房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌資技術(shù)中的稅收籌劃

1、整理篇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌資技術(shù)中的稅收籌劃籌資技術(shù)中的納稅籌劃，是指利用一定的籌資方法使企業(yè)達(dá)到最大獲利水平和稅收負(fù)擔(dān)最輕。企業(yè)籌資是指企業(yè)向外部有關(guān)單位或個(gè)人以及從企業(yè)內(nèi)部籌措和集中生產(chǎn)經(jīng)營所需資金的財(cái)務(wù)活動(dòng)。對(duì)任何一個(gè)企業(yè)來說，籌資是其進(jìn)行一系列經(jīng)營活動(dòng)的先決條件。沒有資金，任何有益的經(jīng)營活動(dòng)，經(jīng)營項(xiàng)目都無法進(jìn)行，與經(jīng)營相關(guān)的盈利和稅收也就談不上。然而怎樣籌資，怎樣才能使籌資達(dá)到最大的效益，這個(gè)問題的回答就不那么簡單了。我國企業(yè)目前籌資渠道主要有：國家財(cái)政資金；銀行信貸資金；非銀行金融機(jī)構(gòu)資金；其他企業(yè)單位資金；職工資金和民間資金；企業(yè)自留資金；外商資金。我國企業(yè)籌資方式主要有：吸收直接投資

2、；發(fā)行股票；聯(lián)營籌資；企業(yè)內(nèi)部積累；銀行借款；商業(yè)信用；發(fā)行企業(yè)債券；融資租賃。企業(yè)資金可以從多種渠道用多種方式來取得。不同來源的資金，其使用時(shí)間的長短，附加條款的限制，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大小，資金的成本高低都不一樣。企業(yè)籌集資金時(shí)，要充分考慮各種資金方式給企業(yè)帶來的資金成本的高低和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小，以便選擇最佳籌資方式，使資金發(fā)揮應(yīng)有的作用，帶來更大的經(jīng)濟(jì)效益，并達(dá)到節(jié)稅的目的。資金成本是企業(yè)取得和使用資金而支付的各種費(fèi)用。它包括資金占用費(fèi)用和資金籌集費(fèi)用；它既包括資金的時(shí)間價(jià)值，又包括投資風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值。長期債券成本率=債券總額的每年利息支出X（1-所得稅稅率）/債券發(fā)行總額X（1籌資費(fèi)率）銀行借款成本率=

3、每年支付利息額X（1所得稅稅率）/借款總額X（1籌資費(fèi)率）從上我們可以看出，債券利息如同銀行流動(dòng)資金借款利息一樣是在稅前利潤中支付的，這樣企業(yè)實(shí)際上就少繳一部分所得稅，從而達(dá)到了納稅籌劃的目的。而股利則與利息不同，它是以稅后凈利支付的，不會(huì)減少企業(yè)上繳的所得稅。（一）借款費(fèi)用的納稅籌劃借款費(fèi)用是納稅人為經(jīng)營活動(dòng)的需要承擔(dān)的、與借入資金相關(guān)的利息費(fèi)用，包括：長期、短期借款的利息；與債券相關(guān)的折價(jià)或溢價(jià)的攤銷；安排借款時(shí)發(fā)生的輔助費(fèi)用的攤銷；與借入資金有關(guān)，作為利息費(fèi)用調(diào)整額的外幣借款產(chǎn)生的差額。借款費(fèi)用往往占企業(yè)的支出比例甚大，稅法上對(duì)利息支出按性質(zhì)的不同，有不同的處理方法，有不得列支者，有應(yīng)予

4、以資本化者，有列支為費(fèi)用者等等。不同的處理方法有不同的結(jié)果，而且影響應(yīng)稅所得額甚巨，宜加以深入探討，并予以適當(dāng)策劃，以達(dá)到節(jié)稅效果。納稅人發(fā)生的經(jīng)營性借款費(fèi)用，符合條例對(duì)利息水平限定條件的，可以直接扣除。為購置、建造和生產(chǎn)固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)而發(fā)生的借款，在有關(guān)資產(chǎn)購建期間發(fā)生的借款費(fèi)用，應(yīng)作為資本性支出計(jì)入有關(guān)資產(chǎn)的成本；有關(guān)資產(chǎn)交付使用后發(fā)生的借款費(fèi)用，可在發(fā)生當(dāng)期扣除。納稅人借款未指明用途的，其借款費(fèi)用應(yīng)按經(jīng)營性活動(dòng)和資本性支出占用資金的比例，合理計(jì)算，計(jì)入有關(guān)資產(chǎn)成本的借款費(fèi)用和可直接扣除的借款費(fèi)用。從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的

