房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

1、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)湘財(cái)院房評(píng)報(bào)字2011第101841B號(hào)湖南財(cái)院房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所有限公司二。一一年十月十八日房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告項(xiàng)目名稱(chēng)：長(zhǎng)沙市雨花區(qū)新星小區(qū)小高層住宅*棟林內(nèi)房地產(chǎn)課稅價(jià)值評(píng)估估價(jià)委托人：林估價(jià)機(jī)構(gòu)：湖南財(cái)院房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所有限公司估價(jià)人員：楊雪凌玖估價(jià)作業(yè)日期：2011年10月13日一2011年10月18日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：湘財(cái)院房評(píng)報(bào)字2011第101841B號(hào)16致估價(jià)委托人函.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明估價(jià)的假設(shè)和限制條件房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告11房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告砰估機(jī)構(gòu)存檔及供有關(guān)部門(mén)查閱）致估價(jià)委托人函*:承蒙您委托，本公司秉著客觀、公正、科學(xué)、獨(dú)立的原則，對(duì)您所委托的位于長(zhǎng)沙市雨

2、花區(qū)新星小區(qū)小高層住宅小棟標(biāo)#（建筑面積為139.01平方米，以下稱(chēng)估價(jià)對(duì)象）房地產(chǎn)進(jìn)行了課稅評(píng)估。本次估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2011年10月18日，估價(jià)目的為辦理房地產(chǎn)交易過(guò)戶(hù)手續(xù)繳納契稅提供參考依據(jù)。本公司根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)并對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素進(jìn)行分析，經(jīng)過(guò)測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)可能實(shí)現(xiàn)的房地產(chǎn)總價(jià)值為人民幣84.92萬(wàn)元（大寫(xiě)：人民幣捌拾肆萬(wàn)玖仟貳佰元整），單價(jià)為6109元平方米。經(jīng)估價(jià)人員及委托方確認(rèn)，估價(jià)對(duì)象未存在法定優(yōu)先受償款，最后確定估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值為人民幣84.92萬(wàn)元（大寫(xiě)：人民幣捌拾肆萬(wàn)玖

3、仟貳佰元整）。評(píng)估詳細(xì)的結(jié)果、過(guò)程及有關(guān)說(shuō)明請(qǐng)見(jiàn)后附的房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告。此致湖南財(cái)院房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所有限公司法定代表人（簽章）：二。一一年十月十八日注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制，未邀其他專(zhuān)家提供專(zhuān)業(yè)幫助。3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象及委托人沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系及偏見(jiàn)。4、我們依照國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局及中華人民共和國(guó)建設(shè)部1999年2月12日聯(lián)合發(fā)布的中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析,

4、形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。5、我公司已派專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員楊雪、凌玖對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地勘查。但我們對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)實(shí)勘察僅限于其外觀和使用狀況,對(duì)被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，并未接受進(jìn)行結(jié)構(gòu)測(cè)試的要求,因此，不能確定其有無(wú)內(nèi)部缺損。除非另有協(xié)議，我們不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。6、本估價(jià)報(bào)告所得出的結(jié)論僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得用于拍賣(mài)、驗(yàn)資證明、拆遷補(bǔ)償?shù)瘸敬文康闹獾钠渌猛?。未?jīng)本評(píng)估結(jié)構(gòu)和估價(jià)人員的同意，本估價(jià)報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開(kāi)媒體上，報(bào)告解釋權(quán)為本評(píng)估公司所有。7、本估價(jià)報(bào)告所得出的估價(jià)結(jié)果，僅供課稅參考，報(bào)告結(jié)論

5、本身并無(wú)強(qiáng)制執(zhí)行的效力，評(píng)估者只對(duì)結(jié)論本身合乎規(guī)范要求負(fù)責(zé)。8、本估價(jià)報(bào)告中確定的價(jià)格均具有時(shí)效性，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)或國(guó)家政策變化均會(huì)引起估價(jià)對(duì)象價(jià)值的變化，提請(qǐng)報(bào)告使用者及時(shí)調(diào)整或重新評(píng)估。9、本報(bào)告書(shū)須經(jīng)本公司法定代表人簽字才有法律效力。10、本報(bào)告應(yīng)用有效期為報(bào)告完成之日起一年，如果使用本報(bào)告結(jié)論的時(shí)間超過(guò)了報(bào)告應(yīng)用的有效期，我們對(duì)此造成的損失等不承擔(dān)責(zé)任。11、如發(fā)現(xiàn)本報(bào)告中文字或數(shù)字因校對(duì)或類(lèi)似原因出現(xiàn)差錯(cuò)時(shí)，請(qǐng)通知本公司及時(shí)更正。委托方接到本公司報(bào)告后，如有異議，請(qǐng)及時(shí)與本評(píng)估公司聯(lián)系。楊雪（注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師）注冊(cè)估價(jià)師證號(hào)：2009070334注冊(cè)估價(jià)師簽章：凌玖（注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

