(biāo)開發(fā)商擇優(yōu)選擇建筑施工單位和材料、設(shè)備供應(yīng)商，這對(duì)工程項(xiàng)目投資乃至質(zhì)量、進(jìn)度都有至關(guān)重要的作用。    1、要求對(duì)參加投標(biāo)的施工單位資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格審查。在眾多投標(biāo)單位中擇優(yōu)選出幾家符合條件的企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)考察，必要時(shí)對(duì)其企業(yè)實(shí)力和已完成的項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，做到知己知彼，心中有數(shù)。同時(shí)要求中標(biāo)單位具有足夠的施工技術(shù)能力和經(jīng)濟(jì)實(shí)力,它不僅使中標(biāo)企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營實(shí)現(xiàn)高效、優(yōu)質(zhì)、低耗，也使他們能夠有實(shí)力在工程造價(jià)上給開發(fā)商合理的優(yōu)惠。    2、要嚴(yán)格掌握工程

10、項(xiàng)目招投標(biāo)條件，認(rèn)真編制科學(xué)的工程招標(biāo)書，招標(biāo)書條款應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確、全面，工程中標(biāo)價(jià)及相關(guān)費(fèi)用應(yīng)盡量包死，少留或不流活口。要編制好標(biāo)底，工程標(biāo)底要保證質(zhì)量，把工程標(biāo)底控制在合理造價(jià)的下限，同時(shí)應(yīng)反復(fù)審查標(biāo)底水平的合理性是否在投資控制的范圍內(nèi)。    3、合理低價(jià)中標(biāo)。房產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的“合理低價(jià)”應(yīng)做到心中有數(shù)，避免投標(biāo)單位以低于成本價(jià)惡意竟標(biāo)。目前正推行的建筑安裝工程“無標(biāo)底招投標(biāo)”，對(duì)于業(yè)主方來說并不能把它理解為真正的“沒有標(biāo)底”，業(yè)主應(yīng)對(duì)項(xiàng)目建安工程造價(jià)成本隨時(shí)掌握好。    4、確定中標(biāo)人后，合同條款的簽定應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致，工期應(yīng)合理。盡量減少甲乙雙方責(zé)

11、任不清日后扯皮的現(xiàn)象，以中標(biāo)價(jià)為基礎(chǔ)，通過談判協(xié)商確定合同內(nèi)容和合理工期。有關(guān)責(zé)任人都要求熟悉建設(shè)工程施工合同條款，了解建筑行業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范，各盡其責(zé)。二.加強(qiáng)工程項(xiàng)目施工各環(huán)節(jié)的管理控制在工程施工階段，由于施工圖設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，重點(diǎn)應(yīng)加強(qiáng)工程施工現(xiàn)場的動(dòng)態(tài)管理，杜絕投資浪費(fèi)。具體到項(xiàng)目施工中，從技術(shù)應(yīng)用角度上講，圖紙會(huì)審作為施工準(zhǔn)備工作中的首要環(huán)節(jié)，可以使施工人員領(lǐng)會(huì)設(shè)計(jì)意圖，減少施工圖的錯(cuò)誤，提高工程質(zhì)量，確保工程順利進(jìn)行。技術(shù)交底的目的是使施工人員對(duì)工程技術(shù)要求做到心中有數(shù)，以便科學(xué)地組織施工、安排進(jìn)度，同時(shí)簡化施工圖中的難點(diǎn)和要點(diǎn)，做到簡潔明了。施工組織設(shè)計(jì)有利于科學(xué)合理地確定施

