房地產(chǎn)自有資本計算

1、附件：房地產(chǎn)自有資金測算公式一、計算公式（一）項目資本金來源于借款人的實收資本、資本公積、盈余公積以及其它可自由支配的權(quán)益性資本，并扣除無法實際投入項目建設(shè)的資本占用;股東借款轉(zhuǎn)資本公積，需經(jīng)會計師事務(wù)所審計且剔除應(yīng)納所（三）得稅額;土地增值等無法以現(xiàn)金形式存在的所有者權(quán)益應(yīng)予以扣除;（四）對于未分配利潤，應(yīng)明確貸款期內(nèi)股東不得分紅;（五）單一項目公司，資本金=賬面所有者權(quán)益一對外投資一固定資產(chǎn)一無形資產(chǎn)一長期掛賬的應(yīng)收款;（六）同時開發(fā)多個項目的企業(yè),1、資本金=上述計算方式中的資本金一其他項目占用的所有者權(quán)益一已買尚未開發(fā)的地塊成本。2、項目1資本金項目2資本金=（七）自有資金=資本金+股

2、東借款二、計算實例（一）單一項目單位：萬元財務(wù)指標(biāo)2009年末2010年末2011年9月末貨幣資產(chǎn)023618821其他應(yīng)收款210134712130預(yù)付賬款050786152存貨04249868流動資產(chǎn)21011133426971固定資產(chǎn)087378資產(chǎn)總額21011142127356流動負債111651641409其他應(yīng)付款111651591406應(yīng)付賬款000預(yù)收賬款000長期借款000負債總額111651641409實收資本100025002500資本公積0400024230未分配利潤-15-243-784所有者權(quán)益985625727356主宮業(yè)務(wù)收入000凈利潤-15-226-541

3、經(jīng)營活動現(xiàn)金流-1000-3042-13455投資活動現(xiàn)金流0-96-315籌資活動現(xiàn)金流1000549920230凈現(xiàn)金流量023616459資產(chǎn)負債率53.12%45.21%5.15%申請人“資本公積”賬面余額為24230萬元，剔除應(yīng)納稅額6058萬元，則可用資本公積為18172萬元，實際有效權(quán)益資金合計19888萬元，剔除固定資產(chǎn)403萬元、無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)7萬元、土地儲備4653萬元。其他應(yīng)收款中賬齡在1年以上占用87萬元，可用于本項目的所有者權(quán)益為14738萬元。（二）多個項目指標(biāo)2009年已審計2010年已審計2011年已審計2012年9月總資產(chǎn)76976127072179196

4、200982流動資產(chǎn)73127123085174386195595貨幣資金58118612134637955存貨預(yù)付賬款59805714890008212151324072723415055335569非流動資產(chǎn)3849398648105387固定資產(chǎn)2624087551335長期股權(quán)投資3544354440244024總負債40220579047739190155流動負債9020153041530413555短期借款4110129908900370095。15200*36120028114967398786923546Q11S4001實女先本5151516515225家29洙損益刖閏6829

5、8O*4次22決23詆現(xiàn)金流生於舌勁E見金克量357?11豈殳資現(xiàn)金充量8828834才量32567925(J1項目名稱總投資（萬元）資本金（萬元）售轉(zhuǎn)投（萬元）貸款額（萬元）資本金比例（%）銷售進度（%）一期307059211.56493.51500030.0049.95二期4567213820148521700030.2646.00三期4949516333.515161.51800033.0041.50四期4183614197126391500033.930四期252627578.650531263030.0090.00A區(qū)467191927646002300040.7550.3合計215

6、81080416.6根據(jù)借款人2012年9月財務(wù)報表，借款人所有者權(quán)益為110827萬元，其中實收資本30000萬元、未分配利潤75292萬元資本公積5160萬元，盈余公積375萬元，剔除應(yīng)納并扣除無法實際投入項目建設(shè)的資本占用及所得稅額后，可用作項目資本金的有效所有者權(quán)益為104941萬元，目前可用于B期項目的所有者權(quán)益尚需剔除已占用的所有者權(quán)益如下：單位：萬元科目金額備注實收資本30000其中資本公積為聯(lián)合開發(fā)投資款2660萬元及李德華、楊存鴻、龍光、唐定華四人的2500萬元豁免帳務(wù)組成，該部分資金來歷合法，且該部分為借款人用于濱江國際四期項目資本金。對于豁免帳務(wù)應(yīng)提出25%所得稅即500萬元資本公積5160未分配利潤75291盈余公積375長期股權(quán)投資-4024固定資產(chǎn)-1335無形資產(chǎn)-26豁免帳務(wù)所得稅-500實際可用于投資資本金104941扣除在建工程資本金占用項目權(quán)益性資金占用（萬元）貸款余額實際可用于投資資本金濱江國際四期項目資本金7578.64000金地莊園1期項目資本金9211.514000金地莊園2期項目資本金1382017000金地莊園3期項目資本金1419715400金地莊園4期項目資本金16333.510000金州國際A區(qū)項目資本金1927616200合計80416.6104941根據(jù)呈報行對借款人資本公積