6、）注冊(cè)估價(jià)師證號(hào)：2008090606注冊(cè)估價(jià)師簽章：估價(jià)的假設(shè)和限制條件一、估價(jià)的假設(shè)條件：1、根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，本評(píng)估報(bào)告的結(jié)論為估價(jià)對(duì)象的課稅,所謂房地產(chǎn)課稅評(píng)估目的是為了保證國(guó)家稅收公平合理，為了避免納稅人偷稅漏稅和稅務(wù)機(jī)關(guān)課稅不公平，雙方都要求對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。房地產(chǎn)課稅估價(jià)宜采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，并應(yīng)符合相關(guān)稅法的有關(guān)規(guī)定。而公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值是指在符合國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)，交易雙方掌握充足的市場(chǎng)信息、有充足的交易時(shí)間、了解交易對(duì)象和交易程序、交易條件公開(kāi)，且追求各自最大經(jīng)濟(jì)利益下形成的價(jià)格。2、委托方提供的資料真實(shí)可靠，本報(bào)告中建筑面積以委托方提供的房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用權(quán)證復(fù)印

7、件登記的數(shù)據(jù)為依據(jù)。本評(píng)估公司未向有關(guān)部門(mén)核實(shí)，故對(duì)委托方提供的資料真實(shí)性不負(fù)責(zé)任。3、經(jīng)估價(jià)人員調(diào)查了解，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)師沒(méi)有發(fā)現(xiàn)抵押、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)限，即于估價(jià)時(shí)點(diǎn)委托方對(duì)估價(jià)對(duì)象具有完全權(quán)利。4、我公司已派專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員于估價(jià)時(shí)點(diǎn)對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地勘查,對(duì)被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，我們假設(shè)其符合國(guó)家有關(guān)技術(shù)、質(zhì)量、驗(yàn)收規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。二、估價(jià)的限制條件:1、本評(píng)估報(bào)告僅為委托方用于本次評(píng)估目的提供參考依據(jù)，不得用于除本次目的之外的其他用途，若改變估價(jià)目的或使用條件，需向本評(píng)估公司咨詢(xún)后作相應(yīng)的修正或重新評(píng)估。2、本報(bào)告自報(bào)告完成之日起一年內(nèi)有效。3、本報(bào)告解釋權(quán)為本評(píng)估公司所有，未經(jīng)本

8、評(píng)估公司和估價(jià)人員的同意，本估價(jià)報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開(kāi)媒體上。4、本次評(píng)估結(jié)果反映了公開(kāi)市場(chǎng)環(huán)境中估價(jià)對(duì)象的正常價(jià)格水平。5、此評(píng)估報(bào)告須經(jīng)當(dāng)?shù)胤课莓a(chǎn)權(quán)管理部門(mén)登記備案后，方可正式生效,如在辦理登記過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)信息與登記部門(mén)中信息不一致,該評(píng)估報(bào)告亦做相應(yīng)調(diào)整，懇請(qǐng)報(bào)告使用者注意。6、提請(qǐng)報(bào)告使用者注意上述估價(jià)師聲明、估價(jià)的假設(shè)和限制條件。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、估價(jià)委托人名稱(chēng)2*二、估價(jià)機(jī)構(gòu)單位名稱(chēng)：湖南財(cái)院房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所有限公司法定代表人：伍中信估價(jià)資質(zhì)：貳級(jí)房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)證書(shū)號(hào)：湘財(cái)院房（估）證字第101841B號(hào)地址：長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)楓林路三、評(píng)估對(duì)象概況（一）

9、區(qū)位狀況1、位置本估價(jià)對(duì)象位于長(zhǎng)沙市雨花區(qū)新星小區(qū)，新星小區(qū)東至周家橋，西臨樹(shù)木嶺路，南近交通警察大隊(duì)（247米），北靠長(zhǎng)沙公安局雨花局（417米），距離京珠高速僅約10分鐘車(chē)程，距離長(zhǎng)沙火車(chē)站僅約20分鐘車(chē)程，距離黃花機(jī)場(chǎng)僅約35分鐘車(chē)程。本估價(jià)對(duì)象建筑物坐北朝南，為新星小區(qū)小高層住宅*棟的第橋?qū)恿址俊?、交通該估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域交通較為方便，附近有147路,406路,601路,805路,8路,135路,159路,802路等公交經(jīng)過(guò)，緊臨地鐵三號(hào)線(xiàn)。3、周?chē)h(huán)境和景觀該估價(jià)對(duì)象臨近樹(shù)木嶺路，周?chē)h(huán)境資源相對(duì)較好。4、外部配套設(shè)施估價(jià)對(duì)象所在的片區(qū)，地勢(shì)平坦，排水通暢。水電氣供應(yīng)充足。周邊教育、