12、工方法、選擇施工機(jī)具、安排施工順序。因?yàn)槭┕し桨覆煌?，工期就?huì)不同，所需的施工機(jī)具也不同，因而所發(fā)生的費(fèi)用也不同。因此，抓好施工技術(shù)，很大程度上可以避免項(xiàng)目施工中在時(shí)間上的浪費(fèi)，可以節(jié)約勞動(dòng)力，提高生產(chǎn)效率，降低不必要的浪費(fèi)。    1、抓好合同管理，避免工程索賠。在工程施工階段成本控制的關(guān)鍵是對(duì)工程變更實(shí)行有效的控制，針對(duì)目前某些施工單位采取“低價(jià)中標(biāo)，索賠贏利”的工程承攬方式，作為業(yè)主方就是要做到事前把關(guān)，主動(dòng)監(jiān)控，嚴(yán)格審核工程變更，從使用功能、經(jīng)濟(jì)美觀等角度確定是否需要變更，以減少不必要的工程費(fèi)用開支，避免投資失控。另外對(duì)施工單位及材料供應(yīng)商不履行合同義務(wù)及時(shí)反索賠，

13、使工程項(xiàng)目成本得到有效的控制。    2、加強(qiáng)工程施工現(xiàn)場的動(dòng)態(tài)管理，杜絕投資浪費(fèi)。 就是把工程技術(shù)管理與成本控制觀念滲透到各項(xiàng)設(shè)計(jì)和施工技術(shù)措施中去，保證項(xiàng)目管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，提高工程項(xiàng)目的投資效益。本人在工作中一般注意以下以下幾個(gè)方面的工作：   a)加強(qiáng)施工現(xiàn)場的施工管理人員、工程技術(shù)人員的經(jīng)濟(jì)觀念和素質(zhì)教育，培養(yǎng)他們實(shí)事求是的辦事作風(fēng)，在積極協(xié)助監(jiān)理工程師做好工程質(zhì)量、工期、安全監(jiān)督的同時(shí)，充分重視節(jié)約投資的重要性。   b)盡量減少設(shè)計(jì)變更。首先應(yīng)嚴(yán)禁通過設(shè)計(jì)變更擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模，提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，增加建設(shè)內(nèi)容。一般情況下不允許設(shè)計(jì)變

14、更，除非不變更會(huì)影響項(xiàng)目功能的正常發(fā)揮或使項(xiàng)目無法繼續(xù)進(jìn)行下去。其次，認(rèn)真處理必須發(fā)生的設(shè)計(jì)變更，對(duì)于涉及到費(fèi)用增減的設(shè)計(jì)變更,必須經(jīng)設(shè)計(jì)單位代表，業(yè)主方現(xiàn)場代表、總監(jiān)理工程師共同簽字方為有效。c)嚴(yán)格現(xiàn)場簽證管理?，F(xiàn)場簽證是工程建設(shè)過程中的一項(xiàng)經(jīng)常性的工作，許多工程由于現(xiàn)場簽證的不嚴(yán)肅性，給工程結(jié)算帶來了非常大的麻煩，甚至給業(yè)主方帶來了不少的經(jīng)濟(jì)損失，這方面的教訓(xùn)是非常多的。嚴(yán)格現(xiàn)場簽證管理首先工程技術(shù)人員必須與工程經(jīng)濟(jì)人員相互配合，不僅做到隨到隨簽，還要做到簽證必須達(dá)到量化要求，工程簽證單上的每一個(gè)數(shù)字都要嚴(yán)謹(jǐn)準(zhǔn)確，簽證內(nèi)容必須與實(shí)際相符，簽證的內(nèi)容不能超過應(yīng)簽證的范圍。驗(yàn)收和移交    驗(yàn)收分為階段性的驗(yàn)收和整體驗(yàn)收,無論那種驗(yàn)收,作為技術(shù)管理人員,都應(yīng)該按當(dāng)?shù)氐尿?yàn)收標(biāo)準(zhǔn)整理好所有必要的資料,并且進(jìn)行自查驗(yàn)收,把問題解決在驗(yàn)收以前，確有把握以后方可進(jìn)行。在該期間應(yīng)該加強(qiáng)和政府的溝通,并且要協(xié)調(diào)好政府各職能部門的關(guān)系。另外，針對(duì)項(xiàng)目本身，要處理好設(shè)計(jì)，施工，監(jiān)理，施工等各單位之間的關(guān)系，精誠合作，為驗(yàn)收通過做好一切準(zhǔn)備。    移交的關(guān)鍵是