5、，應(yīng)計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本。納稅人從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過其注冊資本50的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除。納稅人對(duì)外投資而借入的資金發(fā)生的借款費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入有關(guān)投資的成本，不得作為納稅人的經(jīng)營性費(fèi)用在稅前扣除。（二）利息支出的節(jié)稅途徑利息支出節(jié)稅有以下幾個(gè)有效途徑：（1）當(dāng)企業(yè)在享受免稅期間、虧損發(fā)生年度，以及有前5年虧損可延續(xù)彌補(bǔ)時(shí)，借款費(fèi)用應(yīng)盡量予以資本化，換言之，即將固定資產(chǎn)的認(rèn)定時(shí)點(diǎn)盡量子以延后，使利息資本化期間延長，增加資產(chǎn)價(jià)值，供日后多提列折舊，以期減輕稅收負(fù)擔(dān)。（2）當(dāng)企業(yè)處于盈余年度，借款費(fèi)用應(yīng)盡量予以費(fèi)用化，以期達(dá)到費(fèi)用極大化目的，從而減輕稅收負(fù)擔(dān)。（3）注意利息支出

6、的合法性，即：1）應(yīng)取得合法憑證。例如支付金融機(jī)構(gòu)利息的合法憑證是金融業(yè)的利息清單，支付其他債權(quán)人利息的是收息者的收據(jù)；2）借入款項(xiàng)應(yīng)于賬內(nèi)載明債權(quán)人的真實(shí)姓名和地址，其利息支出才能準(zhǔn)予認(rèn)定。否則如查無此人，或虛列債權(quán)，則以虛報(bào)費(fèi)用、漏報(bào)所得處理；3）一方面借入款項(xiàng)支付利息，一方面貸出款項(xiàng)，如不收取利息，或收取利息低于所支出利息者，對(duì)于相當(dāng)于該貸出款項(xiàng)支付利息或其差額，將被稅務(wù)稽查機(jī)關(guān)認(rèn)為非營業(yè)所需且是不合理的支出，而被調(diào)整剔除，宜特別注意。（4）獨(dú)資及合伙人，支付其配偶的利息，宜采取分別財(cái)產(chǎn)制并依法登記，才能列報(bào)利息費(fèi)用，減輕稅收負(fù)擔(dān)。（5）除金融機(jī)構(gòu)以外的借款（例如民間借款），利率如果超過

7、同期同類商業(yè)銀行貸款利率的，其超過部分利息不予認(rèn)定，故應(yīng)盡量向金融機(jī)構(gòu)貸款，不要向金融機(jī)構(gòu)以外對(duì)象貸款，避免被調(diào)整剔除。（6）關(guān)聯(lián)企業(yè)相互融資，彼此適用所得稅稅率相同時(shí)，雙方可以不計(jì)收付利息，得到無息貸款的好處，這樣不僅營運(yùn)資金得以靈活運(yùn)用，還可以避免課征營業(yè)稅（金融保險(xiǎn)業(yè)）。從避稅角度來看，貸款、拆借、集資等形式都涉及到還本付息的問題，因而就涉及到如何計(jì)算成本和如何將各有關(guān)費(fèi)用攤?cè)氤杀镜膯栴}。利用利息攤?cè)氤杀痉椒ǖ牟煌唾Y金往來雙方的關(guān)系及所處經(jīng)濟(jì)活動(dòng)地位的不同，往往是實(shí)現(xiàn)避稅的關(guān)鍵所在。一般來說，金融機(jī)構(gòu)計(jì)算利息的方法及比率比較穩(wěn)定，浮動(dòng)幅度比較小，因而利用這一方法實(shí)行避稅的選擇余地不是很大。與金融機(jī)構(gòu)貸款所表現(xiàn)不同的是，企業(yè)與經(jīng)濟(jì)組織之間的資金拆借為企業(yè)避稅提供了條件。這是因?yàn)槠髽I(yè)及經(jīng)濟(jì)組織之間在拆借資金的利息計(jì)算上和資金回收期限方面，均具有較大彈性和回旋余地。這種彈性和回旋余地常常表現(xiàn)在提高利息支付，沖減企業(yè)利潤，抵消所得稅稅額。隨著我國金融機(jī)構(gòu)向著多樣化、商業(yè)化方向發(fā)展，企業(yè)與銀行之間也有可能出現(xiàn)類似的情況。即如果企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)之間達(dá)成某種協(xié)議，由金融機(jī)構(gòu)提高利率，使企業(yè)計(jì)入成本的利息增大，就可大大降低企業(yè)承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)。同時(shí)金融機(jī)構(gòu)再用某種形式將獲得的高額利息返還給企業(yè)，或以更方便的形式為企業(yè)提供擔(dān)保貸款以及其他金融服務(wù)。這種企業(yè)與銀行之間的合作情