10、醫(yī)療衛(wèi)生、銀行網(wǎng)點(diǎn)、酒店、餐飲娛樂(lè)、購(gòu)物廣場(chǎng)等公共服務(wù)設(shè)施完備度較高。距離毛澤東文學(xué)院950米、湘雅三醫(yī)院894米、望岳小區(qū)669米。（二）、實(shí)物狀況估價(jià)對(duì)象使用性質(zhì)為住宅，建筑面積為139.01平方米，其中分?jǐn)偯娣e為15.89平方米。其所在樓層是總層高為13層的小高層，本估價(jià)對(duì)象位于第10層的1004房。估價(jià)建筑物為鋼混結(jié)構(gòu)，建成年代為2005年，住宅室內(nèi)裝修。建筑物外墻為外墻磚，入戶(hù)門(mén)為防盜門(mén)，室內(nèi)為塑鋼門(mén)。內(nèi)墻刷乳膠漆，天花板刷乳膠漆，天棚刷涂料，客廳地面為瓷磚地板，臥室地面為實(shí)心防護(hù)木地板，衛(wèi)生間墻面貼瓷磚過(guò)半，房屋水電配套齊全，通風(fēng)采光條件良好，管、線(xiàn)暗敷。戶(hù)型為三室兩廳二衛(wèi)，層高約

11、為3米。（三）、權(quán)屬狀況估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)人為曾方，所有權(quán)證號(hào)為長(zhǎng)房權(quán)證雨花字第00612484號(hào)，房號(hào)為1004號(hào)，產(chǎn)別為私有房產(chǎn)，建筑面積為139.01平方米,分?jǐn)偯娣e為15.89平方米，建筑用途為住宅。估價(jià)對(duì)象的國(guó)有土地使用權(quán)人為曾方，土地證號(hào)為長(zhǎng)國(guó)用（2010）第045396號(hào)，地類(lèi)（用途）為住宅用地，土地使用權(quán)類(lèi)型為出讓地，土地終止日期為2072年11月18日，使用權(quán)（分?jǐn)偅┟娣e為23.66平方米。四、估價(jià)目的為辦理房地產(chǎn)交易過(guò)戶(hù)手續(xù)繳納契稅提供參考依據(jù)五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011年10月18日本時(shí)點(diǎn)為估價(jià)人員實(shí)地勘察之日，據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范規(guī)定，若無(wú)其他相關(guān)規(guī)定，估價(jià)人員實(shí)地勘察之日即為本評(píng)

12、估報(bào)告的估價(jià)時(shí)點(diǎn)。六、價(jià)值定義房地產(chǎn)課稅估價(jià)宜采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，并因符合相關(guān)稅法的有關(guān)規(guī)定。七、估價(jià)依據(jù)1、中華人民共和國(guó)物權(quán)法；2、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法；3、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范；4、委托方提供的房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用權(quán)證等相關(guān)資料；5、房地產(chǎn)相關(guān)稅法6、估價(jià)人員實(shí)地勘察、調(diào)查獲得的資料。八、估價(jià)原則本估價(jià)報(bào)告在遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的基本原則下，結(jié)合估價(jià)目的對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)。具體依據(jù)如下估價(jià)原則：1、合法原則：房地產(chǎn)估價(jià)必須以房地產(chǎn)的合法使用為前提。2、公平原則：房地產(chǎn)估價(jià)必須站在公正的立場(chǎng)上，估價(jià)的目標(biāo)在于求得一個(gè)客觀合理的價(jià)格。3、最高最佳使用原

13、則：房地產(chǎn)估價(jià)要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格應(yīng)是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能獲得最大受益的使用方式的估價(jià)結(jié)果。4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：估價(jià)實(shí)際上是求取某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。估價(jià)時(shí)點(diǎn)是責(zé)任交待的界限和評(píng)估房地產(chǎn)時(shí)值的界限。房地產(chǎn)的價(jià)格具有很強(qiáng)的時(shí)間性。在不同時(shí)點(diǎn)，同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格。九、估價(jià)方法根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況、估價(jià)人員認(rèn)真分析所掌握的資料，進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)踏勘和調(diào)查，該區(qū)域房地產(chǎn)交易市場(chǎng)比較活躍，交易案例多，適宜采用市場(chǎng)法和收益法評(píng)估委估對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。因成本法是以房地產(chǎn)的重新開(kāi)發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)價(jià)值，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)

14、需大于求的狀況下，測(cè)算出來(lái)的價(jià)格往往偏低，故此次評(píng)估不選取。假設(shè)開(kāi)發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)有的利潤(rùn)，然后將開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得的利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值，不適合本估價(jià)對(duì)象，而故此次評(píng)估不選取。市場(chǎng)法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚?以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的預(yù)測(cè)未來(lái)收益來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。較具體地說(shuō)，就是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。十、估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)的方法，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響委估房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011年10月18日房地產(chǎn)總價(jià)值約為人民幣84.92萬(wàn)元（大寫(xiě):人民幣捌拾肆萬(wàn)玖仟貳佰元整），單價(jià)為6109元平方米。H一、估價(jià)人員吳青（注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師）凌玖（注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師）注冊(cè)估價(jià)師證號(hào)：2009070334注冊(cè)估價(jià)師簽章：注冊(cè)估價(jià)師證號(hào)：2008090606 注冊(cè)估價(jià)師簽章：十二、估價(jià)